Инвестиции в строительство: виды инвестиций, преимущества и недостатки

Вложения в строительство считаются одним из доступных способов инвестиций, позволяющим в сравнительно короткие сроки получать неплохую прибыль. Расскажем, в какие объекты можно вложить деньги, насколько это выгодно, и как защитить свой капитал.

Виды инвестиций в строительство

Свободные деньги не должны лежать мёртвым грузом, поэтому каждый, кто ими обладает, стремится вложить их максимально выгодно, например, в строительство.

Существует несколько вариантов вложений. Выбирая тот или иной вариант инвестиций в строительство, следует учесть не только риски и доходность, но и опыт инвестора, ведь есть направления, подходящие только опытным финансистам, и есть те, куда могут вкладывать деньги новички.

Жилая недвижимость

В России 50% всех инвестиций идут в жилищное строительство. Это весьма надёжное направление с минимальными для инвестора рисками, так как строить дома не перестают даже в самые тяжёлые для экономики страны времена. Такие вложения приносят большую прибыль, чем вклады в банки.

Планы действий инвестора таков:

1. Вкладываете деньги в дом, который уже возводится или только будет строиться.
2. После того как дом сдаётся в эксплуатацию, жилье продаёте по более высокой цене, чем покупали или сдаёте его в аренду, что позволит иметь постоянный доход.

При вложении финансов в жилищное строительство учитывают показатели, которые могут повлиять на стоимость готовых квартир:

• в какой части города расположен объект, его удалённость от инфраструктуры и т. п.;
• планировка квартир и количество комнат;
• планы властей на дальнейшее развитие района, в котором располагается жилье.

На рынке недвижимости наиболее ликвидными и востребованными являются одно- и двухкомнатные квартиры.

Покупка квартиры на стадии застройки обходится гораздо дешевле, чем после её окончания. Инвестор в данном случае зарабатывает на разнице в цене между жильем на период строительства и в момент сдачи его в эксплуатацию.

Коммерческая недвижимость

Коммерческой называют недвижимость, которую используют предприниматели для осуществления своей профессиональной деятельности. Владелец таких объектов получает прибыль, взимая плату с арендаторов.

В больших городах максимальным интересом у инвесторов пользуются офисные и торговые помещения (или целые здания). Владелец такой собственности ежемесячно получает оплату, при этом его обязанностью является поддержание нормального состояния объектов.

Особенности дохода с коммерческой недвижимости:

• доходность выше, чем в жилищном строительстве в 2 раза;
• слишком большие для обычных людей суммы инвестирования — от 10 миллионов рублей;
• физическое лицо может быть косвенным инвестором (через покупку акций или сотрудничество с компанией-посредником);
• прямая инвестиция предполагает совершение купли-продажи и заключение договора инвестирования строительства;
• окупаются вложения примерно через 10 лет, а размер годовой прибыли составляет 10% от суммы, которая была инвестирована.

Если недвижимость представляет собой помещение в составе бизнес-центра, могут возникать проблемы с владельцем всего здания (например, тот может выдвигать свои условия, которые не выгодны остальным собственникам доли данной недвижимости). Именно поэтому выгоднее владеть целым этажом, а ещё лучше — всем зданием.

В последние годы наблюдается спад инвестиций в коммерческую недвижимость. Эксперты регулярно прогнозирую рост вложений, но следует понимать, что доходность таких объектов во многом зависит от глобальной экономической ситуации.

Гостиничные комплексы

В России вложения в гостиничный бизнес не так популярны, как в жилой фонд. Окупаются гостиницы достаточно быстро (примерно за 5-7 лет), если сравнивать со многими другими видами инвестиций. Это вполне достойный показатель, поэтому вложения в гостиницы не могут не заинтересовать владельцев свободных денег.

Инвестициями в гостиницы обычно занимаются инвесторы, имеющие немалый опыт в операциях с недвижимостью. Чтобы выгодно вложить деньги, необходимо знать и учитывать массу нюансов, связанных с доходностью гостиничного бизнеса.

Индустриальные объекты

Этот вид инвестиций требует не только вливания значительных средств, но и знания конъюнктуры рынка, владение определённой информацией. Обычно инвестициями в промышленное строительство занимаются люди, имеющие соответствующий опыт.

