Квадратный метр рубль сбережет

В час, когда ветер бушует неистово

С января средняя процентная ставка по депозитам для частных лиц снизилась на 1,4%, до 4,5-4,6% годовых. И треть вкладчиков заявляет, что, как только у них закончится договор с банком, они не станут продлевать свои депозиты. На рынок частного инвестирования придут освободившиеся миллиарды рублей.

При этом в массе своей новые инвесторы будут придерживаться консервативных стратегий, то есть на рынок акций из этого потока ответвится лишь небольшой ручеек. В основном же бывшие вкладчики станут искать счастья на рынках облигаций, недвижимости и – с недавних пор – драгметаллов.

«Стоимость двух основных драгоценных металлов – золота и серебра – в последние дни бьет рекорды многолетней давности. С начала года цены на золото выросли более чем на четверть. В последний раз котировки этого металла находились на таких высотах в сентябре 2011 года, – констатирует аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев. – Что до серебра, то оно и вовсе показало выдающийся результат, взлетев более чем на 38% только за июль. Таких темпов прироста не наблюдалось с декабря 1979 года».

Правда, половина аналитиков считает, что тренд роста драгметаллов вот-вот выдохнется, а следующего взлета можно ждать десяток лет.

По облигациям актуальны следующие цифры. Доходность рублевых корпоративных облигаций первого эшелона – 5–7%; корпоративных облигаций второго эшелона – 6–9%; высокодоходных облигаций – 12–16%. Но все продукты с доходностью выше 7% отягощены дополнительными рисками. Особенно в кризис. Особенно для не шибко компетентных новичков.

В то же время, подсказывают участники рынка, коммерческая недвижимость, сдаваемая в аренду, дает ежегодный доход в 8–12%. «Но в торговой недвижимости высокий порог входа – даже небольшое помещение обойдется в 20–30 млн руб., – предупреждает директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев. – При этом данный сегмент требует постоянного контроля со стороны владельца по поддержанию коммуникаций, конструкций и внешнего вида здания в хорошем состоянии».

Годы промчатся, седыми нас делая

В преддверии учебного года риэлторы любят обсуждать покупку жилья под сдачу студентам. Правда, это инвестиционная идея скорее на следующий год. К нынешней осени приобрести что-то путное можно уже не успеть.

Кстати, современные технологии многое упрощают. Теперь инвесторам всё удобнее становится покупать объекты в других регионах. И аналитики АН «Мир квартир» промониторили ставки аренды и цены на квадратные метры в 70 российских городах (с населением более 300 тыс. человек), выискивая самые заманчивые варианты.

«В Москве ждать возврата средств придется целую вечность – почти 24 года, а выгода получится 4,2% годовых. Такая же история с другими городами с дорогой недвижимостью – Сочи (4,3% и 23 года) и Санкт-Петербургом (4,5% и 22,2 года), – говорится в результатах исследования. – Средний же срок окупаемости по стране – 16,6 года». Негусто.

И в массе инвесторы, приобретающие жилье под сдачу, с первичного рынка ушли. «Ранее приобретались дешевые квартиры для подрастающего поколения либо для сдачи в аренду при выходе на пенсию. Тогда же появился термин „пенсионная квартира“», – поясняет начальник отдела продаж СК «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.

С другой стороны, сегодня большинство инвесторов покупает жилье на ранних стадиях строительства под будущую продажу. «Люди покупают на котловане и продают уже после ввода в эксплуатацию. Так, если дом строится два года, цена на старте будет ниже на 25%, чем цена на финише. По итогу доходность составит около 12% годовых. Очень хорошее вложение денег», – искушает Андрей Стригалев.

Студия | 11 м 2 | 2/5 этаж

Студия | 23 м 2 | 6/16 этаж

Всеволожск, Дорога Жизни ш.

Студия | 23 м 2 | 14/16 этаж

Всеволожск, Дорога Жизни ш.

Студия | 21 м 2 | 1/4 этаж

Сертолово, Пограничная ул.

