Главная » БАНКИ » Кредиты » Как снизить процентную ставку по ипотеке: можно ли переоформить
Опубликовано: 27 мая 2020

Как снизить процентную ставку по ипотеке: можно ли переоформить

Как перейти в другой банк с ипотекой

Плюсы и недостатки ипотечного рефинансирования

Решение всех вопросов, касающихся главного имущества семьи – недвижимости, требует крайне взвешенного подхода. В этом деле нет мелочей. Значительные средства расходуются долго, каждый процент и даже его доля за время погашения выражается солидной суммой.

Помимо очевидной выгоды от снижения годовой ставки, существуют скрытые от непосвященных минусы. В пользу решения «оставить все как есть» тоже имеются аргументы. Люди по своей природе инертны, а внушенные с детства представления об обязательности выполнения взятых обязательств препятствуют стремлению к пользе. Да и будет ли она?

Это – главная причина сомнений. Общеизвестно, что процедура рефинансирования ипотеки связана с затратами и хлопотами. По своей сути она аналогична получению нового кредита под залог приобретаемой недвижимости и даже сложнее. При смене банка нужно не только предоставить материальное обеспечение, но и «забрать» ипотеку у прежнего кредитора. А вдруг он будет возражать и препятствовать?

Второй момент: насколько оправданы расходы? А они будут, причем не только разовые. Страхование имущества, здоровья и жизни нужно оплачивать ежегодно. И время тоже тратится, а оно имеет денежное выражение. Если вся экономия за 12 месяцев равна недельному заработку, то зачем огород городить?

Эти рассуждения справедливы. Но экономика не терпит эмоций, ей подавай цифры и расчеты.

Можно ли перевести ипотеку в другой банк?

Реструктуризация ипотечного кредита, предусматривающая передачу финансового обеспечения займа из одной банковской организации в другую, является востребованной услугой, проведение которой не противоречит законодательным нормам. Решение перевести ипотеку с осуществлением сопутствующего перерасчета необходимо, если кредитор отказывается от рефинансирования, в то время как:

  • материальное положение заемщика ухудшилось, растут риски возникновения просрочек (увеличение срока займа позволит снизить размер аннуитета);
  • в рамках региональных, федеральных программ субсидирования появилась возможность снизить процентную ставку или перейти на льготный период выплат;
  • возникла необходимость смены валюты кредитования;
  • другое финучреждение предлагает лучшие условия.

Желание перевести и реструктуризировать ипотеку легко воплотить в жизнь ввиду того, что большинство банков-кредиторов заинтересованы в пополнении числа добросовестных клиентов, уже успевших доказать свою платежеспособность. Вместе с тем важно понимать, что наличие в кредитной истории просрочек по платежам, неточности документационного обеспечения создает серьезные риски для успешной смены заимодавца. Получить полную информацию о требованиях, предъявляемых к клиентам, заинтересованным в рефинансировании ипотеки, можно у финансовых экспертов Royal Finance, хорошо ориентирующихся в тенденциях рынка и готовых по запросу предоставить подробную консультацию, как перевести ипотеку в другой банк с более выгодным процентом кредитования.

БанкСтавкаКомиссияЕжемесячный платежЗаявка
Возрождение9.235 917Оставить заявку
Россельхозбанк1037 612Оставить заявку
Юникредитбанк10.2538 149Оставить заявку
Райффайзенбанк10.2538 149Оставить заявку
Промсвязьбанк10.538 689Оставить заявку
ВТБ10.638 907Оставить заявку
ДОМ.РФ10.7539 234Оставить заявку
Абсолют банк11.2440 310Оставить заявку
Сбербанк11.340 443Оставить заявку
Совкомбанк11.941 781Оставить заявку

Когда ипотечное рефинансирование приносит реальную выгоду?

