Инвестиции в строительство жилья — как стать инвестором за 5 шагов + 5 дельных советов как избежать рисков при инвестировании

Привет всем, кто посетил сайт бизнес-журнала «ХитёрБобёр! С вами на связи Денис Кудерин, эксперт в области инвестирования.

Новая статья продолжает обширный цикл материалов об инструментах и механизмах грамотного инвестирования. Тема публикации – вложения в недвижимость на этапе строительства.

Вклады в недвижимость на стадии строительства – хороший способ обрести финансовую независимость и заставить деньги работать.

О том, как это сделать – читайте прямо сейчас!

1. Выгодно ли вкладывать деньги в строительство жилья?

Знаете, на сколько процентов увеличивается цена готового жилья в новостройке по сравнению со стоимостью на этапе строительства? Правильный ответ – на 40-70% (при среднем сроке возведения дома в 1-2 года).

Желая заинтересовать покупателей, застройщики устанавливают минимальные цены именно на старте продаж. Особенно заметна разница в ценах при строительстве крупных жилых комплексов и целых микрорайонов.

Возведение таких жилмассивов поэтапное, и девелоперы (предприниматели, зарабатывающие на строительстве) снижают начальную стоимость жилплощади для создания положительного имиджа компании и привлечения первой волны клиентов.

Выгода очевидна: инвестируя в недвижимость на стадии стройки, можно заработать вдвое больше после сдачи объекта в эксплуатацию. Единственное препятствие, которое останавливает инвесторов, это риск, что строительство застопорится или вовсе не будет окончено.

По мере возведения новостройки стоимость квадратных метров растёт: каждый этаж прибавляет 2-3% в цене жилплощади. Отсюда вывод: чем раньше вы вкладываете деньги в объект, тем выше возможные дивиденды от последующей продажи или эксплуатации.

На сайте есть подробный материал об инвестициях в недвижимость, рекомендую читателям ознакомиться с ним.

Перечислим все преимущества инвестиций в строительство:

• высокая рентабельность и ликвидность;
• надежность (недвижимость редко падает в цене, особенно в больших городах);
• большой выбор объектов инвестирования;
• различные варианты использования жилья (продажа, сдача в аренду).

Одна удачно приобретенная квартира может приносить доход годами и десятилетиями.

Пример

Купив престижную квартиру в центре города, можно сдавать её в аренду на короткие сроки (часы, сутки, недели). Окупаемость такого предприятия – 3-5 лет, а дальше вы получаете чистую прибыль без каких-то особых трудозатрат. Такой способ заработка – идеальный образчик пассивного дохода.

Есть и минусы. Главный из них – зависимость спроса на квартиры от экономических факторов. В период кризиса люди реже покупают недвижимость, предпочитая подождать до лучших времен.

Однако большинство экспертов по долгосрочным инвестициям считают вклады в жильё менее рискованными, чем, скажем, игра на фондовой бирже или передача денег в доверительное управление.

2. В какое строительство лучше инвестировать средства?

Есть несколько направлений для вкладов в недвижимость на стадии стройки. Одни больше подойдут начинающим инвесторам с небольшим капиталом, другие – более опытным коммерсантам с приличными финансовыми активами.

Предлагаю вниманию пять наиболее актуальных и надёжных вариантов для вложения средств.

Жилые дома

Наиболее доступный способ инвестирования, характеризующийся минимальными рисками. Долгосрочная цель таких вложений предельно понятна: покупаем жилплощадь на стадии возведения, а после сдачи дома продаём её по выгодной цене либо зарабатываем на аренде.

Обязательно учитываются следующие показатели:

• расположение (удаленность от транспортных узлов и метро);
• планировка квартиры;
• инфраструктура (наличие поблизости школ, детских садов, супермаркетов);
• планы по развитию района в будущем.

Наиболее востребовано на рынке малогабаритное жильё – одно- и двухкомнатные квартиры.

Коттеджи

Загородные дома и дачи также могут принести инвесторам неплохую прибыль. Коттеджи пользуются особенным спросом у жителей мегаполисов – каждый горожанин хочет отдыхать в тихом, экологически благоприятном месте, подальше от загазованности и суеты.

Объекты нередко покупаются на стадии фундамента: такие вложения считаются самыми перспективными. Обязательно учитывайте при покупке статус района, состояние инфраструктуры, наличие коммуникаций и прочие важные для комфортной жизни параметры.

Гостиницы

Мировой опыт показывает, что срок окупаемости гостиниц составляет от 3 до 7 лет. Вполне приличные показатели, особенно если учесть, что добротное жильё для приезжих в крупных городах всегда пользуется спросом.

