Как взять коммерческую недвижимость в ипотеку физическому лицу?

Покупка коммерческой недвижимости – важный этап в открытии или расширении бизнеса. Поставив цель, можно взять ипотеку в одном из российских банков. Кредит на офисы, складские и производственные помещения отличается от займа на жилую недвижимость повышенной процентной ставкой. Ипотеку на нежилые площади могут получить как юридические, так и физические лица.

Коммерческая ипотека

Наличие собственной недвижимости гарантирует стабильность положения, независимость от капризов арендатора и экономию на арендной плате. Банки предлагают ряд ипотечных программ для физических лиц, индивидуальных предпринимателей и владельцев компаний. Допускается покупка недвижимости как в новостройке, так и на вторичном рынке. Банковские предложения предусматривают первоначальный взнос в размере 20–30% от общей стоимости объекта. Недвижимость становится залогом до момента, пока кредит не будет полностью погашен.

Несмотря на ряд сложностей, с которыми придется столкнуться во время оформления ипотеки, есть преимущества в пользу такого решения:

• приобретение в собственность помещения дает возможность перепланировки под нужды бизнеса;
• экономия средств на аренде;
• по необходимости ликвидный объект можно в любой момент сдать в аренду или продать с наценкой;
• капитал не требуется изымать из оборота – нужна лишь малая часть в качестве первоначального взноса.

Специфика нежилого помещения

Нежилое помещение, приобретаемое физическим лицом в ипотеку, обуславливает ряд нюансов:

• приобретенный объект будет передан в залог кредитору;
• при покупке апартаментов регистрация (прописка) в таких помещениях невозможна, что предполагает проблемы с образованием несовершеннолетних детей, с медобслуживанием, постановкой на воинский учет;
• стоимость коммунальных услуг в нежилых помещениях выше, нежели в жилых;
• погасить часть займа средствами маткапитала не получится;
• налоговый вычет по уплаченным процентам по такой ипотеке и по сумме стоимости помещения не предусмотрен.

Ипотека на коммерческую недвижимость

Кредитование на покупку коммерческой недвижимости поддерживает средний и малый бизнес. Предприниматели организуют склады и офисы, торговые точки и сервисные центры. В основе бизнес-ипотеки – залог приобретаемой недвижимости банку. Условия и порядок ипотеки в РФ закреплены в ФЗ№102 от 16.07.1998.

Учитывая, что коммерческая ипотека используется предпринимателями с целью извлечения выгоды, кредитные организации выдвигают жесткие требования к заемщику и более строгие условия финансирования. Это касается размера первоначального взноса, срока погашения кредита, процентной ставки, объему необходимых документов.

Справка. Большинство российских банков ограничивают предпринимателей по срокам погашения ипотеки периодом в 5–10 лет.

Коммерческая ипотека в большинстве случаев ориентирована на организации и учреждения, но банки готовы сотрудничать и с индивидуальными предпринимателями. Главное условие – соответствие требованиям:

• резидентство РФ;
• государственная доля в УК организации не более 25%;
• отсутствие просрочек перед контрагентами и госструктурами;
• отсутствие просроченных векселей.

Если коммерческой ипотекой интересуется физическое лицо, к нему также выдвигаются требования: гражданство РФ, возраст 21–65 лет.

Соответствие требованиям банка следует подтвердить документально. Заемщик оформляет заявку на ипотеку, прилагает детальную анкету, регистрационные и учредительные документы, финансовую отчетность.

Средняя процентная ставка в банках России находится на уровне 10–20%. Точные расчеты и суммы ежемесячных выплат зависят от срока погашения ссуды и ее размера. Среди обязательных условий – первоначальный взнос. Редко кредитные организации не требуют взнос, но если случается, то нужен дополнительный залог.

Этапы оформления ипотечного кредита

Потенциальный заёмщик обязан выполнять определённые требования:

• Подать заявление с определённым списком документов.
• Финансовое учреждение на протяжении 2-ух недель рассматривает и принимает решение по поданному заявлению.
• Подбираются условия предоставления кредитных средств.
• Подать документы в банк касательно выбранного типа недвижимости.
• Заключение ипотечного договора при положительном решении кредитора.
• Покупка коммерческой недвижимости.
• Регистрация в Росреестре.

