Ипотека для пенсионеров: особенности требований к заемщикам и варианты получения, суть обратной ипотеки

Ипотека для пенсионеров – это долгосрочный кредит на большую сумму, которую банки выдают для покупки квартиры пожилым людям.

Выплаты могут растянуться на 30-50 лет и составлять несколько миллионов рублей, а поэтому часто камнем преткновения становится не только уровень дохода, но и возраст заемщика: часто на момент погашения заемщику должно быть 55-60 лет, то есть оформить ипотеку он может не позднее, чем в 35-40 лет.

Однако существуют банки, готовые работать и с пенсионерами.

Условия

Стоит сразу же оговориться, что далеко не все банки готовы предоставить кредит пенсионерам по ряду причин: преклонный возраст, отсутствие достаточно высокого дохода, вероятные проблемы со здоровьем.

Однако они вполне могут претендовать на ипотеку, но при этом условия будут несколько жестче, чем обычные.

1. Выход на пенсию произошел до 65 лет, но при этом заемщик продолжал работать. Желательно, чтобы трудовой стаж не прерывался или был не менее года.
2. Заемщик имеет достаточно высокий доход, чтобы выплатить ипотеку в срок.
3. Необходимо точно посчитать сумму ежемесячных выплат: она не должна превышать 40-45% от доходов.
4. Вероятнее всего, банки будут настаивать на дополнительном страховании жизни и здоровья в связи с возрастом, которые увеличат итоговую сумму. Но отказ от страхования может существенно снизить шансы на одобрение, а то и вовсе перечеркнуть их.
5. Кроме того, необходимо помнить, что сроки погашения ипотеки также будут уменьшены: банки вряд ли согласятся выдать ипотеку пожилым людям в возрасте 55-65 лет более чем на 10 лет. Однако это не относится к лицам, рано вышедшим на пенсию, а также к учителям и военным: для них сроки могут быть увеличены.
6. Многие банки охотнее соглашаются на выдачу ипотеки, если на нее претендует семейная пара с или без детей. Любой дополнительный источник дохода – работа, помощь детей, пенсия супруга – дает гарантию на возврат кредита и положительно оценивается.
7. Обязательным пунктом является наличие хорошей кредитной истории и у заемщика, и у созаемщика.

Для получения ипотеки необходимо будет собрать пакет документов:

• анкета на получение ипотеки;
• паспорт и пенсионное удостоверение;
• справки о размере пенсии и зарплаты, если пенсионер работает;
• некоторые другие документы: справки о доходах созаемщиков, из Пенсионного фонда и т.д.

Все документы тщательно проверяются в обязательном порядке, чтобы минимизировать риски банка.

Возможно, Вас заинтересует статья об ипотеке под залог имеющейся недвижимости.

Статью об особенностях проведения оценки квартиры для ипотеки читайте здесь.

Как получить

Но, все же ипотека для пенсионеров возможна, главное – приготовиться к тому, что придется, как следует поискать подходящие варианты.

Крупные банки, например, Сбербанк, ВТБ 24, Россельхозбанк, Банк Москвы и некоторые другие, предлагают несколько программ кредитования для заемщиков, вышедших на пенсию. (Кстати, об особенностях получения ипотеки в Сбербанке Вы можете прочитать в этой статье).

Существенно повысить шансы на одобрение можно двумя способами:

1. Заложить недвижимость, уже имеющуюся в собственности. Если пенсионер уже имеет квартиру, но хотел бы улучшить жилищные условия, он может предложить банку в качестве залога имеющееся жилье: это станет гарантией от рисков.
2. Наличие созаемщика. Если у пенсионера будет кто-то, кто может подстраховать его в случае финансовых или иных проблем (дети или другие родственники с хорошим стабильным доходом), банки будут более лояльны. Кроме того, пенсионер может сам являться созаемщиком: к ним требования менее жесткие.

Обратные платежи

Не так давно для пенсионеров появилась услуга обратной ипотеки: эта программа предлагает пенсионерам не купить, а продать свою квартиру банку, получая за это определенную сумму в месяц.

Этот вариант подходит для одиноких людей, которым некому оставить недвижимость и у которых есть проблемы с финансами.

Основной смысл обратной ипотеки — в передаче квартиры в собственность банка после смерти пенсионера.