1-комн. кв. | 31 м 2 | 1/5 этаж

1-комн. кв. | 25 м 2 | 5/9 этаж

г. Ломоносов, ул. Михайловская

3-комн. кв. | 54 м 2 | 2/4 этаж

п. Стеклянный, 35

Студия | 13 м 2 | 1/10 этаж

Авиаконструкторов пр-т, 14 к 3

Студия | 26 м 2 | 4/6 этаж

Ломоносов, Михайловская (Ломоносов), 51

1-комн. кв. | 31 м 2 | 1/2 этаж

Капитолово дер., Муравицкого, 1

Студия | 22 м 2 | 1/16 этаж

Всеволожск, Дорога Жизни ш.

Студия | 24 м 2 | 1/16 этаж

Мурино г., Шоссе в Лаврики ул., 64 к 2

И по подсчетам Светланы Денисовой в последние годы процент инвестиционных сделок в строящихся домах составлял 15–20%. Более того, благодаря заметно снизившимся ипотечным ставкам, особенно по госпрограммам, появились лица, берущие с инвестиционным прицелом ипотеку.

Мотивация – из-за кризиса инфляция в конце концов поползет вверх, и нынешние ставки станут смешными.

Наконец, постепенно набирает популярность «долевое участие» в покупках квадратных метров. «Если сбережений недостаточно, чтобы инвестировать в недвижимость напрямую, можно делать это через закрытые ПИФы. Имея небольшую сумму – от 300 тыс. руб., можно получать регулярный рентный доход от коммерческой недвижимости, – учит руководитель дирекции альтернативных инвестиций УК «Альфа-Капитал» Екатерина Ганцева. – При этом средний чек в закрытых ПИФах недвижимости составляет 450 тыс. руб.».

Боже, какими мы были наивными

Впрочем, не следует делать вид, будто паника апреля – мая не сказалась на настроениях инвесторов. Так, в самом начале лета в «Первом ипотечном агентстве» отмечали, что активизировались люди, которые брали студии и однушки в стройке в качестве инвестиций. Сейчас они активно пытаются сбыть свои квартиры по переуступкам, при этом ожидания по цене зачастую превышают порог адекватности.

Далее все заинтересованные стороны поуспокоились. При этом массовая распродажа объектов не произошла во многом благодаря тому, что россияне притерпелись к кризисам.

«Первая и наиболее заметная волна по избавлению от лишнего жилья случилась в конце 2008–2009 годов. Тогда население имело недостаточный кризисный опыт. И многие собственники на эмоциональной волне начали избавляться от квартир, приобретенных в 2006–2007 годах. Люди просто не знали и не имели возможности узнать, насколько глубоким будет падение рынка и как сильно упадут цены, – вспомнила в ходе конференции ГК «Финам» руководитель одного из фронт-офисов ГК «Миэль» Ирина Бербенева. – В итоге те, кто продал инвестиционные квартиры, оказались в проигрыше, поскольку продавали их в панике и по демпинговым ценам».

Далее, в 2014–2015 годах, объем продаваемых инвестиционных квартир был существенно меньше: люди уже примерно представляли, каким будет падение цен. «А сейчас мы вообще не фиксируем тенденции к продаже инвестиционной недвижимости», – резюмирует эксперт.

«Ждать сейчас сброса инвестиционных квартир смысла нет, – соглашается главный инвестиционный стратег БК «Открытие Брокер» Константин Бушуев. – При этом с инвестиционной точки зрения фаза активного снижения инфляции в России 2015–2020 годов завершается, и недвижимость может становиться всё более интересным вложением».

И важно, что сложившемуся положению вещей ничего не угрожает еще лет десять.

«Прежде предполагалось, что поколения Y и Z станут все больше уходить в экономику совместного использования. Но ситуация с Covid-19 нанесла ощутимый удар по sharing economy», – отмечает Константин Бушуев. Если же к этому добавить ожидаемое усиление глобальных инфляционных тенденций, обладание жильем по популярности по сравнению с арендой жилья начнет заметно вырываться вперед.

А Ирина Бербенева подчеркивает, что иметь жилье в собственности – одна из основ нашего менталитета. Поэтому в обозримые годы вряд ли что-то поменяется. «Глобальный уход покупателей в аренду, даже молодых, не произойдет: можно сколько угодно снимать квартиры рядом с работой или в любом месте, где нравится, но как только в семье появляются дети, происходит „прирастание“ к определенной локации. Это сады, школы, кружки, поликлиники… Одна из самых частых причин покупки квартиры – это расширение семьи, и такая причина будет всегда в числе важнейших», – убеждена эксперт.

