ВС разъяснил порядок обращения взыскания залога, обеспечивающего исполнение кредитного договора

Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС20-12714 по делу № А41-46643/2019 по спору об обращении банком взыскания на заложенную недвижимость поручителя по кредитному договору и ее продаже на торгах.

Апелляция и кассация не согласились с выводами АС г. Москвы, удовлетворившего иск банка

В сентябре 2016 г. ПАО АКБ «Абсолют Банк» предоставило ООО «Подиум Маркет» (после смены наименования – ООО ИПК «Атлас») невозобновляемую кредитную линию с лимитом выдачи 1,9 млрд руб. Поручителем заемщика выступило АО «Рублевка», передавшее в залог банку три земельных участка в Подмосковье по договору № 094/1-15, который был заключен в порядке последующего залога недвижимости. Дело в том, что все три участка уже находились в залоге у банка в силу заключенного ранее с АО «Рублевка» договора залога № 094-15, обеспечивавшего исполнение обязательств заемщика по договору о предоставлении возобновляемой кредитной линии от 1 сентября 2015 г. Соответствующие записи об обременении были внесены в ЕГРН.

Поскольку заемщик возвратил выданный ему кредит частично, а с 10 января 2017 г. несвоевременно уплачивал проценты за пользование предоставленными в долг денежными средствами, 11 июля 2017 г. банк предъявил ему требование о досрочном исполнении денежных обязательств по кредитному договору, которое так и было не исполнено. Впоследствии общество ИПК «Атлас» было признано банкротом (дело № А40-196951/2017), а требования банка были включены в третью очередь реестра требований кредиторов. Общая сумма задолженности заемщика по кредитному договору составила 969 млн руб.

Далее банк обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к АО «Рублевка» об обращении взыскания на заложенные по договору залога участки земли путем их продажи с публичных торгов с определением начальной продажной цены. В свою очередь, залогодатель предъявил встречный иск о признании отсутствующими обременений в виде ипотек, зарегистрированных на основании двух договоров залога. Общество полагало, что первый договор прекратился в связи с прекращением обеспеченного им обязательства, а второй – в связи с непредъявлением банком иска к залогодателю в течение года со дня наступления срока исполнения обязательства заемщика.

Суд удовлетворил иск банка, подтвердив его право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества путем его продажи на публичных торгах, установив начальную продажную цену в размере, равном 80% от стоимости, определенной судебной экспертизой. При этом суд счел, что залог не прекратился, поскольку иск был предъявлен банком в арбитражный суд 28 мая 2019 г. – в пределах годичного срока со дня наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд указал, что первый договор залога прекратился в связи с прекращением обеспеченного им обязательства, фактически между сторонами отсутствует спор о праве в данной части, а погашение записей в ЕГРН может быть произведено в установленном законом порядке.

Впоследствии апелляция отменила это решение и отказала в удовлетворении иска «Абсолют Банка», а встречный иск был удовлетворен и обременения в виде ипотек, зарегистрированных на основании двух договоров залога в отношении спорных земельных участков, были признаны отсутствующими. Апелляция сочла, что залог прекратился до обращения залогодержателя с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, а первый договор залога был прекращен в связи с прекращением обеспеченного им обязательства и наличием у залогодателя права на обращение в суд с требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения. В свою очередь, окружной суд поддержал постановление апелляции.

ВС поддержал выводы первой инстанции

В кассационной жалобе в Верховный Суд ПАО АКБ «Абсолют Банк» сослалось на существенные нарушения апелляцией и кассацией норм права. Сначала судья Верховного Суда Олег Шилохвост отказался принимать эту жалобу заявителя, но в итоге дело попало на рассмотрение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ после вмешательства ее председателя Ирины Подносовой.

После изучения материалов дела Судебная коллегия по экономическим спорам заметила, что залогодатель по договору залога № 094/1-15 не является должником по кредитному договору, договором залога срок его действия не установлен, а в кредитном договоре срок погашения кредита определен как 16 августа 2019 г. Соответственно, этот договор залога прекращается при условии, что кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченных залогом обязательств по кредитному договору не предъявит иск к залогодателю, при этом предъявление банком к заемщику требования от 11 июля 2017 г. о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору не сокращает срок действия залога. Поскольку банк обратился с судебным иском 28 мая 2019 г., действие залога в отношении суммы невозвращенного кредита прекращено не было. В связи с этим обоснован вывод суда первой инстанции об обращении взыскания для погашения этой задолженности за счет заложенного имущества.

