Оформление ипотеки на вторичное жилье

Статья подготовлена компанией Ипотека Live, если требуется помощь в ипотечных вопросах обращайтесь, а также Вы можете пройти экспресс-тест для оценки ваших шансов на ипотеку. Спасибо, полезного чтения.

Несмотря на большой выбор новостроек, доля ипотечных сделок с квартирами вторичного рынка стабильно высока. Мы расскажем, в чем преимущества вторичного жилья, какие условия кредитования предлагают российские банки, и представим пошаговый план того, как получить ипотеку на вторичку.

Новостройки и вторичка: что лучше

Прежде чем брать жилищный кредит, будущему ипотечнику предстоит выбрать между новостройкой и вторичной квартирой. Новые дома имеют свои преимущества: квартиры и подъезды «с иголочки», в соседях много семей с детьми, на придомовой территории нет разбитого асфальта, детские игровые комплексы блещут новизной. При этом покупателям новостроек часто приходится ждать заселения годами. Многие жалуются на посредственное качество современного строительства: трещина в стене и прорывы трубопровода — не редкость в свежей многоэтажке.

При покупке квартиры на вторичном рынке новые владельцы заселяются сразу: коммуникации работают, в помещении сделан ремонт, все объекты инфраструктуры, социальные учреждения и магазины находятся в шаговой доступности. Если нет возможности покупать жилье с евроремонтом, можно взять «бабушкин» вариант и в будущем накопить средства для отделки помещения на свой вкус. Вторичка выигрывает не только с точки зрения инфраструктуры, но и в финансовом плане.

Условия ипотеки на вторичное жилье в Сбербанке

Флагманом ипотечного рынка в России является Сбербанк. В 2020 году в самом зеленом банке нашей страны выдают деньги на приобретение вторички на следующих условиях:

• размер кредита от 300 000;
• первый взнос начинается с 15% от цены квартиры по договору купли-продажи (в случае, если отсутствует подтверждение дохода, то первоначальный взнос вырастает до 50%);
• ставка стандартная 8,9%, для молодых супругов ставка 8,5%;
• срок кредита не более 30 лет.

Предлагаемые процентные ставки в реальности могут быть немного выше, если заемщик не является зарплатным клиентом Сбербанка (+0,5%), не выбирает квартиру на Domclick.ru (+0,3%), не предоставляет подтверждения своего дохода (+0,8%), его первоначальный взнос не превышает 20% (+0,4%). Если заемщик отказывается от комплексного страхования, ставка вырастает на 1%. Так что реальная процентная ставка может быть гораздо больше чем декларируемая.

Однако есть и хорошие новости: Сбербанк как один из самых крупных финансовых учреждений страны и как флагман отечественного ипотечного кредитования принимает участие в федеральных и региональных программах с участием представителей государства. В этом случае реальная ставка равняется 8,7%, что весьма выгодно. Узнать о подобных программах, действующих в Вашем регионе, можно на сайте субъектов РФ и муниципальных образований.

В качестве первого взноса принимается материнский сертификат. В остальных банковских организациях условия на кредитование вторички близки к Сбербанку. Можно найти ставку ниже на несколько десятых процента (особенно у неизвестных банков, привлекающих таким образом к себе клиентов), более низкий (от 10%) первоначальный взнос. Также конкуренты привлекают заемщиков более лояльной системой скоринга (высокий процент одобрения заявок).

Важно: льготную ипотеку под 5% на вторичку получить нельзя. Эта программа работает только для покупателей новостроек.

Документы для подачи заявки на ипотеку

Заемщик должен предоставить банку:

• паспорт;
• анкета-заявление;
• второй документ для подтверждения личности (загранпаспорт, СНИЛС, водительское удостоверение, военный билет);
• подтверждение доходов по банковскому стандарту или справки 2-НДФЛ со всех мест работы;
• заверенная работодателем ксерокопия трудовой.