Производственные помещения

Вариант для инвесторов, имеющих некоторый опыт в операциях с недвижимостью. Производственные площади на стадии стройки лучше приобретать с заранее определенной целью.

Спросом пользуются объекты, которые в будущем будут использоваться в нуждах пищевой промышленности, перспективны также площади под фабрики по производству мебели, бытовой химии и товаров первой необходимости.

Новичкам заниматься вложениями в производственную недвижимость стоит лишь через посредничество профессиональных управляющих компаний или ПИФов.

Коммерческие объекты

Ещё одно направление, которое больше подходит опытным бизнес-инвесторам.

К коммерческой недвижимости относятся:

• здания под торговые помещения (небольшие магазины, супермаркеты, торговые центры);
• заведения общепита, рестораны, кафе;
• развлекательные, спортивные, образовательные центры;
• объекты под офисы и деловые центры;
• складские помещения, ангары, хранилища;
• сельскохозяйственные объекты.

В больших городах приоритет имеют офисы и торговые залы. Сотни мелких и крупных коммерсантов готовы регулярно платить за арендованные площади. Их владельцам остаётся лишь следить за состоянием помещений и получать стабильный доход.

Сдача в аренду – основной способ использования коммерческой недвижимости. Это довольно дорогой вид инвестиций с долгосрочным сроком окупаемости (5-8 лет).

В таблице ниже наглядно продемонстрированы особенности и сроки окупаемости различных объектов недвижимости:

№	Виды недвижимости	Сроки окупаемости инвестиций	Особенности
1	Новостройки	1-2 года	При сдаче в аренду сроки окупаемости увеличиваются, но растёт и прибыль
2	Гостиницы	5-8 лет	Инвестиции особенно перспективны для крупных городов и курортных регионов
3	Коттеджи	1-2 года	Учитывается район и состояние инфраструктуры
4	Производственные помещения	7-10 лет	Подходит для коллективных инвестиций
5	Коммерческая недвижимость	5-10 лет	Нужен опыт инвестиций в недвижимость такого типа

Хотите больше информации по инвестированию для начинающих, читайте подробную статью на эту тему.

3. Как инвестировать в строительство – 5 простых шагов

Делая вложения по заранее определенному плану, вы снижаете риски и увеличиваете будущую доходность. Любые инвестиции требуют тщательного расчета и нуждаются в заранее разработанной стратегии.

Шаг 1. Выбираем застройщика

Обязательный и важнейший этап – выяснить, кто строит объект (что за компания). Эксперты советуют приобретать недвижимость у известных в вашем городе девелоперов.

При выборе застройщика учитывайте такие параметры как:

• количество объектов, уже сданных в эксплуатацию;
• репутацию компании;
• отзывы клиентов;
• опыт комплексной застройки;
• общее количество инвесторов;
• участие в совместных кредитных программах с крупными банками (финансовые компании тщательно выбирают партнеров и с сомнительными фирмами не связываются);
• строгое соответствие действий компании федеральному законодательству.

Деятельность застройщиков регулируется на государственном уровне законом 214-ФЗ (запомните этот номер, пригодится).

В Москве и области можно выбрать одного из 3 застройщиков, представленных ниже.

«А101 Девелопмент» — девиз компании: мы строим город, в котором хочется жить. Застройщик уже возвёл 500 000 квадратных метров жилых помещений, и 53 000 м2 коммерческой недвижимости. Компания строит детские сады и школы и сотрудничает с крупнейшими российскими банками по ипотечному кредитованию. Входит рейтинг ТОП-5 среди девелоперов Московской области и в ТОП-15 по всей России.

ГК «ПИК» — крупнейший российский девелопер. Действует с 1994 года и занимается реализацией масштабных строительных проектов в Москве, области и других регионах России. Приоритетное направление — строительство доступного жилья в сегменте индустриального домостроения. С начала своей деятельности фирма возвела 15 млн. квадратных метров жилых помещений (250 000 квартир). Входит в список системообразующих для российской экономики предприятий.

Capital Group — компания, выполняющая полный цикл строительных работ, начиная с анализа земельных участков и заканчивая отделкой помещений. Осуществляет также управление зданиями после их ввода в эксплуатацию. На счету девелопера — 71 проект и 7 млн. м2 площади. Объекты компании неоднократно объявлялись лучшими реализованными проектами в Москве и области.

Шаг 2. Выбираем объект инвестирования

Выбор объекта – ещё одна важная стадия инвестиционного процесса. Начинать поиски можно с района, в котором наблюдается наибольший спрос на жильё.

