Инвестиции в землю. Основные стратегии!

Из статьи ты узнаешь :

Приветствую всех вас, мои дорогие друзья! Сегодня мы с вами поговорим про инвестиции в землю. Может ли это быть выгодно? Какая специфика? Что нужно знать? На эти и многие другие вопросы я попытаюсь вам дать рациональные ответы. Данная тема во многом может стать интересной с точки зрения информационного развития.

p, blockquote 1,0,0,0,0 —>

Земельные инвестиции по своей сути являются прекрасной возможностью для диверсификации ваших капиталовложений. Говоря простым языком, покупка земельных участков является подвидом инвестирования в недвижимость.

p, blockquote 2,0,0,0,0 —>

Откровенно говоря, земля всегда считалась наиболее интересным и выгодным предметом для инвестирования. Если же мы рассматриваем землю с бизнес точки зрения, то быстрой окупаемости ожидать не придётся.

p, blockquote 3,0,0,0,0 —>

p, blockquote 4,0,0,0,0 —>

Но при этом вероятность продажи земли через некоторое время с существенным дисконтом – подобная вероятность весьма высока. Но почему же многочисленные инвесторы так активно обращают своё внимание на подобный тип капиталовложений. А суть в том, что инвестиции в земельные участки предоставляют инвестору целую кучу интересных возможностей:

p, blockquote 5,0,0,0,0 —>

• Естественно, землю, особенно перспективную, с течением времени можно продать значительно дороже. Это самый простой способ сохранить свой текущий капитал, а также преумножить его при удачном стечении обстоятельств.
• Еще один возможный вариант – это покупка участка для последующей застройки. В черте города потенциальный застройщик может построить коммерческую или жилую недвижимость на участке.

p, blockquote 6,0,0,0,0 —>

Первостепенно каждый инвестор должен понимать, какие цели он преследует, когда проводит инвестиции в землю. Если мы говорим про Россию, то существует 7 конкретных категорий земель по назначению.

p, blockquote 7,0,0,0,0 —>

• Земля сельскохозяйственного назначения
• Жилищный фонд
• Земли запаса
• Земли лесного фонда
• Земли водного фонда
• Охраняемые природные территории
• Земля специализированного назначения

В продаже может оказаться любой тип земли, потому как государство является владельцем территории. Если мы говорим про рядового инвестора, то стоит рассматривать в большей мере первые 2 категории земель.

p, blockquote 8,0,1,0,0 —>

p, blockquote 9,0,0,0,0 —>

Земли сельскохозяйственного назначения

Для начала, давайте с вами обозначим основные достоинства приобретения участков c/х назначения:

p, blockquote 10,0,0,0,0 —>

• Она не требует огромного капитала, и в некоторых случаев подобные участки можно купить достаточно недорого. Но нужно понимать, чем больше близость участка к городу, тем он будет дороже.
• Данные земельные участки позволяют получить возможность капитализации. Подобные участки могут в перспективе оказаться очень прибыльными, особенно, если грамотно заняться его благоустройством.
• Возможность функционального использования.

p, blockquote 11,0,0,0,0 —>

Тем не менее, не всё так прекрасно, как может показаться на первый взгляд, и есть определенные ограничения, которые обязательно нужно учитывать:

p, blockquote 12,0,0,0,0 —>

• Нецелевое использование земли. Например, на участке, который предназначен для создания теплицы, на нем нельзя строить капитальное здание.
• Если сам по себе участок предназначается для садоводства, то здесь можно построить жильё, но вот получить прописку будет весьма проблематично.
• Владельцы дачных участков имеют право строить дома.
• На землях, которые предназначены для ведения подсобного хозяйства можно построить дом только в том случае, если они входят в границы самого поселения.

И есть еще один важный момент, если вы делаете земельные инвестиции в земли c/х назначения, то нужно чётко понимать, что их далеко не так просто перевести в любую категорию.

p, blockquote 13,0,0,0,0 —>

p, blockquote 14,0,0,0,0 —>

Земельные инвестиции. Можно ли заработать на них?