Отчуждение имущества ООО

Отчуждение имущества ООО представляет собой крупную сделку, которая связана с большими расходами и является значительной для любой компании. Ниже рассмотрим особенности проведения подобных операций, разберем требования законодательства, особенности отчуждения имущества, и правила, по которым проводятся такие сделки с коммерческой недвижимостью. Сразу стоит отметить, что нарушение действующих норм может привести ко многим проблемам с контролирующими органами. Но обо всем подробнее.

В чем сущность операции?

Сделка по отчуждению имущества ООО — процесс передачи объекта недвижимости или другого имущества, а также права собственности на него другой стороне. В ГК РФ прописано, что отчуждение имущества представляет собой комплекс мероприятий, которые проводятся владельцем по собственному согласию. Если системно подходить к анализу этого мероприятия, здесь напрашивается следующий вывод.

Отчуждение имущества ООО — это:

• Передача объекта сделки другому субъекту в пользование на определенный период времени.
• Отказ от права обладания.
• Потеря или гибель имущества, а также утрата права на него по различным причинам.
• Предоставление новых возможностей по отчуждению.
• Потеря права владения по решению судебной инстанции.

Общие положения

Отчуждение имущества ООО подразумевает передачу определенного объекта от одного субъекта другому лицу, а также представляет собой один из способов распоряжения имуществом на возмездной или безвозмездной основе. К таким сделкам относится купля-продажа, дарение или проведение других видов операций по передаче права или продаже объекта. Сюда же относится лишение имущества против собственной воли, к примеру, конфискация или реквизиция.

К операциям по отчуждению можно отнести следующие договора:

1. Купли-продажи доли предприятия в общей собственности, недвижимости, предприятия.
2. Дарения недвижимости (жилой и нежилой).
3. Мены доли в общей собственности, жилого объекта.
4. Пожертвования имущества.
5. Ренты с передачей какого-либо объекта под обязательство выплачивать определенную плату.
6. Участия в долевом строительстве.
7. Аренды с правом покупки по завершении срока действия.
8. Пожизненного содержания.

Для организации сделки с отчуждением недвижимости требуется регистрация:

• Права собственности субъекта, который получает имущество. К этой категории относится лицо, которое получает недвижимость в подарок, покупает или арендует его.
• Самой сделки. Для реализации этой задачи требуется наличие подписи на документе, в котором прописаны особенности проведения операции.

Операции по отчуждению проходят при условии предоставления полного пакета бумаг, который может различаться в зависимости от типа реализуемого имущества.

Основной пакет выглядит следующим образом:

• Бумага, подтверждающая платеж по регистрации.
• Паспорт (для физлиц) и учредительные бумаги (для юрлиц).
• Договор (мены, дарения, купли-продажи).
• Бумаги, подтверждающие наличие полномочий представителя.

Для проведения сделки часто необходимо решение учредителей ООО об отчуждении имущества. При этом сам процесс проходит в несколько шагов и требует от представителя компаний определенных знаний законодательства, а также запаса свободного времени.

Без подготовки и при отсутствии опыта организовать отчуждение имущества ООО является весьма сложной задачей. Вот почему многие представители компаний при проведении подобных операций обращаются к специалистам. С другой стороны, выполнить работу можно и без привлечения сторонних фирм. Второй вариант отличается большими затратами времени, но открывает возможность для экономии.

Что такое крупная сделка?

Применительно к отчуждению имущества часто употребляется другое определение — «крупная сделка». В начале статьи упоминалось, что продажа (дарение, передача права, аренда) имущества представляет собой серьезную финансовую операцию. К категории крупных относятся сделки, которые касаются покупки/продажи имущества на сумму 25% стоимости всех объектов компании. Данные берутся из отчетности по бухгалтерии за последний период, который предшествовал дате осуществления операции.

По решению учредителей в уставе ООО может оговариваться более крупная цифра чем 25%. Именно при достижении этого предела сделка по отчуждению имущества будет относиться к крупной. Стоит выделить еще один момент. По уставу ООО к таким операциям могут относиться все сделки, касающиеся купли/продажи имущества, вне зависимости от общих затрат, или операции, общий объем которых превышает определенную сумму (например, 1 млн. рублей и больше).

