Что Вы не знаете о погашении ипотеки

Погашение ипотеки

Снизить расходы семьи по ипотечному кредитованию, улучшить платежеспособность поможет ряд шагов. Среди них — изучение собственных возможностей и возврат кредита до установленного банком срока.

Погашаем кредит собственными силами: выбираем оптимальный способ

При оформлении кредита получателя интересует, как правило, сумма, процент банку и срок, на который предоставляется займ. А в какой взаимосвязи находятся параметры, ускользает из поля зрения. И напрасно: необходимо знать, что длительное кредитование уменьшает ежемесячные платежи, но увеличивает итоговую переплату по кредиту, поскольку проценты уплачиваются дольше, а долг перед банком сокращается медленно.

Чтобы определиться, как лучше и правильно погашать ипотеку до установленного срока, для начала изучим собственный финансовый потенциал. От заемщика требуется дисциплинированность. Просрочка в несколько дней повлечет за собой пеню, а невнесение очередного платежа — штрафные санкции. При этом банки для задолжавших практикуют такой порядок погашения: сначала штрафы и пени, а затем — основной долг. Даже небольшое опоздание с уплатой приведет к финансовым потерям, которые заемщик возмещает из своего «кармана».

Подобрать оптимальный график расчетов с банком поможет сотрудник кредитного отдела. Разработайте совместно несколько графиков погашения и выберите удобный, чтобы потом планировать личные расходы. Кроме того, процедура оформления может сопровождаться сопутствующими услугами: страхование недвижимости, жизни и здоровья заемщика, оценка залога. В целях экономии, предварительно выясняют их стоимость.

Виды кредитных платежей

Для принятия стратегии заблаговременного погашения ипотеки, устанавливают разновидность графика платежей, который использует банк-кредитор. Это может быть аннуитетный график, который предусматривает ежемесячное внесение одинаковой суммы. Вносимый платеж состоит из 2-х неравных частей: долга и начисленных процентов. Соотношение между ними меняется по мере срока пользования кредитом: сначала преобладают проценты кредитору, а суммы в погашение основного долга растут к окончанию кредитного периода.

Например, график аннуитета за 1-е полугодие для ипотеки в 2,5 млн. руб. под 11,99% годовых на 7 лет будет выглядеть так.

Дифференцированный график более «справедливый»: проценты начисляются на остаток задолженности. Поэтому в начале срока приходится вносить крупные суммы, но по мере пользования кредитом, платежи уменьшаются. Покажем это на примере, при тех же условиях кредитования.Сумма уплаченных процентов за 7-летний период составит 1205950,94 руб.

Какие виды и способы погашения ипотеки будут использоваться — зависит от внутренних правил банка. Очевидно, что аннуитет выгоден при невысоких доходах и для понимания заемщика выглядит проще: каждый месяц вносится одинаковый платеж. Но проценты в нем начисляются на первоначальный долг, что в итоге сопровождается высокой переплатой. Проценты банку за те же 7 лет составят уже 1072 275 руб.

Дифференцированный способ эффективен для заемщиков с высокой платежеспособностью. В первые месяцы суммы для оплаты будут значительные, с постепенным уменьшением к концу срока пользования займом. Но при досрочной выплате возникает реальная возможность сэкономить: внесенный платеж уменьшает «тело» кредита и проценты за пользование.

Предположим, заемщик после шести месяцев пользования ипотекой изыскал возможность уплатить дополнительно 300000 руб. Тогда платежи во втором полугодии при дифференцированной уплате будут выглядеть так.

Внесенная сумма сокращает период кредитования до 74 месяцев, а проценты уменьшаются до 849879 руб.

Подводные камни. Гасим ипотеку досрочно правильно

Гражданский кодекс в ст. 810 закрепляет право заемщика на возврат займа до установленного кредитным соглашением срока. Но «свободные» несколько тысяч рублей, вдруг появившиеся в семейном бюджете и направленные на уплату кредита, вряд ли можно назвать обдуманной тратой. Как правильно гасить ипотеку досрочно?

Решение в пользу досрочной выплаты принимают, если ожидается стабильное улучшение финансового состояния семьи за счет бизнеса, получения высокооплачиваемой должности, приработков или пересмотра расходов.

Как правильно досрочно погашать ипотеку, расскажем пошагово:

• письменно уведомляем банк о предстоящем досрочном погашении не менее чем за 30-ть дней до уплаты;
• обращаемся в кредитный отдел с предложением пересмотра графика внесения платежей;
• вносим изменения в договор кредитования за подписью кредитозаемщика и банка.

