Как изменить аннуитетный платеж на дифференцированный сбербанк

Банки, дающие ипотеку с дифференцированными платежами, не достаточно распространены, так как, оформляя данных клиентов, финансовые организации упускают возможность выгоды в выплаченных должником процентах. Дифференцированный платеж, как альтернативный выбор способа погашения, это – ежемесячная выплата по ипотеке, которая, в свою очередь, состоит из разных частей, основной и переменной. Также важная особенность дифференцированного платежа состоит в том, что с каждым отчетным месяцем он идет на уменьшение согласно специальной формуле.

Грубо говоря, заёмщик к концу ипотеки оплачивает минимально низкий платеж, при этом всю основную часть всех процентов успел выплатить в начале срока.
Разница в погашении ипотеки при аннуитетном и дифференцированном платеже Главный вопрос, волнующий население, в каком банке в 2018 году присутствует продукт ипотеки с дифференцированными платежами? В этом списке числятся следующие организации:

• Газпромбанк . Крупнейший российский известный банк, имеющий в своем арсенале множество выгодных ипотечных предложений с низкими ставками, комфортными для заёмщиков условиями, а главное возможностью дифференцированно выплачивать кредит.

• Россельхозбанк . Данная финансовая компания также идет навстречу своему населению, и запускает процесс формирования дифференцированных платежей по ипотеке. Это довольно повысило количество потенциальных обратившихся граждан за ипотечным кредитом практически в два раза.

Сущность военной ипотеки

Государство предлагает для военнослужащих множество льготных программ, таких как ранний выход на пенсию, особые социальные льготы, дополнительные выплаты и бесплатное страхование. Помимо этого, государство обеспечивает своих сотрудников жильем. Так, рассчитывать на бесплатное получение квартиры может военный, не имеющий в своем населенном пункте жилья в собственности и имеющий семью с 1 и более ребенком.

Военнослужащие имеют право на получение льготного жилья

При несоответствии военного вышеперечисленным условиям, существует возможность взять военную ипотеку. Такой вид ипотеки предлагают наиболее крупные банки Российской Федерации. Она предполагает, что необходимо предоставление документов о целевом использовании средств: свидетельство о праве собственности, договор строительства.

Заемщик обязан предоставить документы, подтверждающие статус военнослужащего. Ипотека для военнослужащих финансируется государством, то есть размер ставки банка частично компенсируются из Федерального бюджета. Для клиента в этом случае ставка становится ниже, и сегодня военную ипотеку с государственной поддержкой можно получить в Сбербанке под 6% годовых (обычная процентная ставка – 9%).

В остальном ипотечная программа практически такая же, как и для прочих категорий граждан.

На сайте банка расположен калькулятор, где можно рассчитать сумму переплаты. Основные условия программы:

• сумма – до 10 млн. руб.;
• сроки – 30 лет;
• ставка 6-9%.

Таким образом, параметры Сбербанка более, чем выгодные.

Почему банки дают диффиренцированный платеж

Итак, выше перечислены, пожалуй, самые известные банки дающие ипотеку с дифференцированными платежами, с помощью которых граждане не ограничены в выборе способов гашения, а самостоятельно для себя решают, что для них будет удобней и комфортней. В 2021 году список банков не поменялся, и по сегодняшний день они успешно выдают ипотеку дифференцированными платежами. Что дает такая схема банкам в 2021 году:

• За неимением возможности снизить процентную ставку или какое-либо другое условия, требование к физическому лицу, банки предлагают населению выгодный фундамент выплаты задолженности. Исходя из этого, привлеченные клиенты, для которых важен этот фактор, стремительно обращаются именно к ним.
• Выбранная методика начисления ежемесячных дифференцированных платежей повышает рейтинг финансовой компании, и является отличной рекламой среди граждан.

Кредитный калькулятор

Формула 4. , где АП — аннуитетный платеж; ПС — процентная ставка за период начисления; СК — первоначальная сумма кредита; КП — количество периодов. ! Т.е. если платежи ежемесячные, то КП – срок в месяцах, а ПС месячная процентная ставка (1/12 годовой)

Формула 5., где АП — аннуитетный платеж; ПС — процентная ставка за период начисления; СК — первоначальная сумма кредита; КП — количество периодов.

Ипотеке в Сбербанке – аннуитетный или дифференцированный платеж

Сбербанк – лидер кредитования и предоставления соответствующих услуг на финансовом рынке Российской Федерации в 2021 году. Призванный быть ответственным центром выдачи ипотечных займов, к сожалению, Сбербанк работает исключительно с аннуитетным платежом. Для столь масштабного и крупного банка важен размер процентной прибыли, и в этом случае, аннуитетный платеж принесет ему доход намного быстрее, нежели в случае с дифференцированным.

