Аналитики дали советы, когда лучше покупать или продавать квартиру
2020 год стал самым «турбулентным» для рынка жилья за последние шесть лет. Девальвация рубля, режим самоизоляции, государственная поддержка ипотеки — все эти факторы влияют на стоимость квадратного метра. Обычному человеку непросто взвесить «за» и «против», выбирая выгодный момент для покупки или продажи жилья. Больше того — четкого понимания нет и у гуру рынка недвижимости. Тем не менее эксперты постарались рассмотреть возможные сценарии развития событий. И объяснили, почему спрос на жилье снижается, а цены растут.
Нынешний год — рискованное время для покупки жилья. Велик соблазн ввязаться в льготную ипотеку, особенно жителям Дальнего Востока, имеющим право на кредиты по ставкам 1,6-2%. Да и 5,3-6,5% за ипотеку с государственной поддержкой кажутся посильными по сравнению с 13-15%, которые банки предлагали россиянам в последние годы. Программа господдержки, напомним, действует до ноября. Не исключено, что Центробанк продлит ее до января, а то и еще на год. Но может и не продлить — изменить ситуацию может любой «внешний шок» (скажем, девальвация). Так что — надо брать, пока дают?
Специалисты пожимают плечами: дать однозначный ответ невозможно. По оптимистичному прогнозу Института народнохозяйственного прогнозирования РАН, в 2020 году ВВП России сократится на 5,3%, доходы людей — на 5,2%. Количество безработных в период самоизоляции выросло в России до 10 миллионов, а к осени, по мнению президента Superjob Алексея Захарова, может достичь 20 миллионов человек. Многие из этих людей сейчас даже не догадываются, что в ближайшие месяцы будут вынуждены пойти на биржу труда. При таких обстоятельствах любая крупная покупка, если она не является хорошо продуманным вложением свободных денег, является авантюрой.
Потенциальным инвесторам, которые хотят «перекинуть» средства из банковских активов в недвижимость, стоит призадуматься. Из-за коронакризиса рынок первичного жилья оказался заморожен на два с половиной месяца. Однако цены не сокращались, а только росли. По данным компании «Метриум», в массовом сегменте новостроек Москвы с начала года «квадрат» в среднем подорожал на 7,4% — до 188 тысяч рублей. При этом в мае и в июне, несмотря на беспрецедентное снижение спроса, цены перестали расти, но и не падали. Похожая ситуация сложилась и на рынке новостроек бизнес-класса, где «квадрат» с начала года подорожал на 7,3% — до 259 тысяч рублей, причем во втором квартале цены не уменьшались.
В России, по данным Единого ресурса застройщиков, средняя стоимость квадратного метра в строящихся жилых домах с декабря 2019 года по июнь 2020 года увеличилась с 76,6 тысячи до 85,5 тысячи. рублей, то есть почти на 12%. По мнению аналитиков, цены по итогам 2020 года вырастут по следующим причинам: реформа долевого строительства, снижение ставок по ипотеке, восстановительный рост спроса после завершения самоизоляции, увеличение себестоимости строительства. На фоне слабого экономического роста можно ожидать лишь замедления темпов роста цен, но их глубокое падение маловероятно.
Однако снижение спроса все еще остается весьма вероятным сценарием, и субсидирование ипотеки лишь смягчит этот процесс. В этом случае застройщики будут охотнее давать скидки. Сейчас в массовом сегменте и в бизнес-классе средний размер дисконта составляет 5%.
На вторичном рынке жилья ситуация еще печальнее. Государственные программы поддержки ипотеки на этот сегмент не распространяются. Но и «драконовские» 15% ушли в прошлое. Если хорошо поискать, можно найти предложения по кредиту под 8-10% годовых. При этом ипотечные ставки на вторичное жилье продолжают сокращаться. По данным «Дом.рф», только за одну неделю июля средняя ставка по таким кредитам уменьшилась на 0,24 процентных пункта. Эксперты предлагают покупателям вторичного жилья подождать падения ставок. Наиболее вероятный уровень — 7-7,5% до конца года.
Есть смысл подождать и еще по одной причине. Режим самоизоляции и уход с рынка покупателей заставил собственников вторичных квартир снимать их с продажи. По данным «Индикаторов рынка недвижимости», объем предложения такого жилья в Москве в апреле-мае сократился на 20-30% по сравнению с докарантинным периодом. На рынке образовался дефицит предложения. Вместе с тем эксперты полагают, что очень скоро владельцы старого жилья активизируют продажи. Некоторые захотят воспользоваться низким уровнем ставок по кредитам на новостройки, чтобы приобрести в ипотеку новую квартиру, продав старую. К тому же во время режима самоизоляции выросло количество невостребованных арендных квартир. Их собственники тоже могут задуматься о продаже.
Одновременно не исключена вторая волна коронавируса, которая разрушит планы и покупателей, и продавцов. С высокой вероятностью эпидемиологическая ситуация обострится осенью. Возможно, работа многофункциональных центров, регистраторов, банков и риелторов вновь будет парализована. В таких условиях «программой-минимум» для продавцов и покупателей должно стать создание электронной цифровой подписи — она позволит оформлять различные соглашения в удаленном режиме. Поскольку собственники вторички пока не могут организовать удаленные продажи, как застройщики, существует большая вероятность, что они поспешат избавиться от жилья в августе-сентябре. В этот период выбор для покупателей вырастет, можно рассчитывать на хорошую скидку. Совет, который можно, в свою очередь, дать продавцам — не спешить с продажей квартиры без острой необходимости.
Управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка признается: стопроцентных гарантий правильности той или иной стратегии в таких сложных условиях никто дать не может, ведь ситуация меняется очень быстро. Вирус может перечеркнуть самые логичные прогнозы и советы, как было уже не раз.
Пандемия коронавируса. Хроника событий