О том, какие параметры нужно учитывать при выборе жилых квартир, я уже писал – инфраструктура, наличие транспортных развязок и т.д. Покупая коммерческие объекты, заранее определитесь с конечной целью инвестирования и разработайте профессиональный бизнес-план.

Шаг 3. Проводим переговоры

Застройщик выбран, пора провести переговоры. Согласно законодательству РФ, приобрести права собственности на объект, находящийся на стадии возведения, невозможно.

Покупатель имеет право на:

• договор долевого участия;
• договор паевого взноса;
• инвестиционный вклад;
• вступление в строительный кооператив.

Знатоки советуют выбирать долевое участие и настаивать именно на таком договоре. Обсуждаются также способы оплаты – поэтапное внесение средств (покупка в рассрочку), перечисление полной суммы сразу после подписания соглашения, другие варианты.

Шаг 4. Изучаем документы

Соглашение на покупку недостроенной недвижимости совершаются в рамках уже упомянутого закона 214-ФЗ.

Документы желательно проверить с привлечением независимого юриста. Это потребует дополнительных расходов, но безопасность сделки – не та статья, на которой стоит экономить.

Шаг 5. Заключаем договор

Заключение договора – финальная стадия сделки. Перед тем, как подпишете окончательный документ, изучите все его пункты. Их надо не просмотреть по диагонали, а именно изучить.

Обратите внимание на:

• сроки окончания стройки;
• условия расторжения договора;
• пункт, в котором указана конкретная стоимость квадратного метра (нужно, чтобы цена была фиксированной и не подлежала изменению);
• штрафные санкции для каждой из сторон, нарушивших договор;
• форс-мажор.

Помните, что любая сделка по приобретению недвижимости связана с риском. О том, как избежать мошенничества, будет рассказано в соответствующем разделе нашей статьи.

4. Как можно заработать на инвестициях в строительство недвижимости – 3 проверенных способа

А теперь о самых надёжных и проверенных способах заработка на вложениях в строительство.

Способ 1. Сдаем недвижимость в аренду

Бизнес на сдаче жилплощади внаем – это «долгие» деньги. Но зато и уровень доходности здесь довольно высок. Сроки окупаемости – 5-10 лет. И не забывайте, что даже после 10 лет использования квартира всё равно остаётся вашей.

В мегаполисах есть спрос на любые типы жилья – элитные квартиры для посуточной аренды, комнаты в спальных районах, малогабаритные квартиры молодым семьям.

Пара слов об аренде коммерческой недвижимости. Компании и частные предприниматели, представители юридических профессий, парикмахеры, стилисты, врачи всегда будут нуждаться в офисах, кабинетах и торговых помещениях для своего бизнеса. Спрос на квадратные метры в деловых и торговых центрах – стабилен и постоянно растёт.

Единственный минус коммерческой недвижимости – относительно высокая стоимость. Чтобы приобрести квартиру, достаточно 1-3 млн. рублей. Офисные и торговые помещения стоят в 2-3 раза дороже.

Способ 2. Покупаем квартиру в новостройке для последующей перепродажи

Перепродажа позволяет окупить вложенные средства всего за 1-2 года. Чем короче сроки строительства, тем интереснее объект в инвестиционном плане. Некоторым вкладчикам удаётся за год получить 100% прибыли.

Целесообразно рассмотреть и альтернативные варианты – например, можно выполнить ремонт и отделку в новой квартире и продать её ещё дороже. Добротный ремонт повышает стоимость жилья на 15-30%.

Способ 3. Вкладываем деньги вместе с профессионалами и получаем проценты

Хотите максимально безопасных вложений? Действуйте через посредников. Для участия в профессиональных инвестиционных проектах не обязательно даже покупать конкретное жильё за полную стоимость. Можно стать участником коллективного фонда и получать прибыль в качестве пайщика.

Представляю двух надёжных партнёров по вкладам в строительство и готовые объекты в Москве и области.

E3 Investment – инвестиции от 100 000 рублей с гарантией доходности от 25 до 90%. Все вклады в обязательном порядке страхуются. Сроки окупаемости вложений – от 6 месяцев до 2 лет (на выбор клиента).

Профессионалы вкладывают ваши деньги в ликвидную недвижимость, а вы просто получаете прибыль. Минимальные риски плюс гарантированный пассивный доход. Доступны бесплатные консультации и информационная поддержка.

Sminex – вклады в готовые апартаменты и здания на стадии строительства. Компания сама строит дома и в качестве бонуса покупателям, заинтересованным в получении дохода, делает в квартирах ремонт и находит арендаторов.

