Что такое REITs и как в них инвестировать
Инвестпривет, друзья! REITs (или REITы) – это зарубежные фонды недвижимости. На Западе они считаются отдельным классом активов и приравниваются к недвижимости. Отличительная особенность REITов – высокая дивидендная доходность, так как по закону 90% прибыли эти фонды обязаны распределять между акционерами. Поэтому, если вы хотите разнообразить свой инвестиционный портфель доходной недвижимостью, этот актив придется вам по вкусу. Давайте детально разбираться, что такое REITы, как они работают, как облагаются налогом и как выбирать подходящие фонды.
Что такое REITы
REIT (читается как «риит») – это аббревиатура от Real Estate Investment Trust, что можно перевести как «инвестиционные фонды недвижимости» (или трасты недвижимости). Они занимаются тем, что покупают или строят недвижимость (дома, торговые центры, офисы и т.п.), затем сдают ее в аренду либо продают, а полученный доход делят между акционерами.
По закону, REITы должны распределять в виде дивидендов не менее 90% прибыли, поэтому они отличаются большой дивидендной доходностью, а их акции иногда называют квазиоблигациями. Некоторые REITы платят дивиденды буквально ежемесячно, например, Realty Income.
Чтобы стать REITом, компания должна соответствовать следующим требованиям:
- иметь корпоративную форму управления (т.е. компания должна платить налог);
- основной доход (не менее 75%) должен быть от операций с недвижимостью – продажа, получение процентов по закладным или получение рентной платы;
- основные активы (не менее 75%) должны представлять собой недвижимость или закладные бумаги;
- не менее 90% дохода должно распределяться в виде дивидендов (это должно быть зафиксировано в уставе);
- общее число акционеров – не менее 100 человек;
- 5 акционеров не могут владеть более чем 50% акций фонда.
Надо отметить, что данные требования актуальны для США, в других странах могут быть свои заморочки. Например, в Финляндии требуется дополнительно, чтобы у одного акционера было сконцентрировано не более 10% акций, а основные активы должны на 80% состоят из недвижки.
По своей организационной форме REITы больше похожи на российские фонды недвижимости. Но если последние – закрытые и обращаются на внебиржевом рынке, то акции большинства REITов залистингованы на бирже и их может купить любой желающий. Некоторые REITы доступны и на Санкт-Петербургской бирже (список будет в конце статьи).
Виды REITов
REITы работают по-разному в зависимости от своего типа. Выделяют три разновидности REITов:
- Рентные, или долевые (Equity)REIT. Это классические фонды недвижимости, занимающие на рынке долю более 90%. Они покупают либо строят с нуля объекты недвижимости, а затем перепродают их или сдают в долгосрочную аренду. Большинство из них работают только в одной сфере недвижимости, например, LTC Properties и Ventas сдают помещения только медицинским учреждениям, либо по схеме «один объект – один арендатор», например, Apple Hospitality сдает свои площади только двум отелям: Hilton и Marriot.
- Ипотечные (Mortgage)REIT. Они инвестируют не в недвижимость, а в закладные бумаги по ипотеке. Свой доход они получают с процентов по ипотечным платежам. Таких REITов не очень большое количество на рынке – около 8%. До ипотечного кризиса 2014 года бумаги таких REITов были в большой модели, и их доля достигала, по некоторым оценкам, более 40%. По сути доход ипотечных REITов зависит не от цен на недвижимость и аренду, а от ставок по ипотеке и платежеспособности заемщиков. Поэтому такие ипотечные фонды ключевым образом отличаются от рентных.
- Смешанные (Hybrid)REIT. Они используют как закладные для получения дохода, так и непосредственно инвестируют в недвижимость. Их доля не рынке невелика – менее 2%.
Другая классификация – по географическому признаку. Подавляющее количество REITов (более 80%) зарегистрированы в США и торгуются на Нью-Йоркской бирже. Но и в Европе встречаются различные фонды недвижимости, к примеру, в Германии работают такие REITs, как Alstria Office, Fair Value и Hamborner, в Великобритании – Workspace Group, British Land и Hammerson.
Важно понимать, что если фонд зарегистрирован, например, в США, то он не обязательно вкладывается в недвижку только в своей стране. Допустим, Simon Property Group со штаб-квартирой в Индиане строит торговые центры в США, Канаде, Европе и Азии, а Welltower, «прописанный» в Огайо, управляет недвижимостью, сдаваемой больницам и медлабораториям в аренду в США, Канаде и Великобритании. Поэтому при анализе REITа обращайте внимание, в каких странах находится недвижимость фонда, а не только, где он зарегистрирован.
Еще одна классификация – секторальная. Выделяют следующие виды REIT:
- Residential (housing) – жилая недвижимость (дома, квартиры, апартаменты и т.д.);
- Office – офисные здания;
- Industrial – склады, заводы, фабрики и другие объекты для промышленности;
- Retail – магазины, моллы, торговые и развлекательные центры, бутики и т.д.;
- Lodging – отели, хостелы, мотели, апартаменты, гостиницы, курорты, дома отдыха и т.п.;
- Health Care – больницы, клиники, медицинские лаборатории, дома престарелых, санатории и т.п.;
- Education – образовательные учреждения;
- Infrastructure – инфраструктурные объекты (линии электропередач, теле- и радиовышки, дороги, мосты и пр.);
- Data center – дата-центры (помещения для серверов и компьютерного оборудования);
- Self-storage – склады самообслуживания для малого бизнеса;
- Timberland – лесные участки, лесоповалы и т.д. (такие REITы также заготавливают и продают древесину);
- Specialized – прочие типы недвижимости, не вошедшие в список выше (например, казино, рекламные щиты, лайнеры, аэропорты,
- Diversified – фонд, инвестирующий в несколько видов недвижимости.
