Кредит со скидкой: Как снизить платёж по ипотеке

Кредит на жильё всегда растягивается на много лет, и поэтому переплата по нему получается значительной. Но сэкономить на ипотеке всё-таки возможно. Как это сделать — разбирался Лайф.

Фото © ТАСС / Замир Усманов

Структуры Сбербанка обнародовали информацию о россиянах, которые выплачивают ипотеку. Согласно представленным данным, в среднем граждане РФ берут ипотеку на 20 лет, но погашают её примерно за 4,5 года, при этом усреднённый ипотечный платёж по новому жилью близок к 25 тысячам рублей в месяц, а по кредитам на квартиры, приобретённые на вторичном рынке, в месяц средний ипотечник платит примерно 21 тысячу рублей. Конечно, у каждого, кто взял жильё в кредит, ситуация отличается от «средней температуры по больнице», но для большинства ипотечных заёмщиков вопрос о том, как уменьшить свои ежемесячные платежи, которые забирают значительную часть семейного бюджета, всегда стоит на первом месте. Оказывается, такие возможности есть, остаётся только их использовать в конкретной ситуации.

Работа над ошибками

Как бы странно это ни звучало, но свои будущие платежи можно снизить ещё до оформления кредита, просто надо разобраться, что будет влиять на их размер. Классически считается, что размер платежа по ипотеке зависит от суммы кредита, срока, на который выдан заём, и процентной ставки, назначенной банком.

И сколько бы ни говорили профессионалы рынка недвижимости, что спонтанные покупки в этой сфере делать нельзя, для многих россиян осознание верности этого утверждения приходит лишь после подписания кредитного договора, отсюда и возникает ситуация: когда начинается обслуживание кредита, первоначальное желание «взять сумму побольше, чтобы хватило на много метров и ремонт, сменяется разочарованием, вызванным огромными ежемесячными платежами, которые даже при частично досрочном погашении всё равно много лет не позволяют тратить заработанное на что-либо, кроме самого необходимого.

— Приём продаж «Берите сейчас, а то завтра поднимется цена» у большинства продавцов недвижимости является основным просто потому, что с россиянами он работает, — рассказал Глеб Задоя, ведущий финансовый эксперт компании «Аналитика Онлайн». — К сожалению, в момент выбора квартиры многие наши граждане не отдают себе отчёт, что у продавца никаких иных целей, кроме получения максимальной прибыли, нет. Почему-то никого не смущает, что застройщики вместе с ценой, как правило, тут же называют определённый банк, который почему-то готов кредитовать по сниженной процентной ставке.

Риелторы ждут распродажи новостроек: Какие спецпредложения появятся в октябре и как изменятся цены на квартиры

Поэтому первое правило: если начинают торопить со сделкой, необходимо проверить не только все документы по приобретаемой недвижимости и её продавцу, но и предложение банка, и обязательно сравнить его с другими, для этого придётся лично обращаться в несколько отделений, но оно того стоит! Разница между теми условиями, на которых разные банки одобряют кредиты, может колебаться в пределах 2–3%, а это существенно.

Второй момент, на который стоит обратить внимание ещё до выдачи кредита, не связан с предполагаемым объектом покупки, но очень сильно влияет на возможную процентную ставку. Как правило, банки в рекламных целях указывают нижние границы тех ставок, под которые они кредитуют, а когда заёмщик получает одобрение кредита, процент может быть выше. Такое решение банка может быть связано с целым рядом факторов, но огромное значение для ставки имеет кредитная история.

Фото © ТАСС / Сергей Коньков

— У меня были клиенты — супружеская пара, которые дважды обращались в один и тот же банк за ипотекой. Так вот, когда в банк заявку подавал муж, ему одобрили кредит под 12% годовых, но мужчина уехал на несколько месяцев в командировку, а срок действия одобрения вышел, тогда новую заявку подала жена — ей предложили ту же сумму, но под 9%. Такую разницу менеджер объяснил наличием у жены хорошей кредитной истории, — рассказала риелтор Галина Смирнова.

Отсюда ещё один совет: проверяйте свою кредитную историю до того, как обращаетесь в банк, в ряде случаев её можно улучшить, например, взяв кредитную карту и активно ей пользуясь в течение двух-трёх месяцев, после этого данные о вас обновятся и можно попробовать получить ипотеку с более низкой ставкой.