Если возникла необходимость рассчитать размер ипотечного кредита и ежемесячных взносов, предлагаем Вам воспользоваться ипотечным калькулятором:

Какие документы необходимы для оформления коммерческой ипотеки?

До того как заключить договор на коммерческую ипотеку, банк проверяет финансовое состояние потенциального заемщика на наличие средств для погашения кредита. В ходе проверки анализируются представленные заемщиком документы:

1. Заявление и анкета. В последней указывается цель и сумма кредитования, желаемые сроки погашения займа и размер процентной ставки. В анкете кратко характеризуется бизнес.
2. Учредительные документы, подтверждающие право заключать сделки такого плана.
3. Финансовая отчетность и прочие бумаги, запрошенные сотрудниками банка.

Полный список необходимых документов зависит от статуса заявителя. Стандартно при обращении в банк физические лица предоставляют:

• российский паспорт (оригинал, ксерокопию);
• документы, удостоверяющие личность супругов и детей (при наличии);
• идентификационный код;
• информацию о счете в банке;
• сведения о наличии имущества (машины, дома, квартиры и пр.);
• страховку на недвижимость и здоровье;
• документы, подтверждающие отсутствие обременений на недвижимость.

Бизнесмены комплектуют список бумаг по запросу банка, предоставляя сотрудникам:

• регистрационные документы фирмы;
• справки из ИФНС;
• данные из ЕГРИП;
• лицензии на ведение деятельности и др.

В зависимости от должности заявителя в компании, масштаба организации, могут потребоваться другие бумаги: отчетность, банковская выписка по счетам фирмы, др.

Требования к заемщику и необходимые документы

Кредит в виде коммерческой ипотеки выдается на определенных условиях, кроме этого, заемщик должен соответствовать требованиям банка. Основные критерии, под которые должен подходить клиент:

• Компания заемщика – резидент Российской Федерации.
• Годовая выручка компании не превышает 400 миллионов рублей.
• Минимальный возраст заемщика – 21 год, предельный – 70 лет на момент окончания кредитования (возрастные ограничения применимы для индивидуальных предпринимателей).
• Срок ведения деятельности компании – не менее полугода для всех видов работы, кроме сезонных, не менее двенадцати месяцев для сезонных видов деятельности.

Пакет документов для оформления ипотеки на коммерческую недвижимость:

• Заявление на предоставление кредита.
• Анкета.
• Учредительные документы, а также регистрационные документы юридического лица или индивидуального предпринимателя.
• Документы по хозяйственной деятельности.
• Финансовая отчетность.

Полный и точный список необходимых документов следует узнавать в отделениях конкретного банка, условия в разных банках могут отличаться.

В каких банках можно получить коммерческую ипотеку?

Выбор банка зависит от желаемых условий. Низкая процентная ставка может предлагаться в одной кредитной организации, а максимальная сумма займа по ипотеке – в другой. Вне зависимости от выбора банка, процентная ставка будет тем ниже, чем прозрачнее доходы и конкретнее подтверждения надежности.

Чтобы повысить шансы на одобрение заявки, стоит обратиться сразу в несколько банков. Удобнее пользоваться онлайн-заявками. Предложений на рынке достаточно. Наиболее популярными в России являются следующие финансовые организации:

1. Сбербанк. Предлагается сумма от 200 до 600 млн рублей сроком на 10 лет. Возможна отсрочка по уплате платежей на 12 месяцев. Первоначальный взнос – от 25%.
2. «Промсвязьбанк». Выдает ипотеку без необходимости уплаты первоначального взноса. Сумма до 120 млн рублей на 10 лет. По необходимости предлагается отсрочка по платежам.
3. «ВТБ». Предлагает предпринимателям ипотечное кредитование на сумму до 150 млн рублей на 10 лет. Размер первоначального взноса – от 15%. Деньги можно получить траншами или сразу всей суммой. По необходимости допускается отсрочка погашения займа.
4. «Россельхозбанк». Большие суммы здесь не выдают. Максимальный кредит по коммерческой ипотеке – 20 млн рублей. На выбор два варианта – открытая кредитная линия или классическая ипотека. Срок погашения – 10 лет. Можно запросить составление индивидуального графика погашения ссуды.
5. «Альфа-Банк». Выдает займы под залог ликвидной недвижимости, которая приносит доход. Если у заемщика есть объект, который сдается в аренду, он может стать залогом. Предлагается сумма в размере 70% от оценочной рыночной стоимости залогового объекта. Срок погашения ссуды – 7 лет.