Таким образом, некого абстрактного «сферического в вакууме» REITа в природе не существует. Обязательно нужно смотреть, куда именно вкладывает фонд: в какой тип недвижимости и в какой стране.
Поэтому разные рииты по-разному реагируют на изменения в экономике. Например, когда закрывали торговые и развлекательные центры в разгар локдауна 2020 года, такие фонды, как Realty Income, Kimco Realty, Kite Realty и Simon Property потеряли в стоимости (при этом, например, та же Kimco Realty заморозила, а потом сократила дивиденды, чтобы сэкономить средства).
А такие фонды, как Sabra Health Care, Ventas и Welltower после неминуемого падения быстро выросли, так как предоставляли помещения здравоохранительным учреждениям (а именно в здравоохранение хлынули деньги инвесторов в разгар коронакризиса).
Налогообложение REITов
REITы США устроены так, что платят налог до того, как переведут деньги акционерам. В других странах может быть по-другому: например, в Великобритании REITы сами не платят налог с дивидендов, но платят налог с прибыли, причем на 2% ниже, чем другие компании (налоговая льгота). А налог с дивидендов REIT платят сами инвесторы в зависимости от их статуса (налогового резидентства).
Но так как на СПбирже торгуются REITы США, то, скорее всего, вы будете инвестировать именно в них. Разберемся, как платятся налоги с дивидендов REITов США налоговым резидентом России.
Да, собственно, говоря, никак: за них уже всё уплачено. Сам фонд отчисляет 30% от дохода в казну США, а остаток перечисляет инвесторам. Т.е. реальный размер дивидендов REIT будет на 30% меньше.
Даже подписание формы W-8BEN, которая позволяет снизить стандартный налог на дивиденды для нерезов США с 30% до 10%, здесь не поможет. REITы просто не подпадают под действие этой формы.
Итак, для россиян, вкладывающих в REITы США, налог на дивиденды этих фондов всегда будет 30%.
С прироста курсовой стоимости налог стандартный – 13% (с учетом валютной переоценки), подробности – здесь.
Если инвестировать в ETF на REIT, например, VNQ от Vanguard или REET от iShares, то налог с дивидендов составит 30% без подписания формы W-8BEN и 10% после подписания формы (+3% надо будет доплатить в РФ). Потому что это – уже не REIT, а именно ETF, внутри которого «запаковано» несколько REITов.
Кстати, в случае инвестирования в REIT с помощью ETF, получается двойной налог: 30% в REITе и еще 30% (или 13%) в ETF. Этим, кстати, объясняется отставание ETF на REIT от динамики цен на недвижимость.
На графике свечами обозначается ETF REET, включающий крупнейшие фонды недвижимости США в свой состав, а красная линия – это динамика цен на недвижимость в США.
Преимущества REITов
Но основное преимущество REITов (и ETF на REITs) – это не прирост курсовой стоимости, а возможность получать регулярный доход за счет дивидендов. Даже с учетом жесткого налога, съедающего почти треть прибыли, дивдоходность REITов очень большая – в среднем 4-6% годовых (сравните со средней дивдоходностью индекса S&P 500, которая держится в районе 1,5-2% годовых вот уже последние 5 лет). Причем эти 4-6% – уже с учетом налога, т.е. это чистая дивидендная доходность.
Например, по акциям Realty Income (O) дивдоходность (правда, «грязная») может доходить до 4,9-5,1% годовых, причем этот REIT платит дивиденды каждый месяц.
Или вот другой пример – Welltower. Мы видим, что дивдоходность в среднем держится выше 5% годовых и нередко превышает 6% и даже доходит до 7%.
Диверсификация. Добавление REITов в портфель сделает его более гибким, доходным и устойчивым к рискам. Всё больше финансовых советников в России и за рубежом рекомендуют добавлять фонды недвижимости в свои портфели, так как REITы имеют довольно низкую корреляцию с фондовым рынком. В качестве примера приведу сравнение ETF VNQ от Vanguard (синий график) и ETF на S&P 500 SPY (красный график).
Как видите, явно выраженной корреляции нет. На самом деле бета недвижимости к рынку акций находится в диапазоне от –0,3 до 0,8 в зависимости от рыночного цикла, что позволяет использовать ETF на REITы в качестве еще одного строительного кирпичика портфеля. Кстати, небольшая «инъекция» недвижимости в виде риитов помогла мне получить более сбалансированный антикризисный портфель в этом исследовании.
Защита от инфляции. Как правило, стоимость недвижимости и размер рентных платежей растут со временем и напрямую коррелируют с инфляцией. Поэтому дивиденды REIT в среднем тоже растут (хотя в кризис 2020 года ряд фондов сократили или заморозили дивиденды – но это форс-мажор).
Защита от девальвации рубля. Так как REITы торгуются за доллары, то вы получаете страховку от обвала нашей национальной валюты.