Перекредитование бывает внутренним и внешним. Процедура упрощается, если вопрос решается на месте. Клиент вправе выразить пожелание об улучшении условий погашения кредита в собственном ипотечном банке. Сторонние клиенты, чью платежеспособность еще нужно проверить на практике, получают займы по меньшей ставке, а человек, исправно выполняющий обязательства, вынужден платить больше.

Возможно, банк пойдет на уступки. Вступая в коммерческие отношения, каждый из участников стремится к соблюдению своих интересов. Возможно, будет предложен не самый низкий процент с учетом неизбежных расходов, которые влечет рефинансирование ипотечных кредитов других банков. Если удастся достичь взаимного согласия, вопрос можно считать закрытым. В противном случае клиент начинает искать лучшие предложения, и обычно их находит.

Цель состоит в оценке выгодности ипотечного рефинансирования. Она определяется по формуле:

  • ВИР – выгода от рефинансирования;
  • СЗ – сумма остаточной задолженности;
  • С1 – ставка рефинансирования ипотеки;
  • С2 – ставка действующего ипотечного договора;
  • N – количество месяцев, составляющих остаточный срок кредитования;
  • СПК – сумма погашенной части кредита;
  • СТ1 – сумма годовой страховки по действующим условиям;
  • СТ2 – сумма годовой страховки в новом банке;
  • СИ – сумма сопутствующих издержек;
  • Сп – повышенная ставка, действующая в период переоформления залога.

Формула требует пояснений. Во-первых, расходы на страховку определяются по числу календарных лет выплачивания ипотеки. Даже если в январе произойдет полное погашение обязательств, ее все равно придется оплатить за весь год.

Во-вторых, цифра «4», наверняка вызвавшая вопрос, означает количество «переходных» месяцев, когда закладная на залоговую недвижимость еще не передана новому банку-кредитору. Все это время кредит проходит как необеспеченный, а потому на него действует повышенная ставка (как правило, большая обещанной на 2-3%). Возможно, залог удастся переоформить быстрее, но для предварительных расчетов лучше использовать пессимистический срок.

В-третьих, страховка по новым условиям может оказаться дороже, и тогда уменьшится сумма экономии.

Деление на 100% переводит процентное выражение ставок в доли от единицы, что необходимо для расчетов.

Теперь о разовых затратах, существенно определяющих, насколько выгодное рефинансирование ипотеки в банке, предлагающих данные условия. Они представлены следующими статьями расходов для средней двухкомнатной квартиры от застройщика:

  1. Экспертная независимая оценка объекта недвижимости – 3,5 тыс. руб.
  2. Справки и нотариальное оформление – 1,5 тыс. руб.
  3. Госпошлина — 1 тыс. руб.
  4. Дополнительные непредвиденные издержки – 1 тыс. руб.

Итого величину сопутствующих издержек (в формуле – СИ) можно приблизительно заменить семеркой.

Трудоемкость определения выгодности ипотечного перекредитования можно снизить, если воспользоваться кредитным калькулятором. Он рассчитывает всю левую часть формулы, а пользователю остается лишь самостоятельно отнять разницу расходов на страховку, сопутствующие издержки и потери за время действия повышенной ставки, к которым следует относиться как к неизбежным.

Формула приобретает упрощенный вид:

  • ВИР – выгода от перекредитования;
  • А – выгода, полученная в результате расчетов на калькуляторе рефинансирования;
  • СИ – сумма сопутствующих издержек;
  • СЗ – сумма остаточной задолженности;
  • Сп – повышенная ставка, действующая в период переоформления залога;
  • С2 – ставка действующего ипотечного договора;
  • N – количество месяцев, составляющих остаточный срок кредитования.

Для введения в поле ставки рефинансирования по новому ипотечному кредиту ее следует уточнить у менеджера банка.

Оформление

Если вы решили, что хотите получить ипотеку в другом банке, который предлагает для вас более выгодные условия, стоит подготовиться к тому, что будут требовать весь пакет документов, чтобы провести сделку. Перекредитуют вас только в том случае, если банк получит все необходимые бумаги.

