«Для инвестиций сфера общепита – не самый удачный вариант».
Легко ли открыть в Минске кофейню и сколько для этого понадобится денег? Cпросили совладельцев и управляющих кофеен «26», Surf Coffee и Stories.
ярослав
cооснователь и старший бариста кофейни «26»
– Для меня открытие кофейни – это фактически дело случая, – рассказывает Ярослав. – Я долго работал в общепите, начинал с должности официанта-бармена, а потом понял, что тема кофе мне более интересна. Окончил курсы в Петербурге у одного известного российского обжарщика, вернулся в Минск и окончил еще одни курсы, после чего пошел работать в кофейню, набираться опыта. Однажды я участвовал в чемпионате бариста, который уже третий год проходит в Минске, и там познакомился с Натальей. У нее была идея открыть кофейню, помещение на примете и деньги. Она предложила мне заняться открытием вместе – и я согласился.
В целом открытие проходило в спокойном режиме. Помещение на Свердлова, 26 изначально было квартирой, в которой жил психиатр из Новинок с женой. Куча книг, какого-то хлама – первое время было жутковато ходить по комнатам. Но потом помещение вывели из жилищного фонда, сдали нам в аренду, и мы начали делать ремонт – соседи были рады новым постояльцам.
Обустройством интерьера занималась Наталья со знакомым дизайнером – у нее уже было практически готовое видение того, каким все должно быть. Передо мной стояла задача организовать и поставить бар, закупить оборудование, найти и подготовить персонал, составить технологическую карту, выбрать кофе, с которым мы будем работать, – и все это запустить. На все про все вместе с организационно-бюрократическими вопросами ушло примерно полгода – где-то с сентября по апрель.
По словам Ярослава, в открытие хорошей кофейни в центре придется вложить не менее $40 000 – одно оборудование легко потянет тысяч на 15. Например, хорошая эспрессо-машина стоит от 8 до 15 тысяч евро, кофемолки (а их нужно две) – от 1500 до 3000. Также будьте готовы потратиться на весы (минимум 3-4 штуки), оборудование для альтернативных способов заваривания, чайники, воронки, аэропрессы, сифоны, кемексы, питчеры, темперы, разравниватели и другие необходимые приспособления. Кроме того, часть зарабатываемых денег постоянно нужно будет вкладывать в развитие: обучение персонала, сырье, оборудование и т. д. – только замена жерновов в кофемашине (через год-полтора) обойдется минимум в $700.
– Одна из причин провала многих заведений общепита – постоянная текучка кадров. Нам в этом плане повезло. Мы работаем уже третий год, и за это время штат практически не менялся. Ушли только два парня, которые поняли, что кофе – вообще не их тема, и девушка, которая перешла к нашим обжарщикам – то есть сделала шаг вперед. В остальном у нас интересная работа, постоянное развитие, участие в чемпионатах, путешествия. Почти все наши бариста – чемпионы в каком-то направлении. А после победы на местных соревнованиях ты едешь на чемпионат мира в другую страну. И нередко мы ездим командой, чтобы поддержать.
Планов открывать новые заведения у владельцев пока нет, «потому что мы понимаем, что есть еще вертикальное развитие и всегда можно расти вверх». Сейчас в кофейне «26» завершается обустройство кухни.
– Когда мы были в Амстердаме, заходили в кофейню Scandinavian Embassy, где варят кофе скандинавских обжарщиков, и там меня очень впечатлило их меню. К напиткам ребята предлагают блюда и закуски, сделанные из кофе: например, соус на американо, грибы, замоченные в кофейном соусе. Это очень круто! Ведь кофе по своей органолептике и количеству элементов, которые отвечают за вкус и аромат, богаче вина. Поэтому мы хотим поиграть в этом направлении и помимо каких-то стандартных блюд добавить и кофейные авторские закуски – будет интересно!