Новичкам рекомендуется вкладывать средства в недвижимость, предназначенную для производства, через посредников. Можно воспользоваться услугами управляющей компании или инвестиционного фонда. Разумеется, предварительно надо поинтересоваться их репутацией.

Наиболее перспективными объектами считаются здания и помещения, предназначенные для производства:

• продуктов питания;
• бытовой химии
• мебели т. д.

Коттеджи

Коттеджное строительство считается выгодным способом вложения средств, но требует больших стартовых сумм.

Зажиточные граждане крупных городов активно интересуются загородным жильем, ведь жизнь в большом доме считается более комфортной. Особенно востребован коттеджный посёлок, который находится среди красивой природы.

Стандартный порядок действий при инвестировании в коттеджи:

1. Выясняете перспективность строящегося загородного дома. При этом учтите инфраструктуру посёлка, наличие коммуникации, удалённость от города и трассы, прочие показатели, влияющие на комфорт жизни и стоимость будущего жилья.
2. Покупаете коттедж на этапе возведения фундамента.
3. Далее есть несколько вариантов развития событий. Можно самому жить в построенном доме, пока не возникнет необходимость его продать (недвижимость со временем только дорожает). Другие варианты — продажа коттеджа по более высокой цене сразу после окончания плановых строительных работ или сдача его в аренду.

Зарубежное строительство

Этот вид инвестиций практикует определённый слой инвесторов, разбирающихся в законодательстве тех стран, в которых они делают вложения.

К преимуществам зарубежных инвестиций можно отнести:

• Возможность сдачи в наём жилья в курортный сезон (если купить его в стране развитого туризма).
• Получение пассивного дохода при заключении договора с агенством недвижимости. Фирма будет заниматься поиском и заселением жильцов, перечисляя часть дохода от аренды инвестору, а часть оставляя себе.

Не в каждой стране можно купить недвижимость, кроме того желательно знать язык той страны, в которой она покупается.

Строительная техника

В ходе строительства задействуется много дорогостоящей техники — бульдозеры, самосвалы, погрузчики, бетономешалки и другие специализированные машины и устройства. Спрос на них весьма велик. Многие строительные компании предпочитают не покупать подобную технику, а брать её при необходимости в прокат.

Владея парком строительной техники, можно получать прибыль от её эксплуатации арендаторами. Минус таких инвестиций — необходимость проводить ремонт и обслуживание техники за свой счёт, к тому же нужно возвести ангар, где будет размещаться спецтехника до того момента, как её возьмут в аренду.

Варианты вложений в строительство

Долевое участие. Инвестор вкладывает деньги в проект, при этом возведение объекта может находиться лишь на стадии планирования. Как только будет собрано нужное количество денег, компания приступит к реализации задуманного.

Все вложенные средства находятся не в распоряжении застройщика, а на особом счету — эксроу. Благодаря такой схеме минимизируются риски, а деньги в компанию поступают постепенно, по мере исполнения запроектированных работ.

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК). Инвесторы создают сообщество, каждый участник которого вкладывает в дело определённую сумму. От размера вклада зависит прибыль — кто больше вкладывает денег, тот получает больший доход.

Сообщество, как правило, имеет паевую структуру. При таком подходе инвесторы чувствуют себя более защищёнными, так как коллективно проще находить правильное решение. Руководить ЖНК доверяют, как правило, опытному человеку с безупречной деловой репутацией.

Фонд финансирования. Эта организация исполняет роль посредника между строительной компанией и инвесторами. Фонд взаимодействует с вкладчиками, защищает их интересы, контролирует расход средств и процесс строительства, обеспечивает юридическое сопровождение. Поэтому этот вариант подойдёт инвесторам с любым капиталом и опытом в сфере инвестирования.

Порядок осуществления инвестиций в строительство

План действий зависит от способа вложений и выбранного объекта. Самый простой путь — стать дольщиком в каком-либо проекте надёжной строительной компании, тогда не придётся вникать в тонкости строительства. Если инвестор хочет тщательно разобраться в процессе, он действует по описанной ниже схеме.