  1. Паспорт заемщика.
  2. Справка, которая подтверждает официальные доходы. Без нее вам не предоставит кредит ни один банк.
  3. Договор о кредитовании с прошлым банком.

Обычно решение принимается в течение одного часа, однако это в большинстве случаев это зависит от банка (иногда он рассматривает заявку в течение нескольких дней). Если вы решили перенести свой кредит, то этим лучше начать заниматься заранее.

Организация может потребовать следующее.

  1. У вас не должно быть задолженностей по кредиту. Переоформление ипотеки не должно быть способом для избавления от долгов. Кредиторам невыгодно работать с клиентами, у которых нестабильное финансовое положение.
  2. Вы должны внести первый платеж в самые ближайшие дни. Подготовьте деньги заранее, так как данное условие встречается у многих организаций.

Чтобы с процедурой не возникло проблем, следует обо всем этом узнать заранее. Для начала нужно навести справки и только потом обращаться в банк, который вам понравился. Решение должно быть взвешенным и обдуманным. У проведенной сделки нет отмены. Внимательно читайте договор: банк, который вас перекредитовывал, может оказаться не самым выгодным решением. С переводимыми ипотеками не сохраняются вместе и первые условия. У нового кредитора могут быть свои требования, к чему многие оказываются не готовы. Не стоит рассчитывать на то, что сотрудники банка сами вас обо всем предупредят.

Рефинансирование предлагают много банки, ведь им выгодно получить нового клиента, который будет приносить им прибыль. Для переоформления ипотеки вы можете обратиться, например, в Сбербанк или в ВТБ 24. Данные организации предлагают выгодные условия, а Сбербанк есть в любом населенном пункте, и с получением кредита проблем не возникнет. Проводят такие сделки и другие банки.

Теперь вы знаете, как переоформить ипотеку. Вам не могут запретить это сделать, если в договоре не прописано дополнительных условий. Желательно не подписывать кредитных договоров и не сотрудничать с банками, которые запрещают досрочно гасить ипотеки. За несколько лет жизнь может измениться – например, финансовые возможности улучшатся, и вы захотите избавиться от всех своих кредитов. Лучше взять заем в банке с более гибкими условиями, чтобы иметь право выбора. Переходя в новый, рефинансирующий банк, также стоит задуматься обо всех этих нюансах.

Перевести ипотеку из банковской организации, выступающей первичным кредитором, в другое финансовое учреждение предпочитают многие заемщики с целью снижения процентной ставки и общего объема долга. Согласно актуальным статистическим данным, срок погашения обязательств по ипотечному кредитованию в среднем составляет 15 лет. За столь длительный период появляются новые банковские продукты, обусловленные правительственными инициативами, меняется ситуация на рынке, как и показатели платежеспособности клиентов. В свете этого для большинства кредитозаемщиков перевод ипотеки в другой банк на более выгодных условиях становится оптимальным решением, реализовать которое можно без лишних хлопот при обращении за консультационной помощью к специалистам .

Банковские хитрости

Интересы заемщика и кредитора взаимно противоречивы. По этой причине банки часто включают в текст договора пункты, с виду безобидные, а на деле способные повлечь снижение выгоды должника. Об этих приемах нужно знать:

  1. Привлекательное предложение для идеальных клиентов. Суть в том, что в оферте крупными цифрами указывается очень низкая ставка. Клиент «покупается» не нее, но в банке узнает, что для получения таких условий необходимо быть зарплатным клиентом с безупречной кредитной историей, а лучше еще и «с нимбом над головой» . А если что не так, то вот вам другая ставка, на пару процентов больше. К тому же объявление касалось акции, а она давно прошла.
  2. Обещание льготных процентов для особых случаев. Например, рефинансирование новостроек проводится по пониженной ставке. Внизу мелкими буквами добавлено, что льгота действует до момента ввода дома в эксплуатацию. Потом объект перестает быть новостройкой, а ставка превращается в обычную.
  3. Страхование. Полис на залоговой объект оформляется обязательно. Но некоторые банки, владеющие дочерними страховыми фирмами, успешно пополняют свой бюджет, навязывая услугу заявителям. За их счет, естественно.
  4. Заработок на оформлении. Банки, рефинансирующие ипотеку, предлагают множество дополнительных услуг. Они, конечно, платные, но способны облегчить и ускорить ход процедуры рефинансирования. Не стоит соглашаться, не изучив расценки. Еще есть комиссии за обслуживание специальных карт, не имеющих прямого отношения к ипотеке, СМС-оповещения и пр., польза от которых весьма сомнительна.
  5. Штрафы за досрочное погашение задолженности. К частным лицам, получающим кредиты и рефинансирующим их, нельзя по закону применять подобных санкций. Клиент, решивший выплатить банку долг раньше, должен предупредить об этом намерении за месяц. Если в договоре предусмотрен пункт о штрафе за досрочное погашение, он может быть оспорен в суде.

Общее правило состоит в том, что клиенту необходимо внимательно читать все, что он подписывает. Если что-то непонятно, нужно переспросить. Ответ тоже не совсем ясен – тогда к юристу на консультацию. Не стоит бояться прослыть занудой. Будет хуже, если потом придется подсчитывать убытки.

Условия рефинансирования

Перевод ипотеки в другой банк не всегда возможен. Стоит приготовиться к тому, что в кредитной организации вам откажут. Рефинансировать ипотеку можно в следующих случаях.

  1. Объект недвижимости – жилье на вторичном рынке. Другие варианты банкам неинтересны. Если вы покупали квартиру в новостройке, то перекредитовать ипотеку у вас вряд ли получится.
  2. Вы должны добросовестно выплачивать ипотечный кредит хотя бы один год. Если вы оформляли ипотеку всего пару месяцев назад, то перевестись не получится. Данный срок установлен для того, чтобы кредитная организация посмотрела, как вы выплачиваете ипотеку. Им важно, чтобы у клиента не было просрочек.
  3. У каждой компании свои требования к квартирам, которые они кредитуют. Рефинансируемыми являются не все случаи. Какие банки предоставляют услугу, какие у них есть условия, вы можете узнать в интернете или на личном приеме в организации. Можно ли оформить новую ипотеку в банке, который вам понравился, следует узнать заранее.

Новый банк имеет право заново запросить документы, которые подтверждают платежеспособность. Если в финансах что-то изменилось в худшую сторону, то лучше не пытаться просить о переводе ипотеки, так как вам, скорее всего, откажут.

Важно! Банк, в котором у вас сейчас оформлена ипотека, не может отказать вам в переводе. Некоторые организации говорят своим клиентам, что не могут дать разрешения, так как не хотят терять платежеспособных клиентов и выручку. Перекредитовавшись, вы лишаете банк своих выплат по процентам.

Можно ли рефинансировать ипотеку по двум документам?

Документы, прилагаемые к анкете-заявлению на ипотечное перекредитование, почти те же, что и для обычного займа под залог недвижимости:

  • паспорт;
  • справка о доходах (чаще всего 2-НДФЛ);
  • копия трудовой книжки;
  • ИНН;
  • СНИЛС;
  • действующий договор кредитования и прочие документы на ипотеку.

Граждане, по каким-либо причинам не имеющие возможности подтвердить трудоустройство и размер доходов, могут предъявить упрощенный пакет в виде двух документов – паспорта и еще одного из предлагаемого списка. Единственное, о чем следует помнить: платой за недостаточную информированность банка будет повышенная ставка.

Как правильно перевести ипотеку в другой банк?

Процедура рефинансирования кредита проводится в несколько этапов, наиболее значимым из которых является анализ доступных предложений. Далеко не все финансовые организации, обеспечивающие программы ипотечного субсидирования, готовы выполнить реструктуризацию займов под залог недвижимости, более того — и к самому заемщику, и к объему кредитования, и к порядку погашения обременений предъявляются серьезные требования.

