Инвестициями в недвижимость для сдачи ее в аренду уже никого не удивить, но это сфера обладает своими недостатками. Среди них высокая стоимость квартир и трата времени на поиск жильцов, составление договора аренды и взимание платы. Есть альтернатива проверенному способу заработка с меньшими тратами денег и своего времени – инвестиции в апарт-отели. Именно о нем мы и поговорим подробнее.
Что такое апарт-отель?
Апарт-отель представляет собой жилой комплекс, где наряду с отдельными апартаментами присутствуют элементы отеля: ресепшн; программа бронирования; разделение апартаментов на классы; уборка апартаментов; места отдыха (кафе и рестораны, спа и фитнес-центры) и многое другое.
Апартаменты выбирают туристы, предпочитающие арендовать квартиру, а не номер в отеле. Однако имеются и недостатки такого варианта съема, не подходящие многим путешественникам, среди которых подписание множества бумаг, возможность съема только на длительный срок, отсутствие услуг по уборке квартиры, стирке и других достоинств номеров.
Для таких туристов и созданы апарт-отели, где можно снять квартиру даже на один день, регистрация не требует подписания горы бумаг, а для комфорта проживающих предоставлен весь комплекс удобств, сервисов, услуг и мест досуга. Стандартный номер такого отеля состоит из: спальни; гостиной; ванной; кухни, которая может быть:
⊗ стандартной с необходимой техникой;
⊗ мини, представленной зоной в гостиной с электрочайником, микроволновой печью и ящиком с посудой;
⊗ общей для нескольких номеров.
В апартаментах установлен телевизор, имеется точка доступа к интернету, в ванной распложены банные принадлежности и одноразовые средства личной гигиены. По желанию могут поставить тренажер, стиральную машину и прочее.
Апарт-отели за рубежом
В европейских странах уже давно туристу на выбор предлагается аренда квартиры, виллы или части частного дома как на длительный, так и короткий срок. Подобное предложение подходит предпринимателям, ездящим в другие страны в командировки на месяц и более длительный период, семьям, либо корпорациям.
Минусами аренды апартаментов являются необходимость заблаговременного бронирования (за 2-3 месяца до даты поездки), составление договора на четко оговоренный срок. Поэтому владельцы крупных гостиничных комплексов решили обратить свой взор на данный сегмент аренды жилья, используя плюсы этой сферы бизнеса и устраняя ее минусы. Так и родилась идея открытия апарт-отелей.
Джек Де Боер – первый бизнесмен, который не только разработал концепцию бизнес-идеи, но и воплотил ее в жизнь, открыв сеть гостиниц длительного пребывания: Residence Inn. Summerfield Suites. Candlewood Suites. Самый первый апарт-отель открыли в 1975 году в США, в Канзасе, городе Вичита.
Сегодня практически все крупные сети гостиниц предлагают аренду апартаментов на долгий срок. Среди популярных в мире стоит отметить:
⊗ Апарт-отели сети Inter Continental Hotels Group (Великобритания). Staybridge Suites и Candlewood Suites.
⊗ Сеть отелей Mamaison (Франция).
⊗ Accor (ЕС).
⊗ Апартаменты Homewood Suites By Hilton и Residence Inn by Marriott (Америка), относящиеся к люкс-классу.
⊗ Апарт-отели эконом-класса в США: Extended Stay America, Choice Hotels, InTown Suites, Studio 6.
⊗ Сеть апартаментов длительного пребывания TFE Hotels, работающая на территории Новой Зеландии и Австралии. Важно: сеть Marriott (США) выкупила самый первый апарт-отель в Вичите.
Апарт-отели в России
В РФ апарт-отели появились сравнительно недавно и слабо популярны среди российских бизнесменов. Такое положение объясняется тем, что в стране развит рынок «темной» аренды квартир, подразумевающий сдачу жилья на длительный срок без составления договора и уплаты налогов государству.
Также апартаменты мало используются населением для постоянного проживания, так как отсутствует возможность прописки в квартире, что вызывает трудности при использовании предоставляемых правительством социальных гарантий и услуг.
