Инвестиционные фонды в Беларуси

Один из самых известных и успешных инвесторов в мире Уоррен Баффет не раз говорил о своем инвестиционном фонде следующее: “Нам не нужно быть умнее остальных. Мы должны быть более дисциплинированы, чем остальные”. Деятельность инвестфондов только в кино выглядит дерзкой и динамичной, на деле это кропотливый ежедневный труд по поиску и оценке новых возможностей.

Как работают инвестфонды?

Инвестиционный фонд — это организация, которая аккумулирует денежные средства акционеров и инвестирует их, чтобы через оговоренный промежуток времени вернуть с прибылью.

Инвесторами фонда (limited partners, LP) выступают, физические лица, организации, а также институциональные инвесторы. Средства акционеров фонда могут быть вложены в акции, облигации и другие ценные бумаги, недвижимость, драгоценные камни, валюту и т.д.

Важно отметить, что в рамках инвестиционного фонда инвестор не оказывает влияние на деятельность фонда либо портфельных компаний: вкладчик может голосовать за инвестиционные решения, выступать с заявлениями и предложениями. Грамотные инвесторы могут быть полезны в деятельности фонда, так как обладают широкой сетью контактов и экспертизой отрасли и могут помочь развивать активы инвестиционных фондов.

Например, фонд Zubr Capital Fund I, которым управляет инвестиционная компания “Зубр Капитал”. В 2016 году компания сообщила о закрытии фонда, размером 50 млн USD. Инвесторами фонда выступили предприниматели из Беларуси, России и Казахстана, а также крупные инвестиционные институты, среди которых Европейский банк Реконструкции и Развития. Далее команда фонда стала управлять полученными деньгами и инвестировать их согласно договоренностям с инвесторами. Срок жизни этого фонда — 7-10 лет, в течение которых инвесторы получат свои деньги с прибылью.

Преимущества инвестиционных фондов

Инвестирование в Минске через профессиональные инвестиционные фонды выгодно по нескольким причинам.

• Во-первых, это позволяет диверсифицировать портфель инвестиций даже при минимальной сумме вложения.
• Во-вторых, инвестиционные фонды обладают высокой экспертизой в отрасли имеют свой фокус, в котором они хорошо разбираются. Непрофессиональному инвестору придется потратить много времени и сил для того, чтобы разобраться в новой сфере.
• В-третьих, при инвестировании через фонд вы получаете все компетенции большой команды: аналитики, финансисты, HR-ы, юристы. Экономия на расходах является значимым преимуществом, по сравнению с самостоятельным инвестированием. Управляющая организация берет на себя большой объем работы с активами.

Нельзя отдельно не отметить преимущества, которые получает компания при работе с инвестиционными фондами.

• В первую очередь, это доступ к более дешевым деньгам, в сравнении с банковским кредитом.
• Многие компании функционируют без отлаженных бизнес-процессов, системы отчетности и распределения ролей в компании. Экспертиза фондов способствует налаживанию процессов внутри фирмы и более эффективному функционированию бизнеса.

Зубр Капитал в своей деятельности и работе с портфельными компаниями следует правилу “порядок бьет класс”. Можно попасть в поток и занять свободную нишу на рынке, однако со временем у любого бизнеса появятся конкуренты с более инновационным продуктом или эффективной организацией процессов. Для удержания своих позиций команда должна понимать, куда движется их бизнес, как будет развиваться компания в ближайшие годы, что именно зависит от участников бизнеса. Ответить на такие вопросы в хаосе гораздо труднее.

Как инвестиционные фонды помогают развивать бизнес в стране?

С одной сторон, фонд стремится проинвестировать средства своих вкладчиков, с другой стороны, для выполнения обязательств перед инвесторами фонд заинтересован в создании условий для эффективного развития бизнеса.

В Западной Европе и США деятельность инвестиционных фондов является важным элементом экономики. Так в зависимости от стадии развития проект может привлечь инвесторов, среди которых бизнес-ангелы, венчурные капиталисты либо фонд прямых инвестиций. Развитый фондовый рынок позволяет компаниям своевременно получать финансирование. На рисунке представлены группы инвесторов, которые сопровождают бизнес на различных этапах его развития.

Рассмотрим подробнее эти группы.

