Имеется ли при лизинге необходимость в залоге и поручительстве?
Приветствую! Цены на жилье в России «кусаются» даже в кризис. Неудивительно, что россияне ищут любые способы растянуть оплату дорогой покупки на несколько лет.
Чаще всего для этих целей используют ипотеку, чуть реже — рассрочку. Но в 2011 году линейка продуктов формата «живи сейчас — плати потом» пополнилась еще одним продуктом: квартира в лизинг для физлиц.
Сегодня мы поговорим о специфике такой схемы, ее плюсах и минусах и требованиях к заемщику и объекту.
Квартира в лизинг: что это?
Это аренда недвижимости на длительный срок с правом последующего выкупа. В России данная финансовая услуга доступна для владельцев компаний и физлиц. Оформить в лизинг можно квартиру, жилой дом, многоэтажный коттедж, здания для коммерческой и промышленной деятельности.
В отличие от ипотеки процедура оформления недвижимости намного проще и удобнее. При ипотечном кредитовании квартира приобретается банком, а при лизинге — лизинговой компанией (лизингодателем). Лизинговая компания проводит правовую проверку объекта недвижимости и анализ платежеспособности лизингополучателя, выкупает объект у собственника и передает его в аренду лизингополучателю на срок, определенный договором лизинга. После окончания срока лизинга лизингополучатель вправе выкупить квартиру по остаточной цене (условия оговариваются в договоре).
Какие риски ждут покупателя квартиры в лизинг?
Но, наряду с перечисленными достоинствами, сделка имеет и определенные риски. К примеру, лизинговая компания может взять в банке кредит под залог предоставленной в лизинг квартиры. К тому же более привлекательными для застройщиков являются покупатели в кредит, которые всю сумму денег вносят сразу. Ещё один риск связан с возможным резким подорожанием стоимости квартиры. В договоре определяется только стоимость жилья, но не предусмотрено её изменение.
Дискуссионный момент также связан с обязательным формированием трехпроцентного резерва за счет средств лизингополучателя, которые вроде как зачислятся в сумму выкупа квартиры. Но с другой стороны лизингодательможет потратить деньги из фонда по своему усмотрению без согласования направлений трат с арендатором. А выгодны или не выгодны эти условия – решать вам!
Кому и почему выгодно брать?
Лизинг коммерческой недвижимости может оказаться крайне выгодным для малого бизнеса и новичков в этой сфере. Связано это с тем, что стандартная арендная плата довольно высока и не подразумевает долгий срок. Для покупки может быть недостаточно средств, а оформление кредита повлечет серьезные проценты и долгий период погашения.
Учитывая, что бизнес на начальном этапе нестабилен, это может привести к его разрушению. Лизинг помогает избежать этого, давая возможность предпринимателю арендовать имущество с возможностью получения его в собственность в будущем.
Налоговый учет
После заключения договора лизинга, налоговый учет для лизингополучателя будет образовываться из амортизационных отчислений и лизинговых платежей, с учетом вычета суммы амортизации.
Как отражается приобретение на льготах предприятия?
В число налоговых льгот попадают следующие пункты:
- Оптимизация налога на прибыль. По отношению к основным средствам, являющимся предметом договора, может применяться коэффициент ускоренной амортизации, позволяющий быстро учитывать расходы, имеющие отношение к купленному объекту. Ограничения:
- Коэффициент не может больше 3 (по 1 пункту 2 статьи 259.3 НК РФ).
Начисление производится той стороной, на балансе которой находится имущество.
Отрицательные моменты
В минусы приобретения имущества таким способом можно включить:
- Большой авансовый платеж.
- Высокие штрафы.
- Сложное досрочное погашения.
- В период действия договора собственником остается лизингодатель.
Мы подготовили много полезных статей, связанных не только с приобретением в лизинг, но и с другими вариантами покупки, а также использования коммерческой недвижимости:
- Какова ее классификация и какие сделки проводятся с такой недвижимостью?
- Как приобрести у застройщика в новостройке?
- Как физическому лицу оформить кредит на ее покупку, а также нюансы взятия займа под ее залог.