Однако в последние годы отмечается рост числа разрешений на возведение апарт-отелей в крупных городах: Москве, Санкт-Петербурге, Краснодаре, Сочи и прочих. В связи с этим введены изменения в законодательство, предписывающие с января 2019 года каждому апарт-отелю получить сертификат и «звезды».
К сожалению, не все гостиничные владельцы спешат пройти сертификацию с присвоением «звезд». Примечательно, что уровень сервиса апарт-отеля с 4 звездами аналогичен классическому отелю с тем же рейтингом.
Доходность инвестиций в апарт-отели
Прежде, чем говорить о доходности данного инвестиционного инструмента, стоит осветить уровень доходов и расходов. На уровень дохода влияет несколько факторов:
⊗ Месторасположение. Оптимальное решение – это размещение отеля недалеко от центра города или делового района, станции метро.
⊗ Сезонность. Наибольший приток туристов отмечается в сезон отпусков, период проведения масштабных конференций и других крупных мероприятий. Цена аренды в эти месяцы самая высокая, заполняемость до 90 %, следовательно, прибыль отеля тоже высока. Однако в несезон арендуется от 30 % до 60 % апартаментов. Следовательно, в зависимости от самого отеля и грамотного управления средний показатель заполняемости составляет 60-80%.
⊗ Площадь и класс апартаментов. Наиболее востребованы номера эконом класса с площадью 14-16м2, на втором месте комфорт-класса – от 20 м2. Апартаменты же люкс-класса менее востребованы, но все зависит от города размещения апарт-отеля.
К примеру, в Москве часто проводятся крупные деловые мероприятия, сюда приезжают бизнесмены с разных уголков мира для поиска бизнес-партнеров, подписания выгодных контрактов. Следовательно, люкс-апартаменты в данном городе будут пользоваться спросом. Стоит отметить, что в зависимости от класса в номере должен быть сделан соответствующий ремонт и установлена бытовая техника.
Расходы
Для получения чистой прибыли из дохода вычитаются расходы. Сюда относятся:
⊗ Счета за предоставление коммунальных услуг: вода, электроэнергия, газ, интернет и прочее.
⊗ Амортизация. Каждые 5-7 лет необходимо ремонтировать номер. Не стоит забывать и о сервисном обслуживании или выходе из строя установленной техники. Апартаменты, сдаваемые посуточно, нуждаются в более частом ремонте и замене бытовой техники. Для вычисления доходности необходимо высчитать сумму, которая потребуется на ремонтные работы, и распределить ее по годам.
⊗ Налоговые отчисления. Сдача в аренду апартаментов – это вид бизнес-деятельности, подразумевающей наличие ИП или ООО. Если вы решили инвестировать в один номер, то лучше зарегистрировать индивидуального предпринимателя и выплачивать налог с дохода в размере 6 % . В ином случае потребуется открытие ООО. О том какие налоги платит ИП я написал здесь .
⊗ Страховые взносы. Если у вас только один номер, то нужно будет выплачивать 28 тысяч рублей , плюс, 1% с дохода, который выше 300 тысяч рублей .
⊗ Оплата управляющему в размере 25 % от выручки.
Доходность
Теперь можно подвести итоги. После вычета расходов с прибыли от аренды апартаментов чистый доход составит 8-15 % в месяц. Для сравнения, прибыльность сдачи квартиры 3-4 % . Однако нужно учитывать увеличение стоимости апартаментов:
⊗ Стоимость номера при покупке на стадии котлована гораздо ниже цены после сдачи апарт-отеля в эксплуатацию, которая увеличивается на 20-30 % .
⊗ Рост стоимости номера на рынке недвижимости. Рекомендуется закладывать значение, равное уровню инфляции – 3 % . После прибавления к чистой прибыли данных показателей, общая доходность инвестиций в апартаменты может достигать 12 % каждый год.
Как купить апарт-отель или номер в нем?
Прежде, чем перейти к рассмотрению вариантов приобретения, хотелось бы остановиться на причинах данных инвестиций. Причины покупки апартаментов. Существует три причины, по которым инвесторы предпочитают покупать номер в апарт-отеле.