Практика доказывает, что для большинства граждан оценка денежных рисков, связанных с перекредитованием ипотеки (оплата услуг оценщика, страховые платежи, скрытые комиссий), остается непростой задачей, которую целесообразно делегировать финансовым экспертам.

Профессионалы «Роял Финанс» оценят, насколько выгодно перекредитование в конкретной ситуации, при необходимости — помогут подобрать нового кредитора и подать заявку о готовности перевести ипотеку с учетом соблюдения всех процедурных тонкостей.

При условии получения положительного ответа от банка рефинансирование ипотечного займа осуществляется в соответствии со следующим алгоритмом:

  1. Потенциальный клиент готовит документы на залоговое имущество, подает первичному кредитору заявку на досрочное погашение ипотеки.
  2. После проверки документационного обеспечения назначается сделка.
  3. Заемщик подписывает новый договор ипотеки, закрепляющий измененные условия погашения долговых обязательств.
  4. Новый кредитор перечисляет денежные средства в пользу учреждения, которое обеспечило первичное ипотечное финансирование, подает официальный запрос на снятие обременения.
  5. Представители кредитора оформляют перерегистрацию залогового имущества в свою пользу.
  6. Новый кредитор устанавливает закрепленную в договоре (сниженную) процентную ставку, после чего заемщик осуществляет выплаты в штатном режиме.

В какие банки выгодно перевести ипотеку?

  • Сумма: от 200 тыс. до 99 млн р.
  • Ставка: 6 — 14,5%.
  • Срок: до 25 лет.
  • Первоначальный взнос: от 10%.
  • Одобрение по двум документам.
  • Оформление за 1 визит в банк.
  • Сумма: от 300 тыс. до 30 млн р.
  • Ставка: 6 — 11,5%.
  • Срок: от года до 30 лет.
  • Возраст: 21 — 75 лет.
  • Первоначальный взнос: от 15%.
  • Сумма: до 26 млн р.
  • Ставка: 6 — 12,75%.
  • Срок: от года до 30 лет.
  • Возраст: 21 — 65 лет.
  • Можно оформить жилье с перепланировкой.
  • Одобрение без первоначального взноса.
  • Сумма: от 600 тыс. до 50 млн р.
  • Ставка: 8,9 — 13,29%.
  • Срок: от года до 30 лет.
  • Возраст: 21 — 70 лет.
  • Первоначальный взнос: от 15%.
  • Сумма: от 600 тыс. до 60 млн р.
  • Ставка: 6 — 11,1%.
  • Срок: от года до 30 лет.
  • Первоначальный взнос: от 10%.
  • Можно привлечь до 4 созаёмщиков.
  • Можно подтвердить доход справкой по форме банка.
  • Сумма: от 500 тыс. до 30 млн р.
  • Ставка: 8,8 — 11,9%.
  • Срок: от 3 до 30 лет.
  • Возраст: с 21 до 65 лет.
  • Можно оформить ипотеку без первоначального взноса.
  • Сумма: от 300 тыс. до 30 млн р.
  • Ставка: 7,9 — 11,75%.
  • Срок: от года до 30 лет.
  • Возраст: от 23 до 70 лет.
  • Можно оформить ипотеку без первоначального взноса.
  • Одобрят ипотеку даже при наличии 2 действующих кредитов.
  • Сумма: от 500 тыс. до 60 млн р.
  • Ставка: 5,4 — 10,2%.
  • Срок: от года до 30 лет.
  • Возраст: 20 — 65 лет.
  • Первоначальный взнос: от 10%.
  • Рассмотрение заявки от 1 рабочего дня.
  • Сумма: от 300 тыс. до 50 млн р.
  • Ставка: 8,9 — 12,5%.
  • Срок: от года до 30 лет.
  • Возраст: 18 — 70 лет.
  • Можно оформить без первоначального взноса.
  • Одобрение от 1 дня.
  • Сумма: от 500 тыс. до 30 млн р.
  • Ставка: 8,7 — 14,45%.
  • Срок: от 5 до 30 лет.
  • Возраст: 18 — 65 лет.
  • Первоначальный взнос: от 10%.
  • Принимают справки о доходах по форме банка.