Более высокая ликвидность по сравнению с покупкой недвижимости. Купить и продать (или сдавать в аренду) недвижку самому долго и затратно по времени. А здесь – просто купил акции REIT и чувствуй себя рантье, живущим на проценты от сдачи недвижимости. Акции REITов торгуются в рабочие дни, достаточно ликвидны и обладают малым спрэдом.
Низкий порог входа. Стоимость REIT начинается буквально от 50 долларов. Да, это вариант инвестиций в недвижку для нищебродов =) Не обижайтесь, это просто шутка.
Недостатки REITов
Но, конечно, в любой бочке меда есть ложка дегтя. И здесь не исключение. Так, акции REIT в значительно степени зависят от фазы экономики. То есть при спаде они будут дешеветь, так как будет снижаться денежный поток от сдачи в аренду помещений.
У ипотечных REIT есть специфические риски: повышение процентной ставки в экономике и кредитный риск (плательщики по ипотеке могут разориться).
- высокий налог – 30% это, всё-таки, многовато;
- дивиденды могут сократиться (2020 год это показал);
- у REITов высокий риск банкротства (2008 и 2014 годы это показали);
- курсовая стоимость акций REIT не всегда растет, акции в большинстве своем движутся в волнообразном боковике.
Вот, к примеру, котировки Kimco Realty за 2017-2020 год. Ясно видны подъемы и спады.
А вот график Realty Income. На протяжении лет котировки растут, но имеются затяжные периоды цикличных боковиков.
ETF на REITы
Сами по себе REITы дают достаточно много диверсификации, так как каждый отдельно взятый фонд инвестирует в сотни и тысячи объектов недвижимости. Но если вам по какой-то причине такой диверсификации кажется недостаточно (или вы не хотите разбираться в особенностях каждого отдельного взятого фонда), то можно вложиться сразу в ETF.
Таких ETF на рынке не очень много, в таблице я указал наиболее крупные (здесь только рентные REITы).
| Тикер | Название фонда | Провайдер | Сегмент | Комиссия | Доходность за 5 лет | Дивиденд. доходность за 2019 год |
| VNQ | Vanguard Real Estate ETF | Vanguard | Недвижимость США | 0,12% | 6,6% | 3,81% |
| IYR | iShares U.S. Real Estate ETF | Blackrock | Недвижимость США | 0,42% | 7,3% | 3,63% |
| VNQI | Vanguard Global ex-U.S. Real Estate ETF | Vanguard | Глобальная недвижимость, кроме США | 0,12% | 5,04% | 4,54% |
| SCHH | Schwab U.S. REIT ETF | Charles Schwab | Недвижимость США | 0,07% | 3,15% | 3,94% |
| REET | iShares Global REIT ETF | Blackrock | Глобальная недвижимость | 0,14% | 3,87% | 4,88% |
| XLRE | Real Estate Select Sector SPDR Fund | State Street Global Advisors | REIT из S&P 500 | 0,13% | 8,6% | 3,23% |
| ICF | iShares Cohen & Steers REIT ETF | Blackrock | 30 крупнейших REIT США | 0,34% | 6,66% | 3,46% |
| RWO | SPDR Dow Jones Global Real Estate ETF | State Street Global Advisors | Глобальная недвижимость | 0,50% | 2,7% | 4,56% |
Здесь нужно отметить, что такая низкая доходность ETF на REIT обусловлена падением рынка недвижимости в марте 2020 года: у многих ETF убытки достигали 10-15%. В нормальной ситуации на растущем рынке среднегодовая доходность фондов достигает 4-5% плюс дивиденды 3-4% – итоговая среднегодовая полная доходность 7-9%.
Данные ETF на Санкт-Петербургской бирже купить не получится. Но они торгуются на Нью-Йоркской бирже. Соответственно, для их покупки нужен счет у зарубежного брокера, например, Interactive Brokers.
Какие REITы можно купить на Санкт-Петербургской бирже: полный список
Некоторые REITы можно приобрести на СПбирже. Для этого нужно открыть счет у любого российского брокера (список брокеров с самыми выгодными тарифами здесь). Важно: некоторые брокеры могут не предоставлять доступ к отдельным REIT из-за их низкой ликвидности. Но большинство фондов купить всё же можно без особых проблем.
Представляю вам полный список доступных для покупки REIT на Санкт-Петебургской бирже (данные актуальны на ноябрь 2020 года). Вы можете нажать на тикер и перейти на страницу REITа на СПбирже.