Проживание
Апартаменты – более дешевый вариант приобретения жилья в престижном районе. Минусы такого решения: нельзя прописаться; ограничения получения медицинской помощи в поликлинике по месту проживания. Например, вызвать врача на дом в рамках ОМС не представляется возможным; проблемы с определением ребенка в детский сад или школу, так как в первую очередь на пустые места принимают детей родителей, которые прописаны в закрепленном районе.
Сдача в аренду самостоятельно
При личном ведении дела экономятся средства на оплату труда наемных работников, ответственных за уборку номера, ремонт техники, заселение/выселение жильцов, приема платежей и так далее. Преимущества такого способа неоспоримы: цена «номеров» ниже; продажа апартаментов с отделкой под ключ; отсутствие необходимости в оформлении арендаторов (договор аренды, прописка); нет проблем с соседями.
С точки зрения единоличной сдачи в аренду, оптимальный срок сдачи – помесячно. Если же выбрать посуточный вариант, то инвестор сталкивается с проблемами, связанными с затратами времени на обслуживание жильцов. Тогда это уже не инвестиция, а полноценная вторая работа или бизнес.
Можно делегировать часть забот управляющей компании, консьержу или стороннему человеку. Чаще всего эти услуги предлагает дочерняя компания застройщика апарт-отеля. В случае, когда подобный сервис не предоставляется, необходимо будет тщательно выбирать благонадежного управляющего, во избежание мошеннических действий и, как следствие, потери дохода.
Стоимость услуг управляющего варьируется в пределах 20-30 % от дохода с аренды апартаментов. Добавьте сюда еще цену на их обслуживание, коммунальные услуги. В итоге, при использовании сторонних услуг будет теряться до 50 % прибыли. С точки зрения прибыльности сдача посуточно более выгодный вариант, так как стоимость аренды за месяц аналогична сдаче квартиры, а цена суток проживания выше в 2-3 раза.
Сдача в аренду в формате апарт-отеля
Подразумевает сдачу апартаментов управляющей компанией посуточно под брендом отеля. Владелец номера не имеет права самостоятельно договариваться с арендодателями. Управляющая компания берет процент от выручки в размере 25-30 % , либо сотрудничает с инвестором по доходной программе.
Стоимость приобретения
На цену покупки апартаментов или всего апарт-отеля влияет ряд факторов, среди которых: стадия строительства; город и месторасположение в нем здания; площадь номер/участка и другие. Например, за апартаменты площадью 14-16 м 2 нужно будет отдать от 2,5 млн.рублей , 20-22 м 2 – от 3,5 млн.рублей.
Варианты покупки
Помимо приобретения недвижимости за личные средства есть также вариант покупки с привлечением кредитных средств. Если с первым все предельно ясно, то второй метод заслуживает особого внимания.
При использовании кредитных средств доходность проекта в разы снижается за счет высоких кредитных ставок. Даже при превышении размера прибыли от сдачи номера выплат по кредитному договору, инвестор столкнется с рядом проблем:
- При покупке номера/здания на стадии строительства пройдет минимум 2 года до момента сдачи отеля в эксплуатацию и получения дохода. Следовательно, первое время погашать кредит придется из личных средств.
- В отличие от покупки квартиры в ипотеку размер первоначального взноса за апартаменты составит 40-50 % против 15 % . Это обусловлено тем, что цена разделена застройщиком на три части: строительство, отделка и меблировка. Ипотечные средства могут быть потрачены только на первую часть, а на последующие (20-30 % от всей стоимости) оплачиваются из личных средств.
Поэтому настоятельно рекомендуем задействовать заемные средства минимально, так как в ином случае увеличиваются инвестиционные риски.
Подводные камни инвестирования в апарт-отели
В любом деле есть свои подводные камни – риски, и инвестиции в апарт-отели не исключение.
⊗ В первую очередь это касается самого здания, а именно его неудачного месторасположения. В итоге, доходность данного проекта будет минимальной, либо нулевой из-за низкого уровня заполняемости отеля. Напомним, наилучшим выбором будет участок в центре города или вблизи от станций метро, делового центра.