Friends, family and fools (3F)

Бизнес начинается с идеи, когда у предпринимателя рождается видение, например, пусть это будет Стив Джобс и его стартап — компания по созданию персональных компьютеров Apple. На этом этапе у него ничего нет, кроме желания воплотить идею в жизнь и, возможно, единомышленников. Естественно у компании нет прибыли, а риски, связанные с развитием бизнеса очень высоки. Но уже на этом этапе, при развитой инвестиционной экосистеме, они могут привлечь первых инвесторов. Их в шутку называют 3F: friends, family and fools (друзья, семья и безумцы).

В случае Apple командой Стива Джобса стал его друг талантливый инженер Стив Возняк, а первыми инвесторами — родители, которые одолжили денег на комплектующие.

Бизнес-ангелы и seed-фонды

Когда проект собрал минимальную команду, четко очертил идею и план ее реализации, то он может обратиться к бизнес-ангелам и seed-фондам (посевное финансирование).

Бизнес-ангелы, как правило, это успешные предприниматели, могут помочь первым раундом инвестиций, а также своим опытом и связями. Фонды посевного финансирования инвестируют в проект на этапе прототипа и обычно в определенной нише, в которой фонд имеет экспертизу.

Возвращаясь к стартапу Стива Джобса. Он с друзьями смогли выполнить первый заказ и собрать небольшую партию плат для персональных компьютеров. После продажи плат, они уговорили заказчика стать инвестором их проекта и получили первое официальное финансирование , а также доступ в бизнес-среду Пало-Альто.

Беларусь стремиться идти в ногу с трендами инвестиционного рынка. Так с 2018 года в стране функционирует сообщество бизнес-ангелов Angels Band. В состав группы входят предприниматели из успешных белорусских бизнесов. Цель сообщества заключается в поиске перспективных стартапов и стимулировании их развития. Среди наиболее привлекательных отраслей искусственный интеллект и машинное обучение, AR / VR, big data и блокчейн.

Обладая обширными предпринимательскими, управленческими, финансовыми знаниями, а также пониманием “подводных камней” бизнеса, участники Angels Band осуществляют поддержку стартапов, способствуют развитию бизнеса в венчур.

Венчурные фонды

Когда у компании появляется работающий прототип и первые клиенты, к ним начинают присматриваться венчурные фонды. Это высокорисковые фонды, которые инвестируют небольшие суммы денег в большое количество проектов. Вспомним правило Парето 80/20: так успешные инвестиции венчурного фонда в 20% компаний покрывают 80% убыточных вложений.

Вернемся к кейсу компании Apple. Развитая система венчурных инвестиций США позволила компании Apple легко поднять несколько раундов инвестиций и выпустить первый массовый персональный компьютер Apple II.

Известным венчурным фондом в Беларуси является RBF Ventures. Фонд был создан в 2016 году, в качестве инвесторов выступили Белорусский инновационный фонд (Белинфонд), РВК и Инфрафонд РВК России. Наиболее привлекательными для инвестиций являются направление ИТ, в области Adtech, цифрового образования и медицины.

В 2018 году в стране был создан венчурный фонд с Bulba Ventures. Следует отметить, что фонд специализируется на инвестициях в стартапы, оперирующие в области машинного обучения (machine learning).

В Беларуси деятельность венчурных фондов менее развита чем в Западной Европе и США, однако на данный момент этот способ инвестирования набирает популярность.

Фонды прямых инвестиций

Когда у компании есть готовый продукт, пул клиентов, работающая бизнес-модель в них могут проинвестировать фонды прямых инвестиций. Это инвесторы, которые как ракетоноситель, помогают компаниям выйти на новую орбиту при помощи денег и компетенций. Фонды прямых инвестиций входят в компанию в качестве портфельного инвестора на определенный срок. В этот период фонд способствует развитию компании, увеличению ее стоимости. При выходе доля фонда может быть продана стратегическому либо финансовому инвестору.

В Беларуси деятельность PE фондов менее развита, чем рассмотренные ранее венчурные фонды. Так единственным фондом прямых инвестиций в стране является “Зубр Капитал”. В портфель инвестиционного фонда входят наиболее перспективные белорусские бизнесы из различных отраслей: e-commerce, fintech, ИТ, производство. Способствуя оптимизации бизнес-процессов портфельных компаний, выстраиванию их структуры и системы финансового учета, Зубр Капитал увеличивает стоимость компаний и делает ее более привлекательной для других инвесторов.

Хедж-фонды

Следующий этап развития компании — выход на биржу. На этапе IPO в компании инвестируют хедж-фонды. Кроме публичных компаний, хедж-фонды работают с ипотечными займами, кредитами и другими производными финансовыми инструментами.