Предприятие занимается строительством жилых домов, особняков и возведением коммерческой недвижимости. В числе преимуществ фирмы – курс на качество возводимых объектов и их сохранность после ввода эксплуатацию.

5. Риски при инвестировании в строящуюся недвижимость

Опасность потерять свои деньги существует в любом виде инвестирования. Вклады в жильё – не исключение. Чтобы снизить риски, нужно заранее знать, чего действительно стоит опасаться и какие схемы используют мошенники для своих афер с недвижимостью.

«Мыльные пузыри»

Первый способ нечестного отъёма денег инвесторов – самый банальный. Фирмы-однодневки вместо реальных объектов продают вкладчикам воздух. Строительные работы на объектах если и ведутся, то только для отвода глаз.

Нередко такие проекты проворачиваются совместно с представителями юридических структур, что придаёт сделкам иллюзию легальности. На самом деле, собрав достаточную сумму, аферисты просто исчезают с деньгами клиентов в неизвестном направлении.

Первый признак «мыльного пузыря» – низкая цена на недвижимость. Обязательно сравните стоимость квадратных метров со средней ценой в этом районе. Если предложение кажется вам слишком привлекательным, это повод насторожиться.

Сведения о легальных застройщиках всегда можно отыскать в официальных реестрах строительных компаний. Если застройщик – реальное юридическое лицо, его присутствие в таком списке – обязательно.

Банкротство застройщика

Непрофессиональное управление, недостаток средств или их нецелевое использование, издержки – все эти причины могут вызвать банкротство застройщика. Когда не на что строить, в минусе оказывается не только сама компания, но и её вкладчики.

Избежать этого можно, выбирая крупного и опытного девелопера, на счету которого уже есть несколько десятков сданных в эксплуатацию объектов.

Нарушение сроков сдачи проекта

Срыв сроков – не самый страшный, но тоже весьма неприятный вариант. Долгострой может стать причиной постоянной головной боли тех покупателей, которые привлекли для вкладов банковские кредиты. Банкам не интересно, почему стройка не заканчивается в срок, им важно, чтобы долг был возвращён полностью и с процентами.

Подсчитано, что каждая неделя просрочки уменьшает доходы инвесторов на 0,01%. Казалось бы, немного, но в пересчете на рубли это составляет приличные суммы. Ведь задержки нередко исчисляются месяцами, а то и годами.

Пример

Пока ваш «долгостройщик» возводил многоэтажное здание в перспективном районе, его конкурент успел заложить и построить по соседству другой объект со сходными характеристиками и слегка заниженными ценами на метраж. Стоимость вашей жилплощади упадёт в такой ситуации на десятки процентов.

Форс-мажоры и непредсказуемость рынка недвижимости

Типичный пример форс-мажорных обстоятельств – затяжной экономический кризис в стране.

Пример

В 2015 году в городе моего проживания Новосибирске на рынке недвижимости наблюдалось реальное преобладание предложения над спросом. Квартиры продавались с уценкой в 15-25%. Сейчас ситуация слегка выправилась, но инвесторы уже потеряли часть своего дохода.

Другие разновидности форс-мажора – стихийные бедствия, военные действия, промышленные катастрофы.

Для защиты от подобных неприятностей существует страхование недвижимости.

Смотрите полезное видео по теме строительных инвестиций.

6. Заключение

Друзья, давайте сделаем выводы. Вложения в жилые и коммерческие здания на этапе их возведения – высокодоходный и перспективный вариант для частного инвестирования.

Удачный проект обеспечит вас средствами на долгие годы вперёд, став источником пассивного дохода в виде долгосрочной аренды коммерческой или жилой недвижимости.

Не менее выгодны операции купли/продажи жилья. Совершив удачную финансовую операцию однажды, легче двигаться вперёд и вверх – в сторону дальнейшего умножения капитала.

Команда проекта «ХитёрБобёр» желает своим читателям успеха в инвестиционных проектах! Ждём от вас оценок статьи, комментариев и деловых предложений!

Предприниматель, маркетолог, автор и владелец сайта «ХитёрБобёр.ru» (до 2019 г.)

Закончил социально-психологический и лингвистический факультет Северо-Кавказского социального института в Ставрополе. Создал и с нуля развил портал о бизнесе и личной эффективности «ХитёрБобёр.ru».

Бизнес-консультант, который профессионально занимается продвижением сайтов и контент-маркетингом. Проводит семинары от Министерства экономического развития Северного Кавказа на темы интернет-рекламы.