Что говорит законодательство?

Более подробно о крупных сделках и отчуждении имущества можно почитать в ФЗ РФ от 08 февраля 1998 года, ст. 46. В ней дается четкое определение подобных операций, а также особенности их проведения. Ниже рассмотрим основные моменты:

1. К крупной относится сделка, залог, заем или поручительство, имеющие тесную связь с покупкой, возможностью или непосредственным отчуждением какого-либо объекта. Стоимость последнего, как уже отмечалось выше, должна быть от 25% балансовой цены активов предприятия. Информация берется на базе бухгалтерской отчетности ООО.
2. К крупным нельзя отнести операции, которые являются частью хозяйственной деятельности компании, а также сделки, которые должны осуществляться по ФЗ РФ или с учетом других правовых актов. В последнем случае расчеты должны осуществляться по цене, определенной в порядке, установленном Правительством РФ.
3. Отдельное внимание уделяется определению стоимости отчуждаемого имущества. Она вычисляется с учетом информации, отраженной в бухучете ООО. Если речь идет о покупке недвижимости, в основе анализа лежит цена предложения.
4. Отчуждение имущества ООО в пользу учредителя или в отношении другого субъекта производится только после принятия соответствующего решения на собрании участников ООО. В результате заседания выносится решение, в котором отмечаются лица, принимающие участие в операции. Так, в документе указывается выгодоприобретатель, стоимость объекта, объект сделки, а также прочие условия, которые имеют значение для сторон. Допускается не указывать в решении субъектов, относящихся к категории выгодоприобретателя, если операция оформляется в случае проведения торгов или в других ситуациях, когда получатель объекта сделки заранее неизвестен.
5. Если в ООО организуется наблюдательный совет (более распространенное название — совет директоров), все вопросы касательно отчуждения имущества или прочих крупных сделок отражаются в уставе компании, а сами решения принимаются коллегиально. Важно, чтобы подобные полномочия учредителей также нашли отображение в уставе.
6. Если крупная сделка (в том числе по отчуждению имущества) была осуществлена с нарушением законодательства, общество или один из участников вправе подать иск в судебную инстанцию и признать финансовую операцию с недвижимостью недействительной. Отдельно стоит отметить, что срок исковой давности по этому вопросу (если он был пропущен) не может быть восстановлен.

Даже в случае передачи дела в суд, последний может отказать в иске при определенных обстоятельствах. Это возможно в случае, если решение участника, который должен был принять участие в голосовании по крупной сделке, не мог повлиять на общий результат голосования. Аналогичная ситуация возможна и в случае, если факт причинения убытков в случае осуществления сделки не может быть доказан.

Кроме того, суд вправе отклонить иск, если ко дню рассмотрению дела в судебную инстанцию были переданы документы, подтверждающие проведение сделки по всем правилам, которые прописаны в ФЗ. Последней причиной, по которой суд может отказать в рассмотрении дела, является тот факт, что другая сторона не знала или не должна была владеть информацией в отношении нарушения условий сделки по отчуждению имущества.

• В уставе ООО может прописываться, что для проведения крупных сделок не требуется сбор учредителей или совета директоров для принятия решения. В такой ситуации операция с имуществом производится по упрощенной процедуре.
• В уставе компании могут указываться различные варианты или размер сделок, которые будут относиться к категории крупных. В этом случае решение должно приниматься учредителями ООО на общем собрании.

На практике возможны ситуации, когда в отчуждении имущества ООО одновременно заинтересованы все учредители компании. В этом случае одобрение сделки может производиться в ином порядке, с учетом положения текущей статьи.

Здесь же стоит отметить, что при одобрении крупных сделок положения рассматриваемой статьи ФЗ не применяются в следующих случаях:

• Реорганизация ООО, слияние или присоединение.
• Переход части или общей доли в уставном капитале в ситуациях, которые предусмотрены ФЗ.
• Директор и единственный учредитель ООО являются одним лицом.

Как определить, что сделка крупная?