Если оценивать работу фондов через призму компании Apple, то она могла бы привлечь финансирование хедж-фонда после выхода на биржу в 1980-м году.

Белорусская фондовая биржа не слишком популярна среди инвесторов и самого бизнеса. Так среди Белорусских компаний первичное размещение акций (IPO) осуществляли всего две компании — EPAM и Милавица. При этом они выходили на биржу в США и Польше.

Таким образом, на любом этапе развития компанию могут сопровождать разные группы инвесторов, заинтересованные в ее развитии и становлении. При этом, если бизнес заинтересован в привлечении инвестиций важно с самого начала работать над своим позиционированием в инвестиционном сообществе.

Принципы работы инвестфондов в Беларуси

В Беларуси с 23.07.2018 года вступил в силу “Закон об инвестиционных фондах”, который регулирует основные аспекты их работы. В перспективе Закон должен способствовать интеграции национального финансового рынка в мировую экосистему. Самым популярным источником финансирования в стране все еще остается банковский кредит. Однако важно понимать, что ресурсы банковской системы ограничены и порой дороги в использовании, следовательно нужно искать альтернативные источники финансирования. Фонды — это возможность получить “длинные деньги”, которые компания может использовать в течение долгого периода времени.

Инвестиционный рынок в Беларуси находится на ранней стадии развития: в стране малоразвиты различные инвестиционные сообщества и фонды, да и культура инвестирования в целом. Разнообразный и конкурентный финансовый рынок — признак развитой экономики, к которой инвестиционные фонды в Беларуси только движутся.

Из мирового опыта видно, положительное влияние инвестиционных фондов на экономику страны:

1. инвестфонды способствуют привлечению инвестиций для развития экономики со стороны институциональных инвесторов и глобальных организаций,
2. выступая альтернативным источником денежных средств для компаний, они могут составить конкуренцию банкам в вопросах привлечения средств населения,
3. фонды стимулируют спрос на ценные бумаги и оказывают влияние на развитие национального финансового рынка,
4. инвестфонды дают возможность местным успешных предпринимателям инвестировать внутри страны и развивать локальную экономику.
5. расширяют возможности для приумножения и сохранения доходов граждан.

Формы работы инвестфондов в Беларуси

Согласно “Закону об инвестициях” в Беларуси могут работать два типа инвестиционных фондов:

• акционерный инвестиционный фонд (АИФ);
• паевый инвестиционный фонд (ПИФ)

Давайте разберемся с особенностями работы каждого из этих фондов.

• Акционерный инвестиционный фонд (АИФ). Представляет собой акционерное общество (ОАО), акционеры которого и являются инвесторами. Инвесторы могут войти в состав учредителей сразу или позже путем покупки акций.
• Паевый инвестиционный фонд (ПИФ). Функционирует при участии управляющей компании, которая выдает инвестиционные паи. Со временем, если все сложится удачно, их стоимость увеличится. ПИФы в свою очередь можно разделить на открытые и закрытые. Паевые инвестиционные фонды открытого типа торгуют паями на постоянной основе, закрытого — только на этапе создания фонда.

Стоит отметить, что сегодня многие локальные фонды с участием иностранных инвесторов вынуждены структурировать свою работу в юрисдикциях, где действует “английское право”, чтобы иметь возможность защитить интересы своих инвесторов.

Основные различия между инвестфондами

Акционерный инвестиционный фонд (АИФ)

Паевой инвестиционный фонд (ПИФ)

]]>
Как инвестировать в зарубежные фонды ETF: советы инвесторам

Инвестиционная стратегия и тактика в своей основе подразумевает не только правильную постановку целей и время их достижения, но и выбор соответствующих финансовых инструментов для полноценной работы вложенного капитала. В настоящее время в российской инвестиционной практике сложилась довольно непростая ситуация, которая выражается в том, что фондовый рынок России перестал удовлетворять большинство инвесторов по многим параметрам, например:

1. Достаточно низкая ликвидность, уменьшившаяся после кризиса 2008-2009 гг. в несколько раз. Это обусловлено как выходом основной массы инвесторов — нерезидентов, так и отсутствие значимого спроса на российские активы со стороны отечественных инвесторов.
2. Относительно небольшой выбор достойных активов, куда можно вложить деньги на долгосрочный период. Например, в листинге на Мосбирже сейчас присутствуют акции только 532 эмитентов, из которых 80% можно отнести к категории низко ликвидных или junk shares
3. Высокие риски инвестирования в фондовый рынок России, которые связаны как с геополитическими факторами, так и затяжными кризисными явлениями в экономике.
4. Нестабильность курса национальной валюты, что подвергает вложения инвесторов существенному риску.
5. Низкая финансовая грамотность большинства населения, которое не имеет представления и культуры инвестирования, что существенно сдерживает приток частных инвесторов на фондовый рынок.