Лауреат конкурса «Молодой предприниматель России-2016» (номинация «Открытие года»), молодежного форума Северного Кавказа «Машук-2011”.

Инвестиции в строительство: виды инвестиций, преимущества и недостатки

Вложения в строительство считаются одним из доступных способов инвестиций, позволяющим в сравнительно короткие сроки получать неплохую прибыль. Расскажем, в какие объекты можно вложить деньги, насколько это выгодно, и как защитить свой капитал.

Виды инвестиций в строительство

Свободные деньги не должны лежать мёртвым грузом, поэтому каждый, кто ими обладает, стремится вложить их максимально выгодно, например, в строительство.

Существует несколько вариантов вложений. Выбирая тот или иной вариант инвестиций в строительство, следует учесть не только риски и доходность, но и опыт инвестора, ведь есть направления, подходящие только опытным финансистам, и есть те, куда могут вкладывать деньги новички.

Жилая недвижимость

В России 50% всех инвестиций идут в жилищное строительство. Это весьма надёжное направление с минимальными для инвестора рисками, так как строить дома не перестают даже в самые тяжёлые для экономики страны времена. Такие вложения приносят большую прибыль, чем вклады в банки.

Планы действий инвестора таков:

1. Вкладываете деньги в дом, который уже возводится или только будет строиться.
2. После того как дом сдаётся в эксплуатацию, жилье продаёте по более высокой цене, чем покупали или сдаёте его в аренду, что позволит иметь постоянный доход.

При вложении финансов в жилищное строительство учитывают показатели, которые могут повлиять на стоимость готовых квартир:

• в какой части города расположен объект, его удалённость от инфраструктуры и т. п.;
• планировка квартир и количество комнат;
• планы властей на дальнейшее развитие района, в котором располагается жилье.

На рынке недвижимости наиболее ликвидными и востребованными являются одно- и двухкомнатные квартиры.

Покупка квартиры на стадии застройки обходится гораздо дешевле, чем после её окончания. Инвестор в данном случае зарабатывает на разнице в цене между жильем на период строительства и в момент сдачи его в эксплуатацию.

Коммерческая недвижимость

Коммерческой называют недвижимость, которую используют предприниматели для осуществления своей профессиональной деятельности. Владелец таких объектов получает прибыль, взимая плату с арендаторов.

В больших городах максимальным интересом у инвесторов пользуются офисные и торговые помещения (или целые здания). Владелец такой собственности ежемесячно получает оплату, при этом его обязанностью является поддержание нормального состояния объектов.

Особенности дохода с коммерческой недвижимости:

• доходность выше, чем в жилищном строительстве в 2 раза;
• слишком большие для обычных людей суммы инвестирования — от 10 миллионов рублей;
• физическое лицо может быть косвенным инвестором (через покупку акций или сотрудничество с компанией-посредником);
• прямая инвестиция предполагает совершение купли-продажи и заключение договора инвестирования строительства;
• окупаются вложения примерно через 10 лет, а размер годовой прибыли составляет 10% от суммы, которая была инвестирована.

Если недвижимость представляет собой помещение в составе бизнес-центра, могут возникать проблемы с владельцем всего здания (например, тот может выдвигать свои условия, которые не выгодны остальным собственникам доли данной недвижимости). Именно поэтому выгоднее владеть целым этажом, а ещё лучше — всем зданием.

В последние годы наблюдается спад инвестиций в коммерческую недвижимость. Эксперты регулярно прогнозирую рост вложений, но следует понимать, что доходность таких объектов во многом зависит от глобальной экономической ситуации.

Гостиничные комплексы

В России вложения в гостиничный бизнес не так популярны, как в жилой фонд. Окупаются гостиницы достаточно быстро (примерно за 5-7 лет), если сравнивать со многими другими видами инвестиций. Это вполне достойный показатель, поэтому вложения в гостиницы не могут не заинтересовать владельцев свободных денег.

Инвестициями в гостиницы обычно занимаются инвесторы, имеющие немалый опыт в операциях с недвижимостью. Чтобы выгодно вложить деньги, необходимо знать и учитывать массу нюансов, связанных с доходностью гостиничного бизнеса.

Индустриальные объекты

Этот вид инвестиций требует не только вливания значительных средств, но и знания конъюнктуры рынка, владение определённой информацией. Обычно инвестициями в промышленное строительство занимаются люди, имеющие соответствующий опыт.

Новичкам рекомендуется вкладывать средства в недвижимость, предназначенную для производства, через посредников. Можно воспользоваться услугами управляющей компании или инвестиционного фонда. Разумеется, предварительно надо поинтересоваться их репутацией.

