Инвестиции в недвижимость

Инвестиции в недвижимость в 2021 году

Инвестиции в недвижимость в 2021 году

Здравствуйте, уважаемые читатели!

Последние несколько лет выдались очень непростыми для мировой экономики. В сложные времена велик спрос на надёжные инвестиции. Один из самых надёжных вариантов — инвестиции в недвижимость. В этой статье мы узнаем все особенности и рассмотрим секреты про инвестиции в недвижимость в 2021 году.

Из этой статьи Вы узнаете:

Недвижимость по праву может считаться не только укрытием от ветра и холода, но и, своего рода, инвестиционным убежищем. Полностью потерять вложения в недвижимость нельзя. Даже если метеорит упадет на дом (даже в таком случае поможет государство). А вот немного заработать на недвижимости — можно запросто! Ведь, рано или поздно — недвижимость всегда растет в цене.

Так выглядят сейчас новостройки 80-90-х

Так выглядела половина новостроек России в начале 90-х. Стоимость за 1 кв.м. в то время не превышала $50 даже в Москве.

Интересно, что легальный рынок недвижимости у нас появился только 40 лет назад. В Советском Союзе, понятное дело, была плановая экономика. Вся недвижимость была в государственном ведении. Жилье, за редким исключением, предоставлялось всем по указу «сверху», от партии. Купить в собственность нельзя было даже простенький деревенский домик.

Закон «О кооперации» приоткрыл окно для первых сделок по купле-продаже недвижимости. Через несколько лет, с распадом Союза, рынок недвижимости России быстро эволюционировал. В июле 1991-го вышел закон «О приватизации жилищного фонда в РФ». С того времени количество операций с недвижимостью ежегодно только растет.

Инвестиции в недвижимость в 2021 году: особенности

Война санкций, начатая в 2014 году, отразилась на рынке недвижимости. Рубль резко обвалился. И, так и не может восстановится. Из-за этого, экономика развивается медленно. По этой причине, цены на недвижимость тоже растут медленно. Хоть и не везде.

Снижение коснулось практически всех регионов. Причем, в отдельных субъектах, цена падает на 2-3% в течение уже нескольких лет к ряду. В числе лидеров падения, например, Новгородская, Архангельская, Кировская области. В Москве цены на вторичное жилье эконом-класса упали до уровня 2012 года. Аренда самой дешевой квартиры в Москве снизилась до 20 тыс. руб. в месяц. Небольшой всплеск был лишь в дни чемпионата мира по футболу 2018.

Так или иначе, острая фаза кризиса уже миновала. В этом сходятся и отечественные и западные аналитики. А значит, в ближайшие месяцы начнется рост экономики. Объем инвестиций в недвижимость очень быстро пойдет в гору. Высокий спрос вызовет рост цен.

Опыт экономического кризиса 2008-2009 годов подтверждает, что цены на недвижимость быстро восстанавливаются. А затем и превышают докризисные уровни. Таким образом, именно сейчас благоприятное время, чтобы зарабатывать.

Классификация недвижимости

Существует несколько вариантов для инвестирования в недвижимость. Но, прежде чем их рассмотреть, я напомню какая она вообще бывает.

  • Коммерческая недвижимость. К ней относятся торговые и офисные помещения, производственные и складские помещения, гостиницы. Например, здание магазина, парикмахерской или производственный цех. Всё это объекты коммерческой недвижимости.
  • Инфраструктурная недвижимость. В эту группу входят различные технические помещения. К примеру, водонапорная башня или трансформаторная будка. Часто инфраструктурную недвижимость объединяют с коммерческой.
  • Жилая недвижимость. То есть, это любые постройки, пригодные для проживания людей. В общем случае — апартаменты (квартиры) в многоквартирных домах и частные коттеджи.

Земельные участки, на которых расположены указанные выше строения, тоже относятся к объектам недвижимости. Но это еще не всё. Российское законодательство выделяет еще одну группу объектов, относящихся к недвижимости.

  • Воздушные, морские суда и космические объекты считаются недвижкой. Интересно, можно ли взять в ипотеку космическую ракету?

Ну,а если серьёзно, то жилая недвижимость представляет наибольший интерес для частных инвесторов. Это обусловлено стабильно высоким спросом и хорошей ликвидностью. Кроме того, жилая недвижимость, дешевле чем коммерческая.