| Тикер | Название фонда | Тип фонда | Цена |
| AIV | Apartment Investment & Management Company | Инвестиционные фонды недвижимости в области жилого строительства | 32,39 |
| AMT | American Tower Corporation | Специализированные инвестиционные фонды недвижимости | 239,80 |
| APLE | Apple Hospitality REIT, Inc. | Инвестиционные фонды недвижимости в гостинично-курортной сфере | 13,09 |
| ARE | Alexandria Real Estate Equities, Inc. | Инвестиционные фонды недвижимости в сфере коммерческих помещений | 165,02 |
| AVB | AvalonBay Communities, Inc. | Инвестиционные фонды недвижимости в области жилого строительства | 174,85 |
| BXP | Boston Properties, Inc. | Инвестиционные фонды недвижимости в сфере коммерческих помещений | 99,04 |
| CBRE | CBRE Group, Inc. | Предоставление услуг в сфере недвижимого имущества | 60,62 |
| CCI | Crown Castle International Corp. | Специализированные инвестиционные фонды недвижимости | 166,52 |
| CLDT | Chatham Lodging Trust | Инвестиционные фонды недвижимости в гостинично-курортной сфере | 11,03 |
| CORR | CorEnergy Infrastructure Trust, Inc. | Специализированные инвестиционные фонды недвижимости | 5,28 |
| DLR | Digital Realty Trust, Inc. | Специализированные инвестиционные фонды недвижимости | 142,56 |
| EQIX | Equinix, Inc. | Специализированные инвестиционные фонды недвижимости | 744,24 |
| ESS | Essex Property Trust, Inc. | Инвестиционные фонды недвижимости в области жилого строительства | 259,38 |
| EXR | Extra Space Storage Inc. | Специализированные инвестиционные фонды недвижимости | 116,81 |
| FRPH | FRP Holdings, Inc. | Операционные компании на рынке недвижимости | 43,94 |
| GNL | Global Net Lease, Inc. | Диверсифицированные инвестиционные фонды недвижимости | 17,09 |
| HHC | The Howard Hughes Corporation | Строительство недвижимого имущества | 73,00 |
| HST | Host Hotels & Resorts, Inc. | Инвестиционные фонды недвижимости в гостинично-курортной сфере | 14,36 |
| IRM | Iron Mountain Incorporated | Специализированные инвестиционные фонды недвижимости | 26,23 |
| JLL | Jones Lang LaSalle Incorporated | Предоставление услуг в сфере недвижимого имущества | 140,40 |
| KIM | Kimco Realty Corporation | Инвестиционные фонды недвижимости в области розничной торговли | 15,33 |
| KRG | Kite Realty Group Trust | Инвестиционные фонды недвижимости в области розничной торговли | 15,11 |
| MAA | Mid-America Apartment Communities, Inc. | Инвестиционные фонды недвижимости в области жилого строительства | 129,53 |
| MAC | The Macerich Company | Инвестиционные фонды недвижимости в области розничной торговли | 9,18 |
| MMI | Marcus & Millichap, Inc. | Предоставление услуг в сфере недвижимого имущества | 34,97 |
| O | Realty Income Corporation | Инвестиционные фонды недвижимости в области розничной торговли | 63,02 |
| PEAK | Healthpeak Properties, Inc. | Инвестиционные фонды недвижимости в области здравоохранения | 31,08 |
| PLD | Prologis, Inc. | Промышленные инвестиционные фонды недвижимости | 104,10 |
| PSA | Public Storage | Специализированные инвестиционные фонды недвижимости | 234,64 |
| RDFN | Redfin Corporation | Предоставление услуг в сфере недвижимого имущества | 42,59 |
| REG | Regency Centers Corporation | Инвестиционные фонды недвижимости в области розничной торговли | 49,40 |
| RYN | Rayonier Inc. | Специализированные инвестиционные фонды недвижимости | 27,74 |
| SBRA | Sabra Health Care REIT, Inc. | Инвестиционные фонды недвижимости в области здравоохранения | 17,06 |
| SLG | SL Green Realty Corp. | Инвестиционные фонды недвижимости в сфере коммерческих помещений | 59,74 |
| SPG | Simon Property Group, Inc. | Инвестиционные фонды недвижимости в области розничной торговли | 80,35 |
| SRC | Spirit Realty Capital, Inc. | Инвестиционные фонды недвижимости в области розничной торговли | 36,60 |
| UDR | UDR, Inc. | Инвестиционные фонды недвижимости в области жилого строительства | 40,09 |
| VNO | Vornado Realty Trust | Инвестиционные фонды недвижимости в сфере коммерческих помещений | 41,48 |
| VTR | Ventas, Inc. | Инвестиционные фонды недвижимости в области здравоохранения | 49,76 |
| WELL | Welltower Inc. | Инвестиционные фонды недвижимости в области здравоохранения | 66,06 |
| WY | Weyerhaeuser Company | Специализированные инвестиционные фонды недвижимости | 29,32 |
Как выбирать REITs
REITы занимают довольно приличную долю в моем портфеле. Я купил несколько из них в разгар кризиса 2020 года, когда их цены сложили в 1,5-2 раза, а дивидендная доходность приблизилась к двузначным значениям.
Теперь я поделюсь с вами принципами, по которым я анализирую и выбираю REITы.
Куда вкладывает REIT, или структура активов. Так как все REITы разные, то важно понимать, в какие именно объекты недвижимости вкладывает фонд, какие перспективы у отрасли и подходит ли вам это. Как правило, на поздних стадиях экономических циклов вкладывать в производственные и коммерческие REIT не столь интересно, а вот на ранних – самое то.
География активов. В целом, чем больше, тем лучше. Если активы REITа сконцентрированы в одной стране или одном регионе, то это повышает риски. Например, Apple Hospitality сдает свои площади отелям Hilton и Marriot на Западном побережье США (в основном, в Калифорнии), и ее доходность зависит от доходов отелей и специфичной отрасли США. В кризис 2020 года компания сильно потеряла в доходности.
Среднегодовая доходность. Нормальный рост REITов – выше 5% в год: примерно на столько дорожает недвижимость в США. Если динамика ниже, значит риит где-то недожимает.