На самом деле, в РФ сейчас достаточно кризисные времена, и инвестиции в землю сейчас не настолько выгодны, потому как земля в большей части России активно в цене не растёт. Но стоит понимать, что это лишь временная ситуация, потому как, когда любой кризис заканчивается, то всегда начинает настоящий рассвет строительства, и тогда снова земля начинает стоить достаточно дорого.

p, blockquote 15,0,0,0,0 —>

Видео

p, blockquote 16,0,0,0,0 —>

Если мы говорим о землях сельскохозяйственного назначения, то они достаточно дешевы и их достаточно много, но они могут в достаточной мере быть удалены от автодорог, что само по себе будет ухудшать транспортную развязку, а это очень важно, на самом деле. Считается, что земли, расположенные в селе и дачных районах выгоднее, чем с/х земли, потому как развитие фермы – это достаточно сложное занятие, которое может потянуть далеко не каждый.

p, blockquote 17,1,0,0,0 —>

p, blockquote 18,0,0,0,0 —>

Земли в развитых населенных пунктах стоят намного дороже и редко продаются в крупных масштабах, но на этих землях можно вести строительство. Если вы хотите реализовать тот или иной проект, то вам важно понимать, подойдет ли земля для реализации этого самого проекта.

p, blockquote 19,0,0,0,0 —>

Многие отмечают, что на сегодняшний день делать инвестиции в землю в спекулятивных целях – это уже далеко не так выгодно, и заниматься этим стоило лет 15-20 тому назад.

p, blockquote 20,0,0,0,0 —>

Анализ рынка земельных инвестиций

На самом деле, вам надо понять, что инвестиции в земельные участки – это пассивные, причем очень долгосрочные инвестиции. На рост стоимости земли могут влиять множество факторов: обещания властей, деятельность застройщиков, наличие коммуникаций, транспортная развязка и так далее. К примеру, обещания по реализации крупного жилого комплекса могут очень сильно повысить цену земли, а вот резкий отказ от реализации этого проекта может очень сильно уронить стоимость земли.

p, blockquote 21,0,0,0,0 —>

p, blockquote 22,0,0,0,0 —>

Конечно, менталитет молодого и старшего поколения в этом вопросе сильно отличается. Например, для более старшего поколения возможность обладать свои участком – это большая гордость. Мотивируется это тем, что, мол, на своем участке можно садить огурчики и помидорчики, и земля-матушка будет тебя кормить. Тем не менее, земля с/х назначения имеет некий смысл только в том случае, если налаживается производство крупных масштабов.

p, blockquote 23,0,0,0,0 —>

Мы сейчас говорим именно о покупке земли с возможной её последующей продажей или её сдачей в аренду. В этом вопросе важно понимать не только потенциальные сроки окупаемости проекта, и понять, насколько этот срок реально может растянуться. На самом деле, вложения в земельные участки не требуют ничего, кроме вливания финансовых средств. Тем не менее, если мы говорим о приобретении крупного земельного участка с дальнейшим его дроблением и последующей распродажей, то необходимо дополнительно подключать рекламные агентства.

p, blockquote 24,0,0,0,0 —>

Для успешной продажи земли вам нужно задействовать:

p, blockquote 25,0,0,1,0 —>

• Агентства по связям с общественностью
• Проектно-изыскательные структуры
• Строительные структуры
• Компании по установке воды и газа
• Компании по канализации и смежным вопросам

p, blockquote 26,0,0,0,0 —>

Соответственно, ваши инвестиции в землю должны преследовать конкретную задачу – это рост земельного надела в финансовых и социальных вопросах, что с течением времени позволит увеличить и цену земли, ибо она будет достаточно выгодно смотреться в лице потенциальных инвесторов.

p, blockquote 27,0,0,0,0 —>

Что может сделать земельные инвестиции невыгодными?

Конечно же, любая инвестиционная деятельность может быть успешной, а может, и нет. Поэтому, если решили вкладывать деньги, то стоит почерпнуть максимальное количество информации.

p, blockquote 28,0,0,0,0 —>

• Конечно же, в этом вопросе нужно подключать юристов, которые проверят документацию. Нередки бывают случаи, когда владелец земли вдруг узнает о том, что его участок вдруг находится под арестом. Кроме того земля может находиться в специальных природоохранных зонах и это будет вносить определённые ограничения на работу с участком.
• Ещё один важный вопрос – это анализ самого земельного участка, исходя из потенциальных целей. Допустим, вы хотите выращивать на нём различные культуры, то вам первым делом нужно изучить состав почвы, и является ли она пригодной для возделывания.
• Кроме того, вам нужно будет обратить внимание на так называемые «красные линии». К ним можно отнести трубопроводы, линии электропередач, различные автодороги, железнодорожные пути и различные сооружения. Если участок расположен возле подобных линий, то потенциальный инвестиционный «выхлоп» может снизиться в значительной мере.