Инвестиции в недвижимость в 2021 году: варианты

В 2020-м и 2021-м году есть тенденция к росту цен на жильё. Это связано, в том числе, и с программой льготной ипотеки под 6,5%, которая действует с 2020 года и периодически продлевается.

С учётом роста цен, инвестиции в недвижимость в 2021 году становятся ещё более выгодными. В широком смысле, возможностей заработать на недвижимости всего две.

Первый вариант — это покупка для перепродажи.

Второй — покупка для сдачи в аренду.

Звучит элементарно. Но, все дело в деталях. Их мы и рассмотрим далее.

Сдача жилой недвижимости в аренду

Этим делом я сам занимаюсь уже несколько лет. Зарабатывать на арендных платежах — это, пожалуй, самый простой и универсальный вариант заработка на недвижимости. Купили объект. И, сдаете его до тех пор пока не решили продать. Особенностей при этом совсем не много:

Вам будет интересно  Международный клуб трейдеров Прайд: • аналитика • консалтинг • торговые сигналы • онлайн-трейдинг

    Сдача жилой недвижимости в арендуСредняя цена аренды 1 кв.м. жилья в России составила 323 рубля (данные на 2021 год)

Рекомендую всегда заключать договор аренды. Оптимально, если срок договора составит 11 месяцев или меньше. Во-первых, такой срок даст возможность ежегодно повышать арендную плату исходя из ситуации на рынке недвижимости. Во-вторых — так можно оптимизировать налоги.

  • Желательно включать перечень наиболее ценного имущества (с оценочной стоимостью) в договор аренды. Вдруг арендаторы спалят 80 дюймовый ТВ? Если имущество есть в договоре, то арендаторы несут за него ответственность. Буду относится бережнее. Или компенсируют в случае чего.
  • Старайтесь навещать арендаторов по меньшей мере два-три раза в квартал. Конечно, нужно доверять людям. Но вдруг они там нарко-притон устроили?
  • Рекомендуется перекладывать на арендаторов платежи за воду и свет. Пусть не выключают кран хоть сутки напролет. Но, пусть и платят за это сами.
  • Рекомендуется выбирать в качестве арендаторов семейные пары. цОни, как правило, более спокойные и хозяйственные.
  • Ок. Хорошо. А как быстро окупается недвижимость при сдаче в аренду? Не быстро. Средний срок окупаемости недвижимости за счет арендных платежей сейчас равен 13,5 годам. Такая цифра получена с допущениями, что арендные платежи постоянны и не увеличиваются.

    Покупка для последующей перепродажи

    Важно понимать, что инвестиции в недвижимость — это всерьез и на долго. «Срубить» легкие деньги за пару месяцев тут не выйдет. Ведь, для того, чтобы не платить 13% налог после продажи — надо владеть недвижимостью минимум пять лет. Поэтому стоит все как следует рассчитать.

    В первую очередь, нужно определить в какое жилье Вы хотели бы инвестировать. В строящееся, в новостройки или во вторичное?

    Инвестиции в строящиеся дома

    Строящиеся дома — это самый выгодный вариант. Причем чем более ранний этап строительства — тем меньшую цену запрашивает застройщик. Покупку жилья на этапе строительства в многоквартирных домах еще называется долевым участием. Я сам проходил через долевое участие. Успешно.

    Сейчас действует закон, по которому дольщики на 100% защищены от недобросовестных застройщиков. Либо квартиру сдадут, либо сразу вернут деньги (при возникновении проблем со строительством). Так что, тема безопасная.

    Инвестиции в жилу недвижимость на этапе строительства

    Группа «ЛСР» и «ПИК» являются крупнейшими застройщиками жилья в России. За прошлый год они сдали более 2,5 миллионов кв. м. жилья.

    В добавок к низкой цене, у покупки по договору долевого участия есть и другие преимущества. На этапе строительства можно договориться об особенной планировке, выбрать этаж и подъезд. Кстати, этажность — это очень важный фактор. Она напрямую влияет на цену.

    Квартиры на первом и последнем этажах традиционно оцениваются дешевле. Считается, что на первом этаже больше шума и пыли. На последний добираться долго, и больше шанс быть обворованными.

    Однако, здесь не все так очевидно. В некоторых случаях, квартиры на первом этаже выкупают под офисы и магазины. И тогда цена, конечно, растет. Ну, а на последних этажах часто делают пентхаусы. Вряд ли пентхаус будет стоить дешевле обычной квартиры, согласитесь?