Если ипотека уже есть

Когда кредит на жильё уже взят, можно действовать несколькими способами. Во-первых, попытаться выиграть за счёт частичного досрочного погашения. Если отбросить варианты с внезапной крупной премией на работе и беспроцентным займом у родственников, то, как правило, самыми очевидными являются два источника средств.

Эльвира Набиуллина: Ипотека теперь будет только для богатых

Вычеты и субсидии

Прежде всего это налоговый вычет, который по российскому законодательству положен всем, кто ежемесячно платит со своей зарплаты 13% в виде подоходного налога. В общей сложности можно получить за покупку самой недвижимости до 260 000 тысяч и за уплаченные проценты по ипотеке до 390 000 рублей. Данный вычет может получить каждый из супругов, находящийся в официальном браке. Если сложить полученную сумму и направить её на погашение, то можно серьёзно уменьшить ежемесячный платёж и сэкономить на переплате банку.

Те, кто не использовал материнский капитал в качестве первоначального взноса, могут получить на ребёнка, рождённого после 1 января 2020 года, 483 881 рубль, а если родился уже второй, то 639 431 рубль. Эти суммы также вполне подходят для частичного досрочного погашения, что поможет снизить сумму ежемесячного платежа.

Фото © ТАСС / Валерий Шарифулин

Коммерческое использование ипотечной квартиры

Те, для кого приобретённая в кредит квартира не является единственным жильём, могут сдавать её в наём, а получаемую плату направлять на погашение кредита.

— Этот способ уменьшения ипотечных платежей небезупречен, хотя и довольно часто используется россиянами, — замечает адвокат Межрегиональной коллегии Москвы Дмитрий Шагин. — Подвох в том, что, как правило, осуществлять такую предпринимательскую деятельность можно только с согласия кредитного учреждения, выдавшего ипотеку.

То есть, если банк узнает о сдаче квартиры, то он вполне может потребовать досрочно погасить сразу весь кредит, само собой, если денег на это у заёмщика нет, банкиры с удовольствием продадут находящуюся у них в залоге квартиру за цену, равную остатку задолженности.

— Обычно пункт о запрете сдачи ипотечной недвижимости содержится в ипотечном договоре, но может быть также отдельно прописан и в договоре страхования недвижимости, тогда претензии предъявят ещё и страховщики, — уточнил Дмитрий Шагин.

Чтобы избежать проблем, следует до начала сдачи квартиры обратиться в банк за официальным письменным разрешением. Практика показывает, что, как правило, банки его дают.

Этот способ многие банки предлагают как некую отдельную услугу, но, как правило, рефинансируют не кредиты своих заёмщиков, а тех, кто взял ипотеку в другом банке, но готов перейти.

Фото © ТАСС / РБК / Олег Яковлев

Для банка данный процесс — это как выдача нового ипотечного кредита на погашение уже имеющегося. Именно поэтому заёмщик проходит ровно такую же проверку, как и при получении нового кредита. Интерес банка в том, что он получает обеспеченный кредит и заёмщика, который имеет хорошую историю обслуживания этого кредита. А интерес заёмщика — в снижении процентной ставки.

Однако некоторые банки в своём договоре прямо указывают запрет на рефинансирование ипотеки, так что, прежде чем обратиться за этой услугой в другой банк, следует прочитать договор, а ещё лучше спросить о возможности у своего кредитного менеджера. В некоторых банках есть практика предлагать ипотечным клиентам так называемое внутреннее рефинансирование, тогда с клиентом переподписывается договор, а ставка снижается. Конечно, банк на такой операции не теряет, а приобретает, ведь кредит хоть и стал меньше первоначального, но проценты по нему начинают течь заново. Чтобы избежать переплат, специалисты советуют обращаться за рефинансированием, если новая процентная ставка будет ниже не менее чем на 1,5%, иначе невыгодно.

— Обычно снижение платежа — это процесс творческий, — замечает старший юрист компании «Европейский дом права» Залимхан Магомедов. — Опытные заёмщики, чтобы достичь максимально выгодного результата, используют сразу несколько инструментов, но при этом многие стараются погасить свой кредит как можно раньше, что, конечно, снижает общие выплаты.

Именно поэтому досрочное погашение максимально выгодно в первые годы ипотеки, так как в этот период большая часть платежа состоит из процентов, которые получает банк (аннуитетный платёж). И при внесении дополнительного платежа сверх того, что установлен договором, механизм прост: гасится сумма долга, и в следующем месяце проценты по кредиту начисляются уже на меньший остаток задолженности, поэтому логичнее вносить дополнительную сумму ежемесячно, а не, например, раз в год.