Дивидендная доходность. Я предпочитают REITы с дивдоходностью выше 4% (чистой, с учетом налогов) и ежемесячными выплатами. Благо, таких очень много.
Высокий уровень FFO (funds from operations – средств от операций). Это основная метрика для REITов, как чистая прибыль или FCF для акционерных компаний. FFO считается по такой формуле: FFO = чистый доход (net income) + амортизация (depreciation and amortization) − прибыль от продаж недвижимости (gain on sales). Проще говоря, это чистый доход от ренты плюс средства, отложенные на ремонт и реконструкцию недвижимости, минус убытки от выбытия недвижимости из числа активов.
Мультипликатор P/FFO (аналог P/E). Показывает, насколько оценен или недооценен REIT. В целом, чем ниже P/FFO, тем ниже оценен REIT. В среднем по риитам США этот мультипликатор равен 10. Если ниже – значит, REIT торгуется ниже справедливой цены.
Мультипликатор FFO/S (аналог EPS). Показывает приток денежных средств на одну акцию. Чем выше это значение, чем лучше. Лучше смотреть этот показатель в динамике. Обычно, когда растет FFO/S, то увеличиваются и дивиденды. Снижением мультипликатора возможно, если денежные потоки уменьшились или же фонд выпустил дополнительные акции.
Долговая нагрузка: Net Debt / FFO (аналог Neb Debt / EBITDA). В идеале значение должно быть меньше 2, но это требование выполняется не всегда. Важно понимать, что так как REITы почти всю прибыль распределяют на дивиденды, то для покупки и строительства новых жилых объектов они обычно выпускают облигации или привлекают займы. Это не ой-ой, а очень выгодно, так как по ним потом выплачиваются очень низкие проценты (ставка ФРС в США, да и в большинстве других развитых стран близка к 0, что позволяет получать дешевые кредиты). Поэтому у таких компаний очень высокий долг. Если смотреть Neb Debt / EBITDA, то получатся страшные картины вроде 400% нагрузки. С Net Debt / FFO всё немного менее страшно.
Отношение процентов по платежам к FFO (Interest Payments / FFO). В нормальном REITе денежные потоки всегда выше платежей по долгам, т.е. значение всегда ниже 1. Если нет – значит, такой фонд работает в убыток. Если долговая нагрузка предельная, то при повышении ставок в экономике такой REIT ждет неминуемый крах.
В целом выбор REITа – тот еще квест. На платном блоге я планирую постепенно дать обзор наиболее значимых и доходных REIT. Так что присоединяйтесь, чтобы не пропустить ничего интересного!
Надеюсь, информация об американских REIT была для вас полезной. Пользуйтесь этим полезным инструментом, чтобы расширить возможности вашего инвестиционного портфеля. Напишите в комментариях, в какие REITы вы вкладываете и почему, это очень интересно. Удачи, и да пребудут с вами деньги!
]]>
Инвестировать в фонды рентной недвижимости
На протяжении многих столетий наиболее популярным объектом инвестирования считалась недвижимость (англ. real estate).
По мере поступательного развития с конца XIX века фондового рынка, включающего в себя рынок акций и облигаций, доля недвижимости в инвестиционных портфелях постепенно стала уменьшаться.
Тем не менее, и в наши дни инвестиции в недвижимость остаются весьма привлекательными для широкого круга инвесторов.
С инвестиций в недвижимость, как правило, начинается путь инвестора.
Если обратить внимание на структуру активов наиболее богатых инвесторов мира (см. рис. ниже), легко заметить, что доля недвижимости в их портфелях соизмерима с объемами инвестиций в ценные ценные бумаги (акции, облигации) и в абсолютных значениях ее размер достигает 23-25 % от объема всех инвестиций.
Учитывая очевидную популярность инвестиций в недвижимость, назрел момент поговорить о них смело и открыто.
Сегодня мы получим беглое представление о фондах недвижимости, разберем, что такое фонды недвижимости, каковых их основные разновидности, какова история возникновения фондов недвижимости и практика инвестирования в них.
История возникновения фондов недвижимости
До начала 1960-х гг. инвестиции в недвижимость состояли исключительно из прямых вложений в приобретение тех или иных зданий, сооружений, физического имущества.
В 1960 г. в США был зарегистрирован первый в истории фонд недвижимости (REIT, от англ. Real Estate Investments Trust), снискавший вскоре огромную популярность среди инвесторов в качестве надежного объекта инвестирования.
По мере становления данного инструмента портфельных инвестиций, детализации и совершенствования нормативной базы, инвестирование в фонды недвижимости существенно «потеснило» так называемые ПРЯМЫЕ инвестиции в недвижимость.
Вслед за Соединенными Штатами фонды недвижимости стали появляться в Голландии (1969), Австралии (1971), Малайзии (1988) и других странах, главным образом, Северной Америки, Юго-Восточной Азии, Европы.