диана
управляющая кофейней Surf Coffee
На вопрос «Почему вы решили открыть кофейню такого формата?» Диана отвечает так: «Все просто – мы любим кофе и доски. Серф – это универсальный символ свободы для нас, и нам очень хотелось поделиться тем, чем мы живем и что помогает нам покорять самые большие волны жизни. Формат кофейни показался наиболее подходящим – заведение с домашней атмосферой, в котором всегда уютно и тепло, куда можно прийти с детьми или питомцами и чувствовать себя комфортно, где всегда найдутся друзья и единомышленники».
Идея открыть кофейню в Минске пришла именно к Диане, но со временем собралась команда из пяти человек.
– Мы сами катаемся на досках (сноуборды, скейты, серфы), нам близка эта атмосфера и эстетика. Во время одного из крупнейших сноуборд-лагерей в Сочи мы познакомились с ребятами из сети Surf Coffee, поняли, что они близки нам по духу, и решили принести эту культуру в Минск.
По словам Дианы, кофейню в Минске открывали не по франшизе в классическом ее понимании, а по партнерской программе, которая обсуждается индивидуально.
– Примерно полгода мы искали помещение, потом еще около трех месяцев ушло на ремонт – все это время ребята из Surf Coffee нас поддерживали, регулярно приезжали и помогали с открытием. Вообще, несмотря на общую тематику, все кофейни сети уникальны по своему интерьеру – в каждой есть своя фишка. Например, если у нас рампа, то такого вы больше нигде не увидите, во всяком случае в помещении. Однако есть и общие стандарты: единые технологии приготовления, качество продукта, общение с гостями, фирменные напитки, внешний вид, музыка, даже стаканчики. Единая скидочная система – наши бонусные «Лицензии серфера» действуют во всех заведениях сети вне зависимости от страны и города. Также есть шеф-бариста сети, которая отвечает, скажем так, за кофейное направление. В зависимости от сезона, качества урожая и предложения на рынке она выбирает зерна, которые потом закупают все кофейни. Поэтому не важно, в какой Surf Coffee вы пришли – в Минске, в Сочи или Питере, – везде вам нальют одинаково хороший напиток.
По мнению управляющей, не стоит открывать заведение в сфере общепита тем, кто хочет вложить деньги с наименьшими энергозатратами и быстро получить прибыль. В зависимости от места и стратегии на окупаемость можно выйти как за 6 месяцев, так и через 3 года. «Мы работаем 2 года, и сказать, что полностью окупили все вложения, не можем».
– Вопрос денег очень абстрактный. Можно открыть кофейню и за $5000, и за $100 000 – в зависимости от ваших целей и возможностей. Для инвестиций сфера общепита – не самый удачный вариант. Нужно гореть этим, любить и быть готовым первый год после открытия жить в заведении. Конечно, если бы кто-то выдавал методички а-ля «Как открыть свою кофейню» со всеми лайфхаками, было бы гораздо проще. А так только методом собственных проб и ошибок.
Прежде чем открывать свое заведение, нужно хорошенько просчитать бюджет. Например, приличная кофемашина обойдется в $4000, аренда помещения в центре – около 20 евро за квадратный метр в месяц (площадь Surf Coffee – 110 «квадратов». – Ред.). По-хорошему, в эти просчеты нужно закладывать еще процентов 20 на непредвиденные расходы, потому что они точно будут.
Как рассказывает Диана, за два года работы многое изменилось, оптимизировалось, улучшилось. Поменялась и команда кофейни: некоторые ребята, причастные к открытию заведения, ушли, «потому что выросли и захотели больше личного развития», открыли собственную кофейню Seadog Coffee.
– Сейчас мы тоже не стоим на месте и в скором времени планируем немного поменять формат. В сентябре будем закрываться дней на 5, после чего будем готовы предложить гостям не только напитки, но и здоровый перекус. Это не будут супы или какие-то горячие блюда, но мы хотим запустить формат «завтрак целый день», добавить тосты, смузи, веганские и сыроедческие боулы – что-то простое, чем можно перекусить в течение дня. Новые заведения открывать пока не планируем, но по секрету скажем, что Surf Coffee скоро появится в одном из белорусских областных центров!