Семьям для оформления займа нужно дополнительно предоставить свидетельство о браке и свидетельства о рождении детей. Чтобы взять ипотеку с созаемщиком или поручителем, на каждого нового участника договора нужно будет предоставить стандартный пакет документов.

Требования к квартире

Банки не кредитуют ветхое жилье и квартиры в деревянных домах. В остальном сложностей с оформлением ипотеки на вторичку не возникает. Главное, чтобы квартира была расположена в том же регионе, где работает банк.

Для оформления ипотеки, кроме документов заемщика, нужно предоставить:

• полный пакет документов на недвижимость (оценка, выписка из ЕГРН, техпаспорт, выписка из домовой книги);
• Подтверждение наличия первоначального взноса (выписку со счета заемщика).

План оформления ипотеки на вторичку

Для удобства предлагаем пошаговую инструкцию по получению ипотеки на вторичную квартиру:

• рассчитайте необходимую сумму кредита с учетом первоначального взноса и стоимости вашей будущей квартиры;
• выберите банк или несколько банков с выгодными условиями кредитования;
• соберите документы для подачи заявки;
• посетите выбранные кредитные организации и подайте заявки на получение займа;
• дождитесь одобрения;
• после одобрения у Вас есть от 1 до 3 месяцев на поиски жилья. Если Вы присмотрели квартиру заранее, сразу предоставляйте в банк документы для ее проверки;
• ожидайте, пока банк одобрит выбранную недвижимость;
• назначайте дату ипотечной сделки. Происходит подписание кредитного соглашения, оформление залога на приобретаемую недвижимость, подписание договора купли-продажи квартиры с продавцом. После посещения нотариуса заемщик и представитель банка подают документы в Росреестр. Для экономии времени подать документы можно в электронном виде или через нотариуса;
• произведите оплату страхового полиса в соответствии с ипотечным договором;
• после регистрации перехода права собственности на квартиру к заемщику произведите передачу денег продавцу недвижимости через счет или депозитную ячейку;
• подпишите акт приема-передачи жилого помещения, продавец выдает покупателю расписку о получении денег;
• начинайте выплачивать ипотеку.

Это пошаговый план упрощен, и в нем не хватает деталей. Каждая сделка по ипотеке имеет свои особенности. В идеале заботы обо всех нюансах стоит поручить брокерской компании. В Санкт-Петербурге и области любой ипотечный вопрос помогут решить специалисты компании «Ипотека Live».

Как взять ипотеку на вторичном рынке

Получить ипотеку на вторичном рынке чуть сложнее, чем на первичном. Здесь нет специальных предложений от застройщиков, строже требования к заемщику и к квартире. Но зная все тонкости можно получить жилищный кредит на вторичку без особых проблем.

На первом этапе необходимо выбрать банк и подать заявку на ипотечный кредит. Мы рекомендуем одновременно закидывать удочки в два-три банка. Так вы увеличиваете свои шансы получить кредит и расширяете выборку.

Ставки по кредиту в разных банках отличается максимум на 1-2%. Самые низкие ставки традиционно у гигантов ВТБ и Сбербанка. У них можно получить ипотеку под 9-9,5%. Если попасть под одну из льготных программ, например «Молодая семья», можно опустить ставку еще ниже.

Обычно чем меньше у банка ставки по ипотеке, тем строже требования к заемщику. Стандартный набор – клиент банка должен иметь официальный белый доход, работать больше полугода на одном месте и иметь финансовую возможность платить кредит. Важную роль играет кредитная история. Если когда-то в прошлом человек занял у банка деньги на телефон и часто забывал о ежемесячных платежах, это помешает ему в будущем получить ипотеку.

Чтобы подать заявку на ипотеку в банк потребуются следующие документы:

• Российский паспорт;
• СНИЛС;
• справка о зарплате за полгода;
• свидетельства о браке и рождении детей, если есть;
• заверенная копия трудовой книжки.