Как пояснил Верховный Суд, просроченные повременные платежи были включены в реестр требований кредиторов должника 10 апреля 2018 г., следовательно, до этой даты наступил срок исполнения обеспеченных залогом обязательств в смысле ст. 367 ГК РФ, и, учитывая дату обращения банка с иском, действие залога в отношении сумм процентов за пользование кредитом и пени за просрочку их уплаты прекращено и обращение взыскания на предмет залога для погашения указанной задолженности невозможно. Однако данное обстоятельство не влияет на правильность вывода суда первой инстанции о необходимости обращения взыскания на заложенное имущество, указал ВС.

«Выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о прекращении договора залога № 094/1-15 ввиду несвоевременного обращения банка с иском об обращении взыскания на заложенное имущество и исчисление годичного срока для предъявления требования к залогодателю с момента досрочного истребования исполнения по кредитному договору, положенные в основу судебных актов об отказе в удовлетворении первоначального иска, противоречат положениям ст. 367 ГК РФ и являются необоснованными. Также является правильным вывод суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречного иска о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки, зарегистрированного на основании договора залога № 094-15», – отмечено в определении Суда.

ВС добавил, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. Если ипотека прекратилась по законным основаниям, но значится в ЕГРН как существующая для всех третьих лиц, то заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения. Таким образом, подачей встречного иска общество «Рублевка» должно было доказать, что запись в ЕГРН нарушает его право, которое не может быть защищено иным способом. Соответственно, судом первой инстанции был сделан правильный вывод о том, что право общества в этой части может быть восстановлено путем обращения в порядке, предусмотренном Законом об ипотеке и Законом о государственной регистрации недвижимости, в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о погашении записей об обременении спорных земельных участков. При этом залог на спорные земельные участки на основании договора залога № 094-15 был прекращен в силу закона в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства и между сторонами фактически отсутствует спор в данной части, а банк не уклонялся от обращения в регистрирующий орган с заявлением о прекращении первоначальной ипотеки.

В связи с этим Верховный Суд отменил судебные акты апелляции и кассации, оставив в силе решение АС г. Москвы.

Эксперты «АГ» прокомментировали выводы Суда

Адвокат АП г. Москвы Вячеслав Голенев пояснил, что вопросы по прекращению залога и поручительства уже 20 лет беспокоят суды: «Несмотря на многочисленные разъяснения, многократно данное толкование в нескольких постановлениях Пленумов ВАС и ВС РФ, суды по-прежнему расходятся в понимании этих вопросов».

По его словам, исходя из п. 6 ст. 367 ГК РФ, алгоритм применения норм об обеспечении обязательств выглядит следующим образом:

• во-первых, проверяется, указан ли в договоре поручительства срок, на который оно дано. В таком случае поручительство прекращается по истечении этого срока;
• во-вторых, если срок поручительства не установлен, то оно прекращается при условии, что кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного поручительством обязательства (т.е. основного обязательства, например по возврату кредита) предъявит иск к поручителю;
• в-третьих, когда срок исполнения основного обязательства не указан и не может быть определен или определен моментом востребования, поручительство прекращается, если кредитор не предъявит иск к поручителю в течение двух лет со дня заключения договора поручительства.

«К залогу третьего лица применяются упомянутые правила о поручительстве. В рассматриваемом случае была установлена дата наступления срока исполнения обязательства, в обеспечение которого выдан кредит, следовательно, при отсутствии в договоре залога с третьим лицом даты, до которой действует залог, залог прекращается в течение годичного срока с даты наступления срока исполнения основного обязательства. Поэтому определение ВС следует признать законным и обоснованным, оно соответствует правовой позиции, изложенной в п. 44 Постановления Пленума ВС РФ от 24 декабря 2020 г. № 45 «О некоторых вопросах разрешения споров о поручительстве» о том, что при предъявлении кредитором требования к должнику, даже при направлении кредитором требования о досрочном исполнении основного обязательства (в том числе когда срок исполнения в силу закона считается наступившим ранее), срок поручительства/залога не уменьшается», – заключил Вячеслав Голенев.

Управляющий партнер АБ «Бартолиус» Юлий Тай с сожалением констатировал, что в последнее время увеличилось количество определений Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ, в которых констатируются очевидные правовые вопросы или исправляются ординарные ошибки, притом что количество определений снизилось за пару лет с более чем 500 до 400 в год.

По словам эксперта, в рассматриваемом случае Коллегия ВС РФ разрешила насущный для практики вопрос о прекращении поручительства в случае отсутствия четко установленного срока в основном обязательстве с учетом изменения п. 6 ст. 367 ГК РФ в 2015 г. и наличия не отмененного на момент рассмотрения дела нижестоящими инстанциями постановления Пленума ВАС РФ, которое было принято еще при действии предыдущей редакции закона.