Требования к заемщику

Обычно банки предоставляют услугу рефинансирования гражданам России, но в ВТБ, Райффайзенбанке, Альфа-Банке допускается оформление кредита гражданами любых государств.

Для получения положительного решения по заявке необходимо соответствовать следующим требованиям:

  • возраст на момент обращения с заявкой — от 21 года (в УБРиР — от 23 лет), а на планируемую дату закрытия кредита — не более 65 лет (в Сбербанке — 75 лет, в УБРиР — 70 лет);
  • наличие официального трудоустройства и дохода, позволяющего своевременно выплачивать кредит;
  • опыт работы на текущем месте — от полугода (в УБРиР — от 3 месяцев);
  • общий стаж — от года.

Почему другой банк может отказать?

Решение по каждой заявке на перевод ипотеки принимается индивидуально. Банк имеет право не объяснять причины отказа.

Часто отрицательное решение принимается по следующим причинам:

  • Несоответствие рефинансируемой ипотеки принятым в банке требованиям . Она должна быть оформлена не менее 6-12 месяцев назад, а до конца кредитного договора должно оставаться не меньше 3 месяцев. По рефинансируемому ипотечному кредиту должны отсутствовать просрочки, и он не должен быть реструктуризован ранее.
  • Плохая кредитная история . Даже если вы исправно платите ипотеку, но допускаете просрочку при исполнении обязательств по другим ссудам, надеяться на одобрение рефинансирования не стоит.
  • Ваше неустойчивое финансовое положение . Если банку известно, что ваш работодатель имеет проблемы, то он также может отказать в рефинансировании ипотеки.

Порядок переоформления ипотеки и расходы на каждом этапе

Рассмотрим порядок действий при рефинансировании ипотеки после одобрения заявки и затраты, связанные с ними:

  1. Оценка недвижимости . Жилье нужно снова оценить в компании, имеющей соответствующую лицензию. Отчет об оценке подготавливается за 3-7 дней, а его стоимость составляет 6 000-10 000 рублей.
  2. Согласование с банком . Отчет об оценке нужно представить в банк вместе со всеми документами по недвижимости.
  3. Переоформление страховки . Если банк согласовал недвижимость, для рефинансирования ипотеки вам нужно приобрести новый полис страхования недвижимости и при необходимости — жизни, здоровья. Стоимость страхования недвижимости составит минимум 0,15-0,2% от суммы кредита в год.
  4. Заключение нового кредитного договора . Сразу после его подписания банк погасит первоначальный кредит.
  5. Переоформление залога . После проведения оплаты по первоначальному кредиту надо обратиться в тот банк для снятия обременения с недвижимости. Затем следует договориться с новым банком о встрече в МФЦ или отделении Росреестра для оформления залога. На этом этапе вы оплатите госпошлину (500 р.).
  6. Предоставление в банк, где оформлялось рефинансирование, выписки из ЕГРН . В ней должна быть отметка о залоге недвижимости в пользу нового банка. Если вы не предъявите этот документ в сроки, установленные договором (обычно 2-3 месяца), ставка по кредиту будет увеличена.

У вас могут возникнуть также дополнительные расходы на услуги нотариуса. В зависимости от ситуации они составят от 1 500 р. до 10 000 р.

В какой банк перевести ипотеку?

Выбор банковской организации для проведения рефинансирования ипотечного кредита крайне важен ввиду неготовности большинства российских финучреждений брать на себя обязательства по ранее реструктурированным займам. Чтобы перевести ипотеку с максимальной выгодой и полным сохранением имущественных правомочий, стоит обратиться в , эксперты которой подберут банковский продукт, наиболее точно соответствующий заявленным пожеланиям.