Чтобы узнать, относится ли отчуждение имущества ООО к крупной сделке, необходимо произвести несложные расчеты, после чего сравнить полученную сумму с общей стоимостью активов компании, отраженных в бухгалтерском балансе или декларации. Последний вариант подходит для случаев, когда организация работает на УСН. На практике стоимость имущества компании является общая сумма активов этого ООО.

Если в предприятии по какой-либо причине отсутствует бухгалтерский баланс, доказательство факта того, что сделка по отчуждению имущества является крупной, возлагается непосредственно на ООО. Если участники имеют возражения против подобного порядка, а также сомневающиеся в достоверности предоставленной информации, возможно проведение независимой экспертизы с привлечением судебной бухгалтерии.

Вопросы и ответы

Несмотря на четкую позицию законодательства в отношении отчуждения имущества, представителям ООО не всегда удается найти необходимые ответы. Ниже рассмотрим некоторые вопросы, которые задаются в разрезе осуществления крупных сделок:

• Если отчуждение имущества происходит по протоколу собрания, но одна из подписей учредителей подделана. Что в этом случае может грозить? В этой ситуации существует два пути. Подделку может никто не заметить. Если же это произойдет, учредитель, чья подпись оказалась подделана, вправе пойти в суд и добиться отмены протокола, а также сделки в комплексе. Речь идет о преступлении, результатом которого может быть возбуждение уголовного дела.
• Может ли генеральный директор участвовать в сделке по отчуждению имущества? Если исходит с позиции законодательства, в такой сделке нет ничего криминального. Но здесь нужно заглядывать в устав ООО, ведь в нем могут отражаться полномочия директора. Бывают ситуации, когда сделка может быть проведена только с одобрения учредителей.
• Нужны ли обеспечительные меры от суда в случае отчуждении доли в ООО? При наличии опасности такой продажи можно просить суд об обеспечении в виде ареста. При этом доля должна рассчитываться с учетом рыночной стоимости.
• Как правильно оформить отчуждение имущества по документам, если соглашение купли-продажи и реорганизация неуместны? Ответ на этот вопрос должен быть в уставе компании. Чаще всего оплата доли производится имуществом.

Как рассчитать размер сделки: пример

Одна из главных задач — принятие решение в отношении принадлежности сделки по отчуждению имущества к крупным операциям. Для решения этой задачи достаточно провести простые расчеты. К примеру, объект недвижимости стоит 50 млн. рублей, а цена имущества общества — 10 млн. рублей. Один процент от десяти миллионов — 100 тысяч рублей. Цена сделки в процентном соотношении составляет 500%. Общая формула для расчета выглядит так:

Стоимость сделки в процентах = (Цена объекта недвижимости/Стоимость имущества)*100%.

После вычисления процента учредители ООО могут принимать решение относительно типа проводимой сделки. Благодаря такой предусмотрительности, удается уйти от рискованного и опасного действия, а также защитить активы компании. Иногда лучше провести консультации и принять коллегиальное решение, чем нести финансовые потери и рисковать имуществом.

Купить недвижимость как владелец бизнеса в Словении

Купить недвижимость как владелец бизнеса в Словении

Наиболее часто регистрируемая деятельность, которую иностранцы регистрируют для своего бизнеса в Словении, связана с покупкой и арендой недвижимости. Купить недвижимость в Словении очень популярно, так как предлагает различные возможности для бизнеса. Но знаете ли вы, как можно купить недвижимость в Словении? Узнайте больше в статье!

Вас интересует регистрация компании в Словении, ЕС? Хотите узнать больше о том, что лучше для вашего бизнеса? Подайте заявку на наш бесплатный вебинар по регистрации компаний и бизнес-иммиграции!

Позвоните нашим специалистам по телефону +386 1 6006 270, Viber / Whatsapp +386 40 530 718 или напишите нам по адресу data@data.si

Вас интересует открытие компаннии в Словении, ЕС? Компания Дата оказывает поддержку местным и иностранным предпринимателям заниматься бизнесом в Словении. Мы также предоставляем профессиональные бухгалтерские услуги. Кроме того, у нас также есть специализированный юридический отдел, который поддерживает владельцев бизнеса в каждом аспекте законодательства Словении. Вы также можете подписаться на нас в Facebook.