    Минус покупки жилья на этапе строительства — это сроки и риски. Со сроками все просто: нужно ждать пока дом построят. Учитывайте, что строительство очень часто задерживается на 1-3 месяца. А под рисками я понимаю шанс банкротства застройщика (деньги вернут, но время и нервы — нет). И, некачественное строительство (непоправимые недочеты конструкции).

    Инвестиции в новострой

    Новостройки. Что вообще считать новостройкой? Например, в команде mail.ru на эту тему развернулись нешуточные дебаты. На мой взгляд, новостройкой можно считать жилье моложе 3-х лет.

    Жилье в новостройках, обычно, самое дорогое. По-сути, вы переплачиваете приставку «ново». По-правде, у новых домов нет ни каких преимуществ над старыми. Вы наверняка замечали, что многие дома (и старые и новые) содержаться в идеальной чистоте, люди создают уют во дворах и подъездах. С другой стороны, можно ушатать новый дом за полгода. Тут все зависит от жильцов, от собственников.

    Неприятная особенность новостроек — возможные проявления строительного брака. И ещё, повсеместный шум электро-перфораторов у соседей, которые делают ремонт. Пишу эти строки и сам понимаю, что инвестиции в недвижимость в новостройках — не лучший вариант.

    Покупка вторичного жилья

    Вторичное жилье. Этот вариант не подходит лишь тем, кто любит все новое. Для всех остальных есть масса плюсов:

    • Низкие цены. Вторичное жилье по статистике на 10-20% дешевле, чем аналогичное в новостройках.
    • Нет риска, что произойдет усадка дома, или перекос стен как в новостройке. При покупке можно сразу же делать ремонт, если это необходимо. Или можно использовать квартиру в том состоянии, в котором она была куплена.
    • Кредит под ипотеку вторично жилья взять гораздо проще, чем для новостройки, и, тем более долевого участия.
    Вам будет интересно  Бесстрашные инвестиции |

    Из минусов — возрастные проблемы. Чем старее жилье, тем больше затрат потребуется на капитальный ремонт. Трубы, провода и прочие коммуникации тоже имеют свой срок службы.

    Инвестиции в недвижимость за рубежом

    Инвестиции в недвижимость за рубежом

    Цена квадратного метра в Мадриде — от 1 700 евро. Это как в Москве, но доходность будет выше.

    Иностранная недвижимость. Зарубежные рынки недвижимости развиваются не хуже наших. На фоне нестабильности в России, заморская недвижимость выглядит особенно привлекательно. А что? Хороший вариант выгодно вложиться, а заодно и заграницу съездить.

    Здесь следует оценить потенциал страны. Как правило, высокие темпы роста экономики подстегивают спрос на жилье, а значит и рост цен. Другими словами, нужно инвестировать в недвижимость наиболее активно развивающегося сейчас государства.

    Так, например, средняя цена на жилье в ирландском Дублине только за прошлый год подскочила на 22%. Все дело было в том, что ВВП Ирландии возрос аж на 6% за тот же период. Похожие показатели роста цен наблюдаются в Берлине, Мадриде и Гамбурге. В Париже, кстати, тоже. Но там спрос на жилье растет по другой причине. Мигранты.

    Что же выбрать?

    Так что же всё-так выбрать? Куда выгоднее вложиться? Как по мне — выгоднее всего инвестировать в строящееся жильё с целью последующей перепродажи. Либо — в готовое жильё за рубежом. Но только в самых развитых странах.

    В завершение поделюсь еще четырьмя полезными наблюдениями об инвестициях в недвижимость. Во-первых, отмечу, что операции с недвижностью в обязательном порядке регистрируются в Росреестре. Украсть квартиру сегодня не удается даже организаторам самых брутальных схем — так называемым «черным риелторам». Поэтому, недвижимость — один из наиболее защищенных от мошенничества активов.

    Во-вторых, при любых операциях с недвижимость важно учитывать сезонность. Спрос на жилье всегда выше в конце лета-начале осени (начало учебного года) и в декабре. В период с января по апрель наблюдается затишье, а значит и цены ниже.

    В третьих, не бойтесь инвестировать в недвижимость в чужом для себя городе. Цены растут лучше в развивающихся городах и в мегаполисах. Обязательно учитывайте это.