История введения фондов не территории тех или иных государств отражена в нижеследующей таблице:
| Страна | Аббревиатура | Год введения |
| Австралия | LPT | 1971 |
| Бельгия | SICAFI | 1995 |
| Бразилия | FII | 1993 |
| Великобритания | PIF | 2006 |
| Гонконг | REIT | 2003 |
| Испания | REIF, REIC | 1994 |
| Италия | FII | 1994 |
| Канада | REIT | 1994 |
| Люксембург | FCP, SICAF, SICAV | 1988 |
| Малайзия | REIT | 1988 |
| Мексика | Fibras | 2004 |
| Нидерланды | BI | 1969 |
| Россия | ЗИПФН, REIT | 2003 |
| Сингапур | S-REIT | 2002 |
| США | REIT | 1960 |
| Тайвань | REIT | 2003 |
| Франция | SIIC | 2003 |
| Южная Корея | RETF, K-REIT, CR-REIT | 2001 |
| Япония | J-REIT | 2000 |
В современной России инвестиции в фонды недвижимости стали возможны с 2003 г. после вступления в силу соответствующих положений Федерального закона, регулирующего деятельность акционерных и паевых инвестиционных фондов.
Фонды, инвестирующие в недвижимость, могут действовать на территории Российской Федерации исключительно в форме закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (сокращенно – ЗИПФН).
Что такое фонд недвижимости?
Говоря простым языком, фонд недвижимости – это специальный имущественный комплекс, созданный для осуществления коллективных инвестиций в объекты недвижимости (жилые здания и сооружения, земельные участки).
Фонды недвижимости являются разновидностями паевых инвестиционных фондов.
Их деятельность регулируется упомянутым выше Федеральным законом.
Для отечественных фондов недвижимости характерно использование сокращения «ЗИПФН».
В зарубежной практике наиболее распространенными, помимо уже упоминавшейся аббревиатуры REIT, являются сокращения LPT (от англ. Listed Trust Property, Австралия) и PIF (Property Investments Funds, Великобритания).
Имущество фондов недвижимости может включать в себя деньги, акции и облигации, недвижимость, иное имущество или имущественные права.
Недостатком всех фондов недвижимости является относительно высокий порог «вхождения». Инвестиции в них, как правило, начинаются от 10 тыс. долларов и выше.
В силу этого вложения в инвестиционные фонды недвижимости больше подходят профессиональным инвесторам.
Виды фондов недвижимости
Все фонды недвижимости условно можно разделить на ТРИ группы: [1] земельные, [2] рентные и [3] девелоперские.
Критерием деления фондов на указанные виды является ЦЕЛЬ их создания.
В частности, земельные фонды недвижимости ориентируются на имущественные операции с землей, а также строительство объектов недвижимости.
Главная цель – получить доход от разницы между продажной ценой построенных объектов и затратами на их возведение.
Целью создания рентных фондов недвижимости является приобретение коммерческой недвижимости для последующей сдачи ее в платное пользование арендаторам.
Наконец, девелоперские фонды недвижимости делают акцент на ремонт или реконструкцию «обветшалых» объектов недвижимости.
По мере выполнения работ девелоперские фонды недвижимости обретают черты рентных, поскольку в дальнейшем восстановленные или реконструированные объекты недвижимости, как правило, сдаются в аренду с целью получения прибыли.
Инвестирование в фонды недвижимости
Справедливости ради, стоит упомянуть, что по части развития рынка инвестиций в закрытые фонды недвижимости Россия «отстала» от «цивилизованного» мира ненамного, лет этак на десять.
В частности, в Европе и Северной Америке бурный рост фондов недвижимости приходится на середину 1990-х гг. Этот процесс продолжается до сих пор.
По скорости роста рынок вложений в фонды недвижимости (в мировом масштабе) обогнал рынок акций, обеспечивая при этом и соразмерный или БОЛЕЕ высокий уровень доходности.
После выхода наиболее крупных фондов недвижимости на фондовый рынок и прохождения процедуры акционирования инвестиции в них стали более ликвидными и, как следствие, более популярными среди рядовых инвесторов…
Обороты ряда фондов недвижимости на биржах составляют ежегодно несколько миллиардов долларов, конкурируя по этому показателю с крупнейшими компаниями мира.
Фонды недвижимости: заключение
Резюмируя все вышесказанное, хотелось бы еще раз остановить внимание читателя на некоторых ключевых идеях, касающихся инвестиций в недвижимость.
Если ранее такие инвестиции были сплошь прямыми, то есть осуществлялись в форме сделок по купле-продаже жилья и иной недвижимости, то в последние десятилетия стало возможным ОПОСРЕДОВАННОЕ инвестирование в недвижимое имущество, посредством приобретения паев в соответствующих фондах недвижимости.
Инвестиции в фонды недвижимости, наряду с онлайн-инвестициями в фондовый рынок, являются высокотехнологичным и эффективным способом распоряжения личным капиталом.
Доходность по таким инвестициям способна превысить доходность от вложения средств в самые качественные ценные бумаги.
Для отечественных инвесторов наиболее доступными являются инвестиции в закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости, хотя для многих даже минимально возможный объем инвестиций может показаться слишком высоким…
Тем не менее, по мере обретения инвестиционного опыта и накопления достаточного объема свободных средств следует постоянно расширять присутствие в своем инвестиционном портфеле вложений в фонды, инвестирующие в недвижимость, поскольку именно эта стратегия позволит добиваться приемлемого баланса между риском и доходностью.
]]>О чем стоит знать, вкладывая деньги в недвижимость
Недвижимость традиционно считается одним из самых надежных и привлекательных для неквалифицированных инвесторов вложением с целью сохранения и увеличения капитала. Причины высокой привлекательности в кажущейся простоте вложений и уверенности в постоянном росте рынка недвижимости. Попробуем разобраться, так ли все на самом деле.