В Сбербанке нет возможности выбора платежа по ипотеке, погашение возможно только аннуитетными платежами Критерии старой схемы погашения долга в Сбербанке объясняется следующими причинами:

• Сбербанк настаивает на аннуитетном платеже, потому что клиент в первую очередь выплачивает максимально начисленные проценты, и только примерно к середине срока начинает гасить основной долг взятой суммы.
• Сбербанку, как и другой системе кредитования, не выгодны досрочные погашения ипотеки. И именно поэтому, подстраховывая себя, он прибегает к аннуитетным платежам, при которых заёмщик за первые года пользования успеет выплатить некий максимум процентов.

Почему Сбербанк не относится к банкам, дающим ипотеку с дифференцированными платежами? Ответ прост – так как он благополучно существует уже на протяжении множества лет, успешно развиваясь и совершенствуясь, и не нуждаясь в дополнительных наплывов клиентов, имея при этом великую денежную потерю.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Ипотека Сбербанка на сегодняшний момент – одна из самых распространенных и популярных, благодаря существенно низкой процентной ставки, минимальным списком требований, широким выбором типов жилья, не смотря на то, что платежи по ипотеке аннуитетные, а не дифференцированные.

Как сэкономить на процентах: способ начисления и варианты снижения ставки

Существует два метода расчета ипотечных платежей: аннуитетный и дифференцированный. Основные отличия двух способов начисления процентов:

• дифференцированный платеж постоянно уменьшается. Платеж состоит из стабильной части, которая идет в счет погашения основного долга, и доли процентов по кредиту. В начале ипотеки сумма оставшегося долга максимальная, доля процентов в первые годы займа наибольшая;
• при аннуитетном исчислении размер платежа стабилен, но меняется соотношение доли процентов и основного долга. Например, на старте срока из 25 000 рублей платежа 10 000 идет на погашение основного долга, а 15 000 — в счет оплаты банковских процентов. А вот под конец ситуация может кардинально поменяться, и 20 000 рублей будут погашать долг, а всего 5 000 рублей будут уходить на оплату процентов.

Главный вопрос заемщика — какой вариант выгоднее. Если вы выплачиваете ипотеку в срок 5-10 лет на сумму в 1-2 миллиона рублей, дифференцированный платеж более экономичен. Но при более длительном сроке займа разница в переплате между аннуитетом и дифференцированными выплатами выравнивается.

Согласно подсчетам, заемщики больше экономят на ипотеке, выплачивая проценты по дифференцированному исчислению, в случае досрочного погашения в первые годы займа, чем при аннуитете.

Российские банки чаще предлагают аннуитетные кредиты по следующим причинам:

• равные ежемесячные платежи упрощают расчет условий займа и проверку платежеспособности клиента;
• при условии досрочного погашения для банка выгоднее, если у заемщика аннуитет.

Немногие кредитные организации в 2020 году предоставляют своим клиентам возможность взять ипотеку с дифференцированным платежом:

• Газпромбанк: ипотека на недвижимость от крупных застройщиков под 8,1% с дифференцированными платежами. Первоначальный взнос от 10%, возможно использование материнского капитала, максимальный размер кредита – до 60 млн. рублей.
• Россельхозбанк: ставка от 8,2%, срок до 30 лет, можно купить квартиру или дом с участком, первоначальный взнос от 15%. Можно выбрать дифференцированное начисление процентов.
• Сбербанк: ставки от 8,1%, минимальный размер первоначального взноса (от 10%), можно купить жилье в новострое или выбрать квартиру во вторичном фонде.

Другой способ сэкономить на ставке — искать скидки. Банки снижают размер ставки, если клиент соответствует определенным требованиям:

• скидка до 0,5% для зарплатных клиентов. У организации, которая перечисляет гражданину зарплату на карту банка, должен быть договор о сотрудничестве с данным банком. Иначе человек не является зарплатным клиентом, даже если деньги регулярно приходят на одну и ту же карту;
• скидки молодым семьям. В 2020 году акция «Молодая семья» продолжается акция в Сбербанке, которая позволяет сэкономить 0,3%. Участвовать могут супруги, один из которых младше 35 лет на момент оформления договора;
• специальные предложения для бюджетников и других льготных категорий граждан (жителей Крайнего Севера, многодетных семей, военнослужащих и других категорий российских граждан);
• специальные акции от банков на аккредитованные новостройки от дружественных компаний-застройщиков. Ставки по таким объектам могут быть ниже средне рыночных на 0,5-2%.

