Все чаще можно услышать заявления: льготная ипотека (до 6,5% годовых) может привести к ипотечному пузырю. Впрочем, насчет пузыря аналитики все еще сомневаются, а вот про неистовое повышение цен со стороны застройщиков говорят однозначно. Выгоду от льготной ипотеки могут получить только жители тех российских регионов, в которых стоимость квадратного метра с начала года не повысилась или поднялась минимально, на 1-5%. Все остальные заемщики находятся в убытке — особенно покупатели квартир в Москве, Подмосковье и в Санкт-Петербурге.
Кто не успел — тот опоздал. Если вы купили жилье сразу после начала действия программы льготного кредитования, в апреле-мае, то, скорее всего, поступили правильно. Через два-три месяца льгота потеряла всякое значение, поскольку рост цен на квадратный метр в центральных российских регионах превзошел все разумные нормы.
Специалисты Дом.РФ подсчитали: за 9 месяцев 2020 года квартиры в российских новостройках в среднем подорожали на 10,5%. Виной тому — две волны роста цен. Первая: с начала года рубль ослабевает относительно курса доллара почти на 30%, падают финансовые индексы. Во времена таких «штормов» на фондовом рынке жилая недвижимость традиционно выступает одним из способов сохранения накоплений, особенно в экономически развитых регионах.
Цены на жилье с января по апрель в среднем по России выросли на 4,2%. Если смотреть по регионам, основное подорожание квадратного метра пришлось на Москву (на 8,8%), Московскую область (7,8%) и Санкт-Петербург (4,7%). В других крупных регионах рост цен не превысил 1-2%, на уровне инфляции. Люди, имеющие накопления в рублях, на фоне его обесценивания старались купить квартиры, машины, дорогую технику. Обратный эффект получили те, кто копил на квартиру в долларах. У этих людей сбережения в пересчете на рубли в течение месяца выросли на 30%. И если им не хватало некой суммы на первоначальный взнос, то вот — удачный момент, чтобы поправить бюджет и заключить сделку. Но — количество заключенных сделок упало в два раза, в том числе в Москве.
В апреле была запущена программа льготной ипотеки максимум под 6,5% годовых (некоторые банки предлагали и предлагают ставки 5,6-5,7%). Тем не менее количество сделок продолжало снижаться. И только летом, когда снова заработала промышленность, открылись рестораны и торговые центры, люди почувствовали себя увереннее — спрос вышел на уровень середины марта.
На фоне рекордного подъема ипотечного рынка началась вторая волна повышения цен на новостройки. В Москве, Московской области и в Санкт-Петербурге квадратный метр с июня по сентябрь подорожал в среднем на 7,3-7,6%; в Ленинградской области — на 8,2%; в Краснодарском крае — на 4,8%; в Новосибирской и Свердловской областях — на 3,7-5,5%.
Аналитики беспокоятся: если рост цен продолжится такими темпами, эффект от льготной ипотеки очень быстро сойдет на нет. Особенно обидно покупателям, которые не планировали брать кредит, а полностью скопили сумму для покупки квартиры, ведь теперь их потенциальное жилье стоит на сотни тысяч рублей больше, чем еще полгода назад. Что в такой ситуации делать? Ждать, пока метр подешевеет? Знать бы еще, когда это случится, и случится ли.
Мы решили посчитать, во сколько обошлась бы одна и та же квартира при ее приобретении в кредит в январе по рыночной ставке 8,6% и в октябре — по льготной ставке 6,1%.
Для регионов, в которых стоимость квадратного метра с начала года выросла незначительно, польза программы льготного кредитования очевидна: 6 процентов годовых выгоднее 8-9%. Кстати, в некоторых крупных российских регионах стоимость квадратного метра с начала года даже снизилась. Например, «однушки» в Красноярском крае подешевели на 2,2%, «двушки» — на 0,4%, двухкомнатные квартиры в Ленинградской области — на 0,1%, а трехкомнатные в Свердловской области — на 1,8%. Выгодно? Выгодно.