- Преимущества доверительного управления таким имуществом, а также основы инвестирования в него.
Сущность залогового лизинга
В общем смысле лизинг является одним из способов аренды основных средств с возможностью его выкупа в дальнейшем после окончания срока договора. Так многие фирмы используют лизинг для того, чтобы купить основные средства в рассрочку. Так лизинг выступает альтернативой кредитам.
Рассмотрим обычный механизм лизинга, который заключается в том, что фирма-лизингодатель (лизинговая компания) приобретает определенное имущество и на основе договора передает его за определенную плату во временное использование предприятию.
Одним из преимуществ лизинга перед кредитом является небольшой пакет документов и отсутствие залога, так как имущество, приобретенное в лизинг, и является залогом.
Однако, в период кризисных тенденций в экономике, многие лизинговые компании предпочитают включать в необходимые требования к лизингополучателю как залог, чтобы обезопасить свое финансовое состояние.
Лизинг жилья: как это работает на практике?
- Клиент выбирает квартиру — на вторичном рынке или первичку.
- Обращается к лизингодателю, который выкупает недвижимость у собственника и передает ее на условиях долгосрочной аренды.
- Ежемесячно клиент перечисляет лизинговой компании оговоренный в договоре платеж. При этом собственником жилья является лизингодатель, но лизингополучатель может проживать в квартире, прописать там членов своей семьи, делать капитальный ремонт.
Если кредитная история подпорчена, классическая ипотека в банке будет скорее всего недоступна. То же самое касается заемщиков с небольшим доходом — в ипотечном кредитовании откажут с большой вероятностью.
Для этих категорий граждан лизинг квартиры — порой единственный способ приобрести жилье. Российские лизинговые компании, в отличие от банков, предлагают более лояльные условия долгосрочной аренды. При этом они не рискуют своим имуществом, так как недвижимость является их собственностью, и в случае просрочки ежемесячных платежей, недобросовестный лизингополучатель выселяется, а имущество возвращается обратно владельцу, то есть лизингодателю.
Преимущества и недостатки лизинга
К плюсам такой сделки можно отнести:
- минимальные требования к лизингополучателю (не нужно собирать кучу справок в подтверждение доходов);
- процент пользования финансовой арендой ниже, чем ставка по кредиту (по статистике в России колеблется от 2,5 до 7 процентов в год);
- процентная ставка не меняется весь срок аренды;
- может отсутствовать первоначальный взнос (или вносится минимальный);
- не нужно платить налог на имущество лизингополучателю;
- не требуется залога имущества и поручительство;
- ежемесячные платежи могут согласовываться сторонами и изменяться на протяжении всего срока договора, в зависимости от платёжеспособности арендатора.
С плюсами есть и минусы:
- лизинг – это, всё же аренда, и вы не становитесь собственником до того момента, как не погасите долг полностью;
- сделки с квартирой вы сможете производить только с согласия лизингодателя (чем и предпочтительнее ипотека);
- не получится зарегистрироваться в квартире по месту жительства, потому что вы – не собственник, а арендатор.
Лизинг для физических лиц – схема новая на российском рынке недвижимости и только набирает популярность, в то время, как на зарубежных рынках эта сделка занимает около четверти объёма.
Ипотека или лизинг: в чем разница?
Ипотечное кредитование может не устроить покупателей недвижимости из-за роста минимального аванса. Некоторые вообще зарабатывают в валюте и не хотят раскрывать свое место работы. И оптимальным решением в этих случаях станет услуга лизинга квартиры.
Схема ипотечного кредитования предполагает, что квартира с минуты подписания сделки купли-продажи является собственностью клиента. Но банк «вешает» на недвижимость обременение в виде залога и тем самым держит ее в залоге до тех пор, пока кредит не будет полностью погашен. Такую квартиру нельзя продать или подарить.
При условии оформления жилищного лизинга квартира остается собственностью лизинговой компании до последнего выкупного платежа. Если клиент-лизингополучатель не сможет выплачивать регулярные ежемесячные платежи, договор разрывается, и он выселяется из арендуемого жилья.