Выбор застройщика

Первым делом выясните, кто является застройщиком, и узнайте о компании максимум информации. Выбирая застройщика, обратите внимание на такие моменты:

• какая репутация у компании;
• сколько объектов уже сдано в эксплуатацию;
• каков их опыт строительной деятельности;
• сколько инвесторов участвует в проекте;
• есть ли взаимодействие с банком и каким.

Застройщики в своей деятельности должны руководствоваться действующим законодательством, в частности законом, регулирующим их работу — 214-ФЗ.

Выбор объекта инвестирования

Выберите объект инвестиций, который бы соответствовал сумме вашего капитала и обеспечивал необходимую доходность. Если вы начинающий инвестор, проще всего вложиться в жилищное строительство.

Выберите подходящий дом, квартиру (одну или несколько), определитесь с целями инвестирования (продажа или аренда), и составьте реальный бизнес-план.

Переговоры

После того как вы определились с застройщиком, переходите к переговорам. По законам РФ нельзя купить объект, который находится в стадии возведения.

Как покупатель, вы имеет право на:

• заключение договора долевого участия/паевого взноса;
• внесение инвестиционного вклада;
• участие в строительном кооперативе.

Опытные инвесторы и эксперты считают, что наиболее выгоден и безопасен вариант долевого участия. Они рекомендуют вкладчикам настаивать именно на долевом договоре.

Обязательно обсудите с застройщиком способ внесения средств. Возможно поэтапное внесение денег, перевод денег одним платежом или другой вариант.

Изучение и заключение договора

Прежде чем подписать инвестиционный договор, учитывают нормы закона 214-ФЗ. Все документы рекомендуется дать на проверку независимому юристу. Это платная услуга, но помните, что правильное оформление документов — один из факторов минимизации рисков.

Если не желаете тратиться, то изучите все пункты соглашения самостоятельно. Не ограничивайтесь поверхностным просмотром — читайте внимательно.

Моменты, на которые надо обратить внимание при изучении договора:

• когда будет закончена стройка;
• обязательства и права сторон;
• обратите внимание на пункт с указанием конкретной стоимости 1 кв. м (она должна быть фиксированной, не подлежащей изменению);
• какие санкции предусмотрены в случае нарушения договора;
• условия, при которых договор может быть расторгнут.

Посмотреть пример инвестиционного договора можно здесь.

Финальная стадия — подписание договора в присутствии нотариуса, который заверяет состоявшуюся сделку.

Эффективность вложений

Инвестор, независимо от своего опыта и вкладываемой в проект суммы, желает заранее знать, на какую прибыль от сделанных инвестиций он может рассчитывать. Рассмотрим пример расчета доходности.

Пусть инвестор вложил в покупку квартиры 2,8 млн. руб. Он не желает её продавать, а собирается сдавать в аренду за 30 тыс. руб. (с учётом ЖКХ).

Размер годовой прибыли: 30 000 руб. х 12 месяцев = 360 000 руб.

Отнимем 10% суммы на непредвиденные расходы: 360 000 — 36 000 = 324 000 руб.

Таким образом, доходность вложения составит: (324 000/2 800 000) х 100% = 11,6%.

При инвестициях в строительство нужно проявлять больше сомнений, нежели уверенности — ситуация на рынке всегда может поменяться не в пользу инвестора.

Инвестиционные риски

Любой вид инвестиций связан с определёнными рисками. Прежде чем заниматься вложением денег в строительство, полезно ознакомиться с возможными неприятностями, подстерегающими инвесторов.

• Сорвались сроки сдачи объекта. Этот вариант связан с минимальными потерями. Их не сравнишь с потерей денег вследствие мошенничества или полного банкротства застройщика без выплаты компенсации своим инвесторам.
  Обычно жертвами долгостроя становятся компании, привлекающие к строительству банковские займы. Банки не интересуются сроками сдачи объектов, их волнует только своевременный возврат заёмных средств.
• Банкротство застройщика. Недостаточно продуманное, нерациональное или нецелевое использование инвестиций, приводит к банкротству строительной компании. Когда такое случается, инвесторы имеют все шансы потерять свои деньги.
• Инвестору продали «воздух». Это самый распространённый способ злонамеренного отъема денег у легковерных инвесторов. Мошеннические фирмы продают объекты, которые не собираются возводить. Чтобы убедить будущего вкладчика, мошенники могут даже привести потенциального инвестора на какую-нибудь строительную площадку.
  Зачастую в обмане принимают участие юристы из реальных юридических фирм, чтобы при заключении договора создавалось впечатление предельной законности происходящего. Собрав деньги с инвесторов, мошенники вместе со своей «фирмой» бесследно исчезают. Найти их впоследствии крайне сложно.