Купить недвижимость в Словении – могут ли иностранцы купить недвижимость?

Многие клиенты обращаются к нам с вопросом, могут ли они купить недвижимость в Словении. Если вы зарегистрируете ООО в Словении, вы можете купить недвижимость в Словении. В этом случае собственность будет принадлежать вашей компании. Если вы являетесь гражданином ЕС или принадлежите к странам ОЭСР, вы также можете купить недвижимость как физическое лицо. Но большинство граждан, не являющихся гражданами ЕС, могут приобретать недвижимость в Словении, только открыв компанию с ограниченной ответственностью с уставным капиталом 7500 евро.

Рассматриваете ли вы открытие компании в Словении и покупку недвижимости? Подайте заявку на наш бесплатный вебинар по этой теме здесь:

Этапы покупки недвижимости в Словении – земельная книга

Первый шаг, который вам нужно сделать для покупки недвижимости, – это проверить данные и состояние недвижимости в земельной книге. Всегда лучше оставить такие вопросы опытным юридическим консультантам в стране, которых у компании DATA много. Таким образом, мы сможем проверить, если недвижимость обременена ипотекой; является ли продавец, который продает недвижимость, также фактическим владельцем собственности и т. д.

Для получения выписки из земельного реестра нам потребуются идентификационные данные об объекте недвижимости. На портале e-Prostor мы сможем получить номер кадастрового муниципалитета и номер участка или здания, которые нам понадобятся для ознакомления с земельной книгой. Кроме того, мы также сможем получить информацию о стоимости имущества согласно данным Управления геодезии и картографии.

Покупка недвижимости – договор купли-продажи

После того, как вы получите всю необходимую информацию и договоритесь с продавцом о цене и других деталях продажи, вы можете купить недвижимость. На этом этапе вам нужно будет заключить договор купли-продажи.
Юрист может вам помочь при подготовке договора. Он включит в договор все необходимые положения, чтобы купля и продажа были безопасны для обеих сторон, как для покупателя, так и для продавца.

Договор купли-продажи недвижимости должен содержать как минимум:

• информация о покупателе и продавце,
• идентификационные данные недвижимости,
• стоимость и способ оплаты покупной цены,
• любые закладные и другие обременения, обремененные имуществом, и
• разрешение продавца на земельный кадастр, на основании которого покупатель будет зарегистрирован как собственник в земельной книге.

Перед подписанием договора купли-продажи недвижимости продавец обязан ознакомить покупателя с информацией об энергоэффективности здания. Для этого они должны сдать энергетический сертификат.

Вы задаетесь вопросом, какие виды деятельности чаще всего регистрируются в Словении? Подайте заявку на наш бесплатный вебинар, где мы обсудим эту тему и условия для этих предприятий:

Налог на передачу недвижимости

Покупка недвижимости – платная юридическая сделка. Если предметом покупки является новое здание, при продаже будет взиматься налог на добавленную стоимость (НДС), в противном случае налог будет рассчитываться в соответствии с положениями Закона о налоге на продажу недвижимости. Это предусматривает, что продажа недвижимости облагается 2% налогом на передачу недвижимости. Лицом, подлежащим уплате налога, является продавец недвижимости. Основанием для исчисления налога является продажная цена недвижимости.

Нотариальное заверение подписи

После уплаты налоговых обязательств необходимо предоставить нотариальное заверение подписи продавца недвижимости. Поскольку договор обычно также содержит разрешение на земельный кадастр, проверка подписи продавца является условием для того, чтобы покупатель мог получить регистрацию права собственности в земельной книге. Если разрешение на земельный кадастр является отдельным документом и не является частью договора, необходимо заверить подпись в разрешении на земельный кадастр.

Запись в земельной книге

Покупатель недвижимости становится ее фактическим владельцем только в тот момент, когда он будет зарегистрирован как собственник в земельной книге. Процедура внесения записи в земельный кадастр может быть осуществлена ​​через выбранного нотариуса, который заверяет подпись на договоре купли-продажи или разрешении на земельный кадастр, или лично в компетентном суде.

http://www.bn.ru/gazeta/articles/260479/
http://urlaw03.ru/ooo/article/otchuzhdenie-imushhestva-ooo

Купить недвижимость как владелец бизнеса в Словении