В обмен на это, банк обязуется регулярно выплачивать ему определенную сумму каждый месяц. Эта идея не нова: раньше пожилые люди охотно продавали квартиры в рассрочку посторонним людям в обмен на помощь и уход.

Сегодня же это можно сделать на более высоком уровне: пенсионер может быть уверен, что банк не попытается получить квартиры быстрее, банк же перед заключением договора тщательно проверяет, не прописан ли в квартире кто-то еще.

Возможно, Вам будет также интересна статья о нюансах ипотеки с господдержкой.

Статью об особенностях получения ипотеки на строительство частного дома читайте здесь.

Ипотека для пенсионеров – это реальная процедура, позволяющая им приобрести другую квартиру или даже загородный дом. Однако возраст и снижение работоспособности вынуждают банки ужесточать условия для получения: сужать сроки погашения, требовать обязательного страхования или повышать проценты.

При этом любые шаги «навстречу» (внесение половины суммы в виде первоначального взноса, наличие работы и стабильной зарплаты) помогут банку прийти к одобрению.

Смотрите видео, в котором затрагиваются вопросы, касающиеся ипотеки для пенсионеров:

Ипотека для пенсионеров

Наличие пенсионного удостоверения — это еще не повод опускать руки и отказываться покупки жилья в ипотеку. Хотя банки с осторожностью выдают кредиты людям преклонного возраста, это вовсе не означает, что отказывают абсолютно всем. Так какие же перспективы ожидают пенсионеров на ипотечном рынке в 2018 году? И как максимально выгодно приобрести недвижимость в кредит, когда богатый жизненный опыт превращается из преимущества в препятствие на пути к заветной цели? Ответы на эти и многие другие вопросы в подробной статье, посвященной ипотеке для пенсионеров.

Банки, пенсионеры и ипотека

В 2018 году пенсионный возраст в России для мужчин составляет 60, а для женщин — 55 лет. Это известно как самим гражданам, так и банкам. Выдавая ипотеку, кредиторы заглядывают в графу возраста не просто так — для них каждая заключенная сделка оценивается на предмет всевозможных рисков. И, безусловно, преклонный возраст снижает шансы заемщика на успешный исход переговоров.

Скажем, молодому человеку до 35 лет со стабильным заработком почти наверняка одобрят ипотеку на те же 25-30 лет — а все потому, что кредитор в нем уверен. С пенсионерами ситуация обстоит несколько иначе. Люди преклонного возраста в большинстве случаев не обладают крепким здоровьем, редко получают какие-либо доходы сверх назначенной пенсии. Взяв кредит на 20 лет, пенсионер c большей долей вероятности не успеет его выплатить физически. Получается, что последний взнос он будет вносить в 75-80 лет, а средняя продолжительность жизни в России при этом — 72,4 года по данным за 2017 год.

В итоге, люди преклонного возраста, в отличие от молодых, редко получают кредиты на срок более 5-10 лет. Кроме того, для таких категорий заемщиков усложняется вопрос страхования жизни. Если людям среднего возраста обычно предлагают ставку в 0,4% от суммы кредита, то для пенсионеров она может составить до 1%.

Что влияет на решение кредитора

Когда пенсионер приходит в банк с целью оформить ипотеку, он должен быть готов к самым разным вопросам от кредитора — он может попросить предъявить как стандартные документы (справки о доходах, копии удостоверяющих документов и т. д.), так и медицинские бумаги, уточнить о наличии предыдущего кредитного опыта. Также многое решает объем первоначального платежа. Чем больше сумма, тем охотнее банк идет на сотрудничество.

По каким критериям банки рассматривают кандидатов:

• возраст;
• платежеспособность;
• кредитная история.

Возраст

Один из самых жестких критериев, по которым банк судит о возможности выдачи кредита. Чем старше пенсионер, тем сложнее ему получить ипотеку — с осторожностью относятся даже к людям предпенсионного возраста. Официально в банках России на оформление могут претендовать граждане до 75 лет включительно. Но на практике таким пожилым людям в 99% случаев откажут. Здесь действует элементарная математика — при средних сроках кредитования 5-10 лет пенсионер может банально не дожить до последней выплаты. Для банка это выльется в убытки, а потому предпочтение отдают тем, кто только недавно получил пенсионное удостоверение.