совладелица кофейни Stories
– Перед тем как открыть кофейню, я долго думала, в какой сфере хотела бы работать, искала себя и одно время работала за барной стойкой в заведении, где была хорошая выпечка, но не уделялось достаточного внимания кофе. Мне хотелось разобраться в этом, и я пошла на курсы бариста. Параллельно сама искала какую-то информацию, анализировала поставщиков, которые есть у нас на рынке, и постепенно у меня появилась идея открыть кофейню, в которой можно будет совместить свежую выпечку и хороший кофе. С этой задумкой я пришла к своему другу, который как раз таки занимался выпечкой, и мы стали партнерами – и являемся ими до сих пор.
Дальше начался сложный этап поиска помещения. С одной стороны, у тебя в голове есть некая картинка, как все должно быть, с другой – ты изучаешь рынок и понимаешь, что в этой части города, которую ты так любишь, все свободные места либо не подходят по площади, либо очень дорогие, либо продаются через аукционы. И получилось так, что помещение на Интернациональной мы нашли вообще случайно – приехали смотреть другой объект и узнали, что из соседнего собираются съезжать предыдущие арендаторы, у которых был интерьерный магазин. Так мы заключили договор аренды и начали быстрыми темпами делать ремонт и набирать команду.
Ремонт упирался в ограниченный бюджет – мы не привлекали инвесторов и обустраивали все из собственных средств. Хотелось сделать что-то уютное, свое, настоящее – и в идеале за не очень большие деньги. Сроки тоже были ограничены – никто же не дает длинных арендных каникул. Все происходило в бешеном темпе, и полностью мы подготовились к открытию примерно за два месяца.
Самым сложным моментом в ремонте оказалась организация технической части: коммуникации, трубы, вытяжки, вентиляции и так далее. Очень круто получать помещение на этапе, когда ты можешь сам выбирать количество розеток и месторасположение раковин. В противном случае приходится исходить из того, что есть, и не всегда это будет удобно. Нужно было научиться разбираться во всем – мне было сложно.
Интерьер тоже придумывали сами, используя книжки, журналы, воспоминания о местах, которые нравятся в Европе. Организовать пространство старались максимально функционально и удобно, но получилось не с первого раза. Можно в теории представлять себе всю барную логистику, но, когда сталкиваешься с рабочим процессом на практике, понимаешь, что многого не хватает. Оставлять все как есть не хотелось, поэтому некоторые моменты переделывались уже в процессе. Например, мы открывались с тремя столиками в зале, а через полгода поняли, что гостям этого не хватает, и поменяли столы, увеличив количество посадочных мест. Огромный шкаф с книжками заменили подвесными полками, чтобы освободить пространство и максимально его задействовать. Когда это твой первый опыт в общепите, сложно сразу правильно рассчитать, сколько понадобится мест для хранения, холодильных и морозильных установок, как все грамотно расположить, чтобы команде было удобно работать, – а это очень важно. Поэтому на протяжении первого года мы слушали ребят, слушали гостей, практически все доходы вкладывали в усовершенствование кофейни и исправляли свои ошибки – наверное, поэтому все и получилось.
Хотя после открытия все пошло совсем не так, как хотелось. Мы открывались 1 марта и сразу планировали на теплое время года сделать террасу на улице. Но начался капремонт здания, который продлился почти все прошлое лето. Никто не знал, что это произойдет. Просто пришли строители и начали ставить забор. Казалось, что ничего не получится – жалко было терять летнее время и гостей, которые не всегда могли нас найти. Но сейчас я думаю, что все получилось даже к лучшему – из-за небольшого потока посетителей мы смогли наладить процессы, исправить ошибки. Гостей привлекали сервисом, вниманием: те, кто нас все-таки находил, чувствовали себя избранными и не хотели уходить. Когда убрали забор, многие даже расстраивались, что теперь поток людей станет больше.