Все эти факты подтверждаются такими наглядными данными как, например, стабильный спад как общего объема и стоимости на рынке коллективных инвестиций, так и сокращения числа самих фондов, работающих на финансовых рынках (см. рис.1). В этих условиях многим инвесторам в России приходится искать другие пути и решения того, как наиболее эффективно инвестировать свои капиталы, в том числе и за рубежом.

В этой статье будет рассказано о рынке коллективных инвестиций наиболее развитых зарубежных стран, о самих фондах и институтах такого вида вложения средств, и о том, как на практике можно осуществить инвестирование за границей.

Инвестиционные фонды за рубежом – что такое ETF?

Из всех типов инвестирования с помощью фондов наибольшей популярностью среди большинства частных (неквалифицированных) инвесторов или, проще говоря, обычных людей, пользуются фонды коллективного инвестирования, имеющие модель ETF (exchange traded fund). Однако кроме них существует огромное число других типов фондов коллективного и частного инвестирования, такие, например, как хедж — фонды (см. Что нужно знать инвестору о хедж – фондах: рассмотрим подробно).

Фонды, работающие исключительно на рынках альтернативных инвестиций и антиквариата. И даже есть фонды, инвестирующие капиталы для потенциальных мигрантов или путешественников (например, Brillstraits Fund).

Однако все же приоритет остается именно за ETF, как наиболее развернутой системой, ориентированной на основную массу населения.

Формы коллективного инвестирования характеризуются известной степенью диверсификации активов, сниженной комиссией, и могут быть эффективны даже в неблагоприятных рыночных условиях. Сравнительно недавно за рубежом стал развиваться рынок биржевых инвестиционных фондов ETF.

Данный тип фондов характеризуется следующими привлекательными свойствами:

• сравнительно небольшими комиссиями,
• способностью приобретения и продажи акций ETF в течение всей торговой сессии по цене, сформированной на основе спроса и предложения,
• возможностью приобретения и погашения акций ETF в материальной форме, ценными бумагами (за рубежом),
• меньшее налогообложение по сравнению с акционерными фондами
• не являются объектами налогообложения (исключение составляют закрытые паевые инвестиционные фонды).

Несомненным лидером на рынке фондов ETF являются США, занимающие более 2/3 всего мирового рынка коллективных инвестиций. Причем следует отметить, что общая капитализация по всему миру фондов ETF составляет порядка 33 трлн. долларов, с ежегодным приростом в 2-3%.

Такая привлекательность ETF обусловлена еще и тем, что главным элементом стратегий таких фондов является не только широкая диверсификация инвестиций по типу активов, но использование для вложения капитала различных рынков по всему миру. Например, многие фоны инвестируют в быстро развивающиеся страны ЮВА, динамика развития финансовых систем которых предоставляет уникальные возможности — фондовые рынки Камбоджи, Вьетнама, Филиппин, Таиланда, Лаоса, Индонезии, Сингапура и некоторых стран Южной Америки.

Как инвестировать в фонды ETF – практические советы

Осуществлять инвестиции даже за рубежом, как никогда стало намного проще и для этого не нужно ни особых познаний в экономике, языках и прочих финансовых премудростей. В целях практического осуществления вложения своих кровных денег в фонды коллективных инвестиций существует несколько несложных способов.

1. Инвестирование через иностранного брокера. Покупка акций через иностранного брокера с технической точки зрения весьма проста и для этого достаточно войти на сайт самого брокера, и произвести регистрацию, заполнить application forms и выбрать соответствующий тип фонда (акции, облигации, недвижимость и т.п.). После этого обычно следует процедура проверки документов (например, паспортные данные, подтверждение адреса жительства).

Также следует инвестору иметь в виду, что если принято решение действовать через зарубежного брокера, то инвестор должен быть готов:

• к уплате комиссий за куплю/продажу акций ETF,
• платежи за отсутствие действий по счету или за небольшое количество операций,
• комиссии за перевод денежных средств на брокерский счет за рубежом.