⊗ На втором месте риск долгостроя, либо банкротства застройщика. Для снижения вероятности потери средств следует тщательно выбирать компанию, занимающуюся строительством. Отдайте предпочтение той, которая на строительном рынке ни один год, а за ее плечами десяток сданных объектов в эксплуатацию.
⊗ На третьем месте мошеннические действия управляющей компании. Например, сдача своих номеров, а апартаменты инвесторов простаивают, либо сокрытие реальной выручки и другие варианты. Установка специального программного обеспечения для автоматизации процесса бронирования позволяет свести к минимуму подобные ситуации, но человеческий фактор исключать нельзя.
⊗ На четвертом месте халатность управляющей компании, касающейся обслуживания гостей. К примеру, хамское поведение регистраторов, плохое обслуживание номеров, не предоставление заявленных услуг и прочее.
⊗ На пятом месте находится частая ошибка управляющих компаний – преднамеренное завышение стоимости аренды номера для получения большей прибыли. В результате, приток гостей снижается и падает прибыль.
По последним трем рискам рекомендуем тщательно выбирать управляющую компанию: проанализировать отзывы, историю работы, ознакомиться с отчетами доходности по иным управляемым объектам.
Выводы об инвестициях в апарт- отели
Апарт-отели – это современный инвестиционный инструмент, приносящий чистый доход до 12 % в год. В сравнении с иными распространенными вариантами вложения средств (покупка квартиры, депозит в банке) намного выгоднее при правильном подходе. Перед покупкой следует тщательно проанализировать:
- Удачность месторасположения отеля.
- Честность компании-застройщика.
- Компетентность управляющей компании, если вы решили доверить управление отелем ей.
- Уровень доходности на основании стоимости аренды в вашем городе и цен на ремонт, обслуживание и коммунальные услуги.
Главное – покупайте апартаменты или апарт-отель за свои средства, иначе при привлечении заемных средств прибыльность инвестиций существенно снижается, а риск потерять средства и остаться должником перед банком очень высок. Спасибо за внимание, всегда ваш Максимальный доход!
Арендный бизнес для частников: кто и зачем инвестирует в апарт-отели
«РБК-Недвижимость» начинает публикацию серии материалов на тему получения рентного дохода с помощью апарт-отелей. Основой этих статей станут интервью с частными инвесторами, которые уже вложили деньги в апартаменты сети YE’S от ГК «Пионер».
Апарт-отель — это…
…многофункциональный комплекс с сервисными апартаментами, бизнес-центром, торговым и/или развлекательным пространством (ресторан, бассейн и фитнес-клуб и др.). Этот формат широко распространен в мировых столицах и мегаполисах с высоким уровнем деловой активности. Апарт-отели часто интегрированы в транспортную инфраструктуру города. Номера (юниты) в таких отелях продаются, в них можно либо жить самому, либо сдавать в аренду (самостоятельно или через управляющую компанию).
Ярким представителем таких комплексов в России является сеть апарт-отелей YE’S, созданная ГК «Пионер» в 2011 году. Текущий номерной фонд сети YE’S составляет 4,5 тыс. апартаментов — два проекта в Санкт-Петербурге (YE’S Marata и YE’S Hoshimina), один по франшизе в Казахстане (YE’S Astana) и три в Москве (функционирующий YE’S Mitino и строящиеся YE’S Technopark и YE’S Botanica).
Начнем с представления частных инвесторов, которые согласились рассказать о своих мотивах приобретения недвижимости.
«Думаем, что поколение каршеринга будет жить в наших апартаментах»
Ольга и Игорь Митрофановы воспитывают двоих детей 10 и 15 лет и ведут совместный бизнес — занимаются поставками современного оборудования и техники для стоматологов. В свое время купили сыну и дочке две квартиры в ЖК «LIFE-Ботанический сад». Обе квартиры — с отделкой и мебелью, ждут совершеннолетия детей, в аренду их не сдают. Квартиры расположены друг напротив друга: «Они могут из окон каждый день приветствовать друг друга», — говорят родители. Покупка сопровождалась церемонией — подарили дочери на ее 15-летие символический золотой ключик, а потом показали и саму квартиру. Еще одной семейной инвестицией стали апартаменты в YE’S Botanica. Эти апартаменты Митрофановы планируют сдавать. К такой покупке семью в 2020 году подтолкнуло падение рубля — надо было срочно сохранить свои сбережения.