Платежеспособность

Никто не может оформить ипотеку, не подтвердив, в состоянии ли он потом расплатиться с банком. Работающие пенсионеры в качестве доказательств используют справки 2-НДФЛ — при этом во внимание принимается размер зарплаты. А вот тем, кто находится на соцобеспечении, придется искать другие способы доказать платежеспособность — сдавать имущество в залог, предъявлять документы, подтверждающие официальные доходы из других источников (аренда, инвестиции, бизнес и т. д.).

Кредитная история

Вполне понятно, что при наличии спорных моментов в кредитной истории в ипотеке пенсионеру будет незамедлительно отказано. Но при этом отсутствие вообще какой-либо информации о его благонадежности клиента тоже не пойдет на пользу. Лучше всего, если у пенсионера имеется опыт своевременной уплаты хотя бы одного кредита.

Как пенсионеру получить ипотеку

Ипотека работающим пенсионерам

Очень часто люди преклонного возраста продолжают работать даже после того, как официально вышли на пенсию. Для тех, кто хочет оформить ипотеку, это большой «плюс»: придя в банк, можно будет подтвердить свою платежеспособность. Именно поэтому трудоустройство является одним из ключевых условий при получении кредита пожилыми людьми.

Однако не все так просто — даже при наличии работы банк все равно должен оценить уровень доходов пенсионера. Согласно законодательству, размер ежемесячного взноса по ипотеке не может превышать 45% от официальной заработной платы. Следовательно, нужно трезво оценивать свои возможности по выплатам. Если сумма кредита будет большой, а зарплата низкой, то увеличится срок кредитования — а для пенсионеров лимит составляет около 10 лет. Кроме того, у работающих пожилых людей с годами падает трудоспособность, что увеличивает риски для банка.

Ипотека неработающим пенсионерам

При отсутствии постоянного дохода, которым является зарплата, даже молодым людям тяжело оформить ипотеку, а для пенсионеров это практически невозможно. Средний размер пенсии в России за 2017 год составил всего 13.620 руб., а этого недостаточно для получения кредита. К тому же, большинством банков такие выплаты не учитываются в качестве дохода. Однако свою платежеспособность можно доказать иными способами.

Чтобы банк одобрил заявку, неработающий пенсионер должен иметь::

• прибыль от предпринимательской деятельности;
• доходы от аренды;
• имущество в собственности;
• проценты по депозитам;
• иной официальный источник доходов.

Если хотя бы по одному из вышеуказанных пунктов есть подтвержденные документально доходы, то это повысит возможность получения ипотеки. Именно повысит, но не гарантирует, потому как при принятии решения банк будет учитывать множество других факторов: возраст, наличие заболеваний, кредитная история и другие.

Ипотека с созаемщиками

Если пенсионеру трудно получить кредит самостоятельно, он может привлечь так называемого созаемщика, чтобы повысить свои шансы. Таковым может выступать одно или несколько лиц (до 3-5 человек). Созаемщик является своеобразным гарантом платежеспособности, несет солидарную ответственность с заемщиком по ипотеке и разделяет с ним расходы по оплате ежемесячных взносов. В случае, если финансовое положение пенсионера ухудшилось, или даже его смерти, на него перекладывается полная ответственность по выплате кредита. Чаще всего в роли созаемщиков выступают члены семьи пожилого человека: младшие браться или сестры, дети, внуки.

Требования к созаемщику:

• гражданство РФ;
• прописка в регионе оформления кредита;
• возраст до 63 лет (для женщин) или 65 лет (для мужчин);
• платежеспособность;
• положительная кредитная история.

Если созаемщик состоит в браке, то его «вторая половинка» автоматически тоже приобретает аналогичный статус, поэтому банки часто требуют от второго члена семьи письменное согласие. Исключение — это наличие брачного договора, который «распределяет» все имущество между супругами.

Стоит разделять понятия «созаемщик» и «поручитель». Они оба несут финансовую ответственность, но различается очередность ее несения. Если пенсионер не может дальше выплачивать ипотеку, эта обязанность сначала переходит на созаемщика, а уже после него — на поручителя. Также есть отличия и в правах. Например, созаемщик получает статус сособственника недвижимости, а поручитель — нет.

Обратная ипотека

В некоторых случаях для приобретения жилья пенсионеры могут воспользоваться еще одним финансовым инструментом — обратной ипотекой. Это особый вид необслуживаемого кредита, который выдается под залог имеющегося у заемщика имущества. Данный механизм был изобретен в 90-х гг. прошлого века специально для того, чтобы повысить спрос на недвижимость среди пенсионеров.