Досрочное погашение ипотечного кредита должник вправе осуществить частично или полностью.

Стоит ли досрочно погашать ипотеку

Со своей стороны банк не приветствует досрочный возврат кредитного долга, ведь он планировал получать проценты на протяжении периода, указанного в договоре, и это его доход. Перечислим возможные препятствия со стороны банковской структуры:

• применяется только аннуитетный способ погашения ипотеки;
• установлен мораторий на некоторый период на досрочную выплату. Это срок, на протяжении которого заемщик обязуется пользоваться кредитом и не имеет права возвращать его досрочно;
• установлена минимальная сумма досрочного погашения, исходя из интересов банка-кредитора;
• предусмотрена комиссия за досрочный возврат, если договор ипотеки был заключен до 2011 года. Условия, касающиеся штрафов или неустоек при досрочной выплате кредита, считаются ничтожными после изменений, внесенных в Гражданский кодекс.

Решение о выплате ипотеки до установленного срока принимается заемщиком самостоятельно, и закон находится на его стороне. Но кредитор может по каким-то причинам уклоняться от досрочного погашения займа, тогда споры решаются в процессе переговоров или через суд.

Досрочное погашение ипотеки материнским капиталом

Материнский (семейный) капитал предназначен для улучшения условий проживания семей, имеющих двух и более несовершеннолетних детей. В 2018-м по программе выплачивается 453026 руб. Для использования помощи государства, заемщику необходимо:

• письменно поставить в известность банк о досрочном погашении ипотеки или ее части семейным капиталом;
• получить справку у банка-кредитора об оставшейся сумме долга;
• обратиться в Пенсионный фонд с документами и справкой банка за государственным сертификатом на материнский капитал.

Срок рассмотрения документов заявителя и принятие решения в пенсионном фонде — 30 дней. Еще столько же потребуется времени, чтобы фонд перечислил деньги банку. При этом необходимо знать, что средства семейного капитала на погашение займа или его части, а также процентов используются единовременно.

После этого банк обязан внести изменения в график платежей. По желанию заемщика может быть уменьшена ежемесячная сумма или сокращены сроки кредитования.

Частичное досрочное погашение ипотеки

Действующее законодательство определяет право заемщика на досрочное погашение ипотеки, в том числе частичное. Порядок действий для заемщика такой же:

• соблюсти сроки уведомления кредитующего банка;
• внести изменения в платежный график и кредитное соглашение.

За консультацией, как лучше и выгодней погасить ипотеку досрочно, обращаются к сотруднику банка.

Рефинансирование кредита

Многих интересует, можно ли взять кредит на досрочное погашение ипотеки. Действительно, такая возможность существует: улучшить условия займа поможет рефинансирование. По сути, это кредит на погашение ипотеки, но оформленный в другом банке на более выгодных условиях. Преимущества для заемщика очевидны:

• разрешается объединить несколько кредитных обязательств в один. Например, Сбербанк допускает объединение до 5-ти кредитов, ВТБ24 — до 6-ти. При этом наряду с ипотекой можно рефинансировать потребительские займы, автокредиты, кредитные карты;
• процентная ставка по программе рефинансирования ниже, чем по текущим ипотечным кредитам;
• предоставлена возможность пересмотреть сумму кредитования, а также сроки, на которые предоставляется займ.

Кредит на погашение ипотеки в другом банке возможен при выполнении условий:

• количество оформленных обязательств у заемщика должно быть не менее трех;
• на протяжении последнего года не допускалось просрочек по оплате;
• наличие хорошей кредитной репутации.

Погашение ипотеки за счет государства

На сегодня доступно получить 600 тысяч рублей от государства на досрочное погашение ипотеки по федеральной программе финансирования покупки недорогого жилья. Получателями помощи могут стать:

• семьи, оформившие ипотечный кредит или ипотеку, на иждивении которых находится: или не менее 2-х несовершеннолетних детей, или ребенок-инвалид, или студент, в возрасте до 24-х лет;
• ветераны боевых действий.

Заемщики обращаются в банк для оформления субсидии, размер которой не может превышать 20% основного долга. Кроме того, получателю реально получить отсрочку на выплату кредита до 18 месяцев, сниженную процентную ставку.