    В четвертых, всегда пользуйтесь статистическими материалами. Зная актуальные цены, Вы сможете воспользоваться этой информацией при торге и не прогадаете при заключении сделки. Актуальную информацию Вы всегда можете уточнить у меня или проверить, например, на домофонд или на DomClick.

    Как всегда, с удовольствием отвечу на Ваши вопросы по теме в комментариях.

    Желаю всем прибыльных инвестиций!

    СТАТЬЯ ОБНОВЛЕНА 25 ЯНВАРЯ 2021 ГОДА

    Если эта статья Вам понравилась — сделайте доброе дело

    Как я рассчитываю доходность при инвестировании в недвижимость

    Артём Цогоев

    Артём Цогоев — инвестиционный директор ТРИНФИКО, с конца 90-х годов занимается инвестициями в недвижимость. Артём рассказал и показал на примере ЖК на юге Москвы, как рассчитать доходность вложений в недвижимость.

    Хотите выгодно купить квартиру в новостройке в Москве или области? С Авахо выбрать новостройку — легко. Бесплатная консультация и индивидуальный подбор квартир: +7 495 320-99-22.

    Куда будем инвестировать

    Для расчета финмодели я возьму случайную новостройку на юге Москвы — ЖК Eniteo от девелопера Tekta Group. Это ЖК практически на первой линии Севастопольского проспекта, в 20 минутах пешком до станции метро Академическая. Рядом расположен парк «усадьба Черёмушки-Знаменское». Новостройка состоит из двух монолитно-кирпичных высотных башен бизнес-класса. Сдать объект планируют во II квартале 2023 года.

    Для инвестиций предлагаю купить сразу две квартиры — каждая площадью 41,2 кв. м, стоит 11,1 млн руб. С учетом скидки в 5% от застройщика, итоговая цена 1 кв. м составила 266 тыс. руб., а общая стоимость инвестиций — 21,28 млн руб. Продажу объекта планирую через квартал после сдачи новостройки, то есть в III квартале 2023 года.

    Рассчитайте прогнозную цену

    Чтобы рассчитать доходность, нужно спрогнозировать цену 1 кв. м в ЖК Eniteo, за которую получится продать квартиры через 3 года. Для этого изучаю аналогичные ЖК, как на первичном, так и на вторичном рынке.

    Проанализируйте новостройки

    Рядом с ЖК Eniteo находится несколько новостроек:

    • «Вавилов ДОМ» от девелопера МГЦПН;
    • VAVILOVE от ГК Инград;
    • проект компании «Бэсткон» The MID;
    • Prizma от компании «Флэт и Ко»;
    • «Квартал 38А» от «Ремстройтрест»;
    • ЖК «Розмарин Deluxe» от «Ташир»;
    • недавно стартовавший ЖК «Архитектор» от ФСК.
    Вам будет интересно  Что такое фондовый рынок в России, и как работают его основные участники

    Все проекты относятся к бизнес-классу. В них нет апартаментов, только квартиры.

    Но есть и различия, из-за которых меняются цены — ЖК находятся в разных местах, на разных стадиях готовности; в некоторых из них квартиры продаются с отделкой или в состоянии white box, а в некоторых — без отделки.

    Отобрав максимально похожие, нужно собрать сведения для анализа. Я использую открытые источники и базу данных BNmap.pro — в ней агрегируется информация о фактических сделках застройщиков.

    Затем нужно привести все цены к общему знаменателю, то есть вычислить среднюю цену квадратного метра.

    Инвестиции в недвижимость

    Смотрите, что получилось на первом этапе

    Инвестиции в недвижимость

    Ищите квартиры на вторичном рынке

    Объекты, представленные на вторичном рынке, нужно разделить на две группы:

    • квартиры-аналоги в построенных после 2008 года домах;
    • аналоги в домах, построенных до 2008 года.

    Такое разделение важно для корректного сравнения цен и прогнозирования — очевидно, что ценник в старых домах будет отличаться от стоимости жилья в относительно новом доме.

    Важно — на вторичном рынке обычно используются так называемое экспонирование. Проще говоря, исследуются не фактические цены сделок, а цены из объявлений на порталах недвижимости. Чтобы сгладить возможные скидки и приблизиться к реальным данным, усредненные цены уменьшили на 5% — так называемая поправка «на торг».