Хотелось бы подчеркнуть, что речь в данном случае мы ведем об индивидуальных инвестициях физических лиц и не касаемся эффективности бизнеса девелоперов или профессиональных инвесторов в недвижимость.
Итак, глобально существует всего лишь две основные инвестиционные идеи, связанные с вложениями в недвижимость.
1) Спекулятивные вложения в недвижимость на ожидании роста ее цены. В 90% случаев – это вложения в строящиеся объекты, выход из проекта по итогам завершения строительства. Такие инвестиции являются среднесрочными, ожидаемый срок проекта составляет 2-3 года.
2) Консервативные инвестиции в готовую рентную недвижимость с целью получения стабильного дохода и сохранения стоимости своих вложений. Это долгосрочные стратегии с горизонтом планирования не менее 5 лет.
По видам недвижимость делится также на две большие группы.
1) Вложения в жилую недвижимость (квартиры, апартаменты).
2) Вложения в коммерческую недвижимость (торговые объекты, офисные объекты, склады).
И еще один важный момент – это структурированные вложения в недвижимость. Есть три варианта.
1) Прямое владение недвижимостью физическим лицом.
2) Владение через ООО, созданным для владения недвижимостью.
3) Владения паями закрытых паевых фондов недвижимости (ЗПИФ).
Теперь рассмотрим существующие инвестиционные стратегии в разрезе возможных вариантов и форм вложений.
Говоря о спекулятивной стратегии, в 90% случаев мы имеем в виду прямое приобретение физическим лицом квартир (одной или нескольких) в строящемся доме по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) с последующей продажей после завершения строительства.
Расчет на рост цены строится на двух идеях: рост цены по мере готовности объекта и общий рост цен на квартиры. Что происходит на рынке сегодня? Ни о каком общем росте цен речь уже не идет. Даже в Москве, на самом стабильном рынке, в течение последних двух лет роста нет, по факту мы наблюдаем даже снижение цен. Несмотря на заверения некоторых экспертов, что цена квадратного метра достигла дна и рост неизбежен, мы бы не были столь оптимистичны. Учитывая соотношение заявляемого нового предложения со стороны девелоперов с нерастущим уровнем спроса, ожидать роста – рискованная идея. Скорее всего, в течение ближайших лет рынок будет находиться в стагнации, цены будут оставаться на одном уровне, при этом большая доля квартир будет продаваться по специальным акциям.
Безусловно, имеет место рост цен за счет увеличения готовности объекта. Но, анализируя текущее предложение, мы видим, что разница между ценой на котловане и ценой готового дома составляет в среднем 20%, иногда может доходить и до 25%. Учитывая срок строительства в 2-2,5 года, имеем доходность не выше 10% годовых. Да, возможно найти объекты с большим дисконтом на начальном этапе, но тут стоит подумать о проблеме «отрицательного отбора». У такого девелопера, скорее всего, проблема с собственными или кредитными средствами, он демпингует, чтобы привлечь средства, соответственно, риск, что девелопер столкнется с финансовыми рисками существенно выше. Итак, имеем доходность в 10% годовых, учитывая, что ставки по ипотеке сейчас составляют тоже порядка 10-11% годовых, то увеличить доходность за счет привлечения кредитных средств также не получится.
Основные риски таких вложений
Первое, как уже упоминалось выше, это риск завершения строительства. Наиболее интересные предложения у небольших компаний, но стоит понимать, что большинство таких компаний рассчитывают на определенный темп продаж для успешной реализации проекта, а если спрос будет ниже ожиданий, то есть ли у них средства для финансирования строительства – неизвестно. Можно идти к крупным девелоперам. Но у них и цена будет выше, и всех рисков тут не избежать, вспомнить хотя бы историю с СУ-155. Сейчас правительство проводит реформы, чтобы больше защитить физических лиц и устранить мошенничество со стороны застройщиков, но насколько эти меры будут эффективны – пока большой вопрос.
Второе – вопрос сроков реализации квартир. Если раньше к моменту завершения строительства застройщик реализовывал свой объем квартир, и свои квадратные метры могли реализовывать частные инвесторы, то сейчас существенная доля квартир остается нераспроданной к моменту завершения строительства, поэтому приходится конкурировать с этим объемом, сроки реализации проекта увеличиваются, а доходность снижается.
На наш взгляд, соотношение риск-доходность для «инвестиционных квартир» сейчас мало интересна. Но если вы более оптимистичны, то концентрировать свое внимание стоит на рынке Москвы и ближайшего Подмосковья. Это те регионы, где существует устойчивый спрос даже в текущей ситуации. Для хороших проектов спрос все равно найдется. Инвестиции в регионы сейчас не оправданы. Конечно, везде могут быть хорошие качественный активы, которые могут найти свой спрос, но для того, чтобы понимать качество актива, надо очень хорошо разбираться в специфике города, долго анализировать и привлекать местных экспертов рынка. Даже профессионалам рынка недвижимости часто бывает сложно понять специфику того или иного региона.
Если же вы все-таки готовы играть в историю «инвестиционных квартир», то можно обратить свое внимание на инструменты ЗПИФ с аналогичной стратегией. На рынке существуют предложения данной стратегии от качественных управляющих компаний.
Что может дать ЗПИФ?
