Объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости вырос за 2020 год на 2 процента, до 4,16 миллиарда долларов, посчитали эксперты JLL. При этом количество сделок выросло на 40 процентов, около трети из них пришлось на жилой сегмент, где растет число проектов девелопмента и редевелопмента.
На офисную недвижимость в 2020 году пришлось 26 процентов сделок, на торговую недвижимость — 11 процентов. Гостиничный комплекс занял 6 процентов сделок, многофункциональные комплексы — 2 процента. На склады пришлось 18 процентов сделок, а инвестиции в этот сегмент за год выросли в 2,5 раза, до 741 миллиона долларов.
Как отметил руководитель группы по инвестициям JLL Микаэл Казарян, в 2021 году инвестиции в недвижимость вырастут на 10-20 процентов, до 4,5 — 5 миллиардов долларов. Продолжится рост в складах, также ожидается восстановление инвестиционного спроса в торговом сегменте.
В Colliers International также назвали складской сегмент основной движущей силой на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость. Его доля выросла на 11 п.п. относительно предыдущего года (до 26 процентов, или 359 миллионов долларов). Инвесторы активно ищут объекты, имеющие качественный пул арендаторов. Существенный объем инвестиций привлек и офисный сегмент. За три квартала на рынке были совершены крупные сделки по покупке офисных помещений на общую сумму 574 миллиона долларов как для спекулятивных целей, так и под собственное использование.
Наиболее пострадавшими от последствий пандемии секторами стали торговая недвижимость и гостиницы. Так, по оценкам Colliers International, доля инвестиций в гостиничную недвижимость сократилась почти в два раза — 9,9 процентов в 2020 году против 21,2 процента в 2019 году, когда объем инвестиций составил 217 миллионов долларов.
Как отмечают в Colliers International, на фоне «коронакризиса» на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость наблюдалось перераспределение потока инвестиций и изменение интереса к тем или иным сегментам, однако сокращения объема инвестиций не произошло. Многие инвесторы, занявшие выжидательную позицию в первой половине года, к концу года проявляли готовность завершить переговоры по крупным сделкам. Основными инвесторами в 2020 году стали российские компании, на которые пришлось 88 процента от общего объема инвестиций.
По оценкам Knight Frank, в абсолютном значении вложения в первые девять месяцев года в складскую недвижимость увеличились более чем в 5 раз и составили 26,6 миллиарда рублей, что оказалось больше годовых объемов инвестиций в склады 2014-2019 годов. В период пандемии этот сегмент показал себя достаточно устойчивым, что оказалось важным фактором для привлечения инвесторов. Все больше инвестиционных фондов думают о диверсификации своего портфеля за счет приобретения современных складских комплексов с качественными арендаторами, дающими стабильный арендный доход. Поэтому интерес к складам будет только расти: по словам директора департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Алексея Новикова, активность в складском направлении сохранится и в 2021 году. А в целом отношение инвесторов к отдельным типам недвижимости будет зависеть от общей экономической ситуации и мер, принятых для восстановления отдельных направлений, пострадавших от пандемии.
Среди трендов этого года Микаэл Казарян выделил сохраняющую высокую инвестиционную привлекательность недвижимости для частных и институциональных инвесторов, а также растущую роль банков не только как источников финансирования, но и как покупателей качественных объектов недвижимости. Становятся более востребованными и прибавляют в объеме коллективные инвестиции в недвижимость.
— Около 1 триллиона рублей вышло из депозитов в 2020-м году, и этот тренд будет продолжаться. Эти деньги должны переходить в альтернативные инструменты инвестиций, — полагает Микаэл Казарян. — Наиболее интересный и популярный — это биржевые паевые инвестиционные фонды. Этот инструмент возник в 2018 году и за прошедшее время показал заметный рост.
Эксперт добавил, что ожидает роста роли крупнейших банков в коллективных инвестициях в недвижимость и дальнейшего роста биржевых инструментов, которые позволять охватить больше инвесторов.
Один из таких инструментов появился в конце прошлого года — первое в России публичное размещение паев закрытого фонда недвижимости провела УК «Альфа-Капитал». Купить паи могут частные инвесторы, у которых открыт индивидуальный инвестиционный счет или брокерский счет. Как отмечал член правления — управляющий директор по продажам и развитию бизнеса Московской биржи Игорь Марич, первое публичное размещение паев закрытого фонда недвижимости даст дополнительный импульс для развития рынка коллективных инвестиций и позволит управляющим не только существенно сократить издержки на размещение паев, но и предоставить прозрачный доступ к продукту розничным инвесторам для диверсификации их вложений.