Дмитрий Антонов, директор отдела продаж и приобретений департамента офисной недвижимости S.A. Ricci, и Артем Никифоров, руководитель проектов по консалтингу и оценке компании, поделились с читателями Rusbase советами о том, как грамотно инвестировать в элитную недвижимость. В прошлой части материала речь шла о жилом секторе, в этом – об офисном.

О коммерческой недвижимости

При правильной стратегии инвестирования коммерческая недвижимость будет гораздо более прибыльной, чем жилая. Доходность вложений может достигать 9-13% годовых против 4-6% соответственно.

Инвестиции в коммерческую недвижимость начали набирать популярность только последние 5-10 лет. Почему так поздно, спросите вы? Во-первых, размер вложений может измеряться миллиардами (крупные офисные центры, гостиницы, склады).

Во-вторых, вложения в жилье более понятны частным предпринимателям – банально за счет накопленного опыта и хорошо изученного рынка.

В коммерческой недвижимости нет «элитки» как таковой, здесь мы говорим о крупных инвестициях в качественные офисные блоки и склады (активы с высокой доходностью и соответствующими рисками), стрит-ритейл (более умеренные доходность и риски) и гостиничные номера (долгосрочная окупаемость и стабильная доходность).

С моей точки зрения, наиболее востребованными являются офисы в ходовых локациях и торговые помещения в стрит-ритейле. Вложить средства в коммерческие объекты можно несколькими способами:

1. Приобрести объект с целью его дальнейшей продажи/сдачи в аренду;
2. Приобрести готовый арендный бизнес (ГАБ);
3. Купить паи/доли в ПИФах.

У каждого варианта – своя специфика, инвестор выбирает тот, который соответствует возможностям.

Покупка объекта для продажи/сдачи в аренду

Офисная недвижимость

В последний год ситуация на офисном рынке в Москве особенно благоприятна для инвесторов: новых объектов вводится немного, предложение постепенно вымывается, вакансия падает – все это ведет к дефициту качественных офисных площадей, особенно в центральных районах Москвы.

Спрос между тем продолжает расти, а значит, вложения в сегмент будут щедро окупаться. Даже имея ограниченный капитал, можно инвестировать в небольшие офисные блоки площадью от 80 кв. м – помещения в мелкую и среднюю нарезку продаются сегодня уже на этапе строительства БЦ.

Средняя доходность таких объектов в Москве для частных инвесторов обычно составляет 12-14%. Заполняемость и, соответственно, денежный поток будут во многом зависеть от сочетания факторов: высокий класс БЦ, выгодное расположение (близость к центрам деловой активности), удобная транспортная доступность, развитая инфраструктура района и самого объекта (наличие парковки, заведений общепита, благоустроенной территории).

Также нужно определить целевую аудиторию, ее потребности и спрос, проанализировать объем конкурентного предложения и т.д.

Риски. Инвестор должен заранее произвести финансовые расчеты (ставки, индексация, затраты на эксплуатацию и коммунальные услуги, «размер» площадей в квадратных метрах, «качество» арендаторов) и анализ рисков (условия договора).

Стрит-ритейл

Для торговых помещений решающим фактором, влияющим на ставку, является трафик, а значит, локация. Для локации важны: первая линия домов, высокая проходимость (в центре жилых массивов, в местах с высоким пассажиропотоком – недалеко от метро, вокзалов, ТПУ), возможность установки витрин/вывесок, транспортная доступность, наличие транспортных развязок и узлов.

Риски. Будущий объект должен отвечать требованиям потенциального арендатора: для продуктовых ритейлеров нужны зоны погрузки/разгрузки (или возможность их организации), подходящая планировка для торгового зала; для общепита – вытяжка и высокие электрические мощности.

Помните, что изменить технические характеристики можно не всегда: например, статус объекта культурного наследия накладывает на здание жесткие ограничения, все ремонтные работы собственнику придется согласовывать с властями и т.д.

Могут быть и другие неожиданности. Так, реализация программы «Моя улица» привела к тому, что многие топовые локации в центре города потеряли свои преимущества из-за сокращения парковочных мест.

Покупка готового арендного бизнеса (ГАБ)

ГАБ (готовый арендный бизнес) – это покупка ликвидных помещений с договорами аренды и устойчивыми денежными потоками. Это удобная и высокодоходная форма инвестиций.