Однако комиссии будут сравнительно небольшие по сравнению с той защитой, которую обеспечивает Корпорация Страхования и Защиты Инвестиций в Ценные бумаги (SIPC), или уж тем более американской SEC, если брокер является ее членом или находится под ее юрисдикцией.

Защита предоставляется в случае банкротства или мошенничества брокером. В США страховая сумма достигает $500 тыс., в Европе примерно 20 — 50 000 евро. Сумма первоначальных инвестиций обычно начинается от $10 000, но есть фонды, работающие и при более низком первоначальном депозите. При использовании такого типа инвестиций также важно знать и о процессе налогообложения.

Безусловно, необходимо передавать данные о доходах в налоговую службу ФНС РФ (с налоговой декларацией). Имеется в виду соглашения между странами об устранении двойного налогообложения. Так, в США налог на дивиденд по ценным бумагам составляет 10% и должен быть уплачен в обязательном порядке и не всегда функцию налогового агента выполняют сами фонды. Поэтому в таких случаях придется осуществлять платежи налогов в казну государства самостоятельно.

1. Покупка акций ETF через российского брокера. Если инвестор не имеет возможности прямого взаимодействия с зарубежными брокерами, существует возможность приобретения конкретных ценных бумаг ETF через российского брокера. В основном покупка зарубежных финансовых инструментов осуществляется через дочерние компании российских брокеров, которые обычно зарегистрированы в оффшорной зоне (еще их называют суб — брокерами). Но в этих случаях новички — инвесторы должны быть предельно осторожными, поскольку не защищены от мошенничеств или банкротства российских брокеров (чаще всего умышленного), особенно если инвестиции находятся на момент банкротства в офшоре. Кроме того, тарифы на осуществление операций у таких брокеров неоправданно высоки.
2. Другим уникальным и малоизвестным способом инвестирования в зарубежные фонды является приобретение акций ETF через зарубежную страховую компанию. Очень странно, что этот метод непопулярен (может просто россияне, не сильно об этом информированы) среди российских инвесторов, хотя данный способ инвестиций имеет множество преимуществ. Страховые компании являются финансовыми посредниками. Инвестор заключает со страховой компанией договор о приобретении полиса страхования жизни. В рамках полиса компания приобретает финансовые активы по требованию держателя полиса. Данный способ требует высокой первоначальной суммы инвестиций от 70 000 евро. Однако страховая компания предоставляет защиту инвестируемых средств (порядка 90% инвестированного капитала в случае ее банкротства, а иногда до 100%). Основные преимущества данного способа инвестиций заключаются:

• в юридической защите и налоговой эффективности. С юридической точки зрения капитал полиса не делится между супругами, существует специальный порядок наследования,
• с налоговой точки зрения инвестор освобождается от уплаты налогов в стране регистрации страховой компании, что является огромным преимуществом, как для долгосрочного инвестирования, так и для сохранения своего капитала.

1. Приобретение акций ETF через филиалы иностранных банков. Пока еще малораспространенный способ инвестиций. Банк является крупным участником финансового рынка и осуществляет крупные инвестиции, как своих собственных активов, так и средств клиентов (например, через доверительное управление или программы wealth management). Поэтому первоначальные суммы довольно высоки. Так, например, зарубежные банки наиболее известных брендов принимают первоначальные инвестиции от $50 000 до $1 млн. Размер первоначальной суммы вложения зависит от степени надежности банка и его известности. Например, в не менее надежных китайских банках такие суммы не превышают 100 – 300 тысяч юаней.

Инвестор при таком способе приобретения акций ETF должен быть готов к высоким комиссиям. Что вполне традиционно для банковского бизнеса. Кроме того, банк может отказаться от инвестирования в выбранный инвестором финансовый актив, так как обычно банк формирует собственные продукты для продажи и в первую очередь заботится о размере собственной прибыли, а не о благосостоянии клиента.

Также стоит иметь в виду, что с юридической точки зрения средства на счетах у банка могут быть унаследованы в общем порядке. Счета не защищены от ареста, а также средства делятся при разводе.

Заключение

В заключение имеет смысл отметить, что рынок коллективных инвестиций благодаря проникновению в финансовую индустрию новых технологий fintech, blockchain, сrowdinvesting растет быстрыми темпами, предоставляя практически ничем неограниченные возможности по инвестированию и управлению капиталом в любой точке мира, в любое время и самое главное без лишних посредников и прочих архаичных контролирующих инстанций.