В статье рассмотрим, можно ли переоформить ипотеку в другом банке. Узнаем список необходимых документов и разберем порядок перехода ипотеки. Мы собрали частые причины отказа по заявке и отзывы клиентов банков.

Сколько раз можно рефинансировать ипотеку

Русанова Ирина Александровна

Рефинансирование — универсальная опция, решающая разные задачи. Ипотечные заемщики чаще всего применяют ее для уменьшения процентной ставки и переплаты. Но рынок и ставки постоянно меняются, вот и возникает вопрос, сколько раз можно проводить эту процедуру.

Рассмотрим, сколько раз можно рефинансировать ипотеку, зачем это делать, как банки относятся к неоднократному перекредитованию. Насколько это выгодно, когда лучше делать рефинансирование. Не стоит забывать и про дополнительные затраты. Все подробности — на Бробанк.ру.

Сколько раз можно делать рефинансирование ипотеки

Если обратиться к законодательству, то там нет ничего, что касается этого вопроса. Поэтому заемщик может хоть 10 раз за срок жизни ссуды обращаться в банки и проводить перекредитование. Это не запрещено.

Другое дело — как банки к этому относятся. Одобрять повторное рефинансирование заемщику или нет — это уже они решают самостоятельно. Один банк может без проблем провести процедуру во второй и третий раз, другой же скажет, что повторное перекредитование невозможно.

То, сколько раз можно рефинансировать ипотечный кредит, уточняйте в выбранном для перекредитования банке. В целом, всегда можно найти организацию, которая согласится на эту сделку.

Часто банки отказываются это делать, так как частое перекредитование может говорить о недостаточной финансовой грамотности заемщика. А если тот постоянно увеличивает сроки возврата, это может свидетельствовать о нерегулярном или низком доходе. Банкам нужны качественные заемщики, поэтому повторное перекредитование не приветствуется, тем более если речь об ипотеке.

Банки неохотно соглашаются на повторное рефинансирование

Все больше банков в условиях рефинансирования жилищных кредитов указывают, что перекрываемая ссуда не должна быть ранее переоформлена, к ней не подключались кредитные каникулы, реструктуризация. При выборе банка смотрите на требования к перекрываемой ипотеке.

Зачем это заемщику

Чаще всего граждане принимают решение провести рефинансирование ипотеки, чтобы уменьшить переплату. В последние годы процентные ставки по жилищным программам плавно снижаются. Если 3 года назад ипотека под 12% была крайне выгодным предложением, то теперь договора заключаются под 8-10%.

Понятно, что заемщик хотят переоформить действующий договор на более выгодных условиях и обращаются в банки за рефинансированием. А еще через пару лет ставки снова станут ниже, и человек опять задумается об обращении в банк для повторного перекредитования.

Есть и другие цели рефинансирования ипотеки:

  1. Увеличение срока выдачи. Применяется, если заемщику становится трудно платить по действующему графику. Он увеличивает срок, чтобы сделать ежемесячный платеж меньше.
  2. Уменьшение срока возврата. Обратная ситуация — текущий уровень дохода позволяет заемщику вносить платежи большего размера. По итогу рефинансирования кредит будет выплачен быстрее, переплата уменьшится.
  3. Вывод залога из под обременения. Порой это необходимо. В результате ипотека превращается в кредит наличными. Ставка в итоге повысится, так как простой необеспеченный кредит — более дорогой.

То есть в первый раз заемщик может обратиться за рефинансированием с целью снизить ставку, а через год — чтобы сократить или увеличить срок возврата. Не всегда процедура проводится именно для уменьшения ставки.

Через какое время можно рефинансировать ипотеку

Еще один важный момент — через какое время можно делать перекредитование. При анализе банковских предложений заемщик столкнется с требованиями к ипотеке, которая будет перекрываться. Всегда указывается срок, который должен пройти после оформления. Чаще всего это минимум 6 месяцев.