Спустя какое-то время мы посмотрели, как развивается город вокруг нас, и решили, что кофе – это, скорее, утренний напиток, а хотелось, чтобы заведение работало максимальное количество часов, поэтому добавили еще и вино. Это потребовало дополнительных финансовых вложений (покупка лицензии, дополнительные договоры с обслуживающими организациями и пр.), но в целом мы довольны: финансово эта концепция пока не сильно себя оправдала, но и в минус не работает.
Вообще, что касается финансовой части, то кофейня постоянно себя окупает, но в то же время и требует дополнительных вложений – мы не останавливаемся в своей работе. Поэтому процесс окупаемости происходит до сих пор вместе с процессом постоянного вложения. Одновременно с этим мы радуемся тому, что у нас есть возможность заниматься любимым делом, которое приносит достаточно, чтобы продолжать.
Сейчас уже появилось желание двигаться дальше и открывать что-то новое. Точной концепции пока нет, но, думаю, в скором времени муза посетит, звезды сойдутся и все сложится.
Система рынка недвижимости, как сфера инвестиций
Изучение сущности инвестирования – самостоятельного вида вложений (финансирования), который включает инструменты и технологию накопления, финансовые источники, финансовых инвесторов и посредников. Ознакомление с классификацией инвестиций в недвижимость.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | контрольная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 08.12.2015 |
| Размер файла | 24,3 K |
- посмотреть текст работы
- скачать работу можно здесь
- полная информация о работе
- весь список подобных работ
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Министерство образования Российской Федерации ФГБОУ ВПО
Сибирская государственная автомобильно-дорожная академия (СибАДИ)
Контрольная работа
По дисциплине: «Экономика недвижимости»
На тему: «Система рынка недвижимости, как сфера инвестиций»
Выполнила: студентка 5 курса
группы ЭУТ-07 Z2
Сапожникова Т. А.
№ зачетной книжки ЭУТ-07-28
Проверила: Мельник М.Л.
1. Классификация инвестиций в недвижимость
2. Особенности недвижимости как объекта инвестирования
3. Риски инвестиций в недвижимость
Инвестирование — это самостоятельный вид вложений (финансирования), который включает инструменты и технологию накопления, финансовые источники, финансовых инвесторов и посредников, ипотечное кредитование, институты инвестирования, финансирования и кредитования, эмиссионные институты.
Актуальность и практическая значимость вопроса инвестиций в недвижимость обусловлена развитием рынка недвижимости и необходимостью поиска новых активов для инвестирования на финансовом рынке. Инвесторы рассматривают недвижимость как важный объект инвестирования, так как доходность этого актива находится в противофазе по отношению к доходности традиционных финансовых активов. Управление инвестициями в недвижимость связано с проблемами, которые требуют теоретических разработок и имеют большое значение для инвесторов, поскольку рынок недвижимости в России развивается достаточно быстро, и многие проблемы инвесторы вынуждены решать как бы «вслепую».
Инвестиционный процесс характерен для всех видов недвижимости, приносящих доход инвестору, и сопровождается созданием новых объектов и развитием существующих. Итак, под инвестициями в недвижимость понимают накопленные инвестором сбережения, вкладываемые в приобретение собственности, которая имеет потенциальную способность приносить доход. В данной контрольной работе будут рассмотрены следующие вопросы: 1 Классификация инвестиций в недвижимость, в зависимости от используемых инструментов инвестирования.
2 Особенности недвижимости как объекта инвестирования, которые необходимо учитывать потенциальным инвесторам.
3 Риски инвестиций в недвижимость. Инвестиционная деятельность подвержена значительным рискам, что приводит к снижению инвестиционной активности на рынке недвижимости.
1. Классификация инвестиций в недвижимость
При принятии решения об инвестировании в недвижимость также необходимо учитывать классификацию.
Инвесторам предлагается классифицировать рынок недвижимости (это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости) в зависимости от используемых инструментов инвестирования.