Благодаря коммерческой ипотеке индивидуальные предприниматели и юридические лица могут в сжатые сроки получить в распоряжение недвижимость на выгодных условиях. Жесткие требования финансовых организаций обусловлены высокими рисками. Выбор предложений позволяет подобрать оптимальные условия и реализовать планы, направленные на успешное развитие коммерческой деятельности.

Как оформить ипотечный кредит

На самом деле оформление кредита начинается с подачи заявления в банк, то есть, потенциальный заемщик должен выбрать один или несколько банков, которые предоставляют услугу кредитования и заполнить анкету. Через несколько дней банк готов будет дать ответ. Чтобы максимально увеличить свои шансы на выдачу кредита, стоит разослать несколько заявок в разные банки, чтобы потом появилась возможность выбрать наиболее выгодные для себя условия кредитования.

На этапе подготовки нужно собрать ряд обязательных документов, паспорт, справка, подтверждающая платежеспособность документ, подтверждающий трудовую занятость, ИНН, СНИЛС и прочие личные документы. Для того чтобы повысить свои шансы на положительный ответ можно приложить дополнительные документы, например, паспорт транспортного средства документы на право собственности на недвижимое имущество: гараж, земельный участок, квартиру, жилой дом и другие. Именно они будут подтверждать финансовую состоятельность потенциального банковского партнера по ипотечному кредиту.

Какие могут возникнуть сложности?

Действительно, в процессе получения ипотеки нежилого помещения могут возникнуть некоторые загвоздки, однако, вооружившись методами их разрешения, от таких проблем можно уйти:

• Неадекватная оценка помещения. Иногда оценочные компании заведомо занижают стоимость объекта (особенно если эта компания является структурной частью банковского учреждения, и такое встречается не так уж и редко). Оценка влияет на возможный размер займа, а также на условия его оформления. Лучше, если проводить ее будет независимая компания, тогда и шансов на совпадение результатов оценки и цены приобретения объекта будет гораздо больше.
• В случае этого вида ипотеки вы не можете рассчитывать на привлечение созаемщиков или поручителей. В случае с квартирами это помогает уменьшить банковские риски, при этом соответственно уменьшив банковские проценты, а вот в случае с нежилой недвижимостью банк на это не соглашаются.
• Многие граждане России знают о том, что в стране действует программа выделения материнского капитала и возможность его использования на глобальные нужды – от оплаты за учебу ребенка в будущем, когда он вырастет, до приобретения недвижимости. Так вот, если речь идет о жилой недвижимости, такое использование полученных от страны средств возможно, а вот на нежилую недвижимость это не распространяется.

Что важно знать потенциальному заемщику – физическому лицу

Следует принимать во внимание, что для физических лиц, желающих приобрести нежилую недвижимость с помощью ипотечного кредита, условия будут не такими выгодными, как в случае с жилой недвижимостью. В первую очередь необходимо помнить о следующих нюансах:

• любая недвижимость, приобретенная по условиям ипотеки, автоматически становится залоговым имуществом;
• материнский капитал в данном случае привлекать нельзя;
• никакие жилищные субсидии в этой ситуации не действуют;
• у Вас не получиться вернуть налог по такой ипотеке.

Так что, прежде чем брать ипотеку на подобное имущество, рекомендуется проконсультироваться с сотрудниками финансовой организации, чтобы выяснить, насколько такой вариант будет выгоден.

А в остальном все условия будут приближены к обычной ипотеке:

Кредит на покупку бизнеса

Начинающие бизнесмены не всегда имеют достаточно стартовых средств для раскрутки бизнеса. Реализовать свои цели они могут с помощью банковских кредитов. Банки предлагают займы для предпринимателей по привлекательным условиям. Получив кредит на покупку бизнеса, можно незамедлительно реализовывать смелые идеи.

Как взять кредит на покупку бизнеса?