Как выбрать банк, который поможет сэкономить на рефинансировании ипотеки миллионы рублей?

Рефинансирование — по сути выкуп «новым» банком квартиры заёмщика у «старого» банка. Квартира переходит финансовой организации в залог. Вы оформляете новый кредит на погашение действующей ипотеки, но условия более выгодные: программы кредитов меняются, а ставки снижаются. Или ваше финансовое состояние улучшилось, и вы можете позволить себе платить больше. А заодно и сэкономить на кредите. Сэкономить можно миллионы рублей за счёт снижения переплаты – суммы процентов, которые вы должны заплатить банку по старым условиям.

В этом материале мы разберём, кому и когда нужно рефинансировать ипотеку, какие проценты действуют сейчас, как выбрать банк и снизить ставку до 6-9%. Для удобства назовём ипотеку до рефинансирования «старой», а после – «новой».

Немного о ставках

Несмотря на кризис, ставки по ипотеке в России остаются рекордно низкими. По данным индекса «Выберу.ру», 20 марта 2016 года средняя ставка по ипотеке до 20 лет была на уровне 13,121% годовых. А 26 апреля 2020 года — уже 8,517% годовых. Если вы брали кредит 3−4 года назад, не отчаивайтесь: у вас есть шанс рефинансировать долг под 8−9% или даже 6% годовых.

Рефинансирование поможет:

• выбрать программу с выгодными условиями и низкой ставкой;
• снизить размер ежемесячных платежей;
• изменить срок кредита, получить дополнительные деньги;
• сэкономить на переплате.

Готовьтесь к тому, что переход в другой банк и сбор документов займут у вас пару месяцев. Но после этого ваши платежи снизятся.

Когда нужно перекредитовать ипотеку?

Рефинансировать кредит имеет смысл, пока вы продолжаете платить проценты. Так как проценты выплачиваются вперёд основного долга, выгодный период может быстро пройти. Особенно, если вы брали ипотеку на небольшой срок.

Второй важный параметр — ставка. Сегодня средняя ставка по ипотеке — 9% годовых. Даже если вы платите по кредиту 10% или 11% годовых, можно сэкономить на переплате. Обычно советуют не заморачиваться, если разница в ставках меньше 2%, но давайте сравним:

Предположим, вы покупаете в ипотеку квартиру за 8 000 000 рублей на 15 лет, вносите 1 600 000 рублей первоначального взноса (20%). Ваша ставка — 10% годовых. Ежемесячный платёж — 68 774,73 рубля. Полностью вы платите банку 13 979 450,42 рублей с учётом процентов – 5 979 450,42 рублей. Переплата — 74,7%, за эти деньги можно купить ещё одну квартиру.

Если снизить ставку всего до 9% годовых, ваш платёж уменьшится до 64 913,06 рублей. Полная стоимость кредита снизится до 13 284 351,12 рублей, а переплата – до 5 284 351,12 рублей. Это 66,1% стоимости вашей квартиры, вы экономите 695 099,3 рублей. Это стоимость неплохого автомобиля.

В рефинансировании есть смысл, когда сэкономленная сумма больше суммы затрат на процедуру. Фото: byrich.ru.

Рождение, усыновление второго или третьего ребёнка в семье также поможет вам выгодно рефинансировать ипотеку. Тогда вы можете взять ипотеку с господдержкой под 6% годовых. Учитывая, что многие банки снижают ставку на своих условиях по этой программе, можно рефинансировать «старый» кредит под 5−5,5% и ниже. Подборку лучших программ семейной ипотеки мы представили в рейтинге. А прочитать об условиях рефинансирования ипотеки с господдержкой можно в материале «Рефинансирование ипотеки для семей с детьми».

• вы взяли «старую» ипотеку под 12−16% годовых и выше;
• вы не успели полностью выплатить проценты банку;
• в семье появился второй или третий ребёнок, у вас возникло право на ипотеку с государственной поддержкой;
• улучшились финансовые условия;
• у вас нет задолженности по «старому» кредиту — это очень важно.

Как и какой банк выбрать?