Так, средняя по рынку ставка капитализации офисной недвижимости сегодня достигает 10% (в отдельных случаях может быть ниже 10%). Для сравнения, средневзвешенная ставка по депозитам на вторую декаду декабря составляет 6,17%. Кроме офисного сегмента покупка ГАБов распространена в сегменте торговой недвижимости: в стрит-ритейле доля подобных сделок составляет 90-95%.

Офисная недвижимость

Сегодня на рынке многие крупные девелоперы занимаются продажей ГАБов, например, Stone Hedge, Sminex, «Колди» и т.д. Они формируют готовый продукт: инвестируют в офисные помещения, заполняют их надежными арендаторами, заключая долгосрочные договоры аренды (3-7 лет), и продают объекты инвесторам.

Иногда это происходит на этапе строительства БЦ; яркий пример – бизнес-центр DM Tower (девелопер – KR Properties) рядом с территорией «Даниловской мануфактуры», где офисные помещения продаются этажами и компактными блоками от 70 до 1 050 кв. м.

На данный момент в DM Tower реализовано уже около 40% площадей, хотя монолитные работы еще не закончены.

Риски. Заявленный период окупаемости при продаже готового арендного бизнеса – 8-9 лет. При этом в договорах аренды прописывается ставка арендной платы на весь период действия договора, включая индексацию.

Однако инвесторам нужно оценивать чистый операционный доход за этот период: ведь на практике ставка не всегда индексируется.

Рынок – явление подвижное: спрос и предложение меняются, рынок арендодателя может превратиться в рынок арендатора, и тогда собственнику придется идти на уступки, оптимизируя условия аренды.

Поэтому реальные сроки окупаемости варьируются в районе 10-10,5 (иногда до 12) лет. Также нужно понимать, что чем более «сформированный» продукт вы приобретаете и меньше рисков берете на себя – тем меньше будет доходность.

Стрит-ритейл

Пустое здание «под себя» в стрит-ритейле покупают крайне редко. Как правило, помещения продаются с действующими долгосрочными договорами аренды, что позволяет инвестору прогнозировать окупаемость инвестиций.

Продажей ГАБов в торговой недвижимости занимаются очень многие компании на рынке. Доходность таких объектов варьируется от 5% до 15%. В топовых центральных локациях доходность меньше (за счет высокой стоимости), зато и риск остаться без арендаторов намного ниже.

Риски. Наличие арендатора порой может стать обременением. Другие подводные камни: сложность управления крупным объектом, непростое структурирование сделки приобретения и риски при покупке помещения. Например, за последние два года многие собственники сталкивались с тем, что купленное здание попадало под постановление 8№ 819-ПП, согласно которому расценивалось как самострой и подлежало сносу.

Вклады в закрытые паевые инвестиционные фонды (ПИФы)

Это наименее рискованный инструмент для вложений в коммерческую недвижимость: стабильная доходность, минимальный порог входа и возможность инвестировать почти в любые (в том числе крупные) объекты – ТЦ, офисы, МФК и т.д. Инвесторы покупают паи — условные доли имущества ПИФа, а портфельные управляющие выбирают актив для инвестирования, оценивают риски, вкладывают средства и занимаются управлением объекта.

Для инвестора такая схема экономит время, силы и средства (оплата налогов и эксплуатационных расходов). Покупку паев в ПИФе могу себе позволить большинство инвесторов: сумма инвестирования в большинстве фондов начинается от 1-2 млн рублей. Доходность таких проектов может достигать 10-13% годовых.

Риски. В паевых фондах нет гарантий на получение прибыли: пайщик может не только не заработать, но и потерять деньги. Все зависит от опыта тех, кто управляет капиталом, их знания рынка и экономической ситуации, сезонности, макроэкономических факторов (кризисов, курса валют, цен на нефть и т.д.).

Итак, инвестируем…?

Вкладываться в недвижимость сегодня хотят многие, но могут отнюдь не все. Стоимость входа высока, а вместе с ней высока и цена ошибки. Чем доходнее объект, тем больше риски. Решение, в какую сторону сместить чашу весов риск/доходность, остается за инвестором.