Погашение ипотеки за счет государства возможно при покупке жилья, которое является единственным для получателя помощи. Субсидированию подлежит приобретение квартир категории «эконом-класс», отличительные признаки которых таковы:

• жилые дома возведены по проектам массового строительства, с использованием типовых технологий;
• внутренняя высота помещений 2,7-3,0 м;
• для внутренней и наружной отделки использованы недорогие строительные материалы.

При покупке по программе действуют ограничения по площади квартир: для однокомнатных — не более 45 кв.м, двухкомнатных — 65 кв.м, трехкомнатных — 85 кв.м.

Выплата ипотечного кредита — серьезная нагрузка на семейный бюджет и чаще всего далека от идеальных 20% доходов, рекомендуемых зарубежными специалистами. Выход из финансовых затруднений некоторые видят в оформлении новых займов, предлагаемых «с легкой руки» банков. Но представленные способы более эффективны и реально помогут заемщику.

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке. На что обратить внимание

«Клерк» Рубрика Ипотека

Выплата ипотеки может стать непосильным бременем, что нередко приводит к необходимости продажи приобретенной квартиры.

Основанием для продажи квартиры может быть:

• невозможность дальнейшей выплаты ипотеки — нередко подобная ситуация возникает при потере работы;
• семейные и личные обстоятельства — развод, бытовые проблемы, переезд, иные факторы.

Законодательство допускает такой вариант продажи ипотечной квартиры.

Рассмотрим ряд нюансов, обязательных к соблюдению, при продаже квартиры находящейся в ипотеке.

Ипотека и обременение недвижимости

Прежде всего, надо понимать, что ипотека — это один из видов обременения недвижимости.

Поэтому продать жилплощадь, приобретенную с помощью ипотечного кредита или займа, можно только при условии согласия кредитора — банка или некредитной организации (п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее — Закон №102-ФЗ, или Закон об ипотеке).

Таким образом, права продающего лица, будут ограничены банком, так как квартира находится в залоге у банка и свободно распоряжаться ей не получится пока действует залог.

В каких случаях необходимо согласие банка на продажу ипотечной квартиры

Банк – кредитор вправе разрешить или отказать в продаже ипотечной квартиры.

Решение кредитора зависит от того, каким способом будет реализована недвижимость, а также от срока выплаты процентов по кредиту (займу), состояния и рентабельности жилья.

Способы продажи ипотечной квартиры

Существуют следующие способы продать ипотечную квартиру:

• Досрочное погашение долга за счет средств покупателя;
• Продажа квартиры с погашением ипотечного долга в процессе проведения сделки;
• Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;
• Уступка права требования долга по ипотеке;
• Продажа ипотечного жилья банком при обращении взыскания на объект залога.

Рассмотрим эти способы.

Досрочное погашение долга за счет средств покупателя

С досрочным погашение ипотеки дело обстоит следующим образом. Собственник жилья находит покупателя готового приобрести ипотечную квартиру и у покупателя есть необходимая сумма на руках. Далее покупатель дает собственнику жилья сумму задатка, необходимую для погашения ипотечного займа.

И после того когда заем погашен, квартиру продают по стандартному договору купли-продажи.

Этот вариант продажи ипотечного жилья подойдет, только если у покупателя будет вся сумма денег на единовременную покупку квартиры.

В этом случае согласие банка на продажу квартиры не требуется, кредитную организацию надо предупредить только о полном досрочном погашении.

Предполагается, что покупатель дает часть суммы для досрочного погашения ипотечного кредита (займа) в качестве аванса/задатка.

Соответственно порядок действий будет следующим:

Стороны оформляют предварительный договор купли-продажи (договор задатка), в котором необходимо указать, что собственник жилья обязуется продать квартиру покупателю после того, как с квартиры снимут обременение.

Кроме этого, необходимо прописать сумму сделки и порядок передачи средств, а также сроки снятия обременения с квартиры.

После заключения договора задатка собственнику жилья нужно будет погасить ипотечный кредит (заем) согласно условиям, прописанным в ипотечном договоре, взять в банке закладную с отметкой о полном погашении кредита (в случае если закладная оформлялась) и обратиться в Росреестр, чтобы снять с квартиры обременение (это можно сделать через МФЦ или онлайн на сайте Росреестра).

Далее стороны заключают обычную сделку купли-продажи с учетом внесенного задатка.

Продажа квартиры с погашением ипотечного долга в процессе проведения сделки

Если собственник жилья намерен продать свою ипотечную квартиру с погашением ипотеки в ходе сделки, то здесь нужно обсудить вопрос с банком и получить согласие на продажу. Так же в данной ситуации потребуется справка о том, какой размер долга нужно погасить.