Заподозрить мошенничество можно по низкой цене на недвижимости — именно этой особенностью преступники заманивают инвесторов в свои сети. Избежать ошибки поможет своевременное изучение рыночных и средних цен на объекты, аналогичные тем, в которые предстоит вложить деньги.

Слишком привлекательное предложение всегда должно вызывать подозрение. Если вам предлагают сверхвыгодное вложение денег в недвижимость, отказывайтесь от заключения сделки.

Страхование и другие способы минимизации рисков

Деньги — нестабильная величина. Их можно лишиться, даже если никуда не вкладывать, например, вследствие инфляции. Помимо этого есть масса других способов потерять свой капитал. Выход — защитить свои вложения с помощью их страхования.

Особенности и порядок страхования вложений в строительство:

• Перед заключением договора страхования выполняют экспертизу всех объектов, на которых будет проводиться строительство. Страховые агенты должны оценить вероятность наступления страхового случая на основе проведённого исследования.
• После экспертизы инвестор выбирает страховую компанию для заключения договора. Чтобы выбрать подходящую организацию, инвестору полезно проверить претендентов на наличие лицензий для страхования инвестиционной деятельности.

Заключение договора страховки происходит только при наличии договора между самим инвестором и компанией-застройщиком.

Чтобы заключить договор о страховании инвестиций в строительство, надо подготовить такие документы:

• Разрешение на проведение строительства. Если возводимый объект находится за городом, необходимо получить «добро» от местных властей. Если стройка ведётся на земле, принадлежащей застройщику, понадобится документ, подтверждающий право владения земелей.
• Инвестиционный договор — правильно составленный и заверенный нотариально.
• Документы, подтверждающие вложение денег, например, квитанции.
• Акты о долевом распределении объекта между инвесторами.

Страховая организация может потребовать от клиента и другие документы. Инвестор, стремящийся заключить договор страхования, может обратиться за получением всей необходимой документацией к компании-застройщику.

Посмотреть пример договора о страховании от финансовых рисков можно тут.

Если при проведении страховой экспертизы выявляются факты, повышающие риски, то страховщик может предложить инвестору менее привлекательные условия договора.

Помимо страхования, свести к минимуму риски инвестиционно-строительных проектов позволяют такие мероприятия:

• Уделите внимание рыночной состоятельности проекта ещё до вложения средств. Проведите маркетинговые исследования, привлекая компании, специализирующиеся на подобных исследованиях. Акцент следует делать не столько на текущее состояние, сколько на перспективу объекта на рынке.
• Проводите выбор компании-застройщика на основе конкурса. Главные критерии оценки — опыт, репутация и ценовое предложение.
• Жестко контролируйте процесс строительства с точки зрения использования финансов. Банки для этой цели содержат специальные отделы, занимающиеся мониторингом строительства и его финансовой составляющей.

Налогообложение

В России инвестиции в строительство считаются делом первостепенной важности, а потому не облагаются налогами. А вот доходы, полученные вследствие инвестиционной деятельности, подлежат налогообложению.

Рассмотрим особенности взимания налогов с инвестиционной прибыли на основе простейшего примера и часто встречающейся ситуации. Допустим, физическим лицом приобретена квартира, стоимостью 4 миллиона рублей. После завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию, человек рассчитывает продать её на 1 миллион дороже.

После того как владелец квартиры в новостройке продаст её за 5 миллионов рублей, он будет обязан уплатить налог (13%) с полученной прибыли:

• Если подаются документы на получение вычета — налог составит 130 тыс. руб.
• Если документы на получение вычета не подаются — налог будет равен 650 тыс. руб.

Для расчёта можно воспользоваться следующим онлайн-калькулятором — https://calcus.ru/nalog-s-prodazhi-kvartiry

Как видим, сумму налога можно понизить путём получения вычета. Для этого инвестор должен обратиться в территориальное отделение налоговой службы.