Оптимальный срок кредитования

Верно определить выгодный для вас срок ипотеки помогут важные факты о сроках кредитования:

• длительная ипотека выгодна при небольшом доходе: за счет ежегодной инфляции и роста цен на недвижимость переплата снижается;
• при краткосрочной ипотеке банк предъявляет более высокие требования к уровню дохода заемщика, поскольку выше размер ежемесячных платежей;
• при небольшом уровне подтвержденного дохода можно взять кредит на длительный срок и использовать частичное досрочное погашение для уменьшения срока займа;
• ипотеку на короткий срок можно один раз реструктурировать в случае особенных финансовых обстоятельств или взять кредитные каникулы;
• без досрочного погашения можно только продлить срок займа, но не сократить его.

В случае резкого падения курса рубля банк не имеет права изменить условия кредитного договора, и клиент сможет погасить ипотеку досрочно без штрафных санкций. При дефолте национальной валюты заемщики защищены от резкого скачка размера ежемесячных выплат. Исключение составляет ипотека в иностранной валюте: если рублевый курс валюты, в которой вы выплачиваете кредит, резко вырос, проблемы обмена валют ложатся на плечи заемщика.

По этой причине в 2019 году Центробанк сделал валютную ипотеку высокорискованной. Получить одобрение на кредит в долларах или евро стало намного сложнее, чем раньше, и потому финансовые учреждения по всей стране повсеместно от них отказались.

С каким первоначальным взносом выгоднее брать ипотеку

В 2020 году можно найти ипотечные программы со стартовым взносом от 10%, а в некоторых случаях – даже с нулевым (однако таких предложений остается все меньше). Периодически в прессе всплывает информация о том, что государство планирует законодательно запретить выдавать ипотечные кредиты без первоначального взноса, считая их слишком рискованными для финансового учреждения. Однако пока официальный запрет не действует.

При этом чем выше первый взнос, тем более выгодные условия кредитования банк предлагает клиенту. Преимущества большого первоначального взноса заключаются в том, что можно:

• выбрать комфортные условия платежа, например, дифференцированный расчет;
• получить экономию на ставке по займу;
• оформить ипотеку без подтверждения доходов по двум документам.

Какое жилье выгоднее покупать в кредит

Ставка по ипотеке, а также условия займа зависят не только от возможностей заемщика, но и от объекта кредитования:

• выгодно оформлять ипотеку на строящееся жилье: ставки на объекты аккредитованных застройщиков от 5%, первоначальный взнос от 10%. Возможны дополнительные расходы — например, ремонт (новые квартиры часто сдают без отделки);
• квартиры вторичного рынка: стартовый взнос от 15%, ставки от 8,5% (без государственных льгот). Дополнительные расходы — страхование титула на 3 года, косметический или капитальный ремонт;
• дом с участком — первоначальный взнос от 30%, ставки от 9,5%. Банки не дают ипотеку на деревянные дома и на неликвидные объекты, которые в случае неплатежеспособности заемщика будет сложно продать. Дополнительные расходы — дорогая страховка.

Самый дорогой ипотечный продукт — займы на строительство собственного дома на участке. Такие кредиты выдают не все банки, и условия кредитования порой менее выгодны, чем нецелевые потребительские займы.

Налоговый вычет: как вернуть 13% от расходов по ипотеке

Если вы оплачиваете жилищный кредит из налогооблагаемых доходов, государство вернет вам НДС, потраченный на ипотеку. Правила начисления налогового вычета в 2020 году:

• получить вычет с процентов по ипотеке гражданин может один раз с одного объекта недвижимости;
• максимальная сумма уменьшения налогооблагаемой базы для расчета вычета с ипотечных процентов составляет 3 миллиона рублей (390 000 рублей налога);
• при покупке квартиры в ипотеку после 2014 года собственник имеет право вернуть до 260 000 рублей уплаченных налогов на одного налогоплательщика. Максимально налогооблагаемую базу по основному долгу можно уменьшить на 2 миллиона рублей;
• созаемщики могут совместно использовать свои права на налоговый вычет в рамках одного объекта ипотеки. Если квартира стоит более 4 миллионов рублей, а муж и жена не получали ранее имущественный вычет, они могут вернуть 520 000 рублей налогов;
• если право на вычет использовано не полностью, гражданин может получить остаток льготы при покупке следующего объекта недвижимости;
• если при оплате ипотеки использованы средства материнского сертификата, нельзя вернуть 13% от суммы использованного маткапитала.

Получить вычет можно через работодателя или самостоятельно, через оформление соответствующего заявления в налоговой или с помощью посредников. Если доходы заемщика не облагаются налогами, право на вычет не возникает.