Наиболее перспективными объектами считаются здания и помещения, предназначенные для производства:

• продуктов питания;
• бытовой химии
• мебели т. д.

Коттеджи

Коттеджное строительство считается выгодным способом вложения средств, но требует больших стартовых сумм.

Зажиточные граждане крупных городов активно интересуются загородным жильем, ведь жизнь в большом доме считается более комфортной. Особенно востребован коттеджный посёлок, который находится среди красивой природы.

Стандартный порядок действий при инвестировании в коттеджи:

1. Выясняете перспективность строящегося загородного дома. При этом учтите инфраструктуру посёлка, наличие коммуникации, удалённость от города и трассы, прочие показатели, влияющие на комфорт жизни и стоимость будущего жилья.
2. Покупаете коттедж на этапе возведения фундамента.
3. Далее есть несколько вариантов развития событий. Можно самому жить в построенном доме, пока не возникнет необходимость его продать (недвижимость со временем только дорожает). Другие варианты — продажа коттеджа по более высокой цене сразу после окончания плановых строительных работ или сдача его в аренду.

Зарубежное строительство

Этот вид инвестиций практикует определённый слой инвесторов, разбирающихся в законодательстве тех стран, в которых они делают вложения.

К преимуществам зарубежных инвестиций можно отнести:

• Возможность сдачи в наём жилья в курортный сезон (если купить его в стране развитого туризма).
• Получение пассивного дохода при заключении договора с агенством недвижимости. Фирма будет заниматься поиском и заселением жильцов, перечисляя часть дохода от аренды инвестору, а часть оставляя себе.

Не в каждой стране можно купить недвижимость, кроме того желательно знать язык той страны, в которой она покупается.

Строительная техника

В ходе строительства задействуется много дорогостоящей техники — бульдозеры, самосвалы, погрузчики, бетономешалки и другие специализированные машины и устройства. Спрос на них весьма велик. Многие строительные компании предпочитают не покупать подобную технику, а брать её при необходимости в прокат.

Владея парком строительной техники, можно получать прибыль от её эксплуатации арендаторами. Минус таких инвестиций — необходимость проводить ремонт и обслуживание техники за свой счёт, к тому же нужно возвести ангар, где будет размещаться спецтехника до того момента, как её возьмут в аренду.

Варианты вложений в строительство

Долевое участие. Инвестор вкладывает деньги в проект, при этом возведение объекта может находиться лишь на стадии планирования. Как только будет собрано нужное количество денег, компания приступит к реализации задуманного.

Все вложенные средства находятся не в распоряжении застройщика, а на особом счету — эксроу. Благодаря такой схеме минимизируются риски, а деньги в компанию поступают постепенно, по мере исполнения запроектированных работ.

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК). Инвесторы создают сообщество, каждый участник которого вкладывает в дело определённую сумму. От размера вклада зависит прибыль — кто больше вкладывает денег, тот получает больший доход.

Сообщество, как правило, имеет паевую структуру. При таком подходе инвесторы чувствуют себя более защищёнными, так как коллективно проще находить правильное решение. Руководить ЖНК доверяют, как правило, опытному человеку с безупречной деловой репутацией.

Фонд финансирования. Эта организация исполняет роль посредника между строительной компанией и инвесторами. Фонд взаимодействует с вкладчиками, защищает их интересы, контролирует расход средств и процесс строительства, обеспечивает юридическое сопровождение. Поэтому этот вариант подойдёт инвесторам с любым капиталом и опытом в сфере инвестирования.

Порядок осуществления инвестиций в строительство

План действий зависит от способа вложений и выбранного объекта. Самый простой путь — стать дольщиком в каком-либо проекте надёжной строительной компании, тогда не придётся вникать в тонкости строительства. Если инвестор хочет тщательно разобраться в процессе, он действует по описанной ниже схеме.

Выбор застройщика

Первым делом выясните, кто является застройщиком, и узнайте о компании максимум информации. Выбирая застройщика, обратите внимание на такие моменты:

• какая репутация у компании;
• сколько объектов уже сдано в эксплуатацию;
• каков их опыт строительной деятельности;
• сколько инвесторов участвует в проекте;
• есть ли взаимодействие с банком и каким.

Застройщики в своей деятельности должны руководствоваться действующим законодательством, в частности законом, регулирующим их работу — 214-ФЗ.

Выбор объекта инвестирования

Выберите объект инвестиций, который бы соответствовал сумме вашего капитала и обеспечивал необходимую доходность. Если вы начинающий инвестор, проще всего вложиться в жилищное строительство.

