Главная угроза
Не секрет, что сегодня на рынке жилья существует острый дефицит покупателей с «живыми» деньгами. Общая площадь нераспроданных квартир в новостройках в РФ достигла 66 млн кв. м, или 66% общего объема жилья в стадии строительства, сообщил гендиректор компании «INFOLine-Аналитика» Михаил Бурмистров. Главная проблема, по мнению руководителя АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, состоит в том, что еще до спецоперации на рынке недвижимости надулся огромный ценовой пузырь. За два ковидных года — 2020-й и 2021-й — цены на квартиры как в Московском регионе, так и в большинстве регионов страны выросли на 50–70–100% (в зависимости от региона, сегмента, района, объекта).
Особенно сильно переоценено жилье в столице и Подмосковье. Даже несмотря на снижение в этом году стоимости предложения и скидки, цены на квартиры все еще выглядят аномальными: за 2020–2021 гг. 1 «квадрат» жилья в Московском регионе подорожал в зависимости от сегмента в 1,5–2 раза. По мнению Репченко, в отличие от 2000-х, когда жилье дорожало похожими темпами, причиной скачка цен во время пандемии стал не рост экономики и покупательской способности населения, а низкие ставки по депозитам и кредитам, искусственно разогревшие спрос на жилье.
К примеру, в начале 2020 года в Москве 1 кв. м в среднем стоил 180 тыс. руб., а в апреле 2022 г. — уже 271,8 тыс. Это пиковое значение за всю историю наблюдения. В начале декабря цены немного откатились назад — до 253,6 тыс. руб. за «метр» в среднем (-7%). Сейчас кв. м жилья стоит примерно столько же, сколько в феврале, до начала спецоперации, но до дна еще далеко, уверены эксперты.
После 2014 года, когда Запад впервые ввел санкции против России из-за конфликта вокруг Украины, цены на жилье за три года упали на 15–20%. «На этот раз глубина падения может быть больше — цены могут откатиться к уровню начала 2020 года, т.е. снизиться до 30% в зависимости от класса жилья от пиковых значений весны 2022 года под давлением огромных объемов предложения и достаточно низкого спроса. Потому что санкции сейчас намного серьезнее, а главное, в 2014-м на рынке не было ценового пузыря», — полагает Репченко.
Столичный индикатор
Об основных трендах, набравших в уходящем году силу на первичном рынке жилья, красноречиво говорит ситуация в Москве, самом большом и самом ликвидном локальном сегменте. Во-первых, в столице сохранилась тенденция к уменьшению квартир. Так, средняя площадь столичной квартиры снизилась с 58,8 кв. м в ноябре 2021 года до 54,3 кв. м в ноябре 2022-го (на 4,5 «квадрата», или на 8%). В массовых новостройках этот показатель уменьшился с 47,9 кв. м до 43,6 кв. м (на 4,3 кв. м, или на 9%).
Во-вторых, в столице резко возросло предложение новостроек, достигнув в конце ноября исторического максимума: застройщики предлагали покупателям почти 69 тыс. квартир и апартаментов в строящихся и готовых домах. Это на 51% больше, чем год назад, в ноябре 2021 года (46 тыс. квартир и апартаментов).
При этом, как отметила управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка, впервые с 2015 года спрос на столичные новостройки существенно сократился. По итогам 11 месяцев 2022 года количество сделок между застройщиками и дольщиками-физлицами составило порядка 66 тыс. договоров долевого участия, что на 16% меньше, чем в аналогичный период 2021 года (78 тыс.).
Несмотря на очевидный дисбаланс между предложением и спросом, столичные новостройки заметно прибавили в цене — средняя стоимость 1 кв. м в минувшем ноябре достигла 418 тыс. руб., что на 7% больше, чем в ноябре 2021 года. Отметим, что в массовом сегменте рынка эта диспропорция еще очевиднее: в ноябре 2022 года 1 «квадрат» в таких ЖК продавался по 310 тыс. руб., тогда как год назад — по 259 тыс. руб., то есть на 20% дороже.
Почему же дорожали новостройки? Как полагает частный маклер Александр Иванов, за рост цен надо сказать спасибо льготной ипотеке. Доля ипотечных сделок на столичном рынке новостроек увеличилась с 60% в ноябре 2021 года до 81%. «В среднем в 2022 году в Москве занимают на покупку жилья (как первичного, так и вторичного) 7,3 млн руб. (на 16% больше, чем год назад). Срок кредитования в среднем увеличился с 20,6 до 23 лет. При этом средняя ставка на первичном рынке сократилась до 3,45% из-за распространенности программ с низкими ипотечными ставками», — отметила Коркка.
Хотели, как лучше…
Особый вклад в «разгон» цен внесла «нулевая» ипотека, появившаяся в РФ в апреле 2020-го. Ставка по такой ипотеке в первый год обслуживания кредита составляла всего 0,01% годовых. Разумеется, за сверхдешевым продуктом довольно быстро выстроились очереди.