Также недвижимость может приобретаться (покупаться или арендоваться):
— как инвестиционная недвижимость (разновидность финансовых активов), используемая для извлечения дохода вне производственной деятельности; инвестирование финансирование недвижимость
— как операционная недвижимость (в том числе для производственного или личного потребления).
Классификация инвестиций в недвижимость может быть следующей:
— объект инвестирования: реальные и финансовые;
— область инвестирования: строительство, реконструкция и капитальный ремонт, в сфере использования готового бизнеса;
— форма собственности: государственная, частная, иностранная, совместная;
— характер участия: прямые (с вовлечением инвестора), непрямые (через фонды).
Приведенные выше классификации недвижимости с точки зрения инвестиций, безусловно, важны, и их необходимо учитывать при принятии инвестиционных решений, однако они не учитывают приведенных ниже моментов.
Во-первых, в России еще не до конца проявились все последствия структурной перестройки экономики. Это сказывается на недвижимости сменой собственников и изменением функционального назначения объектов. В городах в советское время было построено множество зданий производственного назначения (корпуса заводов, цехов, фабрик и т. д.), для которых в связи с сокращением объемов выпуска продукции отдельных отраслей экономики актуален вопрос изменения функционального назначения. Активно развивающимся в настоящее время отраслям и сферам деятельности требуются дополнительные площади — это относится к сфере торговли, услуг, общественного питания, малого бизнеса и т. д. Тенденция особенно заметна по возросшему количеству магазинов, которые переоборудуются из различных помещений, в том числе из жилых. Жилые помещения также переоборудуются для сферы бытового обслуживания, например, парикмахерские. На рынке недвижимости существует устойчивый спрос на офисные помещения, и это уже не те конторы при заводах, а помещения с другим уровнем требований, которые размещаются особенно в зданиях центральной части города. Кроме того, и используемые в целом по назначению здания также претерпевают изменения и становятся многофункциональными. Например, использование части помещений административных зданий в качестве офисов, других помещений этого же здания — под торговые, третьи — для сферы обслуживания и т. д. Изменения коснулись и объектов социальной сферы, в частности, в связи с падением рождаемости в период кризиса экономики, объекты дошкольных учреждений были перепрофилированы для коммерческих целей. Такая ситуация возможна и с другими объектами социальной сферы.
Во-вторых, инвестора интересует прежде всего возврат вложенного капитала и необходимый уровень доходности инвестиций. То есть тип использования недвижимости отодвигается с переднего плана. Инвестору может быть не важно, используется его объект как офис или магазин, главное, чтобы он приносил доход в виде арендных поступлений. Его скорее будут интересовать возможности смены функционального назначения при изменении спроса на рынке аренды недвижимости. Это, конечно, не относится к инвестированию в определенный вид бизнеса.
В-третьих, в приведенных выше классификациях производственные (промышленные) и складские объекты недвижимости рассматриваются для обслуживания производства, т. е. косвенно приносят доход. Однако в настоящее время такие объекты довольно активно сдаются в аренду, в частности для малого бизнеса. Производственные и складские объекты, наряду с торговыми и офисными, могут представлять интерес с точки зрения инвестиций, как приносящие доход в виде аренды или перепродажи.
В-четвертых, каждый собственник, предлагающий в аренду объект недвижимости, ставит свои условия по организации функционирования объекта. Сюда можно отнести организацию охраны, уборку помещений, установку дополнительного оборудования (мебели, средств оргтехники, кондиционеров, погрузо-разгрузочных механизмов для складов и т. д.).
Таким образом, вложив свои средства в недвижимость, новый собственник, возможно, посчитает нужным изменить функциональное назначение объекта или условия его использования, поэтому классификацию по типам недвижимости с точки зрения инвестиционного процесса нельзя считать устойчивой. В основу классификации должны быть положены условия, влияющие на доход, приносимый недвижимостью, и эффективные возможности по улучшению этих условий.