Налоговым вычетом называют сумму дохода, необлагаемую налогом, или возврат плательщику части суммы, уплаченной ранее с доходов.

Когда не уплачивается налог:

• квартира куплена большее 5-ти лет назад.
• стоимость квартиры меньше 1 миллиона рублей.

Преимущества и недостатки инвестиций в строительство

Инвестиции в строительство считаются выгодным способом приумножения денег, но как у всякой финансовой операции, есть не только преимущества, но и недостатки.

• высокая доходность инвестиций;
• большой выбор объектов.

• нужна большая денежная сумма, чтобы начать инвестиционную деятельность;
• у данного вида инвестирования есть свои риски и они существенные;
• нужно время и знания для изучения вопроса, подготовки документов и т. д.

Инвестиции в строительство являются перспективным и высокодоходным способом получения прибыли. При соблюдении мер безопасности, вложения способны принести инвестору приличную прибыль или обеспечить его надёжным пассивным доходом на долгие годы.

Инвестиции в строительство жилья: механизмы вложения средств и возможные риски

Строительство остается одной из наиболее прибыльных отраслей деятельности. Инвестиции в жилую недвижимость — это очень хороший вид долгосрочных вложений, других инвестиционных инструментов, которые обладали бы столь же высокой доходностью и надежностью, сегодня практически нет.

Такие инвестиции приносят хорошую прибыль, но ее придется подождать, и этот вариант не подойдет вам, если вы хотите получить прибыль быстро.

С другой стороны, если вы настроены серьезно и любите основательный подход, строительство жилой недвижимости — это отличное направление для инвестирования. Чтобы вложения принесли прибыль, важно заранее просчитать риски, которых здесь предостаточно.

• На что могут быть направлены инвестиции в строительство?
• Механизмы инвестирования
  • Фонды финансирования строительства
  • Фонды операций с недвижимостью
  • Институты совместного инвестирования
  • Эмиссия целевых облигаций предприятий
• Риски инвестиций в строительство

На что могут быть направлены инвестиции в строительство?

В число основных направлений для инвестиций в строительство относятся:

• жилые дома;
• коммерческая недвижимость — к примеру, офисные и торгово–развлекательные центры;
• коттеджные поселки;
• производственные предприятия;
• гостиницы и гостиничные комплексы.

Больше половины всех инвестиций идет на постройку жилых домов и коммерческой недвижимости.

Существует три варианта инвестирования в строительство жилья:

• покупка квартиры в строящемся доме для себя;
• приобретение квартиры в строящемся объекте для последующей сдачи ее в аренду;
• приобретение квартиры на начальных этапах строительства (долевое строительство) для последующей перепродажи.

При покупке квартиры на начальном этапе строительства дома или даже до закладки фундамента цена ее будет максимально низкой. Таким образом, выступая соинвестором при строительстве многоквартирного дома, можно в итоге получить хорошее жилье, не потратив много денег. Однако придется ждать от одного года до нескольких лет, пока дом будет сдан в эксплуатацию.

Стоит отметить, что, строго говоря, в таком случае вы все–таки являетесь потребителем. Однако многие из тех, использует подобные схемы для привлечения средств, будут называть вас инвестором.

Приобретение квартиры для последующей сдачи ее в аренду — хороший способ обезопасить свои сбережения от инфляции и при этом получить прибыль. Доход в виде арендной платы будет небольшим, однако впоследствии при желании квартиру вы сможете продать, чтобы вложить деньги куда–то еще.

Механизмы инвестирования

Инвестициями в строительство жилья занимаются:

• инвестиционные фонды;
• девелоперские компании;
• физические лица, которые выступают инвесторами при строительстве домов — дольщики.

Каждая категория применяет свои механизмы банковского кредитования. Вообще же денежные средства в строительство привлекаются через фонды финансирования строительства или фонды операций с недвижимостью, путем использования институтов совместного инвестирования и выпуск целевых облигаций.

Фонды финансирования строительства

Для аккумулирования денежных средств юридических и физических лиц может использоваться Фонд финансирования строительства. Создать его может финансовая компания или банк. Чтобы стать участником фонда, нужно подписать соответствующий договор и внести средства. После этого за вами будет закреплен определенный объект — к примеру, квартира.