]]>
REIT-фонды – что это такое и как помогают инвестировать в доходную недвижимость

Кто из россиян не мечтает купить пару-тройку квартир, чтобы безбедно жить на пассивный доход? Но мечты часто разбиваются о реальность: отсутствие миллионов на счете, невозможность найти адекватных съемщиков, замороженная стройка и пр. Как результат – трата времени, нервов и денег. Для тех, кто не хочет брать на себя все риски вложения в физическую недвижимость, придумали REIT-фонды. В статье разберем, что это такое, как в них инвестировать в России, какие есть преимущества и недостатки по сравнению с другими способами создания капитала.

Понятие и требования к фондам

REIT – аббревиатура от английского “real estate investment trusts”, что в переводе означает “инвестиционные фонды недвижимости”. Они выступают как коллективные инвестиции в недвижимость – когда в одном месте собираются денежные средства нескольких вкладчиков (десятков и сотен тысяч человек) и направляются в строительство или покупку активов с целью получения дохода.

Главные особенности инвестирования в такие фонды: инвестору не надо иметь миллионов на своем счете, чтобы купить жилую или коммерческую недвижимость, не надо самостоятельно искать арендаторов, следить за своевременным поступлением арендных платежей, состоянием актива и т. д.

Необходимо просто выбрать подходящий REIT и купить его акции. Все точно так же, как и с обычной компанией, которая торгуется на бирже. Все остальное за вас сделает управляющая компания.

Как работает фонд:

• аккумулирует деньги инвесторов и вкладывают их в объекты недвижимости (жилые дома, отели, офисные помещения, промышленные здания и сооружения, складские помещения и пр.);
• в зависимости от вида актива фонд зарабатывает либо на продаже построенного объекта, либо на сдаче в аренду помещений, либо на бронировании (если речь идет об отелях);
• полученные средства распределяются в виде дивидендов среди инвесторов пропорционально их доле в общей копилке фонда.

Доходность при таком раскладе формируется из 2 источников:

1. Рост котировок на бирже. Акции фондов свободно обращаются на фондовой бирже. Рыночная цена складывается под воздействием спроса и предложения. Она может расти, может и падать. Например, если сегодня на рынке недвижимость растет в цене по какой-либо причине, то интерес инвестора к ней и спрос на акции REIT повышаются. Любой человек, который имеет доступ на биржу, может их купить в свой портфель и в долгосрочной перспективе заработать на росте котировок.
2. Дивиденды. Не менее 90 % своего дохода от реализации или эксплуатации объекта недвижимости фонд должен отдать своим вкладчикам. Некоторые проводят выплаты раз в месяц, другие – раз в квартал. Это хороший вариант для формирования и получения пассивного дохода.

К фонду инвестиционной недвижимости предъявляется ряд требований:

• открытая компания, акции которой свободно торгуются на фондовой бирже;
• не менее 90 % дохода идет на дивиденды – в этом случае организация может рассчитывать на налоговые льготы в США в виде отсутствия корпоративного налога на распределяемый среди акционеров доход;
• не менее 75 % вложено в недвижимость или ипотечные закладные;
• не менее 75 % доходов приходится на поступления рентных или ипотечных платежей;
• не менее 100 акционеров в составе фонда, не более 50 % акций находится в собственности 5 самых крупных из них.

Сегодня REIT – это отдельный класс активов, некоторые фонды входят в базу расчета индекса S&P 500. В отличие от физической недвижимости, порог входа маленький: от нескольких десятков до нескольких сотен долларов.

Классификация

Мы рассмотрим две классификации REIT. Первая из них основана на делении фондов по виду получаемого дохода:

1. Equity REIT или долевой. Наиболее распространенный вид. Основной доход получает от сдачи в аренду недвижимости, часть прибыли может поступить от продажи активов. Простой пример: фонд купил или построил офисное здание, сдает в аренду помещения, доходы распределяет среди акционеров.
2. Mortgage REIT или ипотечный. Фонд не вкладывает деньги инвесторов в конкретные объекты, а покупает ипотечные закладные. Основной доход будет от выплат заемщиков по ипотеке.