Отметим, что в таком виде сделки участвуют три стороны — кредитор-залогодержатель (банк или некредитная организация), продавец и покупатель.

Соответственно порядок действий будет следующим:

Продавец должен написать в банке заявление в свободной форме о желании продать недвижимость и получить предварительное одобрение кредитора на сделку.

После того, как покупатель нашелся, он заключает письменное соглашение с банком о том, что кредитная организация получает задаток/аванс (равный сумме оставшейся задолженности по ипотечному кредиту (займу) продавца).

У покупателя должна быть вся сумма, необходимая для покупки.

Трехстороннее соглашение, как правило, предусматривает условие о том, что покупатель перечисляет сумму, достаточную для полного погашения кредита (займа), напрямую кредитору.

Оставшуюся сумму стоимости жилья он перечисляет продавцу (это можно сделать с помощью банковской ячейки или иными способами).

На практике, покупатель кладет деньги в две банковские ячейки, отдельно сумму для продавца и отдельно для банка, что бы погасилась ипотека.

После погашения суммы долга с квартиры снимается обременение.

Далее регистрируется переход права собственности к покупателю на основании договора купли-продажи в Росреестре.

Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом

Когда у заемщика совсем нет денег, тогда прибегают к варианту продажи квартиры с долгом по ипотеке.

Здесь так же как всегда, нужно:

• найти лицо, готовое приобрести такой объект с долгом; и
• согласовывать данный вариант с банком.

Банк в свою очередь будет предлагать данную квартиру потенциальным покупателям по несколько сниженной цене, что, конечно же, выгодно покупателям недвижимости.

Уступка права требования долга по ипотеке

Этот способ предусматривает переоформление ипотечного кредита на покупателя, к которому также переходит право собственности на квартиру.

По сути, это означает перекредитование в рамках одного банка, когда покупатель оформляет кредит у текущего кредитора продавца. Это не исключает возможности для продавца и покупателя заключить отдельный договор купли-продажи с использованием кредитных средств. Оформляя кредит (заем) в банке (некредитной организации), покупатель получает согласие на сделку, а заодно экономит на документах на квартиру, так как она уже находится в залоге у банка.

При процедуре переуступки долга по ипотечному кредиту (займу) подразумевается, что у покупателя должна быть определенная сумма денег для расчета с продавцом (стоимость квартиры за вычетом остатка долга по ипотечному кредиту).

Покупатель переоформляет на себя ипотечный кредит (заем) и обязуется осуществлять ежемесячные платежи по нему, а продавец переоформляет на него право собственности на квартиру.

Схема действий выглядит следующим образом:

Продавец квартиры находит покупателя, готового переоформить ипотечный кредит на себя, извещает банк (иного кредитора) о желании переуступить долг по ипотечному кредиту.

Далее кредитор может как отказать, так и согласиться на такой вид сделки.

В последнем случае банк проверяет заемщика (покупателя): ему потребуется предоставить весь пакет документов как при оформлении обычного ипотечного кредита (займа) (не нужны только документы по самой квартире, они уже есть в банке).

В случае положительного решения с покупателем заключаются договор цессии (уступки прав и обязанностей по кредиту (займу)) и договор купли-продажи.

Продажа ипотечного жилья банком при обращении взыскания на объект залога

Банк или кредитная организация может прибегнуть к этой мере в том случае, когда наблюдаются регулярные просрочки платежей по ипотечному кредиту (займу), либо сам заемщик сообщил банку о невозможности погашать кредит (заем).

В случае, если решение принято (то есть получено решение суда и завершены прочие процедуры), такое жилье выставляется на торгах — как правило, это специализированные интернет — площадки, где продажа ведется в форме аукциона.

Из вырученной от продажи суммы оплачиваются судебные расходы и услуги организатора торгов, а остаток идет на погашение задолженности банку.

Стоит отметить, что если к этой мере банк пришел в результате просрочек по кредиту, то оплате подлежат также начисленные пени и штрафы.

Если сумма долга меньше, чем вырученная от продажи квартиры сумма, то разница отдается заемщику.

Если же вырученных денег не хватило на погашение задолженности, продавец остается должным банку.

https://ipoteker.ru/chto-vy-ne-znaete-o-pogashenii-ipoteki/
https://www.klerk.ru/buh/articles/499518/