Рефинансирование с господдержкой

Когда у заемщика появляется право воспользоваться государственными льготами, субсидиями и сертификатами, необходимо использовать эту возможность, даже если ипотечный кредит был оформлен несколько лет назад. На сегодняшний день возможно рефинансирование или реструктурирование займа в рамках следующих госпрограмм:

• использование материнского капитала. Если за время выплаты займа в семье появился второй ребенок, родители могут использовать средства сертификата для погашения уже имеющейся ипотеки. При этом по окончанию ипотеки недвижимость должна быть оформлена на всех членов семьи в равных долях;
• ипотека под 6%. Если супруги взяли кредит на новую квартиру от застройщика и в семье появился второй и (или) третий ребенок, родители имеют право получить сниженную ставку 6% на срок от 3 до 8 лет. Возможно, в 2020 году срок льготы будет продлен до конца ипотечного договора;
• списание части ипотечного долга при появлении в семье третьего ребенка в рамках региональных программ помощи многодетным семьям.

За 2019 год многие ипотечники рефинансировали ранее взятую ипотеку по сниженным ставкам 9-9,5%. Это позволило плательщикам значительно сэкономить без господдержки. В 2020 году ожидается дальнейшее снижение ставок, а также расширение программ государственной поддержки.

Досрочное погашение

Каждому заемщику доступны следующие варианты досрочного погашения:

• частичное досрочное погашение с уменьшением срока ипотеки или изменением размера платежей;
• полное досрочное погашение с выплатой основного долга.

При подписании кредитного договора обратите внимание на возможность досрочного погашения и наличие комиссий банка за выплату займа раньше срока. В 2020 году банки редко включают кабальные условия в плане досрочного погашения, но проверить стоит. При частичном досрочном погашении заемщик выбирает между сокращением срока или платежа по кредиту.

Более экономичный вариант — сократить срок ипотеки.

Как показывает практика, активный заемщик, знающий свои права и мониторящий ситуацию на рынке, всегда найдет способ сократить ипотечные расходы. Более подробную консультацию о выгодной ипотеке и о методах экономии на жилищном кредитовании вы можете получить у ипотечного брокера.

Наш калькулятор и советы, как посчитать выгоду

Наш ипотечный калькулятор представляет собой простой и наглядный финансовый инструмент, с помощью которого любой пользователь сможет сделать расчеты по любому кредиту, получить структурированную информацию по переплате, необходимом уровне дохода и потенциальной для заемщика выгоде.

Функционал калькулятора состоит из следующих блоков, необходимых для заполнения:

• сумма займа (вводится точная величина предоставляемых банком заемных средств за минусом суммы первоначального взноса, оплачиваемого клиентом);
• тип платежей (аннуитет или дифференцированный);
• размер процентной ставки;
• материнский капитал (потребуется указать, использовался ли он в процессе погашения ипотечного кредита);
• дата выдачи займа;
• срок кредитования (годы и месяцы).

Предварительные расчеты сразу по нескольким привлекательным предложениям в ведущих российских банках позволят определить, какой вариант будет выгоднее.

Следование следующим простым советам поможет ипотечным заемщикам оформить ипотеку с максимальной выгодой:

1. Если клиент планирует взять кредит и рассчитаться с банком в срок до 10 лет, то логичной и наиболее оптимальной системой платежей будет аннуитетная, которая позволит максимально безрисково распределить кредитную нагрузку без ущерба для бюджета семьи.
2. В случае одобрения банком заявки со сроком погашения долга на длительный период (свыше 20 лет), но стремлением и поиском способов досрочного расчета с кредитором, выгодным типом взносов будут дифференцированные, которые позволят минимизировать начисленные проценты.
3. Клиентам, оформляющим ипотечный кредит по упрощенной схеме по двум документам с повышенной процентной ставкой (особенно с перспективой досрочного погашения), также будет выгодна дифференцированная схема расчета.
4. Сравнивать и считать на ипотечном калькуляторе рекомендуется как можно больше вариантов и предложений от банков.

Разница ощутима, особенно, если учесть тот факт, что в случае аннуитетной системы клиент вначале выплачивает только прибыль банку и практически не гасит сам кредит.

Если ипотека оформляется на меньший срок – например, 10 лет, при сохранении всех остальных параметров, то ситуация будет несколько другой. Переплата по аннуитетам будет равна около 2,9 миллиона рублей, по дифференцированным платежам – 2,52 миллиона рублей. Здесь разницы практически нет.

В последней ситуации заемщику рекомендуется выбирать способ погашения долга по ипотеке с учетом личных факторов и мотивов: планируются ли досрочные взносы, будет ли использоваться материнский капитал, какой сейчас уровень доходов и будет ли он изменяться в перспективе. Только принимая во внимание эти и иные аргументы, клиент сможет подобрать оптимальное предложение.

Большинство предлагаемых в российском банковском секторе ипотечных программ предполагают аннуитетную систему погашения задолженности, выгодную, главным образом, для кредиторов. Дифференцированную ипотеку сегодня можно оформить всего в нескольких банках – Газпромбанке и Россельхозбанке, где клиент может самостоятельно выбрать подходящий способ оплаты.