В начале минувшего года доля ипотеки «от застройщика» на первичном рынке в портфелях 5 крупнейших ипотечных банков превысила 50%, а средняя ставка кредитов на квартиры в новостройках снизилась до 3,7% в августе с 5,9% в январе 2022 года. Для сравнения, средние рыночные ставки по ипотеке колебались летом в районе 10%.
Секрет популярности ипотеки «от застройщика» разъяснил в своем докладе ЦБ: «Столь низкий процент достигается за счет завышения стоимости квартиры для покупателя и выплаты застройщиком банку этой разницы в составе комиссии для компенсации его выпадающих доходов в дополнение к использованию субсидируемой ставки от государства». По оценке регулятора, стоимость квартиры при выдаче кредита с околонулевой ипотечной ставкой, как правило, завышалась на 20–30%. Грубо говоря, банки соглашались на искусственное повышение стоимости залога, чтобы разделить дополнительную маржу со строителями.
ЦБ и Минфин, обеспокоенные бумом малообеспеченных кредитов и угрозой массовых неплатежей, выступали за полное сворачивание льготной ипотеки после 31 декабря 2022 года. Однако победил Минстрой, именно с его подачи программу продлили до 1 июля 2024 года. Правда, максимальная ставка по ней вырастет с нынешних 7% до 8%. Понять руководителей стройотрасли можно: без такого мощного локомотива, каким являются льготные жилищные займы, сектор новостроек в 2023 году в условиях огромного навеса предложения предсказуемо ожидал бы обвал цен.
…получилось, как всегда
«Продление льготной ипотеки сразу на длительный срок — хороший сигнал для рынка недвижимости, который позволит девелоперам строить долгосрочные планы по выводу на рынок новых проектов», — сообщил «МК» директор по продажам компании «Этажи» Сергей Зайцев. «С одной стороны, у потенциальных заемщиков сохранился шанс на невысокий аннуитетный ежемесячный платеж по ипотеке. Но, с другой стороны, у них вырастут расходы на обслуживание долговых обязательств из-за роста ставок и «перегретых» цен на новое жилье», — заметил Александр Иванов.
Напомним, главная цель льготной ипотеки — повышение доступности жилья для людей. На деле от нее «висты» получили только банкиры и застройщики. Граждане от ее введения только проиграли, ведь из-за «взбесившихся» цен доступность жилья для подавляющего большинства снизилась. Эксперты портала «Мир квартир», сравнившие стоимость вторичных квартир с доходами населения по данным Росстата, подсчитали, что легче всего накопить на свое жилье в Магаданской и Чукотской областях. Если не брать ипотеку и откладывать всю свою зарплату, то мечта стать владельцем квартиры исполнится у граждан из этих регионов за 4 года. Больше всех придется пахать, «затянув пояса», жителям Севастополя — долгих 16 лет! Невеселые перспективы также у жителей других приморских регионов: в Дагестане надо откладывать на квартиру 14,2 года, в Краснодарском крае — 13,3, в Калининградской области — 12,1 года. Москвичу на решение жилищного вопроса потребуется 12,4 года.
В среднем россиянин, получая 61 879 руб. в месяц, накопит на квартиру стоимостью 4 732 579 руб. за 6,4 года. «Еще в 2019 году средний житель страны мог накопить на жилье за 5 лет — таким образом, доступность жилья существенно упала за три года, — подчеркнул гендиректор портала Павел Луценко. — Что неудивительно: официальная зарплата населения за данный период выросла на 25%, в то время как квартиры подорожали на все 49%».
Куда пойдут цены?
Рынок жилья уже отреагировал на «перегрев». Как сообщил Репченко, цены уже ползут вниз: цена предложения (не покупки. — «МК») в Москве за май–ноябрь снизилась почти на 7%. «Но еще есть торг и скидки до 15% на вторичном рынке и до 30% на первичном. Т.е. около половины возможного падения стоимости жилья рынок уже отыграл. Получается, что в 2023 году стоимость жилья может снизиться еще на 10–15%, теряя примерно по 1% в месяц. Предпосылок для разворота цен пока нет и не предвидится, если только геополитическая ситуация резко не улучшится», — отметил Репченко.
По его мнению, в условиях сохранившейся льготной ипотеки стоимость жилья все равно будет ползти вниз, но скорость снижения, возможно, будет ниже. И, скорее всего, в существующих проектах снижение будет неявным — не в ценах предложения, а в размере скидок. «А скидки — это не только прямой дисконт, но и прочие акции вроде «машино-место в подарок». Новые проекты будут стартовать с более низкой ценой», — заключил Репченко.
При покупке новостройки Сергей Зайцев советует действовать без эмоций и просчитывать все факторы: от ликвидности приобретаемой недвижимости до переплаты по процентам при разных ипотечных программах. На вторичном рынке он рекомендует присматриваться к квартирам с дисконтом, которые собственники хотят срочно продать.