2. Особенности недвижимости как объекта инвестирования
Вложения в недвижимость, как и вложения в корпоративные ценные бумаги, — долгосрочные.
Методы инвестирования на рынке недвижимости могут быть: прямые — приобретение недвижимости на торгах в соответствии с частным договором, покупка с обратной арендой; косвенные — покупка ценных бумаг компаний, специализирующихся на инвестициях в недвижимость, инвестиции в обеспеченные недвижимостью закладные.
Недвижимость как объект инвестирования обладает рядом особенностей, которые необходимо учитывать потенциальным инвесторам. К основным классификационным признакам можно отнести физические характеристики недвижимости, юридические права, условия инвестирования и финансовые вопросы.
1. Физические особенности:
— фундаментальность. Неподвижность, прочная с землей, невозможность перемещения без нанесения объекту ущерба, невозможность похитить, сломать или потерять при обычных условиях, долговечность объекта инвестирования;
— паушалъность недвижимости. Она определяет невозможность для инвесторов приобрести, например, 7/100 офисного здания и снижает ее ликвидность;
— разнородность недвижимости. При определении объектов недвижимости практически невозможно найти два одинаковых объекта, что осложняет процесс оценки недвижимости.
2. Юридические особенности:
* юридические права. В момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как большинство иных объектов инвестирования не влечет за собой право собственности. Необходима государственная регистрация, исследование юридической чистоты объекта;
* различное сочетание юридических прав и интересов при операциях с собственностью. Один объект, являющийся собственностью, может быть сдан в аренду с разделением прав на воздушное пространство, поверхность земли и недра и при этом отягощен залоговыми обязательствами, в то время как другой объект может находиться в полной и неограниченной собственности и быть свободен от каких-либо требований;
3. Особенности условий инвестирования:
? условия проведения сделок. Существуют установленные государством процедуры, которые необходимо выполнять при покупке и совершении других операций с недвижимостью;
? непрозрачность рынка. Низкая доступность полной и достоверной информации о сделках, уровне доходности инвестиций в недвижимость;
? особые налоговые соображения. Федеральное и муниципальное правительство развитых стран создали сложную сеть налоговых законов и регулирующих норм, которые стимулируют инвестиции в недвижимость. Особенности налогообложения недвижимости как открывают новые возможности, так и накладывают определенные ограничения для инвесторов. Во многих случаях налоговые последствия инвестиций в приносящую доход собственность служат основной причиной сделки. В России этот процесс находится в стадии становления;
? риски и неопределенность инвестиций в недвижимость.
4. Финансовые особенности:
— условия финансирования недвижимости. У недвижимости может быть несколько «слоев» финансирования за счет собственных и заемных средств. Они могут быть достаточно сложными по времени осуществления, методам расчета процентов, долевому участию и различным частным интересам;
— условия наличия спроса. Полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилых и производственных площадях, в комфортности и экологичности помещений;
— тенденции изменения стоимости. Влияние региональных особенностей на стоимость недвижимости вследствие неизменяемого местоположения. Возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель и зданий. Тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем. Потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит по степенно по мере износа;
— разная направленность движения стоимости составных частей недвижимости, так земля имеет потенциальную возможность повышения стоимости, в то время как относительная стоимость зданий со временем снижается из-за износа;
— условия получения дохода. Необходимость постоянного управления недвижимостью для получения дохода;
— нетрадиционные денежные потоки. Различают традиционные и нетрадиционные денежные потоки.
Традиционные денежные потоки — потоки, когда после одного или нескольких периодов чистых оттоков следуют несколько периодов денежных притоков. Для традиционных денежных потоков свойственна одна внутренняя норма окупаемости, т.е. ставка доходности, при которой чистая текущая стоимость равна нулю.