Чтобы выбрать между аннуитетными и дифференцированными кредитными платежами по ипотеке с точки зрения выгоды, важно определить, в течении какого срока заемщик планирует окончательно рассчитаться с банком. Если кредит оформляется на длительный период, то оптимальной будет дифференцированная система платежей, если на короткий – аннуитетная.

Подробно ипотека Газпромбанка и ипотека в Россельхозбанке рассмотрены в следующих постах.

Если ув ас остались вопросы и вам нужна помощь специалиста, то просьба записаться на бесплатную консультацию в специальной форме на сайте.

В каком банке взять ипотеку с дифференцированными платежами?

Ипотека с дифференцированными платежами встречается редко в нынешнее время. Так как банкам выгоднее, когда заемщик стабильно выплачивает кредит. Дифференцированные платежи позволяют клиенту самостоятельно выбирать сумму взноса и даже расплатиться по кредиту досрочно для экономии.

Банки дают ипотеку под не высокий процент, но стараются получить прибыль именно с него. Поэтому досрочный возврат для них не прибылен. Но если вы берете ипотеку впервые, то необходимо детально разобраться какие выгоднее при оплате схемы, а какие проще.

Можно ли изменить аннуитетный платеж на дифференцированный?

После заключения ипотечного договора изменить схему погашения кредита нельзя. Банки дают ипотеку на определенных условиях, и аннуитет им более выгоден. Но если клиент желает сэкономить и появились дополнительные средства, то можно досрочно вернуть долг по ипотеке.

Оплачивать комиссию за досрочное погашение не требуется.

Для этого необходимо в устной или письменной форме (требования по досрочному погашению указаны в ипотечном договоре) предупредить банк о своих намерениях. Указать сумму вносимую и дату совершения операции. После поступления денег на счет, размер основного долга и процентов будет пересчитан, и клиенту выдадут новый график выплат.Проводить операцию разрешается неограниченной число раз, суммы взносов значения не имеют.

Что нужно для одобрения на ипотеку с дифференцированными платежами?

Оформить ипотеку с дифференцированной схемой уплаты средств трудно, ведь банки строги к потенциальным заемщикам из-за больших рисков не возврата. Человек обязательно должен:

1. Быть трудоустроенным официально. Запрос подается для уточнения общего стажа за последние пять лет (должен быть более года) и стажа на текущем месте работы (от 6 месяцев). Кредитора также интересует насколько ценен сотрудник и каков его карьерный рост. Поэтому часто подается запрос и для сбора дополнительной информации.
2. Иметь высокую заработную плату. Ее размера должно хватать на выплату самого большого платежа, назначенного банком по ипотеке. Учитывается официальный доход, подтверждаемый справкой 2-НДФЛ. В банке называют либо точный размер зарплаты, требуемый для взятия ипотеки, либо процент, нужный для погашений.

Для повышения шансов на одобрение ипотеки с дифференцированными платежами человек может:

• Предоставить залоговое имущество. Необходимо пригласить оценщика для установления точной суммы, либо указать ее самостоятельно при подаче заявки. Но врать или утрировать не стоит, банк расценивает такие действия как попытку мошенничества и автоматически отказывает в кредите.
• Пригласить поручителей или созаемщиков. До 2-3 человек разрешается привести в банк для увеличения суммы по ипотеке или получения дифференцированной схемы. Их доход учитывается обязательно.
• Предоставить данные об идеальной кредитной истории. Предварительно ее можно бесплатно заказать в БКИ, чтобы убедиться в соответствии банковским требованиям. Если обнаружились ошибки, то необходимо исправить их перед подачей анкеты на ипотеку.

Особенности двух вариантов выплаты

Список кредитных организаций, работающих по схеме дифференцированных платежей по кредитам, постоянно сокращается. Аннуитетные взносы приносят банкам большую выгоду и возможность получить прибыль в виде процентов в первые годы погашения займа. Если при дифференцированной схеме платеж постепенно сокращается, то при аннуитетных выплатах значение всегда постоянное, и в первый год, и в последние месяцы погашения кредита.

Если все платежи по графику расписать двумя колонками, основной долг и проценты, то можно заметить следующую закономерность:

1. Дифференцированный взнос — это погашение задолженности разными платежами, которые уменьшаются каждый месяц. Состоит из доли основного долга и процента на остаток. Выплата по задолженности всегда одинаковая. Процентные выплаты уменьшаются каждый месяц.
2. Аннуитетный взнос всегда постоянный, но от суммы платежа большая часть уходит на проценты и только минимальное количество денег на погашение долга. Перевес по возврату займа над процентами происходит лишь во второй половине всего кредитного периода. Если ипотека оформлена на 10 лет, то в первую пятилетку банк получает свои дивиденды и частично списывает задолженность. Досрочное погашение не всегда выгодно клиенту. В первые годы сумма долга изменяется незначительно.