1. У надёжного банка высокая позиция в рейтинге по объёму ипотечных кредитов. Посмотреть рейтинги банков можно на «Выберу.ру» или сайте Центробанка РФ.
2. Самые надёжные кредиторы — организации, которые специализируются на ипотечном кредитовании. Например, банк «Дом.РФ» или «Росбанк Дом». У некоторых крупных учреждений есть ипотечный сервис, к примеру, у Сбербанка – «Дом.Клик».
3. Хотите довериться надёжному банку — выбирайте системно образующий. В 2019 году Центробанк определил 11 финансовых организаций. Списокможно найти по ссылке.
4. Обращайте внимание на оценки рейтинговых агентств, прогнозы аналитиков о развитии банка, фон в новостях. Так меньше шансов выбрать ненадёжную организацию, которая заманивает вас выгодными процентами.
5. У каждого банка на сайте есть калькулятор ипотеки и рефинансирования. Если не хотите бродить по десяткам сайтов и щёлкать на одни и те же кнопки, рассчитайте условия с помощью калькулятора «Выберу.ру»: зайдите в раздел «Ипотека», выберите вкладку «Рефинансирование» и укажите сумму и срок. Так вы получите список банков с готовым предварительным расчётом платежей.

Определитесь с целью: допустим, вы хотите снизить ставку и сэкономить, а также досрочно погашать кредит. Сравните расчёт платежа в вашем и новом банках: переплата по кредиту – это и есть сумма процентов, на которой можно сэкономить. Разница в сумме наглядно покажет, стоит рефинансировать кредит или нет.

Если в семье прибавление, можно рефинансировать ипотеку по госпрограмме. Фото: detkam. su.

Есть два варианта:

1. В своём банке – это называется реструктуризация ипотеки. Но кредитору невыгодно менять собственный кредит, так как он потеряет деньги из-за сниженной ставки. Поэтому «родную» ипотеку банки реструктуризуют неохотно, либо сразу отказывают.

Обратитесь к своему кредитору, узнайте о возможности изменить условия договора. Скорее всего, настолько выгодное предложение, как для новых клиентов, которые пришли из другого банка, вы не получите. Но избавитесь от волокиты с документами, затрат на переоформление кредита, снятия и наложения обременения.

Можно обратиться в банк, который перечисляет вам зарплату. Выгодный вариант, если вы брали «старую» ипотеку не в зарплатном банке. Или у вашей рабочей организации сменился зарплатный проект, и вы получаете деньги на карточку другой финансовой организации.

Но для перехода в другой банк придётся:

• заполнить подробную анкету на сайте организации;
• собрать документы на недвижимость, сделать оценку квартиры;
• переоформить договор страхования;
• заплатить госпошлину за регистрацию залога;
• получить нотариальное согласие супруга/супруги на сделку;
• до регистрации нового залога придётся платить повышенный процент — чем дольше уходит время на процедуру, тем больше денег.

Расходы на рефинансирование достигают 35 000 — 50 000 рублей. Иногда приходится заплатить больше. Но, по сравнению с итоговой экономией, эти затраты — мелочные.

В другом банке можно выбрать ипотеку с более выгодными условиями. Фото: novosti-dny.su.

Пример рефинансирования: сколько можно сэкономить

Допустим, ваша ставка в «старом» банке – 11% годовых, вам осталось выплатить долг 2 000 000 рублей в течение 7 лет. Ежемесячный платёж – 34 200 рублей.

Вы снижаете ставку до 9%, ежемесячный платёж – до 32 100 рублей. Во-первых, вы экономите в месяц 2 100 рублей. Если вам кажется, что это мало, посчитайте, сколько вы сэкономите за весь срок ипотеки с учётом переплаты: долг станет меньше на 176 000 рублей.

Но это скромный пример. Можно сэкономить миллионы рублей:

Ваша ставка — 14% годовых, вы платите 35 000 рублей в месяц, срок — 25 лет. Остаток по кредиту – 2 907 554 рубля, плюс 7 595 446 рублей — проценты. По ставке 9% вы будете платить 24 426 рублей – на 10 574 рубля меньше. Остаток по кредиту, если рефинансируете через 2 месяца, – 2 905 384 рубля, плюс проценты 4 373 564 рубля. Экономия – 3 151 052 рубля.

Подробные расчёты экономии на перекредитовании с учётом разной ставки смотрите в материале «Когда рефинансирование ипотеки выгодно, а когда нет?».

Источник https://life.ru/p/1439502

Источник https://www.vbr.ru/sovety/help/people-and-economic/ppk-kak-sekonomit-na-ipoteke-millioni/

Источник

Источник