Этот период необходим новому банку для анализа потенциального заемщика. Ему нужно наглядно видеть, как человек справлялся с выплатой ссуды, делал ли он просрочки. Полгода обычно хватает. Так что, если с момента предыдущего рефинансирования прошло меньше, нужно немного подождать.

Повторное перекредитование возможно только спустя 6 месяцев после прошлого

Также в требованиях к ссуде часто указано, сколько месяцев должно оставаться до ее гашения по текущему графику. Стандартно это 3 или 6 месяцев. Обычно остаточный долг к этому моменту небольшой, поэтому сделка банку просто неинтересна. Да и для самого заемщика она уже потеряет актуальность.

Выгодно ли это заемщику

Многие принимают решение сделать рефинансирования в первый раз и повторно с целью уменьшения текущей процентной ставки. Если учесть, что ипотека — крупный кредит, то разница даже в 1% может дать существенное сокращение итоговой переплаты.

Но имеет значение и то, когда заемщик принимает решение сделать рефинансирование. Если с момента оформления ипотеки или предыдущего перекредитования прошло больше 2/3 срока, то сделка уже может оказаться бессмысленной.

Ипотека стандартно погашается по аннуитетному графику, при котором подавляющая часть процентов выплачивается в первую половину срока кредита. И если проценты и так уже почти полностью отданы, какой смысл делать рефинансирование?

Для примера сделаем расчет выгоды от перекредитования при разнице в ставке в 1,5% в зависимости от того, сколько лет прошло с момента оформления ипотеки или его предыдущего рефинансирования.

Допустим, у нас есть ипотека на сумму 3 000 000 рублей, которую заемщик оформил на 10 лет под 12%. Ее он рефинансирует под 10,5%:

БезСпустя 1 годСпустя 3 годаСпустя 5 летСпустя 6 летСпустя 8 лет
Платеж43 07140 67941 11041 58941 84742 404

То есть видно, что чем раньше заемщик обратился в банк, тем выгоднее будет перекредитование. Ближе к концу срока оно становится уже практически бессмысленным, тем более если учесть временные затраты на рефинансирование и дополнительные расходы.

Дополнительные расходы при рефинансировании ипотеки

Каждый раз, когда заемщик проводит рефинансирование ипотечного кредита, он несет дополнительные расходы, которые нужно учесть при расчете выгоды сделки. Они связаны с тем, что залог будет переводиться из одного банка в другой:

  • оплата услуг оценщика. Цена зависит от города, от типа недвижимости. Около 3000 рублей;
  • госпошлина в Росреестр для внесения изменений, за смену залогодержателя. Это 2000 рублей;
  • затраты на страхование. Страховщика тоже придется поменять на того, с которым работает новый банк. Обычно без дополнительных затрат дело не обходится.

Так что, рассматривая, сколько раз можно делать рефинансирование ипотеки, берите во внимание и тот факт, что при каждой сделке перекредитования придется нести дополнительные расходы. Все платные процедуры всегда проводятся за счет заемщика.

Прежний банк выбрать или новый

Вы можете обратиться в тот же банк, который и обслуживает текущую ипотеку. Это будет даже удобнее: не нужно возиться с переоформлением залога и страхового полиса. Но обычно текущие банки либо отказывают действующим заемщикам в рефинансировании, либо дают смешное уменьшение процента в 0,5% или около того.

Внимательно изучите условия банка касательно рефинансирования

В большинстве случаев заемщики обращаются в другой банк, который только рад переманить себе качественного клиента, поэтому и устанавливает предельно низкий процент по программе перекредитования. Но нужно смотреть на требования к ипотеке: если там указано, что она не должна прежде подвергаться рефинансированию, этот банк вам не подходит.

https://s70perm.ru/trudoustrojstvo-drugoe/pereoformit-ipoteku-pod-menshij-procent.html
https://brobank.ru/skolko-raz-mozhno-refinansirovat-ipoteku/

Оставить комментарий

Яндекс.Метрика