Дифференцированная схема платежей по ипотеке прозрачная и более выгодная для заемщика. Но кредитные организации отдают предпочтение аннуитетным взносам, в процессе формирования которых разобраться сложнее, но выгода банка существеннее.

Иногда преимущества от аннуитетного графика видят и потребители, доход которых не позволяет делать максимальные выплаты в первые месяцы, как предусмотрено при дифференцированных взносах. Банк вправе отказать или снизить сумму, если есть сомнения в финансовых возможностях заявителя.

Аннуитетный взнос обычно меньше дифференцированного, если речь идет об одинаковых условиях кредитования (сумма, срок погашения и годовой процент). Это увеличивает шансы на одобрение заявки.

Сходства и отличия

Сопоставив два способа погашения кредитной задолженности по ипотеке с одинаковыми условиями, можно отметить следующие отличия:

Общая переплата за весь период кредитования при аннуитетной системе значительно больше, чем при дифференцированных взносах. Это условие объясняет стремление кредитных организаций предлагать потребителю график погашения ипотеки по аннуитетной системе.

Обзор ипотечных программ кредитования

Покупка жилья в ипотеку набирает обороты. Объясняется спрос разнообразием ипотечных программ и условиями, которые предлагают банки, пытаясь обойти конкурентов. Основной объем предложений базируется на аннуитетных платежах по ипотеке.

При желании платить дифференцированные взносы, есть возможность взять кредит в нескольких банках. Обзор актуальных предложений на 2019 год представлен ниже.

Ипотека с аннуитетом

Представлена в большинстве кредитных организаций, аккредитованных для выдачи ипотечных займов:

• Лидирующие позиции по результатам 2018 года занимает Сбербанк России. Минимальная сумма займа от 300 тысяч рублей. Срок погашения до 30 лет, но есть и краткосрочные предложения с более выгодной процентной ставкой.
• Активно предлагает ипотечные кредиты компания ВТБ для покупки жилья на первичном и вторичном рынке. На сайте банка через кредитный калькулятор можно рассчитать ипотеку, зная полную информацию по финансам.
• Банк Открытие предлагает ипотеку от 9,8% сроком до 30 лет. Кредитный калькулятор позволяет рассчитать предварительный ежемесячный платеж. Первый и последний взнос по графику не относится к аннуитетным. Остальные взносы одинаковые.
• Ак Барс банк предлагает две программы ипотеки на готовое и строящееся жилье со ставкой от 10,2% сроком до 25 лет.

Расчет и формула платежа по ипотеке

Формула расчета ежемесячного платежа по схеме дифференцированных взносов простая. Она позволяет делать расчет вручную, не используя сервисы банка:

• Е = b+p (Е — ежемесячный платеж, b — основной платеж, p — процент за месяц);
• b = S/N (b — основной платеж, S — сумма ипотеки, N — срок ипотеки);
• p = Sn*P/12 (Sn — остаток долга на период расчета и P — процентная ставка);
• Sn = S-(b*n) (n — это количество прошедших месяцев).

Пример расчета платежей

При дифференцированных платежах общий долг делится на весь период кредита равными долями. Пример для наглядности: выдана ссуда 1 млн рублей на 10 лет, или 120 месяцев, под 12% годовых:

1. 1000000/120 = 8334 рубля в месяц. Это значение остается неизменным.
2. На задолженность ежемесячно начисляется 1%, что в первый месяц составит 100000*1% = 10 тысяч рублей.
3. 8334+10000 = 18334 руб. — сумма первого взноса.
4. 8334+9916,66 = 18250,66 руб. — сумма второго взноса.
5. 8334+9833,32 =18167,32 руб. — сумма третьего взноса.

Чем меньше основной долг, тем ниже сумма ежемесячного взноса.

Преимущества и недостатки ипотеки с дифференцированными платежами

Ипотечный кредит с дифференцированными платежами достаточно сложен при первом знакомстве с ним. Но если вникнуть в суть вопроса, то можно выделить преимущества и недостатки схемы.

Необходимо рассчитать свои силы и взвесить все плюсы и минусы дифференцированной схемы погашения перед оформлением ипотеки. Если выбор сделан, то требуется узнать, какие банки дают ипотеку с дифференцированными платежами.