Инвестиция: два апартамента Standard 27,6 кв. м в YE’S Botanica
«После того как мы инвестировали в квартиры для детей и теперь спокойны за их будущее, нам очень понравилось предложение вложить деньги в покупку номера в апарт-отеле.
Это следующая ступенька с «Пионером», то есть компания настолько вошла в доверие к нам, что мы, не зная формата, все-таки сделали шаг и приобрели апартаменты с гостиничным сервисом. Считаем, что это лучшая инвестиция. Скажем так: через какое-то время нужно отходить от бизнеса и больше времени уделять спорту, путешествиям. И апартаменты «Пионера» станут фундаментом, подушкой финансовой безопасности.
Мы в семье больше зависим от курса валюты, а не от пандемии. Мы работаем в основном с европейскими производителями, в нашей сфере бизнеса практически ничего нет российского. И понимаем, что в то время когда рубль обесценивается, покупка апартаментов нужна, чтобы сохранить свои инвестиции.
К покупке подтолкнуло то, что проект YE’S Botanica качественный, расположен в важной локации, рядом и метро, и МЦК, и выставочный центр на ВДНХ, и парк. Формат жилья, в который мы вложились, классный, компания-застройщик предусмотрела все. Мы «живем» на работе 13 часов, кто-то добирается до офиса час-два, вечером еще час-два — получается, что возвращаешься домой только для того, чтобы немного расслабиться и выспаться. Апартаменты пусть небольшие, скорее, это формат такого студенческого жилья, холостяцкой жизни, апартаменты современного человека. Можно спуститься в ресторан, в фитнес-клуб, подняться в номер и просто выспаться, привести себя в порядок, а утром проснуться, выпить кофе и также поехать на работу. То есть формат идеальный!
Кто арендует? Наверное, холостяки. Мы считаем, они — люди будущего. Принятие решения о покупке связано с пониманием нового поколения, которое берет в аренду машину, каршеринг — это же новый формат абсолютно. Студенты говорят так: «Я никогда не буду покупать машину, потому что сегодня хочу ездить на одной, завтра — на другой, послезавтра у меня нет денег и я ее не беру». Здесь нужно понимать новое поколение и технические возможности нового мира. Вот мы и думаем, что поколение каршеринга будет жить в наших апартаментах».
«В первую очередь это был бюджет, а во-вторых — концепция»
Наталья Полякова, 27 лет, замужем, двое детей. Недавно с мужем и детьми переехала в ЖК бизнес-класса «LIFE-Ботанический сад». Тогда же Наталья обратила внимание на стройку рядом со станцией МЦК «Ботанический сад» — это оказался апарт-отель «YE’S Ботанический сад» от ГК «Пионер». «Этот проект мне понравился сразу», — рассказала Наталья. Чуть позднее со своей мамой они выступили инициаторами покупки здесь одного апартамента. Деньги взяли от продажи квартиры мамы. Зачем? Чтобы обеспечить стабильным доходом сначала старшее поколение семьи, а потом и детей. История Натальи — поразительный пример долгосрочного финансово-жилищного планирования для разных поколений одной семьи.
Инвестиция: апартамент Standard 27 кв. м в YE’S Botanica
«Мы сдавали квартиру в старом жилом фонде. Жильцы планировали съезжать. Я решила, что это невыгодное вложение средств. Необходимо было вкладывать в ремонт дополнительные средства, ну и в целом ценник стал падать на аренду. Поэтому мы стали искать более комфортные варианты и способ сократить контакты с арендаторами. Рассматривали идею бизнеса с апарт-отелями. Достаточно быстро продали квартиру и хотели уложиться в ту же сумму. В первую очередь это был бюджет, а во-вторых — концепция, которая нас привлекала.