После того, как вы выплатите полностью всю сумму, управляющий фондом уступит вам права на эта квартиру и выдаст справку. В ней будет содержаться информация о вас, о Фонде, о выплаченной вами сумме, а также о доме и квартире. После окончания строительства принадлежащая вам жилая недвижимость будет передана вам в пользование.

Фонды операций с недвижимостью

Управляющий Фонда операций с недвижимостью распоряжается средствами, полученными от инвесторов, недвижимостью и другим имуществом, а также имущественными правами и прибылью, полученной в ходе деятельности.

От Фонда финансирования строительства ФОН отличается тем, что его участники не получают в собственность квартиры. Они могут рассчитывать на получение доходов за счет роста цен на жилье.

Институты совместного инвестирования

К институтам совместного инвестирования относятся паевые инвестиционные и инвестиционные корпоративные фонды. Покупая ценные бумаги ИСИ, вы можете разместить свои средства, чтобы в будущем получить прибыль. Ваши деньги будут направлены на строительство недвижимости. Чаще всего владельцами институтов совместного инвестирования являются сами застройщики.

Паевой инвестиционный фонд представляет собой совокупность активов, которые принадлежат на правах общей долевой собственности инвесторам–участникам фонда. Ими могут быть как физические, так и юридические лица. Собранные средства направляются на строительство жилья, ими распоряжается управляющая компания.

Инвестиционные корпоративные фонды похожи на ПИФы, но имеют некоторые особенности. Они создаются в форме открытых акционерных обществ. Эмитент выкупает приобретенные у него акции, выплачивая их стоимость или предоставляя в собственность держателя акций объект жилой недвижимости. Так же, как и в случае с Паевым инвестиционным фондом, активами распоряжается управляющая компания.

Эмиссия целевых облигаций предприятий

Чтобы привлечь средства, застройщик также может выпустить облигации. Делается это, как правило, еще на этапе подготовки проектно–сметной документации. Такие бумаги могут быть не привязаны в конкретному объекту (дому) и тем более — к конкретной квартире. Они продаются по цене ниже номинальной стоимости, а погашаются по номиналу.

При этом за держателем облигаций закрепляется определенный объект недвижимости. Эти бумаги обычно выкупаются лотами, и количество приобретаемых потребителем облигаций соответствует числу квадратных метров площади квартиры.

Ипотека для матерей одиночек имеет особенные условия!

Порядок выделения доли квартиры из общей долевой собственности, а также перечень необходимых документов вы найдете здесь.

Какие документы нужны при продаже квартиры? Узнайте об этом в нашей статье.

Риски инвестиций в строительство

На рынке строительства жилья присутствует много аферистов, которые обманывают как рядовых граждан, выступающих дольщиками, так и целые компании. Самый распространенный вид мошенничества — бегство с деньгами инвесторов. Обычно таким образом обманывают дольщиков, которым продают несуществующие квартиры, однако даже инвестиционные фонды не застрахованы от подобных ситуаций на 100%.

Чтобы свести риски к минимуму, необходимо обращать внимание на компанию и цену строительства. Лучше, если фирма работает на рынке больше трех лет и имеет хорошую историю (также можно заглянуть в реестр недобросовестных застройщиков), при этом цена предлагаемой ей жилой недвижимости не должна быть низкой.

Еще одной распространенной проблемой остается срыв сроков, когда момент сдачи дома в эксплуатацию откладывается на год, два года и даже больше. Если вы инвестировали в строительство такого жилья, полагающуюся вам прибыль вы получите гораздо позже запланированного срока.

Пожалуй, лучшим способом обезопасить себя от подобных ситуаций будет, опять–таки, тщательный выбор компаний для сотрудничества. Если фирма–застройщик работает много лет без срыва сроков, ее можно считать надежной, главное — узнать, не менялось ли в последнее время руководство.

Умение анализировать ситуацию на рынке недвижимости, владение разными способами инвестирования и знание способов диверсификации рисков позволит вам обезопасить свои деньги и получить хорошую прибыль от вложения средств в строительство жилой недвижимости.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

http://samsebefinansist.com/investitsii-v-stroitelstvo.html
http://zakonguru.com/nedvizhimost/informacija/investinstrument/investicii-v-stroitelstvo-zhiloj-nedvizhimosti.html