Удачные финансовые вложения для предпринимателей приносят ощутимую прибыль. Раз купив уже отлаженный бизнес, сложно не оценить его удобство и прибыльность. Также стоит знать, что банки с большей готовностью выдадут кредит на покупку действующего бизнеса, чем на стартап. В последнем случае, возможно, проще взять нецелевой потребительский займ как физлицо.

Многие банки помогают малому и среднему бизнесу (юр лицам и ИП) развиваться на выгодных условиях со льготным периодом. Займ может варьироваться от нескольких сотен тысяч до миллиона рублей. Кредит на бизнес идет с заниженной процентной ставкой, если сравнивать ее с другими аналогичными банковскими продуктами, максимальный предел 27%. Но рассчитывать на крупную сумму могут только те фирмы, которые существуют на рынке не менее года и уже вышли на стадию получения прибыли.

Существует несколько вариантов кредитов на бизнес:

• специальные программы для индивидуальных предпринимателей, которые желают получить небольшой займ в кратчайшие сроки;
• взять кредит под бизнес с нуля, в качестве целей кредита может выступать покупка оборудования, траты на открытие нового дела, организационные моменты;
• экспресс программы, когда деньги получаются без сбора многочисленных документов, а также поручителей, они выдаются в срочном порядке.

Перед походом в банк и написанием заявления на кредит необходимо подготовиться и это каcается не только документов, но и дополнительных шагов:

• Пройти регистрацию ИП или ООО, поставить его на налоговый учет или же определиться с франшизой. Получить кредит на неизвестный бизнес сложно, проще, когда бренд известен и займ берется на его покупку. Но в случае открытия бизнеса под франчайзинг заемщик должен сам проверять доходность выбранной франшизы.
• Создание бизнес плана. Без знания направления развития и четкого описания проекта, банковские инвесторы не согласятся выдать кредит. В бизнес-плане приводятся бухгалтерские расчеты, обзор рынка и составляется график, по которому будет погашаться займ.
• Подготовка залога. Имущество, рассмотренное в качестве залога, значительно повысит шансы на получение кредита. Под имущественным обеспечением понимают производственное оборудование, ценные бумаги, производственные и жилые комплексы, автотранспорт, также возможно финансирование под залог самого бизнеса. Вместо залога можно привлечь поручителя. В случае если необходимо получить кредит на покупку готового бизнеса без залога и поручителей, обязательно нужно вносить стартовый капитал, он будет равен 30% от предполагаемой суммы кредита.

Для некоторых банков важно узнать предпринимательский опыт заемщика, а также точную цель покупки бизнеса, чтобы он понимал к чему стремиться. Начинающие бизнесмены также могут рассчитывать на получение займа, но к ним, возможно, будут предъявлены чуть более серьезные требования, в частности, это касается внесения залога.

Требования к заемщику

Взять кредит на приобретение готового бизнеса – это одно, а вот получить займ на развитие бизнеса с нуля будет сложнее. Большинство стартапов заканчиваются неудачей, и для кредиторов вкладывать деньги в подобные проекты очень рисково. В таком случае потребуется найти обязательный ликвидный залог, который бы перекрывал сумму кредита, в случае неудачи задуманного дела.

В качестве заемщиков могут выступать:

• организации (кроме кредитных), которые внесены в реестр юридических лиц;
• индивидуальные предприниматели;
• физические лица, получающие доход от предпринимательской деятельности;
• юридические лица коммерческих форм;
• лица, занимающиеся юридической практикой: адвокаты, нотариусы.

Стандартными требованиями к заемщикам выступают:

• чистая кредитная история;
• отсутствие судимости;
• платежеспособность;
• возраст заемщика до 40 лет, желательно чтобы он состоял в браке;
• залоговое обеспечение;
• отсутствие неоплаченных налогов и штрафов;
• постоянная регистрация в том же регионе, в котором находится банк-заемщик.

Требования к бизнесу

В банках выдвигаются особые условия не только для заемщика, но и к выбранному им бизнесу. Важным условием выступает срок существования бизнеса:

• для малого бизнеса установлен срок в год;
• для среднего – не менее 18 месяцев.