Стратегии

Инвестиции в земельные участки позволяют использовать различные стратегии. Я же хочу привести вам парочку стратегий, которые можно спокойно реализовать.

p, blockquote 29,0,0,0,0 —>

Первая стратегия. Суть в том, что вы приобретаете недорогой участок, при этом пилите его на более мелкие участки, а потом продаете их. У этой системы есть серьезное достоинство, и оно состоит в том, что вам не нужно вкладывать дополнительные средства в обустройство участка.

p, blockquote 30,0,0,0,0 —>

Вторая стратегия. Вы покупаете участок и делите его на равные участки по 4 сотки. На этих участках вы возводите небольшие домики, а затем продаёте их с наценкой. Эта стратегия требует больших первичных затрат, но при этом и потенциальные прибыли более высоки.

p, blockquote 31,0,0,0,0 —>

p, blockquote 32,0,0,0,0 —>

Третья стратегия. Можно приобрести определённый участок и разделить его на три. После этого можно построить дом, продать его и построить еще 2 дома на вырученные деньги, а потом сдавать их в аренду. Схема сама по себе не проста, тем не менее, позволят получать неплохие дивиденды. Самое главное, вам нужно соблюдать следующие правила:

p, blockquote 33,0,0,0,0 —>

• Участок должен расположиться вблизи населенного пункта. Это будет огромным плюсом при продаже участка или сдачи его в аренду.
• Надо будет пройти все нормативные процедуры, согласованные с руководством населённого пункта.
• Если необходимо перевести участок в другую категорию, то нужно подготовиться финансово. По стоимости эта процедура вполне может быть сопоставима с покупкой участка. Это очень важно понимать на этапе планирования, ибо конечные результат может отличаться от того, что вы ожидали.
• При покупке участка без наличия застроек, нужно проконсультироваться, можно ли их вообще возводить?
• Покупка участка рядом с водоёмом – это может быть очень выгодно на самом деле. Но иногда бывает и так, что строительство разных возведений может быть на таких участках ограничено.
• Ну и, конечно, обратите внимание на план будущей застройки, прилегающей к участку.

Выводы

Стоит чётко понимать, что инвестиции в землю сопряжены с определёнными рисками. Они могут принести как много профита, так и могут в конечном итоге сильно ударить по карману. В любом случае, если вы идёте на риск, то вам нужно его принимать. В общем, я надеюсь, что данный материал будет вам полезен.

]]>
Как заработать на загородной недвижимости – способы и мифы об инвестициях

Отправим материал на почту

• Я б недвижимость купил, кто меня научит мифы об инвестициях в загородную недвижимость
• Миф №1 покупать недвижимость можно, только если есть солидный капитал
• Миф №2 инфляция «съедает» всю выгодность недвижимости
• Миф №3 загородное жилье нужно строить для себя, на чужих проектах не заработаешь
• Что нам стоит дом построить сколько нужно денег для инвестиций и где их можно взять
• Методы заработка на загородной недвижимости
• Оставаться собственником и сдавать дом в аренду
• Посуточно
• Сезонно
• Долгосрочно
• Перепродажа домов
• Покупка недостроенных и неликвидных объектов
• Совместная застройка
• Самостоятельная застройка
• Долевое строительство
• Резюме

Проекты домов

• 219² Общая площадь

• 224² Общая площадь

• 6 комнат
• 2 санузла

• 162.5² Общая площадь
• 12 x 12м Площадь застройки

• 39.43² Общая площадь

• 6 комнат
• 3 санузла

• 347.2² Общая площадь

• 314² Общая площадь

• 7 комнат
• 2 санузла

• 215.3² Общая площадь

• 8 комнат
• 4 санузла

• 379.1² Общая площадь

• 383² Общая площадь

• 325² Общая площадь

• 223.71² Общая площадь

• 2 комнаты

• 63² Общая площадь
• 4 x 8м Площадь застройки

• 1 комната
• 1 санузел

• 105² Общая площадь
• 6 x 9м Площадь застройки

• 7 комнат
• 2 санузла

• 224² Общая площадь
• 14 x 14м Площадь застройки

• 219.58² Общая площадь

• 5 комнат
• 2 санузла

• 182.7² Общая площадь
• 11 x 16м Площадь застройки

• 4 комнаты
• 3 санузла

• 180.8² Общая площадь
• 11 x 12м Площадь застройки

• 5 комнат
• 4 санузла

• 175.8² Общая площадь

• 300² Общая площадь

• 203² Общая площадь

О том, что недвижимость самый надежный способ для вложения денег люди слышат с самого детства. На практике «рискуют» проверять это утверждение немногие. Сегодня мы разберем основные мифы об инвестициях в недвижимость, расскажем о том, нужен ли капитал и опишем методы заработка на загородном жилье.