Лизинг и ипотека, скорее, не конкурируют, а дополняют друг друга. Они предоставляют клиенту наиболее удобный способ улучшить жилищные условия. Если не углубляться в расчеты, то кредит требует больше времени на оформление, его сложнее получить (за счет требований банков к заемщикам), но при этом он дешевле. Лизинг — немного дороже, но быстрее и проще. В лизинг вы можете купить любую недвижимость — квартиру, таунхаус, апартаменты. Это может быть как новостройка, так и объект, приобретаемый на вторичном рынке. Николай Смирнов
начальник отдела продаж и развития партнерских программ «Системы Лизинг 24»
Имеется ли при лизинге необходимость в залоге и поручительстве?
Стандартная схема лизинга предусматривает, что имущество, интересующее лизингополучателя, выкупается лизинговой компанией и передается ему во временное пользование с последующим правом выкупа его в собственность. Разновидностей и схем лизинга существует много, поэтому для эффективного решения коммерческих задач важно выбрать наиболее привлекательный вариант инвестирования, например, путем изучения материалов нашего кредитного портала. Несмотря на то, что на отечественном рынке достаточно успешно существует кредитование бизнеса, и стоимость услуги даже ниже стоимости использования лизинга, именно финансовая аренда все более активно расширяет свое присутствие. Происходит это в силу того, что лизинговая сделка имеет целый ряд преимуществ для предприятий и компаний: — Высокая стоимость сделки может быть компенсирована наличием существенных налоговых льгот, способных понизить размер платежей. — Порядок оформления лизинга упрощен в сравнении с оформлением кредита для бизнеса, что делает финансовую аренду доступнее для молодого бизнеса и развивающихся компаний. — Важным фактором является вопрос залога. При оформлении лизинга залог не требуется, так как имущество (предмет сделки) находится в собственности лизингодателя, и, как следствие, он несет существенно меньше рисков невозврата. В силу этого обстоятельства необходимости в залоге просто нет. Это делает лизинг доступным для компаний, не имеющих в распоряжении ликвидной собственности, способной выступить в качестве гаранта выполнения финансовых обязательств, как это предусмотрено в случае оформления кредита. Справедливости ради, следует обратить внимание на тот факт, что в период кризиса некоторые лизинговые компании стали требовать от лизингополучателей предоставления дополнительной гарантии по сделке в виде залога и/или поручителей. Но в данном случае речь идет не об обязательном условии, а скорее, о дополнительной мере предосторожности при финансировании компаний и предприятий, финансовое положение которых расценивалось лизингодателем как недостаточно стабильное или рискованное. Уже после окончания кризиса анализу платежеспособности и финансовой стабильности лизингополучателя лизингодатели продолжили уделять существенное внимание. Кроме того, сегодня, если возникает сомнение в финансовой стабильности клиента, лизингодатель может потребовать дополнительное обеспечение, ведь наличие предмета лизинга в собственности банка не гарантирует отсутствия финансовых потерь. Потери возникают в силу того, что имущество в ходе его эксплуатации теряет в цене, поэтому неплатежи по лизингу и возврат имущества влекут финансовый урон. Неприятности, которые возникают при расторжении договорных отношений из-за неплатежей, лизингодатели стараются компенсировать требованием дополнительных гарантий. Кроме этого, требование залога и поручительства – это способ защитить свои финансовые интересы в случае, если предметом сделки является имущество с низким уровнем ликвидности. Для лизингодателя будет проблемой продать его или передать в повторную аренду, чтобы компенсировать собственные затраты. На сегодня вопрос необходимости предоставить залог или поручительство поднимается в том случае, если соискатель лизинга не соответствует финансовым условиям и требованиям лизинговой компании. Но важно заметить, что, несмотря на данные нововведения, требования к залогу по лизингу остаются не столь жесткими, как предусматривают условия оформления кредитных займов.
Еще по теме:
Лизинг как способ внесения дополнительных инвестиций в бизнес
Что говорится о лизинге в Федеральном Законе
https://zonapravosudia.ru/pro-dolgi/zalog-predmeta-lizinga-2.html