«Более того, даже в тот момент, когда судья ВС вынес отказное определение, указанная правовая позиция действовала, но «ничто не вечно под луной» и 24 декабря 2020 г. было принято Постановление Пленума ВС № 45 по спорам о поручительстве, в котором была истолкована норма новой редакции Гражданского кодекса. Вроде бы все правильно. Тем не менее в очередной раз возникает вопрос о действии во времени правовых позиций высших судов. В отличие от законов, тут нет четкого однозначного правила. А ведь суды нижестоящих инстанций не могли не применить действовавшее на тот момент постановление Пленума ВАС РФ и не могли знать, что через год Пленум Верховного Суда даст новое разъяснение. Принцип res judicata, безусловно, ставится под большой вопрос. Уже давно перезрел вопрос о том, как генеральным образом должен быть решен вопрос о действии правовых позиций высших судов», – подчеркнул Юлий Тай.

Как можно расторгнуть ипотечный договор с банком?

Расторжение ипотечного договора по инициативе заемщика – явление редкое. В одностороннем порядке отказаться от сделки практически невозможно. Проблема кроется в природе обязательства. Залог недвижимости служит обеспечением по кредитному соглашению. Он призван покрыть риски невозврата денег. Именно поэтому освобождение имущества от обременения до истечения установленного срока носит исключительный характер.

Краткое содержание

Общие условия расторжения

Статья 450 ГК РФ устанавливает базовые правила выхода из сделок. Если инициатором выступает один участник, вопрос разрешается судом. Основанием становится грубое нарушение договора партнером. Под таковым норма понимает действия или бездействие, в результате которых пострадавшая сторона несет убытки либо лишается ожидаемых выгод. Норму можно применить к отношениям залогового кредитования.

Расторжение ипотечного договора через суд допускается при совершении банком серьезного нарушения. Так, основанием может стать уклонение от фактического перечисления займа либо только частичная передача денег. Грубым нарушением служители Фемиды признают и самовольное списание средств со счетов клиента.

Дела рассматриваются судами общей юрисдикции по правилам второго подраздела ГПК РФ. В заседании важно доказать несоответствие удержанных сумм размерам ежемесячных взносов. Подтверждением могут служить график платежей, выписки со счетов, переписка с банком.

Статья 450 ГК РФ указывает также на иные случаи, когда у контрагента появляется право разорвать отношения. Они определяются законом либо соглашением. Сослаться на эту часть нормы можно, например, при передаче имущества в залог накануне объявления о банкротстве.

Досрочное погашение займа

Нередко под расторжением договора ипотеки по инициативе заемщика понимают единовременную оплату кредита. Такая трактовка некорректна. В случае досрочного погашения займа речь идет об исполнении сделки. Залог прекращается в силу ст. 352 ГК РФ.

Порядок действий следующий:

1. Уведомление банка о намерении погасить ипотечный кредит. Если в соглашении не установлено специальных правил, извещение необходимо направить за 30 дней (ст. 810 ГК РФ). Порядок применяется лишь в отношении некоммерческих займов. При выдаче ипотечного кредита предпринимателям или корпорациям возврат денег до наступления установленной даты осуществляется с согласия банка.
2. Получение справки о погашении. В день списания средств заемщику выдают документ о полном расчете. Получить его следует во избежание последующих споров и претензий.
3. Погашение залога. Запись об освобождении недвижимости от обременений вносится в ЕГРН. Основанием становится заявление залогодержателя. Исключением являются случаи выдачи закладной. Наличие ценной бумаги упрощает процедуру. Ее с отметкой банка об оплате задолженности выдают заемщику. Это позволяет официально зарегистрировать снятие ипотеки без участия кредитной организации (ст. 25 закона 102-ФЗ).

Особенностью прекращения залога при досрочном погашении займа является отсутствие спора. Вопрос разрешается участниками сделки без обращения в суд. Предъявить иск собственнику недвижимости придется лишь при уклонении банка от выдачи закладной или снятия обременения. Если недобросовестность подтвердится, с ответчика взыщут компенсацию убытков, в том числе возмещение морального вреда.

Уничтожение имущества

После гибели объекта залогодатель вправе восстановить его за собственный счет. О своем намерении он извещает банк в письменном виде (п. 4 ст. 345 ГК РФ). На практике механизм реализуется редко. Залог погашается со ссылкой на ст. 352 Кодекса, кредитный договор расторгается, а задолженность оплачивается страховой компанией в пределах определенного полисом лимита. Последствия утраты ипотечной недвижимости прописаны в ст. 36 закона 102-ФЗ.