При инвестициях в элитную недвижимость речь обычно идет о миллионах, поэтому нужно не только обладать солидным капиталом, но хорошо знать рынок и конкурентную среду. Жилье элит-класса является противоречивым активом. Дорогие квартиры, как правило, низколиквидны – покупателя для них можно искать годами. Зато перспективным оказывается сравнительно новый формат апарт-отелей, приносящих максимальную прибыль при сдаче в аренду посуточно.

Рынок коммерческой недвижимости, до недавнего времени не слишком популярный у инвесторов, напротив, быстро начинает набирать обороты. Здесь широкий выбор объектов, зачастую более высокодоходных, чем жилые.

Как достичь максимума

• Определяемся с суммой инвестиций. Для высокодоходных объектов можно воспользоваться кредитным плечом.
• Обозначаем конечную цель инвестиций: покупаете ли вы помещение для последующей продажи/сдачи в аренду или готовый арендный бизнес – в зависимости от этого вы будете строить финансовую модель.
• Оцениваем приемлемую для инвестора степень риска, сроки инвестирования, ожидания по окупаемости.
• Ищем объект – сами (если глубоко знаем рынок) или обращаемся к консультантам. Для выбора оцениваем локацию, инфраструктуру, состояние объекта.
• Проводим due diligence.
• Структурируем сделку.
• Управляем объектом: сами или привлекаем профессиональную управляющую компанию.
• Получаем доход. Следим за тенденциями рынка, при необходимости делаем реновацию, меняем концепцию.

Чтобы не разочароваться, запаситесь терпением. Даже самые ликвидные объекты недвижимости обычно окупаются долго, зато при грамотной стратегии инвестирования результаты вас непременно порадуют.

Фото на обложке и в материале: Unsplash

Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter

Какая перспектива от Инвестиции в коммерческую недвижимость?

Приобретение коммерческих зданий, офисов и иных объектов — это одно из популярных направлений в инвестировании. На таких вложениях можно получить весомый доход, который будет гораздо выше, чем от стандартных депозитов и покупки жилой недвижимости. В текущей статье мы рассмотрим, что такое инвестирование в коммерческие объекты, какая сумма для этого необходима, а также несколько рекомендаций для начинающих.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Под коммерческой недвижимостью понимается здание или земельный участок, которые используются для ведения предпринимательской деятельности и извлечения прибыли. К данной категории, как правило, относят следующие объекты:

• Офисные здания,
• Здания для розничной торговли (магазины),
• Объекты свободного назначения (рестораны, спортивные сооружения),
• Складские и промышленные помещения (для производства или хранения товаров),
• Апартаменты (отели),
• Социальные объекты (медицина, частные школы).

Перечень не является исчерпывающим. Это лишь самые распространённые виды объектов.

Коммерческая недвижимость при владении позволяет получать прибыль таким способами, как:

• Сдача в аренду — стоит учесть, что стоимость такой аренды выше, чем у жилых помещений,
• Перепродажа по более высокой цене — практически всем известно, что с течением времени рынок недвижимости растёт, и её стоимость тоже, при этом подобные вложения относительно защищены от экономических катаклизмов.

Некоторые также выделяют в качестве источника дохода создание собственного бизнеса в рамках купленного объекта, но фактически это совсем другое направление деятельности.

Инвестиции в коммерческую недвижимость в Москве

Покупка объектов в столице потребует от инвестора немалых капиталовложений. Согласно совместному исследованию РБК и проекта Domofond.ru, цена на 1 кв. м. составляет 407700 рублей (для торговых площадей) и 336000 рублей (для офисов). Если брать в расчёт площадь от 100 кв. м., то выходит стартовый капитал не меньше 35 млн., большинство экспертов называют сумму в размере 1 млн. долларов США.

С другой стороны, в Москве гораздо больше привлекательных объектов, и они относительно надёжны и прибыльны. Это касается не только центральных улиц, ведь здесь доходы и плотность населения выше, чем в регионах. Тем не менее, покупать объект именно в столице необязательно. Сегодня есть множество относительно недорогих и качественных вариантов в других городах.