Каждому виду трастов присущи свои риски. Кроме рассмотренной выше классификации, все фонды делятся по видам недвижимости, в которые они вкладываются и которыми управляют:

1. Data centers – дата-центры, помещения для хранения серверов.
2. Infrastructure – объекты инфраструктуры: линии связи, электрические сети и пр.
3. Residential – жилые апартаменты.
4. Timberlands – леса, т. е. объекты по заготовке и переработке древесины.
5. Lodging/Resorts – отели, туристические базы.
6. Retail – объекты торговли: магазины, торговые центры и др.
7. Health care – объекты здравоохранения: больницы, медицинские лаборатории, поликлиники.
8. Self-storage – складские помещения самообслуживания.
9. Industrial – промышленные объекты, склады.
10. Office – офисные здания.
11. Specialty – разные специфические объекты: театры, кинотеатры, казино, другие объекты развлечений.
12. Diversified – диверсифицированные фонды, которые вкладывают деньги в объекты из разных секторов.

Плюсы и минусы инвестиций в REIT

Фонды недвижимости есть в портфелях многих американских инвесторов. Но у них, как и у любого инвестиционного инструмента, есть свои плюсы и минусы.

1. Простота инвестирования. Прокрутите в голове все, что вам надо сделать, чтобы купить квартиру или коммерческое помещение. А теперь представьте, что потребуется всего пара минут для того, чтобы стать владельцем сети отелей, объектов здравоохранения или жилых комплексов премиум-класса. Это время нужно для нажатия кнопки “Купить” в торговом терминале.
2. Высокие дивиденды. Чтобы получить налоговые льготы, фонды REIT направляют на выплаты акционерам большую часть доходов, некоторые даже 100 %. В результате инвесторы получают солидные выплаты раз в месяц или квартал. При этом не занимаются управлением объектами, не ищут арендаторов, не делают за ними ремонт, не надоедают им напоминаниями об оплате.
3. Низкий порог входа. Например, крупный американский фонд “Simon Property Group, Inc.”, мировой лидер в области девелопмента торговой недвижимости, стоит около 68 $ за акцию, Welltower Inc. входит в индекс S&P 500, инвестирует в инфраструктуру здравоохранения, стоит около 58 $.
4. Ликвидность. Физический объект недвижимости далеко не всегда бывает ликвидным. Может потребоваться много времени, чтобы обменять его на деньги. Этого нельзя сказать об акциях REIT – они торгуются на фондовых биржах и обладают очень высокой ликвидностью.
5. Возможность частичного вывода средств. Представьте ситуацию, что вам срочно понадобились деньги. В случае владения квартирой или другим объектом вам придется искать покупателя и продавать актив целиком. Из-за срочности иногда приходится еще и цену снижать. Акции вы продаете на ту сумму, что вам необходима, и по рыночной цене.
6. Диверсификация. Я часто в своих статьях пишу об этом помощнике инвестора. Добавление акций фондов недвижимости в инвестиционный портфель наравне с акциями, облигациями, золотом помогает снизить риски и на долгосроке повысить доходность. Если физически вы не сможете купить более 1-2 объектов, то REIT вкладывают деньги сразу в несколько десятков или даже сотен объектов из разных секторов по всему миру, а вы являетесь акционером такой компании.
7. Защитный актив. Вложения в недвижимость в долгосрочной перспективе – это всегда тихая гавань для инвестора. С ростом инфляции управляющие компании, как правило, пересматривают и арендные ставки в сторону увеличения. В этом случае акционеры могут рассчитывать на повышение доходности своих инвестиций. А финансовые кризисы, которые приводят к обвалу котировок на биржах, не всегда так же действуют на фонды недвижимости.

Минусы тоже есть:

1. Зависимость от управляющей компании. Даже один объект недвижимости представляет собой сложный актив для управления. Представьте, что таких объектов десятки и сотни. От профессионализма управляющей компании зависит размер доходов, а значит – и дивидендов акционерам.
2. Вложения в недвижимость подвержены рискам: макроэкономические (экономические и политические кризисы), рыночные (падение цен, снижение поступлений от аренды), законодательные, природные и техногенные катастрофы, способные привести к потере объекта или значительным тратам на восстановление.
3. Налог 30 % для нерезидентов США. Это актуально для россиян, которые инвестируют на Санкт-Петербургской бирже.

Как инвестировать в REIT

В США и других странах мира REIT пользуются большой популярностью, особенно для накопления пенсионного капитала. На сайте аналитического агентства Nareit, которое публикует информацию обо всех актуальных на сегодня фондах, есть данные по 195 REIT (на октябрь 2020 г.). К сожалению, российскому инвестору купить любую компанию из этого списка можно только в 2 случаях:

1. Получение статуса квалифицированного инвестора и выход на зарубежные биржи.
2. Открытие счета у зарубежного брокера (например, Interactive Brokers) и инвестирование на любой площадке мира.