Я б недвижимость купил, кто меня научит: мифы об инвестициях в загородную недвижимость

Миф №1: покупать недвижимость можно, только если есть солидный капитал

Так думает более 60% россиян, и, не имея лишних 3-4 миллионов рублей, идут искать другие методы инвестиций. Однако «ларчик» открывается просто: используя ипотеку, кредиты или приобретая залоговые банковские объекты ниже рыночной стоимости, можно стать владельцем достойного жилья и получить за него доход от 30% до 100% на вложенные средства.

Миф №2: инфляция «съедает» всю выгодность недвижимости

Приобретение коттеджа, таунхауса или многоквартирного дома для длительного инвестирования с целью продажи потом, «когда подорожает», действительно не всегда верная стратегия. При желании владельца, и, в зависимости от места расположения, можно создать некоторые из стандартных источников дохода: сдавать в аренду посуточно, перестроить под гостевой дом, хостел или открыть другое мини предприятие.

Миф №3: загородное жилье нужно строить для себя, на чужих проектах не заработаешь

Конечно, иметь собственный «домик в деревне» и приятно, и престижно. Но, иметь с такого домика дополнительный доход еще приятней. Один из вариантов получения дохода на загородной недвижимости как раз и заключается в покупке недостроенных или недооцененных объектов, приведении их в порядок и перепродаже.

Что нам стоит дом построить: сколько нужно денег для инвестиций и где их можно взять

Существует несколько вариантов, как получить необходимые для покупки дома средства:

• Ипотечный кредит – достаточно иметь 25% денег от общей стоимости жилища. Ипотека берется на срок от 5 до 30 лет и залогом служит сама недвижимость. Многие строительные концерны активно взаимодействуют с банками и с удовольствием предоставляют услуги по строительству, оплачиваемые деньгами банков. Проценты по ипотеке на приобретение недвижимости или постройку в разных банках варьируются от 7% до 12,5% в год.
• Кредит обычный – более высокий процент ставок по кредиту, в отличие от ипотеки, уравновешивается освобождением жилья от обременения. При таком способе получения финансов дом будет в собственности владельца и его можно будет быстро продать, не добиваясь разрешения банка.

• Совместные средства – можно объединить финансы с друзьями или родственниками, оформляя все договоренности через юристов.

Важно знать!Во многих регионах России существуют государственные программы по обеспечению населения жильем. Некоторые категории граждан могут получить на строительство и приобретение первого жилища в сельской местности безвозмездную субсидию от 30% до 71% от стоимости объекта. В эти категории входят молодые семьи, где одному из супругов менее 35 лет, многодетные семьи, военнослужащие и высококвалифицированные специалисты.

Методы заработка на загородной недвижимости

Есть достаточно большое количество способов заработать на загородных домах. В зависимости от долгосрочных планов можно рассматривать варианты, предусматривающие сохранение за Вами права собственности, или дальнейшую продажу недвижимости.

Оставаться собственником и сдавать дом в аренду

Здесь надо задуматься, с какими клиентами Вам проще всего работать, но многое зависит и от расположения дома. Основные варианты следующие:

Посуточно

Для домов, расположенных в пригородах, неподалеку от крупных транспортных развязок: станций железной дороги, аэропортов, водных портов, автостанций.

Сезонно

Для домов, находящихся в красивых, живописных местах, там, где хорошо развит туризм.

Долгосрочно

Для домов, расположенных в пригородах крупных мегаполисов, в местности с развитой инфраструктурой (транспорт, коммуникации).

Как это выглядит на практике:

Семья Митиных построила двухэтажный коттедж в 15 км от Санкт-Петербурга. Первый взнос ипотеки на строительство оплатили с помощью материнского капитала. Строительство обошлось в 1,5 млн. рублей. Ежемесячный взнос за ипотеку был равен 28 000 рублей.

При расчете финансового плана Митины учитывали, что долгосрочная аренда не принесет им прибыли, а будет только покрывать расходы по ипотеке. Поэтому был выбран вариант с сезонной сдачей дома в аренду. При строительстве комнаты были разделены так, чтобы в доме могли ночевать 14 человек.