Обратная ипотека работает следующим образом:

1. Пенсионер заключает договор с банком на пожизненный кредит под залог своего имущества. Платежи по нему отсутствуют.
2. После смерти заемщика кредитор продает бывшую в залоге квартиру или дом на вторичном рынке.
3. Из полученных средств банк погашает остаток по «телу» кредита и процентам.
4. Остаток возвращается наследникам умершего пенсионера.

Особенностью данного кредита по сравнению с той же пожизненной рентой является то, что после полной выплаты долга родственники пожилого человека сохраняют за собой право на наследование. Данный договор можно расторгнуть досрочно, но в этом случае придется выплачивать остаток по основному долгу и накопившимся процентам.

Досрочный уход на пенсию и ипотека

Как отдельную категорию можно вынести людей, которые по тем или иным причинам ушли на пенсию раньше положенного срока. В России существует широкий ряд профессий, работникам которых предоставляется льготное право на раннее получение пенсии по старости.

Уйти на пенсию можно раньше:

• на 5 лет (в 60 для мужчин и 58 для женщин);
• на 10 лет (в 53 только для женщин);
• независимо от возраста (по достижению определенного стажа).

Например, работники аварийно-спасательных служб вне зависимости от возраста могут уйти на пенсию после накопления 15-летнего стажа. Попав на должность в 18 лет, спасатели (мужчины и женщины) уже к 33 годам становятся пенсионерами. Каким же образом это отразится на получении ипотеки?

На самом деле, для банка не так важен сам статус «пенсионер», который имеет клиент — гораздо больше его интересует возраст и состояние здоровья претендента на кредит. Поэтому для тех, кто получил пенсионное удостоверение раньше, это скорее преимущество, чем недостаток.

Как правило, банки выдают кредиты таким образом, чтобы заемщик мог полностью расплатиться за него к 65 годам — это своеобразная «критическая точка», после которой риск невыплаты становится слишком велик для одобрения ипотеки. Соответственно, «обычные» пенсионеры получают «фору» лишь в 5 лет, тогда как «досрочники» помимо этого имеют в запасе еще 10 и более лет.

На какие условия по ипотеке может рассчитывать пенсионер

При наличии достаточного дохода пенсионеры могут рассчитывать на получение кредита, но как быть с его условиями? Для пожилых людей не действуют никакие дополнительные скидки, и даже наоборот — банки всячески стараются оправдать риски и завышают ставки, навязывают дополнительные услуги и сокращают сроки кредитования. Чтобы оценить, насколько велик ущерб от подобных «манипуляций» для пенсионера, следует выделить несколько основных критериев для анализа.

Условия ипотеки оцениваются по:

• размеру ставки;
• первоначальному взносу;
• сумме ежемесячных платежей и сроку кредитования.

Ставка

В 2018 году средний размер ипотечной ставки в России равен 9-9,5%. Пенсионеры могут рассчитывать примерно на такие же условия, но последнее слово остается за банком после того, как он проведет тщательное исследование личности клиента.

Первоначальный взнос

Банки страны предлагают десятки ипотечных программ с первоначальным взносом от 10-20% и выше. На отсутствие первого платежа пенсионеры могут не рассчитывать, так как кредитор на такие условия не пойдет. Если пенсионер готов сразу оплатить от 50% стоимости недвижимости и больше, это будет преимуществом.

Ежемесячные платежи

По оценке рейтингового агентства «Эксперт РА» средний размер ежемесячного платежа по ипотеке в России составил 21 тыс. руб. Примерно к такой сумме следует готовиться и пенсионерам. Следовательно, их ежемесячный доход для этого должен составлять около 45-50 тыс. руб., чтобы оставались средства на проживание и оплату коммунальных услуг. Также нужно принимать во внимание сроки ипотеки — чем они меньше, тем сильнее увеличится ежем. платеж.

В итоге несмотря на то, что пенсионеры находятся на соцобеспечении государства, они имеют право наряду с обычными гражданами на оформление ипотеки — но только на общих основаниях. Кредиторы с недоверием относятся к пожилым заемщикам, поэтому можно рассчитывать только на сроки в 5-10 лет, высокие ставки и дорогую страховку. Никаких льготных ипотечных программ для пенсионеров не предусмотрено.

https://finansist.guru/ipoteka/pensionerov.html
https://avaho.ru/ipoteka/ipoteka-dlya-pensionerov.html