При подаче заявки в банке вас попросят заполнить анкету. Затем заберут копии документов и отправят ждать ответа. Обычно свой вердикт банк выносят через 2-3 дня. Исключение – ВТБ, который может «думать» целую неделю. Как только получите положительный ответ, можно начинать искать квартиру.

Выбор квартиры

После того, как банк одобрит ипотеку, у вас будет в среднем 3 месяца на поиски жилья. Под ипотеку подойдет далеко не каждая квартира на вторичном рынке. Особенно много вопросов возникает у банков к петербургскому старому фонду и обветшавшим хрущевкам. Банк обращает внимание на состояние квартиры и дома. Особенно важны несколько параметров.

— Перепланировка. Если в квартире снесли или построили стены, это должно быть отражено в кадастровом паспорте. В противном случае перепланировка считается незаконной, банк кредит на такую квартиру не даст.

— Капремонт в доме. Особенно опасны неисправные коммуникации и деревянные перекрытия в старых домах. Если их не заменили, банк с большой долей вероятности может не дать ипотеку.

— Чистоту в документах. Квартира должна принадлежать тому, кто ее продает.

Если выбранное жилье соответствует всем перечисленным параметрам, смело подавайте его на одобрение в банк. Он пришлет вам список документов, которые нужно запросить у продавца. Квартиру будут проверять на наличие задолженностей по коммуналке, количеству собственников, в том числе прописанных детей, чистоту предыдущих сделок и так далее. После проверки банк вынесет вердикт, готов ли он дать кредит на выбранное вами жилье. Обычно рассмотрение занимает от трех дней до недели.

Оценка

Если банк дает добро, начинается следующий этап. Покупателю необходимо заказать оценку жилья для определения ее рыночной стоимости. Банк предложит на выбор партнерские организации, работе которых он доверяет.

Клиенту нужно будет определиться и пригласить в будущую квартиру специалиста одной из оценочных компаний. Результатом его работы станет отчет, который будет использоваться во время сделки купли-продажи. Оценщики подготовят отчет за несколько дней и либо отправят в банк, либо передадут напрямую заказчику. Оценку покупатель проводит за свой счет. Стоит эта процедура около 5 000 рублей.

Сделка

Время и место сделки определяет банк. Чаще всего это происходит в офисе банка в одной из специальных комнат. Если сделка нотариальная, она может проходить в конторе этого специалиста. Кстати, нотариальную сделку выбирают, когда в квартире больше одного собственника. Клиент может подключить своего нотариуса, либо его предоставит банк. Здесь рассказываем подробнее.

Банк предложит вам застраховаться. Нужно будет приобрести три полиса – на страхование жизни, квартиры и права собственности на нее. Заемщик может отказаться от двух последних страховок, но тогда банк повысит процентную ставку по кредиту, что невыгодно для заемщика. Подробнее о страховании при ипотеке рассказывали здесь.

После этого вам предложат заключить кредитный договор. В нем будет прописана сумма кредита, сумма первоначального взноса и ежемесячных платежей. Деньги для продавца квартиры будут либо положены наличными в специальную ячейку, либо внесены на счет-аккредитив, откуда их можно забрать после окончания сделки.

Одновременно с кредитным заключается договор купли продажи. Его оформляют либо в простой письменной форме, либо в нотариальной. Сделку нужно официально зарегистрировать в Росреестре, чтобы покупатель получил документ о праве собственности на квартиру. Регистрация занимает от 5 дней до месяца.

Запомнить

— Чем ниже процентная ставка у банка, тем выше требования к заемщику

— Не каждая квартира подходит под ипотеку. В черном списке жилье в старом фонде и с перепланировками.

— Чем меньше у квартиры собственников, тем проще пройдет сделка. Особые сложности могут возникнуть с несовершеннолетними владельцами.

https://ipotekalive.ru/articles/osnovy_ipoteki/oformlenie-ipoteki-na-vtorichnoe-zhile/
https://trendrealty.ru/articles/vtorichka/kak-vzyat-ipoteku-na-vtorichke-osobennosti-i-podvodnye-kamni