В коттеджном поселке много мест для развлечения и дом круглогодично арендуют семейные компании. За месяц посуточная сдача коттеджа в аренду приносит в семью Митиных 240 000 — 300 000 рублей.

Важно знать!Несмотря на высокую окупаемость объектов при сдаче в краткосрочную и среднесрочную аренду, следует озаботиться консультацией юриста по поводу договоров с будущими арендаторами и работниками. Риски в этом методе инвестирования заключаются в быстром износе мебели, недостаточной охране домовладения и имущества в нем, несоблюдении пожарной безопасности.

Перепродажа домов

Здесь все относительно прозрачно – это разновидность классической схемы «купил дешевле – продал дороже». Варианты перепродажи следующие:

Покупка недостроенных и неликвидных объектов

Дома в такой категории можно найти в коттеджных поселках и дачных товариществах. При выборе объекта нужно обращать внимание на те участки, рядом с которыми уже есть развитая инфраструктура, проложены коммуникации или планируется застройка.

В обязательном порядке перед приобретением такого жилища проверяются документы на право собственности, категорию земель, разрешение на строительство. Рассчитывается сумма вложений, исходя из первичной стоимости жилья и необходимой реконструкции объекта.

Прибыльность при перепродаже варьируется от 10 до 30% от вложенных средств.

Совместная застройка

Наиболее выгодный вариант для частной группы соинвесторов. Экономят в данном случае на оптовых закупках строительных материалов, низкой стоимости большого земельного участка, по сравнению с разрозненными частными землями и на оплате за работу строителей. Мобильность первичного рынка частных девелоперов позволяет быстро оборачивать средства и предлагать на рынок современные и нестандартные архитектурные решения.

Прибыльность при перепродаже варьируется от 30% до 100% от вложенных средств.

Самостоятельная застройка

При наличии земельного участка в туристической зоне лучше всего окупаются дома, в которых устроены небольшие частные предприятия. Это могут быть хостелы, гостевые и доходные дома, словом любое малоэтажное строение, которое можно использовать как коммерческую недвижимость. Можно еще на этапе строительства привлечь к финансированию частных инвесторов, которым необходима загородная постройка для создания собственного бизнеса.

Прибыльность при перепродаже варьируется от 50% до 70% от вложений.

Видео описание

О «черном» методе заработка на строительстве домов, рассказывается в следующем видео:

Долевое строительство

При этом методе инвестирования нужно искать надежного консервативного застройщика. Строительная компания должна иметь в портфолио несколько успешно реализованных проектов. Такая компания предлагает возможность частному инвестору приобрести будущий жилой объект или долю от него, если речь идет о малоэтажных многоквартирных домах, на этапе закладки котлована.

При покупке на начальном этапе стоимость объекта относительно рынка невысока и практически все застройщики предоставляют возможность пользоваться кредитами и ипотекой. К моменту прокладки коммуникаций стоимость доли вырастает на 15-20%, и уже на этом этапе можно перепродать право собственности. К окончанию строительства цены на жилище вырастают вдвое.

Прибыльность составляет от 15% до 50% от суммы вложений.

Как это выглядит на практике:

Виктория С. несколько лет назад приобрела в собственность через аукцион по банкротству землю за 80 000 рублей. Участок в 60 соток относился к категории сельскохозяйственных земель. После перевода земли в категорию ИЖС и разбивки на доли, стоимость сотки земли в этом месте повысилась до 65 000 руб.

Виктория договорилась с подрядчиками о доле в проекте и они совместно провели коммуникации и застроили участки типовыми коттеджами среднего класса. Сейчас сотка земли в этом дачном поселке стоит 130 000 руб., а коттеджи продаются от 2,8 млн. рублей при себестоимости в 1 млн. руб. Высокая прибыль обеспечена за счет экономии при массовой застройке и удачному расположению земельного участка рядом с крупной автомагистралью.

Видео описание

Некоторые правовые моменты по теме долевого строительства смотрите в следующем видео:

Резюме

Общая прибыльность инвестирования в недвижимость колеблется от 10% до 100% от первоначальных вложений. Сроки возврата инвестиций варьируются от полугода до нескольких лет.

Выбор метода инвестирования зависит от:

• имеющихся активов (земля, постройки);
• финансового положения инвестора;
• возможности потратить время на изучение нюансов.

Вкладывать деньги в загородную недвижимость действительно выгодно и начинать инвестировать можно, имея на руках всего 25% от стоимости жилья.