[Куда еще инвестировали? ] Нас пытались привлечь к другим вариантам инвестиций — акциям, депозитам и т. д. Когда мы продавали вторую квартиру, маму это не заинтересовало как способ получения дохода, ей было бы сложно в этом разбираться. А при инвестиции в недвижимость, апарт-отель, она понимала, что это при необходимости и жилье, и дополнительный доход. То есть здесь больше ее потребностей покрывается».
«Мы хотим сюда переехать и сами пожить здесь какое-то время»
Татьяна с мужем переехала в Москву из Крыма два года назад. В столице работает программистом в крупной IT-компании.
В свое время семейная пара купила в Крыму 100-метровую квартиру. Но пожить в ней так и не пришлось — жилье оказалось слишком большим для семьи из двух человек, ремонт требовал больших средств. Потом жизнь сложилась так, что потребовался переезд в Москву. Деньги от продажи крымского жилья вложили в покупку номера в апарт-отеле у станции МЦК «Ботанический сад». Здесь же семейная пара присматривает коммерческие помещения — для бизнеса.
Инвестиция: апартамент Standart 27,7 кв. м в YE’S Botanica
«[Зачем инвестировать в апарт-отель? ] Вообще, мы хотим сюда переехать и сами пожить здесь какое-то время. В дальнейшем хотим еще купить апартаменты: сдавать одни, а проживать в других. Эти апартаменты мы купили в самый пик пандемии, когда не было возможности выходить из дома и все оформлялось онлайн.
У станции МЦК «Ботанический сад» очень удобные транспортные развязки. Решили, что Ботанический сад плюс еще четыре парка рядом — восхитительно! К тому же шикарный вид, можно выбрать любой этаж — и вся Москва практически на ладони, центральная ее часть.
[Какие главные критерии при покупке апартаментов? ] Первое — они недорогие. Второй момент — располагаются всегда на очень интересных территориях. И парковая зона, и транспортная развязка, и МЦК, и метро — все поблизости, не нужно далеко ходить. Плюс — большинство апартаментов строятся вместе с бизнес-помещениями. То есть помимо апартаментов можно еще успеть купить и бизнес-помещение. Все находится рядом, в удобной доступности».
«В Москве есть такая база, где можно остаться, если работа поздно заканчивается»
Аркадий Иноземцев — глава многодетного семейства. Вместе с женой воспитывают пятерых детей. Живут в собственном доме в подмосковной Дубне. В прошлом семья несколько раз переезжала в Подмосковье из квартиры в квартиру. Вместе с ростом семьи потребовалось жилье побольше — так и переехали в собственный коттедж. В новом доме, кстати, еще живут собака и два кота. Чтобы содержать такую большую семью, Аркадию приходится часто бывать в Москве — он работает в компании, которая занимает лидирующие позиции на рынке информационной безопасности для крупных предприятий. Покупка апартаментов в центре столицы для Аркадия — вариант «квартиры для пиджака».
Инвестиция: апартамент Standard 27,6 кв. м в YE’S Botanica
«Апартаменты будут использоваться как база. Я думаю, что эта модель достаточно распространенная, когда люди живут за городом, а в Москве есть база, где можно остаться, если работа поздно заканчивается, встречи, совещания. В будущем, конечно, если все сложится хорошо, она будет использоваться как средство дополнительного дохода.
Почему YE’S Botanica? Основное преимущество — уникальная транспортная доступность. Это подходит под мои задачи просто изумительно. По роду деятельности мне не требуется постоянное присутствие в офисе, но в течение дня может быть много встреч. И, собственно, возможность работать из дома и с минимальными временными затратами перемещаться в любую точку Москвы — становится ключевым.
Подошло время, когда у меня появилась возможность распорядиться деньгами. И, в общем-то, по нынешним временам я не считаю правильным долго принимать решения. Так весь рынок действует. Параметр time to market очень важен. Пока оттачиваешь продукт до идеального состояния, взвешиваешь все за и против, время может уйти».
http://maxdohod.info/investoru/o-biznese/investicii-v-apart-oteli.html
http://realty.rbc.ru/news/5f6daf8a9a7947630260e193