Советы заемщикам

Даже помнимая, что такое дифференцированная система, многие заемщики не могут сделать окончательный выбор. Поэтому перед подписанием ипотечного договора учитывают следующее:

1. Если срок кредитования около 10 лет, то лучший выбор для плательщика – аннуитетная. Тогда он сможет распределить финансовую нагрузку так, чтобы от этого не страдал семейный бюджет.
2. Когда клиент оформляет ипотеку на более длительный срок, то дифференцированные взносы позволять быстро уменьшить сумму процентов. Это выгоднее, если плательщик планирует рассчитаться с банком досрочно.
3. Если кредитор с плательщиком оформляют ипотеку по двум документам (когда банк требует только паспорт и номер зарплатной карты), то дифференцированные взносы помогут выгоднее досрочно погасить заем.
4. При расчетах не следует торопиться. Банк обязан предоставить клиенту всю интересующую его информацию.

Какой именно платеж выбрать – решает клиент. Основная разница между дифференцированной и аннуитетной системой заключается в размере ежемесячных взносов и переплате. Если срок кредитования небольшой, то переплата окажется незначительной.

Но дифференцированные взносы первое время будут высокие. А вот при длительных аннуитетных выплатах (от 10 лет) переплата по сравнению с более гибкой системой будет значительной.

Ипотека в банке: в чем особенность дифференцированного погашения

Для многих наших соотечественников покупка жилья в ипотеку является единственным способом обзавестись собственной недвижимостью. Платить понемногу 10-30 лет для большинства из них легче, чем единым платежом выложить сумму порядка нескольких миллионов. Именно поэтому ипотека с дифференцированными платежами в банках в 2021 году стала очень востребованным кредитным продуктом. Однако далеко не все желающие могут получить подобный заём. Ведь финансовые организации должны быть уверены в надлежащем уровне платежеспособности потенциального клиента.

В чем суть дифференцированных платежей

Обращаясь в банки за выдачей ипотеки, заёмщик, как правило, в первую очередь принимает во внимание процентную ставку. Гораздо реже он изучает условия кредитной программы на предмет наличия разного рода комиссий. А вот на систему платежей не обращает внимания почти никто. Однако следует знать, что конечная стоимость кредита весьма существенно зависит от указанного в договоре способа его погашения.

Дифференцированная ипотека предусматривает выплату основной части долга равными долями, в то время как начисление процентов осуществляется на остаток тела кредита. Отсюда следует, что объём процентов постепенно уменьшается.

В итоге суммы ежемесячных платежей будут отличаться. Заёмщику надо быть готовым к тому, что в первые годы выплаты по ссуде с дифференцированными платежами будут особо ощутимыми, но со временем выплачивать заём станет легче.

Этот фактор служит дополнительной причиной тщательной проверки финансового состояния потенциального клиента. Специалисты банка будут прогнозировать возможность проведения им больших выплат в начальном периоде кредитования. Причём для уменьшения риска невозврата делается такой расчёт с применением подстраховочных коэффициентов, что, конечно же, снижает шансы на получение займа.

Как и любой банковский продукт, ипотека с дифференцированными платежами имеет свои достоинства и недостатки.

Плюсы

• Значительная экономия при досрочном погашении: на оставшуюся часть проценты не выплачиваются.
• Структура платежа понятна и проста.
• Стоимость страховки меньше, поскольку тело кредита уменьшается каждый месяц.

Минусы

• Чтобы получить дифференцированную ипотеку, необходимо иметь высокий легальный доход.
• Вышеуказанный фактор может обусловить снижение максимальной суммы кредита. Ведь по закону объём выплат не должен быть больше 50 % уровня ежемесячного дохода заёмщика.

Почему дифференцированный график предпочтительнее аннуитетного

Существенным преимуществом дифференцированного платежа является то, что тело кредита начинает уменьшаться с первой же выплаты. А при аннуитетном способе погашения на первых порах сумма основного долга практически не меняется – бóльшую часть выплат занимают проценты.

Рассмотрим вариант, ярко иллюстрирующий, почему дифференцированные платежи по ипотеке выгоднее. Два гражданина взяли подобные кредиты на одинаковый срок, но с разными способами погашения. После того, как прошла половина этого времени, они приняли решение погасить заём досрочно. Банки уже получили к тому моменту по три четверти от суммы планируемых процентных платежей. Но кредитополучатель, взявший дифференцированную ипотеку, должен будет вернуть банку половину долга, а тому, кто предпочёл заём с аннуитетными выплатами, придётся отдать три четверти.

Такая же ситуация прослеживается и в случае, когда на середине срока оба заёмщика объявили дефолт, став неплатежеспособными. Первый отдал банку в общей сложности на 15-18 процентов больше второго, но все же половину основного долга выплатил. Поэтому, потеряв заложенное жильё, он вправе рассчитывать на квартиру, пусть даже однокомнатную. Объём выплаченных «аннуитетным» заёмщиком процентных платежей примерно такой же, но вот основного долга он перечислил банку только четверть.