Нетрадиционные денежные потоки от инвестиций в недвижимость отличаются тем, что в периоды разработки и сооружения объекта денежные потоки отрицательны, затем в период постепенной сдачи объекта в аренду денежные потоки преобразуются в положительные. Во время эксплуатации объекта могут быть произведены существенные затраты на его обновление или прирост капитала. В отдельные годы деньги могут изыматься посредством рефинансирования. Наконец, получение крупной суммы денег ожидается при продаже собственности. Потому для инвестиций в недвижимость нет единой внутренней нормы окупаемости.
3. Риски инвестиций в недвижимость
Инвестирование в недвижимость, приносящую доход, является наиболее прибыльным. Привлекательность приобретения доходной недвижимости заключается в отдаче от инвестиций после погашения операционных расходов. Однако в этом случае выше риск из-за низкой ликвидности недвижимости и длительности срока окупаемости вложенных средств.
Инвестиции в недвижимость, как и инвестиции в ценные бумаги, подвержены рискам финансового рынка: риску изменения процентных ставок, валютному, кредитному, бизнес-риску. При этом под риском понимается возможность отклонения фактических итоговых данных от ожидаемых запланированных результатов. Однако для инвестиций в недвижимость в связи с особенностями функционирования рынка недвижимости характерны дополнительные и существенные риски.
Риски, присущие рынкам недвижимости, разделяются на три группы:
1) риски, характерные для различных типов недвижимости и различных регионов, т.е. несистематические риски. Существуют различия региональных рынков недвижимости, которые вызваны экономическими, природными, социальными и политическими особенностями различных регионов, существуют различия в региональной инвестиционной привлекательности. Для принятия каких-либо решений по инвестированию, потенциальному инвестору нужно проанализировать информацию об инвестиционном климате в регионе. Факторы, сдерживающие развитие рынка недвижимости: несоответствие высокой стоимости недвижимости финансовым возможностям покупателей; недостаток долгосрочных инвестиционных ресурсов для привлечения в недвижимость;
2) систематические риски, определяемые на рынке недвижимости такими факторами, как низкая ликвидность актива, нестабильность налогового законодательства, изменения в уровне конкуренции на рынках недвижимости и капитала, инфляция и риск изменения процентных ставок и т.д. Систематический риск не поддается диверсификации и отражает связь уровня риска инвестиций в недвижимость со среднерыночным уровнем риска;
3) случайные риски как результат некачественного управления объектами недвижимости.
Риски, характерные для недвижимости, могут быть рассмотрены с точки зрения источников риска:
? риск типа недвижимости (собственности, имущества) исходит из условий предложения и спроса на данный тип имущества безотносительно месторасположения. Например, существует избыточное предложение офисных зданий;
? риск изменения соотношения предложения и спроса постоянен. В силу цикличности развития рынка недвижимости возможно повышение или снижение спроса на недвижимость в краткосрочном периоде, когда предложение объектов недвижимости неэластично. В такой ситуации колебания спроса вызывают изменения потока доходов; — риск местоположения определяется условиями местного рынка: перспективами социально-экономического развития регионадвижением капитала в регионе и пр., т.е. теми факторами, в силу которых доходная недвижимость в пределах местного рынка может стать менее привлекательной;
? арендный и кредитный риски связаны с тем, что арендатор не может заплатить всю арендную плату, предусмотренную контрактом. Кредитный риск обусловлен возможностью владельца недвижимости обслуживать долговые обязательства;
? риски физического износа и старения также могут снизить доходность недвижимости. Владельцы часто предпочитают нести значительные материальные затраты, чтобы сделать свои здания современными. Трудно определить степень физического износа, потому что она в большой степени зависит от разработок новых технологий. Когда новые технологии, такие как лифты, контроль климата и безопасности, введены в новые конкурирующие здания, более старые здания теряют привлекательность;
? риск законодательного регулирования и изменения налогообложение заключается в том, что власти требуют непредвиденных расходов или повышают налоги. Изменения в законодательном регулировании либо в налогообложении происходят в том случае, если они непредвиденные, могут изменить денежный поток доходов по сравнению с ожидаемым;
? риски инфляции и реинвестирования — относительно более мелкие риски для инвестирования в недвижимость. Инфляционный риск связан с тем, что реальные предусмотренные договором денежные потоки доходов от аренды могут быть много ниже, чем ожидалось из-за инфляции. Риск реинвестирования противоположен риску инфляции, так как полученные денежные доходы не могут быть реинвестированы с той же ставкой дохода, что и первоначальные инвестиции.