Выберите подходящий дом, квартиру (одну или несколько), определитесь с целями инвестирования (продажа или аренда), и составьте реальный бизнес-план.

Переговоры

После того как вы определились с застройщиком, переходите к переговорам. По законам РФ нельзя купить объект, который находится в стадии возведения.

Как покупатель, вы имеет право на:

• заключение договора долевого участия/паевого взноса;
• внесение инвестиционного вклада;
• участие в строительном кооперативе.

Опытные инвесторы и эксперты считают, что наиболее выгоден и безопасен вариант долевого участия. Они рекомендуют вкладчикам настаивать именно на долевом договоре.

Обязательно обсудите с застройщиком способ внесения средств. Возможно поэтапное внесение денег, перевод денег одним платежом или другой вариант.

Изучение и заключение договора

Прежде чем подписать инвестиционный договор, учитывают нормы закона 214-ФЗ. Все документы рекомендуется дать на проверку независимому юристу. Это платная услуга, но помните, что правильное оформление документов — один из факторов минимизации рисков.

Если не желаете тратиться, то изучите все пункты соглашения самостоятельно. Не ограничивайтесь поверхностным просмотром — читайте внимательно.

Моменты, на которые надо обратить внимание при изучении договора:

• когда будет закончена стройка;
• обязательства и права сторон;
• обратите внимание на пункт с указанием конкретной стоимости 1 кв. м (она должна быть фиксированной, не подлежащей изменению);
• какие санкции предусмотрены в случае нарушения договора;
• условия, при которых договор может быть расторгнут.

Посмотреть пример инвестиционного договора можно здесь.

Финальная стадия — подписание договора в присутствии нотариуса, который заверяет состоявшуюся сделку.

Эффективность вложений

Инвестор, независимо от своего опыта и вкладываемой в проект суммы, желает заранее знать, на какую прибыль от сделанных инвестиций он может рассчитывать. Рассмотрим пример расчета доходности.

Пусть инвестор вложил в покупку квартиры 2,8 млн. руб. Он не желает её продавать, а собирается сдавать в аренду за 30 тыс. руб. (с учётом ЖКХ).

Размер годовой прибыли: 30 000 руб. х 12 месяцев = 360 000 руб.

Отнимем 10% суммы на непредвиденные расходы: 360 000 — 36 000 = 324 000 руб.

Таким образом, доходность вложения составит: (324 000/2 800 000) х 100% = 11,6%.

При инвестициях в строительство нужно проявлять больше сомнений, нежели уверенности — ситуация на рынке всегда может поменяться не в пользу инвестора.

Инвестиционные риски

Любой вид инвестиций связан с определёнными рисками. Прежде чем заниматься вложением денег в строительство, полезно ознакомиться с возможными неприятностями, подстерегающими инвесторов.

• Сорвались сроки сдачи объекта. Этот вариант связан с минимальными потерями. Их не сравнишь с потерей денег вследствие мошенничества или полного банкротства застройщика без выплаты компенсации своим инвесторам.
  Обычно жертвами долгостроя становятся компании, привлекающие к строительству банковские займы. Банки не интересуются сроками сдачи объектов, их волнует только своевременный возврат заёмных средств.
• Банкротство застройщика. Недостаточно продуманное, нерациональное или нецелевое использование инвестиций, приводит к банкротству строительной компании. Когда такое случается, инвесторы имеют все шансы потерять свои деньги.
• Инвестору продали «воздух». Это самый распространённый способ злонамеренного отъема денег у легковерных инвесторов. Мошеннические фирмы продают объекты, которые не собираются возводить. Чтобы убедить будущего вкладчика, мошенники могут даже привести потенциального инвестора на какую-нибудь строительную площадку.
  Зачастую в обмане принимают участие юристы из реальных юридических фирм, чтобы при заключении договора создавалось впечатление предельной законности происходящего. Собрав деньги с инвесторов, мошенники вместе со своей «фирмой» бесследно исчезают. Найти их впоследствии крайне сложно.

Заподозрить мошенничество можно по низкой цене на недвижимости — именно этой особенностью преступники заманивают инвесторов в свои сети. Избежать ошибки поможет своевременное изучение рыночных и средних цен на объекты, аналогичные тем, в которые предстоит вложить деньги.

Слишком привлекательное предложение всегда должно вызывать подозрение. Если вам предлагают сверхвыгодное вложение денег в недвижимость, отказывайтесь от заключения сделки.