Порядок действий выглядит следующим образом:

• документальное закрепление факта уничтожения предмета залога (например, акт о пожаре);
• извещение страховой компании и банка;
• расторжение ипотечного договора со ссылкой на утрату обеспечения;
• подача заявления на выплату возмещения, в том числе в пользу кредитного учреждения;
• оплата остатка задолженности, если страховой выплаты оказалось недостаточно;
• получение справки о погашении займа и закладной с отметкой банка;
• исключение записи об ипотеке из государственного реестра.

Одновременно с погашением залога собственник вправе снять объект с регистрационного учета. Для этого ему потребуется подать заявление в Росреестр и приложить справку ЦТИ об уничтожении строения.

Недействительность кредитного договора

Аннулирование основного обязательства влечет прекращение залога. Оспорить соглашение о займе можно по нескольким основаниям (параграф 2 главы 9 ГК РФ). Чаще всего причинами разбирательств становятся:

1. Заключение сделки неуполномоченным лицом. Передать имущество в обеспечение может собственник либо участник, владеющий им на праве хозяйственного ведения. Если условие не соблюдено, договор ничтожен. Принципы рассмотрения и оценки таких споров подробно описаны определением ВС РФ № 14-КГ18-9.
2. Принуждение, мошенничество или угрозы. Основанием для расторжения ипотечного договора станет вступивший в силу приговор суда. Пострадавшему придется доказать факт совершения преступных действий. При этом обратиться с требованием о недействительности займа гражданин должен сразу после устранения противоправного воздействия.
3. Неспособность физлица понимать суть сделки. Аргументами в таких спорах выступают результаты судебно-психиатрической экспертизы. Примером может служить определение Мосгорсуда по делу № 33-16102/2018.

В случае недействительности кредитного соглашения договор залога будет расторгаться в судебном порядке. Бремя доказывания ляжет на истца.

Пропуск банком срока давности

Если заемщик не исполняет обязательства, кредитное учреждение вправе выдвинуть требование об обращении взыскания. Сделать это банк обязан в течение 3 лет (ст. 196 ГК РФ). Пропуск установленного законом периода лишает финансовую организацию судебной защиты. О необходимости освобождения недвижимости от обременения в таких ситуациях заявил ВС РФ в определении № 84-КГ16-7 от 01.11.2016. Высшая инстанция отметила, что пропуск срока исковой давности исключает обращение взыскания, в том числе во внесудебном порядке.

Разъяснение интересно отсутствием прямых отсылок к закону. Служители Фемиды истолковали нормы комплексно. Так, ВС РФ исходил из правовой природы залога. Обременение призвано обеспечивать возможность обращения взыскания. Если же по основному обязательству истекает исковая давность, смысл сделки пропадает.

Основанием погашения ипотеки в рассматриваемой ситуации становится вступившее в силу судебное решение. Убедить банк снять обременение добровольно не удастся. Спор придется разрешать в исковом порядке.

Банкротство собственника

Основанием расторжения соглашения о залоге может стать финансовая несостоятельность. Инициатива исходит от арбитражного управляющего или кредиторов. Основным аргументом становится предоставление приоритета одному из взыскателей. Вероятность оспаривания высока в следующих ситуациях:

• имущество передано в обеспечение уже действующего обязательства;
• отсутствие доказательств фактического получения займа;
• передача недвижимости в залог с целью получения наличности и сокрытия ее от кредиторов.

Критерии недействительности сделок закреплены ст. 61.3 закона 127-ФЗ. Основанием погашения записи об ипотеке становится судебное решение. Возврат займа, обеспеченного спорным залогом, юридического значения иметь не будет. Выдавший деньги кредитор сможет претендовать на удовлетворение своих требований согласно очередности (ст. 134 закона о банкротстве).

Таким образом, юридический механизм расторжения ипотечного договора залогодателем или заемщиком проработан хорошо. Оснований довольно много. Однако в большинстве случаев добиваться освобождения недвижимости от обременения придется в суде. Служители Фемиды удовлетворят требования только добросовестных залогодателей. Использовать нормы в целях уклонения от оплаты долгов не получится.

Источник https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-razyasnil-poryadok-obrashcheniya-vzyskaniya-zaloga-obespechivayushchego-ispolnenie-kreditnogo-dogovora/

Источник https://zenfinansist.ru/fingramota/bnk/rastorzhenie-ipotechnogo-dogovora

Источник

Источник