    Исследование квартир на «вторичном рынке» помогает вычислить нижнюю границу цены — вряд ли мы продадим новостройку дешевле.

    Адреса объектов-аналогов

    Площадь, м2

    Цена, руб.

    руб./м2

    Вторичный рынок до 2008 года

    37

    8 890 100

    241 317

    ул. Винокурова, 15к1

    ул. Нагорная , 34к2

    ул. Винокурова, 12к4

    ул. Большая Черемушкинская, 32к2

    ул. Нагорная, 15к1-2

    Вторичный рынок до 2008 года

    43

    12 804 100

    298 882

    ул. Новочеремушкинская ул., 17

    ул. Дмитрия Ульянова, 45

    ул. Дмитрия Ульянова, 23к1

    Электролитный пр-д, 16к1

    Нагорный б-р, 19к1

    А это таблица с квартирами на вторичном рынке

    Инвестиции в недвижимость

    Найдите данные по росту цен и сделайте прогноз

    Для определения будущей цены квартиры рекомендую использовать данные проверенных аналитических сервисов. Например, «Индикаторы Рынка Недвижимости».

    Я сделаю важное допущение — приму за основу информацию о том, что за последние три года рост цен на квартиры в Москве составил 18,6%. То есть при вычислении будущей цены я буду рассчитывать на рост стоимости жилья в 6,2% ежегодно. Квартиры мы купили в 2020 году, продаем в 2023. Рост за 3 года — 18,6%. Итого, учитывая получившуюся среднюю стоимость «квадрата» после анализа всех аналогичных новостроек в округе, фиксируем прогнозное значение стоимости 1 кв. м в 412 тыс. руб.

    Кратко — как получить прогнозную цену

    Конечно, в рамках статьи невозможно рассказать все тонкости экономического и маркетингового анализа — нужно разбираться в специфике вычислений с допущениями, максимально верно вычислять поправочные коэффициенты. Но для грубого подсчета можете использовать минимум данных:

    • посмотрите аналогичные новостройки вокруг;
    • найдите среднее значение цены квадратного метра;
    • предположите, что цена будет расти так же, как и в предыдущие периоды;
    • вычислите прогнозную стоимость, увеличивая среднее значение квадратного метра на проценты роста.

    Теперь данных достаточно, чтобы вычислить прогноз по доходности.

    Постройте финансовую модель

    В финансовой модели я учитываю не только сумму на приобретение жилья, но и потенциальные затраты на продажу квартиры. Например, предполагаю, что квартиру буду реализовывать через профессиональное агентство недвижимости, которое возьмёт вознаграждение за свои услуги в размере 3%.

    Продажа предполагается по прогнозной, рыночной цене в 412 тыс. руб. за 1 кв. м. Для быстроты сделки придется дать покупателю скидку 5%. Итого цена продажи — 387,5 тыс. руб. за кв. м или почти 31 млн руб. за обе квартиры.

    Инвестиции в перепродажу подразумевает получение налогооблагаемого дохода. Всего придется заплатить в бюджет около 1,14 млн руб. Для сокращения выплат применяю налоговый вычет, 260 тыс. руб.

    Итого — чистая прибыль от инвестиции в покупку двух квартир в ЖК Eniteo составляет 7,344 млн руб. Учитывая, что «вход» в инвестиции планируется на начальном этапе стройки, а продажа — после сдачи объекта.

    Ожидаемая годовая доходность (IRR) достигла 10%.

    Еще я дополнительно рассчитываю возможность использования ипотечных денег — например, купить две квартиры с первым взносом в 25% и ставкой 7,8% на срок 15 лет. При этом учитываю досрочное погашение ипотеки после продажи жилья — то есть замораживаю в стройке меньшее количество своих денег.

    Ожидаемая прибыль составит 4,726 млн руб. Ожидаемая годовая доходность увеличится до 18%.

    CF-модель

    Итого, тыс. руб.

    1Q

    2—12Q

    13Q

    Руб./кв.м.

    Инвестиционная деятельность

    https://kinvestor.ru/investicii-v-nedvizhimost/
    https://avaho.ru/articles/ns/kak-ya-rasschityvayu-dohodnost-pri-investirovanii-v-nedvizhimost.html

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


    Срок проверки reCAPTCHA истек. Перезагрузите страницу.

    Яндекс.Метрика