Дополнительным подтверждением тезиса о бóльшей выгодности для заёмщика дифференцированной ипотеки служат данные, приведенные в двух нижерасположенных таблицах. За основу при расчёте был взят кредит объёмом 1 млн рублей. Процентные ставки – усреднённые (с уменьшением срока кредитования они тоже снижаются).

Процентная ставка	Срок кредитования	Дифференцированный платёж, тыс. рублей		Итоговая сумма выплат,
Первый	Последний	млн рублей
15	30	15.28	2.81	3.26
14.75	25	15.63	3.37	2.85
14.5	20	16.25	4.22	2.46
14.25	15	17.43	5.62	2.07
14	10	20	8.43	1.71
13.75	5	28.13	16.86	1.35

Процентная ставка	Срок кредитования	Аннуитетный платёж, тыс. рублей	Итоговая сумма выплат, млн рублей
15	30	12.61	4.55
14.75	25	12.64	3.78
14.5	20	12.8	3.07
14.25	15	13.49	2.43
14	10	15.53	1.86
13.75	5	23.14	1.39

Прямое сравнение представленных данных показывает, что уровень переплат при аннуитетной схеме выше по сравнению с дифференцированной. И с увеличением срока кредитования разница становится ощутимее. Так, цены 30-летней ипотеки разнятся на 1,29 млн руб., что совсем немало.

Банковские программы с дифференцированным погашением

По вполне понятным причинам сегодня большинство финансовых организаций нашей страны выдают кредиты с аннуитетными платежами. Но существуют банки с дифференцированными платежами по ипотеке. Их названия и условия программ представлены в таблице.

Банк	Программа	Размер кредита, руб.	Ставка, %	Срок.
Петрокоммерц Банк ( банк «Открытие» )	Ипотечный кредит «Новостройка»	300 тыс.- 30 млн	11.5	До 30 лет
Газпромбанк	Приобретение квартиры на вторичном рынке недвижимости	До 45 млн рублей	12	До 30 лет
Россельхозбанк	Ипотека	100 тыс.- 20 млн рублей	12,9-13,9	До 30 лет
Сургутнефтегазбанк	Приобретение жилой недвижимости и долевое участие в строительстве	До 8 млн	13,25-14,5	До 30 лет
	Частный дом	До 15 млн	13,25-14	До 20 лет

Следует знать, что во всех этих финансовых учреждениях можно взять кредит на жильё и с аннуитетной схемой.

Немаловажным фактором, на который следует обращать внимание в поисках ответа на вопрос, в каком банке наиболее выгодная ипотека с дифференцированными платежами, является размер первоначального взноса. Чтобы получить представление об актуальных цифрах, ознакомьтесь с данными таблицы.

Банк	Размер первоначального взноса, % от оценочной стоимости приобретаемой недвижимости
Петрокоммерц Банк (банк «Открытие»)	11232
Газпромбанк	Минимум 15. Максимум – более 50.
Россельхозбанк	15-30
Сургутнефтегазбанк	Не требуется либо от 10

• ГК «Северстрой».
• ООО «Самолет девелопмент».
• ГК МИЦ.
• ГК ТИС.
• ФСК «Запсибинтерстрой».
• ООО «Брусника. Тюмень».
• ОАО «АИЖК».
• ООО «Промстройкомплекс».
• ООО «Стройинвест».
• ООО «Строй Мир».

Все вышеперечисленные банки в качестве обеспечения займа требуют от клиента предоставить залог. Таковым может быть и приобретаемая недвижимость.

Кроме того, банкиры предъявляют определённые требования к возрасту клиента, подавшего заявку на ипотеку, в том числе и дифференцированную. На момент окончания кредитного соглашения заёмщик должен быть не старше 60 (Сургутнефтегазбанк, Газпромбанк ) или 65 ( Россельхозбанк , Петрокоммерц Банк) лет. Но Газпромбанк продемонстрировал некую лояльность в этом вопросе. Заключается она в том, что допускается превышение возраста не более, чем на 5 лет. Однако заёмщик должен будет предоставить в залог дополнительное обеспечение, если оно не было предусмотрено в договоре кредитования.

В заключение следует указать на один негативный момент дифференцированной выплаты по ипотеке. Этот способ не очень удобен с точки зрения планирования личных финансовых затрат. Зная размер своих ежемесячных постоянных доходов и используя аннуитетный метод погашения кредита, клиенту будет легче прогнозировать свой бюджет.

Источник https://armgortrans.ru/zhilishchnoe-pravo/ipoteka-s-differentsirovannymi-platezhami-banki-v-2021-godu.html

Источник https://plategonline.ru/ipoteka/vidy/ipoteka-s-differencirovannymi-platezhami.html

Источник

Источник