Страхование и другие способы минимизации рисков

Деньги — нестабильная величина. Их можно лишиться, даже если никуда не вкладывать, например, вследствие инфляции. Помимо этого есть масса других способов потерять свой капитал. Выход — защитить свои вложения с помощью их страхования.

Особенности и порядок страхования вложений в строительство:

• Перед заключением договора страхования выполняют экспертизу всех объектов, на которых будет проводиться строительство. Страховые агенты должны оценить вероятность наступления страхового случая на основе проведённого исследования.
• После экспертизы инвестор выбирает страховую компанию для заключения договора. Чтобы выбрать подходящую организацию, инвестору полезно проверить претендентов на наличие лицензий для страхования инвестиционной деятельности.

Заключение договора страховки происходит только при наличии договора между самим инвестором и компанией-застройщиком.

Чтобы заключить договор о страховании инвестиций в строительство, надо подготовить такие документы:

• Разрешение на проведение строительства. Если возводимый объект находится за городом, необходимо получить «добро» от местных властей. Если стройка ведётся на земле, принадлежащей застройщику, понадобится документ, подтверждающий право владения земелей.
• Инвестиционный договор — правильно составленный и заверенный нотариально.
• Документы, подтверждающие вложение денег, например, квитанции.
• Акты о долевом распределении объекта между инвесторами.

Страховая организация может потребовать от клиента и другие документы. Инвестор, стремящийся заключить договор страхования, может обратиться за получением всей необходимой документацией к компании-застройщику.

Посмотреть пример договора о страховании от финансовых рисков можно тут.

Если при проведении страховой экспертизы выявляются факты, повышающие риски, то страховщик может предложить инвестору менее привлекательные условия договора.

Помимо страхования, свести к минимуму риски инвестиционно-строительных проектов позволяют такие мероприятия:

• Уделите внимание рыночной состоятельности проекта ещё до вложения средств. Проведите маркетинговые исследования, привлекая компании, специализирующиеся на подобных исследованиях. Акцент следует делать не столько на текущее состояние, сколько на перспективу объекта на рынке.
• Проводите выбор компании-застройщика на основе конкурса. Главные критерии оценки — опыт, репутация и ценовое предложение.
• Жестко контролируйте процесс строительства с точки зрения использования финансов. Банки для этой цели содержат специальные отделы, занимающиеся мониторингом строительства и его финансовой составляющей.

Налогообложение

В России инвестиции в строительство считаются делом первостепенной важности, а потому не облагаются налогами. А вот доходы, полученные вследствие инвестиционной деятельности, подлежат налогообложению.

Рассмотрим особенности взимания налогов с инвестиционной прибыли на основе простейшего примера и часто встречающейся ситуации. Допустим, физическим лицом приобретена квартира, стоимостью 4 миллиона рублей. После завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию, человек рассчитывает продать её на 1 миллион дороже.

После того как владелец квартиры в новостройке продаст её за 5 миллионов рублей, он будет обязан уплатить налог (13%) с полученной прибыли:

• Если подаются документы на получение вычета — налог составит 130 тыс. руб.
• Если документы на получение вычета не подаются — налог будет равен 650 тыс. руб.

Для расчёта можно воспользоваться следующим онлайн-калькулятором — https://calcus.ru/nalog-s-prodazhi-kvartiry

Как видим, сумму налога можно понизить путём получения вычета. Для этого инвестор должен обратиться в территориальное отделение налоговой службы.

Налоговым вычетом называют сумму дохода, необлагаемую налогом, или возврат плательщику части суммы, уплаченной ранее с доходов.

Когда не уплачивается налог:

• квартира куплена большее 5-ти лет назад.
• стоимость квартиры меньше 1 миллиона рублей.

Преимущества и недостатки инвестиций в строительство

Инвестиции в строительство считаются выгодным способом приумножения денег, но как у всякой финансовой операции, есть не только преимущества, но и недостатки.

• высокая доходность инвестиций;
• большой выбор объектов.

• нужна большая денежная сумма, чтобы начать инвестиционную деятельность;
• у данного вида инвестирования есть свои риски и они существенные;
• нужно время и знания для изучения вопроса, подготовки документов и т. д.

Инвестиции в строительство являются перспективным и высокодоходным способом получения прибыли. При соблюдении мер безопасности, вложения способны принести инвестору приличную прибыль или обеспечить его надёжным пассивным доходом на долгие годы.

Источник https://hiterbober.ru/investment-tools/investicii-v-stroitelstvo-zhilya.html

Источник https://samsebefinansist.com/investitsii-v-stroitelstvo.html

Источник

Источник