Поскольку при финансировании недвижимости часто используется заемный капитал, то кредитные учреждения, финансирующие инвестиционные проекты, связанные с недвижимостью также подвергаются определенным рискам:
* кредитный риск — потери, если заемщик не производит платежей;
* риск процентных ставок — вероятность того, что ставка по кредиту корректируется реже, чем по привлеченным средствам в условиях роста процентных ставок;
* риск досрочного погашения — потери при досрочном погашении кредита с фиксированной ставкой процента;
* риск предварительных обязательств — риск финансирования кредитов, по которым фиксированная ставка процента определена до начала финансирования;
* риск ликвидности — вероятность того, что кредитору для платежей по своим обязательством будет недостаточно средств, получаемых в качестве погашения задолженности по выданным кредитам;
* риск изменения условий мобилизации фондов — потери в случае уменьшения стоимости фондов (базовой ставки) при кредитовании с фиксированной надбавкой (относительно базовой ставки).
В конечном итоге риски либо увеличивают, либо снижают запланированный доход. В процессе управления рисками некоторые из них можно снизить. Для этого необходимо выявить возможные риски, определить возможные пути их снижения и связанные с этим затраты, разработать и проконтролировать внедрение мероприятий по снижению рисков.
В последнее время резко возрос интерес к процессам, происходящим в сфере недвижимости. На данном этапе развития России недвижимость ? то немногое, что в долгосрочной перспективе обладает высокой ценностью. Это и неудивительно, поскольку недвижимость используется человечеством с незапамятных времен и является товаром особого рода, накладывающим особый отпечаток на все происходящие экономические процессы.
Цена этого ресурса намного превышает стоимость всей промышленности, а инвестиции в развитие недвижимости представляются сейчас наиболее перспективными.
Российский рынок недвижимости подвержен влиянию многих факторов. Прежде всего — это существенные географические различия отдельных регионов. Отсюда и их индивидуальные экономические политические и социальные особенности. Что, в свою очередь, является определяющим фактором в инвестиционной привлекательности недвижимости разных регионов. Не имеющий опыта и специальных знаний инвестор может теряться в огромном количестве информации об инвестиционном климате того или иного региона. Кроме того, приток инвестиций в эту сферу затруднен по причине высокой стоимости объектов.
Недвижимость является достаточно надежным объектом для инвестиций, который позволяет не только сохранить средства, но и получать доход в любой ситуации. Несмотря ни на что, рынок недвижимости остается привлекательным для инвестиций позволяет сохранить сбережения, которые, кроме того, напрямую контролируются инвестором (это один из немногих видов инвестиций, который основан на праве собственности); обеспечивает высокую степень надёжности в защите средств от инфляции; он мало освоен в России; высокие риски уравновешиваются высокой доходностью сделок. В нынешних кризисных условиях экономики, многие стали задумываться об инвестировании как наилучшем вложении капитала.
1 Щербаков В.А. Основы финансирования недвижимости. Учеб. пособие. 2010.
2 Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости . 2009.
3 Бузова И.А. Инвестиции в недвижимость: методы обоснования
финансовых решений: Автореф. дис. . канд. экон. наук . 2000.
4 Земельный кодекс РФ от 25.10.01 № 136-ФЗ // Консультант Плюс.
5 Айтмухаметова И.Р. Экономика недвижимости: рынок, правовые основы, инвестиции. 2008.
6 Цыганенко В.С. Экономика рынка недвижимости. Учебное пособие. 2008.
7 Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью Учебное пособие.2008
http://citydog.by/post/kak-otkryli-kofejni/
http://otherreferats.allbest.ru/economy/00623194_0.html