Необходимые документы

Какие именно документы важны, нужно уточнять в конкретном банке, обычно в пакет основных бумаг входит:

• заявление;
• паспорт, не только заемщика, но и поручителя;
• военный билет;
• контракты с поставщиками и договора с арендодателями;
• налоговые и бухгалтерские отчеты;
• выписку из ЕГРИП;
• регистрационные, учредительные документы и устав бизнеса;
• бизнес – план;
• справку о доходах (2-НДФЛ);
• договор франшизы;
• документы, которые будут подтверждать, что есть залог.

Изучите в интернете, какие финучреждения предлагают кредит на готовый бизнес или стартап и на каких условиях, выберите из списка подходящий банк, подайте заявку. Ее можно оформить в онлайн режиме на сайте банка (таким образом можно переслать и сканы документов). Затем нужно подождать некоторое время, чтобы в банковской структуре приняли решение по кредиту. Обычно на рассмотрение заявок уходит 3-14 дней, но нужно учитывать, что речь идет о рабочих днях.

Как только банк одобрит заявку, можно будет идти и заключать соглашение. В этом документе указаны ежемесячные суммы погашения займа и срок его пользования.

Банковские структуры оставляют за собой право отказать в кредитовании, это может быть в полном объеме или частично, если они посчитают, что заемщик не сможет вернуть оговоренную сумму в срок. Также финучреждение в списке требований может указать открытие у него текущего счета и главное — перейти на полное обслуживание. Это позволяет банку видеть финансовые потоки заемщика, а кроме того — получать дополнительные комиссии.
Заемщик также может отказаться от займа до подписания договора или же получить его частично.

5 банков, выдающих кредиты на покупку бизнеса

Работающий бизнес – сложившаяся репутация, проверенная история и возможные перспективы развития, после его покупки можно действительно получать прибыль и дальше раскручивать дело. Вот почему банки в большинстве своем всегда идут на одобрение кредитов, если будущий владелец имеет часть суммы и ему просто не хватает какой-то части. Внизу приведены банковские структуры, которые выдали уже не один займ на приобретение бизнеса.

Сбербанк

В нем предлагается несколько кредитных направлений для бизнеса.

Кредит на Проект

Программа подойдет для малого бизнеса, доход которого не превышает 400 млн. рублей. Таким займом можно воспользоваться тем, кто хочет начать свою деятельность в новой сфере, также он выдается и на любые другие бизнес идеи. Залогом в качестве гарантии может выступать недвижимость.

• минимальная ставка – 11% годовых;
• срок – 120 месяцев;
• выдаваемая сумма – 2,5 млн. рублей.

Инвестиционный кредит

Он предполагает вложение полученных средств в строительство или недвижимость, им также можно перекрыть задолженность перед лизинговыми компаниями или другими банками. Сумма может использоваться для приобретения оборудования или транспорта для ведения своего дела. Резервирование средств и выдача займа — бесплатно, без комиссий.

• минимальная ставка – 11%;
• срок – 180 месяцев с возможностью его продления;
• получаемая сумма от 100 тыс. рублей.

Оборотный кредит

Сумма после получения может пойти на пополнение или рефинансирование оборотных средств, а также ее можно вкладывать в любые финансовые направления без указания определенной цели, в т.ч. за полученные средства можно купить готовый бизнес.

• сумма займа – от 100 тыс. рублей;
• срок действия – 360 месяцев;
• ставка – от 11%.

Рассчитайте сумму переплаты по кредиту и размер ежемесячных платежей с помощью кредитного калькулятора онлайн:

Альфа-Банк

В этом банке действует две программы.

Бизнес-кредит

Оформляется предпринимателями и юрлицами. Полученная сумма может идти только на покупку или развитие бизнеса, на другие цели ее тратить нельзя, будет штраф. Погашение дифференцированное, это когда платежи с каждым месяцем становятся меньше.

Заемщик может получить от 300 тыс. до 10 млн. рублей под 10,5%.

Ссуда выдается собственникам бизнеса для его развития, ее нельзя получить на новое дело. Она может использоваться на любые целевые направления его дела. Сумма платежа одинакова всегда и не меняется. Кредит начинается 300 тыс. и заканчивается 3 млн. рублей.

Малый бизнес может получить в этом банке экспресс кредит, его сумма будет до 5 млн. рублей, а срок 5 лет.