Вложения в коммерческую недвижимость в России

Вложения в недвижимость характеризуются тем, что в регионах требуется совершенно разная сумма для того, чтобы купить хотя бы минимально приемлемый объект. Проанализировать конкретные цены каждый может самостоятельно, указав соответствующий запрос в поиске или на доске объявлений. Разберём кратко популярные регионы:

• В Санкт-Петербурге — 167200 рублей на кв. м. для торговых площадей и 149600 рублей для офисных зданий,
• В Казани — 122800 рублей для торговых помещений и 89800 рублей для офисных зданий,
• В Екатеринбурге — 97000 рублей (для торговли) и 58000 рублей (для офиса).

А дальше расчёт простой. В среднем у покупаемого объекта площадь не меньше 100 кв. м., следовательно, даже для Екатеринбурга инвестору понадобится минимальная сумма — 5-10 млн. Стоит учесть, что это вовсе не предел, большая часть торговых помещений имеет площадь свыше 400 кв. м., подсчёты здесь уже из области фантастики. За небольшими исключениями, которые касаются приобретения малых офисов.

Для сравнения, коммерческая недвижимость в Великобритании стоит около 2 млн. евро.

При ограниченном капитале единственной возможностью купить такой объект являются коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость. Они подразумевают отношения долевой собственности на объект и соразмерное деление полученной прибыли между владельцами.

Инвестиции в строительство коммерческой недвижимости

Данное направление является довольно сложным для начинающих инвесторов, но оно и более выгодно при наличии крупной суммы. Этому способствует более низкая стоимость нового объекта, чем у готового. Кроме того, для подобных вложений обычно создаются специальные фонды, где устанавливается минимальный порог для инвестирования (обычно от 10 млн. рублей). Среди проблемных факторов стоит выделить:

1. Сложность поиска перспективных вариантов для вложения денег,
2. Длительное ожидание окончания строительства, а также риск невозможности его завершения,
3. Высокий порог входа (минимальный взнос).

Принятие решения о вложении происходит на основании переговоров с компанией-застройщиком. Презентации проекта, планов и иной документации. В действительности проект может выйти не таким удачным, как задумано, поэтому в этой сфере важно иметь хотя бы небольшой опыт.

Потенциальная прибыль

При идеальных обстоятельствах сумма дохода рассчитывается по стоимости арендной платы, а также по изменению рыночных цен. Обратим внимание на каждую составляющую:

Для понимания прибыли от аренды достаточно проанализировать среднюю стоимость в населенном пункте (районе). Как правило, цена в месяц устанавливается в диапазоне от 1,5 до 2% от стоимости объекта. Таким образом, прибыль от аренды составит от 15 до 20% годовых.

Далеко не всегда рынок недвижимости растёт, но в целом отмечается ежегодный прирост в районе 5-10%. Некоторые годы идут в минус, когда цены падают на такую же величину из-за экономических событий (кризисов).

Таким образом, в лучшем случае купленный объект будет приносить от 20 до 30% в год. При этом в расчёт берётся относительно длительный срок — от 5 лет. В течение одного или двух лет такой доходности может не быть.

Вероятные риски

К сожалению, недвижимость, как и любой другой вид инвестиций, подразумевает множество рисков. Среди них стоит выделить:

• Возможность утраты объекта — это может быть мошенническая схема продажи или несчастный случай (пожар). Важно при совершении сделки не пожалеть денег на юриста, и в дальнейшем застраховать объект.
• Отсутствие арендатора — нередко компании перестают продлевать договор аренды и приходится искать других партнёров. За каждый месяц собственник будет терять по 2% прибыли от арендной платы.
• Падение рынка недвижимости — через 1-2 года можно натолкнуться на небольшое снижение цен. Обычно это происходит из-за кризиса, в течение 3-4 лет стоимость восстановится, но потребуется время.

Менее распространенные риски:

• Низкий уровень ликвидности — это означает, что нет достаточного спроса и покупателей. Естественно, это имеет вес только при планировании продажи. Тем не менее, плохая ликвидность появляется не просто так, вероятно, что арендаторы тоже не будут выстраиваться в очередь. По этой причине желательно искать объекты, которые на протяжении долгого времени подтверждают свою востребованность на рынке и их легко можно сдать в аренду.
• Наличие скрытых дефектов — нередко здания продаются из-за наличия каких-либо проблем, которые довольно сложно выявить на этапе осмотра. От таких вещей никто не застрахован, остаётся только пытаться внимательнее проанализировать объект и опросить местных рабочих.
• Неэффективность управления — предполагает неудачные действия по восстановлению здания или модификации. Такой риск является наиболее редким и не очень весомым.