Такой вывод подойдет для «дешевых» регионов или даже для средних российских показателей, но никак не для Москвы, которая обогнала средние показатели роста цен по стране в два раза. За девять месяцев 2020 года однокомнатные квартиры типового класса подорожали в столице на 20,6%, двухкомнатные — на 18,9%, «трешки» — на 18,7%. Ненамного отстает жилье комфорт- и бизнес-классов: однушки стоят соответственно на 16,4% и 17,8% больше, чем 9 месяцев назад. Даже на глазок очевидно: рост стоимости квадратного метра не просто съел выгоду от льготной ипотеки, но и сделал покупку убыточной. Общие расходы на московскую квартиру, которую можно было купить в кредит, например, в декабре-январе по рыночной ставке, обходились гораздо меньше. Даже при «длинном» кредите — на 15-20 лет, не говоря уже о «коротком».
Произведем расчет для типовой московской однокомнатной квартиры, воспользовавшись ипотечным калькулятором.
Стоимость квартиры — 7 миллионов рублей, первый взнос — 15% (1,05 миллиона), срок кредита — 15 лет. Рост цен за январь-сентябрь — 20,6%.
При рыночной ставке 8,6% (до момента запуска льготной программы) такая квартира обошлась бы заемщику в 11,659 миллиона рублей (4,659 млн — проценты по кредиту).
В октябре стоимость такой же квартиры, как следует из данных Дом.РФ, увеличилась на 20,6% и составила 8,442 миллиона рублей (первый взнос – 1,266 млн). По ставке 6,1% жилье обойдется в 12,236 миллиона рублей. Разница по сравнению с покупкой по коммерческой ставке в начале года — 577 тысяч рублей. Не в пользу льготной. Это – прямой убыток покупателя. При этом прямая выгода застройщика — те самые 20,6%, то есть 1,442 миллиона рублей.
А вот что получится, если взять кредит на ту же самую квартиру сроком на 5 лет.
При рыночной ставке 8,6% (до момента запуска льготной программы) жилье обошлось бы заемщику в 8,391 миллиона рублей (1,391 млн — проценты по кредиту).
В октябре стоимость такой же квартиры выросла на 20,6% и составила 8,442 миллиона рублей (первый взнос — 1,266 млн). По ставке 6,1% жилье обойдется в 9,61 миллиона рублей. Разница — 1,219 миллиона рублей!
Президент Гильдии риелторов Москвы Александр Мальцев полагает: «Несмотря на снижение ставок по ипотеке, за такие цены, которые запрашивают продавцы, покупатели все реже готовы приобретать квартиры. Поэтому ажиотажный спрос скоро закончится».
Но даже при такой накрутке стоимости ипотечный пузырь, по мнению аналитика Дом.РФ Михаила Гольдберга, невозможен: «90-95% продаж сейчас происходят по льготной ипотеке. Удалось не допустить приостановки строительства, появления обманутых дольщиков. Бытует мнение, что сейчас на рынке формируется пузырь. При этом мало кто понимает, о каком пузыре идет речь, — то ли на рынке ипотеки, то ли на рынке недвижимости. Классический пузырь был в Америке в середине 2000-х годов: в условиях десятилетнего роста цен на жилье очень большая доля ипотечных кредитов выдавалась с нулевым или очень низким первоначальным взносом. Многие граждане, рассчитывая на вечный рост цен, брали кредиты с целью постоянного рефинансирования. И когда макроэконмическая ситуация изменилась, они стали неспособны выплачивать ипотеку. Итог — мощнейший экономический кризис. В России такая ситуация невозможна. У нас ипотека — молодой сегмент финансового рынка, он составляет 8-9% ВВП в отличие от 60%, как было в США. Опять же в отличие от Америки все кредиты в России выдаются не с плавающей, а с фиксированной ставкой, то есть покупателю не прилетит сюрприз в случае неблагополучной экономической ситуации. На какой процент заемщик договорился изначально, столько он и будет платить весь период. Поэтому я не вижу предпосылок для формирования ипотечного пузыря».
Напомним, что программа льготной ипотеки продлена до 1 июля 2021 года. Продолжит ли расти стоимость квадратного метра? «Скачок цен, который случился в последние месяцы, произошел из-за отложенного спроса, льготной ипотеки, счетов эскроу. Вряд ли такое будет впредь. Но и тотального снижения цен по стране не ожидается», — полагает вице-президент группы компаний Артем Бортневский. «Восстановление доходов населения ожидается не раньше 2022 года, поэтому предпосылок для существенного роста цен нет», — заключает Гольдберг.