Он может закрыть часть описанных рисков. Во-первых, в компаниях работают специалисты, которые анализируют качество проектов, финансовое состояние девелоперов, через них проходит большое количество проектов, и есть возможность выбрать действительно интересные истории.
Во-вторых, ЗПИФ приобретает сразу большое количество квартир, инвестируя крупные суммы. За счет крупных вложений ЗПИФ получает дополнительную скидку. Имея большой объем квартир, можно лучше контролировать рынок продаж квартир, управлять им. Плюс, часто в таких фондах якорным инвестором выступает крупный институциональный инвестор, и в случае проблем у застройщика, он может помочь их решить в том или ином виде, чтобы не потерять свои инвестиции. Но опять же рассчитывать на очень высокую доходность тут не стоит, она будет примерно на том же уровне 10-12%, но риски меньше. Если вы выбрали такой вид инвестиций обратите внимание на репутацию и качество управляющей компании фонда, и проверьте – не является ли УК, финансово-промышленная группа, стоящая за УК, и застройщик аффилированными лицами.
Идея приобретения квартир в «сносимых пятиэтажках»
На мой взгляд, серьезно обсуждать это не стоит, как можно что-то посчитать, не представляя, когда снесут тот или иной дом, и где вам предложат квартиру. Здесь может быть бизнес, только если у вас есть доступ к информации – что и когда будут сносить, что дадут взамен. Тогда, безусловно, можно неплохо заработать, в противном случае – это не инвестиция, а лотерея.
Рентные стратегии
Основная рентная идея – купить квартиру (готовую или строящуюся) и сдать ее в аренду. Почему так? Две причины – небольшой порог входа в эту историю 5-30 млн рублей, а также любовь россиян к собственным квартирам. Но доходность рентной квартиры – это 5% годовых в лучшем случае. А сам факт владения еще одной квартирой и ее способность сохранять свою стоимость с течением времени – вопрос спорный. А если вы еще и взяли ипотеку под квартиру, то это будет расход, а не доход. Ипотека – это только если вы покупаете квартиру для личных нужд, или если вы не умеете сохранять капитал самостоятельно, и единственным мотивом к сбережению для вас является погашение кредита.
Если вы хотите иметь рентный актив, то ваш выбор – коммерческая недвижимость. Текущие ставки доходности составляют 9-14% годовых в зависимости от качества и местоположения актива.
Несколько советов
1) Приобретать следует готовый бизнес, приносящий рентный поток. Оценить будущий поток пустого объекта неподготовленному человеку сложно, вероятность ошибиться очень высока. Поэтому приобретать надо объект с арендатором, желательно, чтобы это был понятный федеральный игрок, который работает на данном объекте не меньше года.
2) Хорошо изучите договора аренды, посмотрите, при каких условиях арендатор может расторгнуть его, какая ответственность за разрыв договора, может ли арендатор снизить ставку.
3) Попробуйте оценить адекватность арендной ставки, прикиньте долю арендных платежей от выручки арендатора. Если она выше 15% – это уже повод задуматься, а может ли арендатор платить такую аренду.
4) Не забывайте, что недвижимость тоже требует управления, эксплуатации, уплаты налогов. Проверьте, заложены ли данные затраты при расчете доходности.
5) Наймите экспертов и проведите анализ объекта на необходимость проведения капитальных ремонтов в ближайшие 1-3 года, затраты могут быть высоки, особенно если мы говорим о старых объектах.
6) Основное в объекте – это местоположение. Чем больше траффик около объекта (пешеходный, автомобильный), тем лучше и надежнее инвестиции в него.
Доходность в 10-14% вполне адекватна для качественного объекта, так как риски будут минимальны, особенно сейчас при снижении банковских ставок. Основной минус таких вложений – высокий порог входа, который составляет 50-250 млн рублей.
Поэтому сегодня все активней развивается такой финансовый продукт как краудфандинг вложений в рентную недвижимость. Наиболее удобная форма таких вложений – создание рентного монофонда (ЗПИФ). Под монофондом мы понимаем фонд, в котором один базовый актив.
Основное его достоинство в том, что пайщиками такого фонда могут стать владельцы небольших накоплений – от 1 млн рублей. Еще один плюс – отбором объектов занимаются профессионалы, соответственно, риск на некачественный актив ниже. Также управляющая компания фонда решает все проблемы с объектом и арендатором, эксплуатирует недвижимость. Инвестору остается лишь получать ежемесячный доход.
На что стоит обратить внимание
1) Управляющая компания фонда – ее опыт, репутация и компетенция. Риск на УК придется открыть.
2) Правила доверительного управления фонда. Посмотреть на правила выплаты дохода пайщикам (должны быть ежемесячны в полном объеме дохода), на оценщика, аудитора, спецдепозитарий фонда (должны быть крупные игроки с хорошей репутацией), права УК на распоряжение объектом.
Из минусов данной формы инвестиций – низкая ликвидность актива. Пока что ни одной из компаний, предлагающей такой продукт, не удалось создать работающий вторичный рынок паев. Поэтому в случае, если вы захотите выйти из актива, то придется искать покупателя самостоятельно, либо продавать с дисконтом. Однако рынок развивается активно, все работают в направлении создания вторичной ликвидности, и когда это произойдет – данный вид инвестиций будет ждать серьезный прорыв, советуем присмотреться сейчас к нему, тем более что это не что-то новое, а общемировая практика.