Среди других кредитов для бизнеса выделяют:

• Инвестиционный кредит. С ним можно производить реконструкцию или ремонт производственных помещений, расширять строительство или бизнес в целом. Срок ссуды 144 месяца.
• Кредит на госзаказ. Банк может кредитовать до 70% от предстоящей прибыли, сделка оформляется при наличии залога.
• Кредитование недропользователей. Он рассчитан на 7 лет, за это время предприниматель может погасить задолженности по зарплате, налогам, покрыть затраты на обнаружение новых месторождений, приобрести запчасти или оборотные средства.

Россельхозбанк

Банк предлагает обширный выбор банковских кредитных направлений:

• Оптимальный кредит. Сумма с него идет на инвестирование, она может достигать 7 млн. рублей, а срок возврата составляет 5 лет.
• Микро АПК идет со льготной ставкой в 5% и с минимальным пакетом документов.
• Коммерческая ипотека. Она предназначена на приобретение недвижимости, которая потом будет использоваться в коммерческих целях. Сумма может достигать 20 млн. рублей, а вернуть ее нужно в течение 10 лет.
• Быстрое решение. Займ выдается без залога, его максимальная сумма – 1 млн. рублей, а если представитель банка не будет выезжать для проверки бизнеса, тогда только 500 тыс. рублей.

Росбанк

• Инвестиционный кредит, который может использоваться для расширения бизнеса, покупку основных средств и модернизацию производственных площадей. Его годовая ставка составляет 7,5%, а сумма кредитования – 100 млн. рублей.
• Коммерческая ипотека предназначена для покупки коммерческой недвижимости, сумма и ставка такие же, как и в предыдущем кредите.
• Оборотный кредит. Он используется для расширения бизнеса и выполнения бизнес планов, параметры кредитования аналогичны с первыми двумя.

Сравнительная таблица кредитных предложений на бизнес:

Банк	Сумма	% ставка	Срок кредитования
Сбербанк	до 25 млн ₽	от 11%	12-240 мес.
Альфа-Банк	до 35 млн ₽	от 10,5%	24-120 мес.
ВТБ	до 20 млн ₽	от 12%	18-180 мес.
Россельхозбанк	до 19 млн ₽	от 14%	36-84 мес.
Росбанк	до 100 млн ₽	от 7,5%	36 мес.

Будет ли бизнес выступать залогом?

Кредит можно получить и без залога, но только в том случае, если заемщик до этого уже оформлял в этом банке аналогичный займ или же брал большую сумму на долгий срок и успешно ее выплатил. Банки идут навстречу постоянным клиентам, тем более они перед выдачей первого кредита все тщательно проверяют. Оформить кредит на бизнес без залога можно также при наличии поручителя, но этот гражданин должен обладать доходом, превышающим возможный кредит.

Залогом может выступать любое имущество, если на него правильно оформлены документы, а также автомобили или производственная техника. Также можно получить ссуду под залог бизнеса, на который она оформляется.

В качестве поручителя может выступать супруг(а) заемщика или третье лицо, если же нет таких людей, то это может быть гарантийный фонд.

Рекомендации

Чтобы кредит на бизнес был выплачен в срок и привел только к процветанию мероприятия, нужно придерживаться нескольких советов экспертов в области экономики и юриспруденции:

• Обязательно создать качественный бизнес-план.
• Проверить, действительно ли успешен покупаемый бизнес, есть ли от него доход, желательно для этого привлечь грамотных специалистов.
• Предварительно изучить все предложения на рынке банковских услуг и только затем подавать заявку в выбранную структуру. Проверив, нет ли в ней скрытых комиссий и дополнительных платежей, какие предусмотрены штрафы и за что.
• Собрать полный пакет требуемых бумаг, уделив внимание даже незначительным справкам.
• Определить точную сумму для реализации всех планов, иначе денег может не хватить для успешного запуска бизнеса.
• Специалист банка будет выезжать на объект, чтобы удостовериться в успешности бизнеса, нужно не препятствовать этому, ведь очередная проверка только докажет правильность выбора.
• Узнать о возможности государственной поддержки, программы лояльности для предпринимателей могут сократить выплаты.

https://s70perm.ru/trudoustrojstvo-drugoe/kommercheskaya-ipoteka-dlya-fizicheskih-lic.html
https://crediblog.ru/article/1092-kredit-na-pokupku-gotovogo-biznesa.html