Рассмотрим 3 варианта, где и как купить REIT россиянину.

Фонды недвижимости в России

Американские REIT торгуются на Санкт-Петербургской фондовой бирже. Доступны для неквалифицированного инвестора. В отдельный класс активов они не выделены. Но на сайте investcab.ru, который имеет прямое отношение к бирже, можно настроить фильтр и выбрать фонды недвижимости. Для этого во вкладке “Торговые инструменты” из списка секторов выберите “Недвижимость”.

Указанная таблица нужна только для того, чтобы посмотреть список торгуемых инструментов на Санкт-Петербургской бирже и краткое описание каждой компании. Текущие котировки лучше искать на investing.com или tradingview.com. Там же есть ссылка на официальный сайт фонда. С помощью онлайн-переводчика можно получить представление, куда инвестирует компания.

Более подробную финансовую информацию (размер дивидендов, денежный поток, коэффициенты и пр.) смотрите на investing.com.

ETF – наиболее оптимальное решение для инвестиций в недвижимость. К сожалению, в России этот инструмент доступен только квалифицированным инвесторам и владельцам зарубежных брокерских счетов. Его главное преимущество – широкая диверсификация. Вы вкладываете деньги в десятки или сотни REIT, которые, в свою очередь, инвестируют в десятки или сотни объектов недвижимости.

Наиболее известные управляющие компании: SPDR, Vanguard и iShares. Для поиска и отбора ETF в свой портфель удобно пользоваться сервисами etf.com и etfdb.com. Сайты на английском языке, но разобраться можно и нужно, если хотите инвестировать на зарубежных рынках.

Например, на сайте etfdb.com выбираете инструмент ETF Screener или Categories, отмечаете, что интересует Real Estate, и получаете исчерпывающий список существующих на данный момент ETF с подробной информацией по каждому фонду.

Например, топ-5 лидеров по капитализации:

Российский аналог – ПИФ

Как альтернатива рассмотренному в статье инструменту на российском рынке есть закрытые ПИФы, которые инвестируют в рынок недвижимости. Конкуренцию зарубежным фондам они составить не могут по следующим причинам:

• их количество ничтожно маленькое по сравнению с REIT;
• часто уходят с рынка – ни о какой долгой истории развития говорить не приходится;
• высокие комиссии;
• нет прозрачной информации, куда вкладываются деньги;
• высокий порог входа – как правило, от нескольких сотен тысяч до миллионов рублей;
• не выплачивают дивиденды;
• зачастую не инвестируют напрямую, а покупают акции зарубежного ETF.

На портале investfunds.ru, где есть полная информация и рейтинги ПИФов в России, с помощью фильтра я нашла 154 фонда. Но только 3 из них находятся на стадии формирования, остальные уже закончили привлекать средства. Ни один не вызвал у меня желания вложить деньги.

Давайте посмотрим на результаты работы 2 закрытых ПИФов от уважаемой управляющей компании “Сбербанк Управление Активами”. Выводы вы сделаете сами.

• ЗПИФ “Коммерческая недвижимость” – за 5 лет стоимость пая снизилась на 33,74 %, СЧА сократилась на 67,48 %.

• ЗПИФ “Арендный бизнес” – за 3 года стоимость пая и СЧА выросла на 3,99 %.

Заключение

Инвестиции в недвижимость у россиян всегда ассоциировались с надежностью. Кризисы приходят и уходят, а объект стоит. Но у всех ли есть возможность вложить несколько миллионов рублей в квартиру, дом или офис? А купить больницу, склад или отель на берегу океана?

REIT позволяет это сделать каждому, у кого есть брокерский счет и пара сотен долларов в кошельке. И это не будет вложением в виртуальные активы. Вы инвестируете в реально стоящие на земле и работающие объекты недвижимости. При желании можете даже съездить на место и посмотреть свои владения. Поэтому и в этом случае справедливо сказать: “Кризисы приходят и уходят, а объект стоит”.

Очень надеюсь, что российский инвестор оценит преимущества REIT, как это уже сделали миллионы людей по всему миру. И остается только надеяться, что на наших биржах появятся ETF на REIT, которые позволят минимизировать риски и повысить доходность инвестиционного портфеля.