Таким образом, перечень рисков довольно внушительный. Главная задача для инвестора — предпринять все возможные меры для снижения вероятности наступления неблагоприятных событий.

Плюсы и минусы вложений в коммерческую недвижимость

Любой вид деятельности и инвестиций имеет как позитивные характеристики, так и негативные. Рассмотрим их подробнее.

• Надёжность. Недвижимость несильно теряет в цене при экономических катаклизмах, а в дальнейшем всегда восстанавливается и растёт. К примеру, депозит с лёгкостью может прогореть на фоне девальвации.
• Наличие спроса. При адекватном подходе к покупке объект всегда будет пользоваться спросом, а цена на него будет расти. Это подтверждается на практике, ведь многие десятилетия рынок недвижимости только процветает (за исключением редких снижений на фоне экономических проблем).

• Относительно небольшая доходность. В сравнении с другими финансовыми инструментами (акциями, фьючерсами, валютой), прибыль от коммерческих объектов невысокая и колеблется в районе 20%-30% в год, но это гораздо выше, чем у банковских депозитов и жилых помещений.
• Низкая скорость конвертации и необходимость активного участия. Далеко не всегда можно заключить договор аренды и забыть об объекте, такая недвижимость обычно не продаётся. Как правило, приходится активно участвовать в поиске арендатора или покупателя, и это занимает немалое время.

В итоге, все плюсы и минусы недвижимости находятся примерно в равной пропорции. Каждая характеристика имеет как позитивные аспекты, так и негативные.

Советы по выбору объекта

Существует ряд общих рекомендаций, которые касаются покупки коммерческой недвижимости:

1. Анализируйте расположение. Приобретение объекта должно сопровождаться анализом местности, где он располагается. Важно ответить себе на вопросы о том, откуда арендаторы здесь будут извлекать прибыль. Например, ресторан быстрого питания лучше располагать рядом с офисом или учебным заведением, а продуктовый магазин у большого скопления жилых домов.
2. Проверяйте арендаторов. Стоит учесть не только место, но и тех, кто уже арендовал или арендует объект. Выгодно работать с надёжными и крупными компаниями. Например, это могут быть федеральные продовольственные сети или известные бренды общественного питания. Покупка мелких офисов для сдачи их небольшим компаниям говорит о том, что скорее всего арендаторов придётся менять часто.
3. Стартовый капитал можно заменить на коллективные инвестиции. С небольшими деньгами лезть на рынок коммерческой недвижимости — это большой риск. Лучше попытаться купить качественный объект по системе краудфандинга, чем получить мелкую пустышку.
4. Не доверяйте посредникам. Особенно это касается агентов, ведь они стараются продать объект даже ценой обмана. К сожалению, сегодня многие объекты продаются через посредников, но важно оценивать все факты только после контакта с собственником.
5. Проверяйте документацию. Лучше не пожалеть денег на юриста при покупке, поскольку мошеннических схем на рынке недвижимости очень много. По неосторожности можно попросту потерять всю сумму.

Следуя вышеперечисленным советам, вы с лёгкостью приобретете качественный и доходный объект.

Инвестиции в коммерческую недвижимость в основном подразумевают покупку объектов, где располагаются офисы или торговые площади. Прибыль достигается за счёт аренды и роста цен на рынке при последующей продаже.

Доходность находится в районе 20-30% годовых.

При этом важно понимать, что минимальная сумма для покупки подобного объекта довольно высока, в Москве на неплохой объект понадобится не меньше 35 млн. рублей. Есть и вероятные риски, связанные с утратой объекта, отсутствием спроса и арендаторов. Если следовать простым рекомендациям и тщательно проверять все факты, то в целом вложения в недвижимость относительно надёжны и прибыльны.

http://rb.ru/opinion/investicii-v-kommercheskuyu-nedvizhimost/
http://capitalpost.ru/finance/kakaya-perspektiva-ot-investitsii-v-kommercheskuyu-nedvizhimost.html