Разрешение споров с нотариусом. Как отстаивать свои права и законные интересы

«Клерк» Рубрика Нотариат
Фото Евгения Смирнова, ИА «Клерк.Ру»

Обращаясь к услугам нотариуса, граждане должны знать порядок их оказания и предъявляемые законом требования, а также учитывать процедуру обжалования, чтобы иметь возможность эффективно отстаивать свои права и законные интересы.

Нотариусы оказывают клиентам юридическую помощь в форме совершения нотариальных действий, которые не являются услугами и имеют публично-правовой характер, поскольку выполняются от имени государства, что отличает их от дополнительных услуг, предоставляемых нотариусами, в частности подготовка проектов документов, проверка подготовленных самостоятельно клиентом документов, изготовление копий и др.

Не тратьте деньги и время впустую

Примером может служить одно из судебных дел, в котором арендатор пытался доказать с помощью нотариуса, что арендодатель чинил первому препятствия при допуске в арендуемое помещение. По просьбе арендатора нотариус составил свидетельство об удостоверении двух фактов: нахождения руководителя компании по адресу арендуемого помещения и препятствования со стороны сотрудников охранного предприятия, которые его туда не пустили. Отмечая недопустимость названного доказательства (ст. 68 АПК РФ), суд указал на то, что действующим законодательством РФ предусмотрена возможность удостоверения нотариусом факта нахождения гражданина только в помещении нотариальной конторы или ином месте (постановление ФАС Московского округа от 3.03.09 г. № КГ-А40/784–09). В законе отсутствует ограничение на удостоверения факта нахождения гражданина в ином месте, однако никаких других фактов, как недопущение в арендуемое помещение в рассматриваемом случае, нотариус удостоверять не вправе.

В ст. 83 Основ о нотариате установлено право нотариуса удостоверить факт нахождения гражданина в определенном месте, и в соответствующих подзаконных актах также нет запрета на удостоверение данного факта вне помещения нотариальной конторы. Напротив, такая возможность предусмотрена в пп. 1 и 41 Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами РФ, утвержденных приказом Минюста России от 15.03.2000 г. № 91, при условии указания нотариусом в удостоверительной надписи места совершения нотариального действия.

Приказом Минюста России от 10.04.02 г. № 99 утверждены формы реестров для регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств и удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документах. В форме № 19 «Свидетельство об удостоверении факта нахождения гражданина в определенном месте» указано на то, что свидетельство должно включать в себя удостоверение нотариуса личности гражданина и факт его нахождения в помещении нотариальной конторы по ее адресу. Если удостоверяется факт нахождения гражданина в ином месте, в соответствии с указанными Методическими рекомендациями в удостоверительной надписи нотариус указывает иное место совершения нотариального действия.

Однако в приведенном примере нотариус удостоверил факт недопущения директора компании в помещение, иными словами совершил нотариальное действие, не предусмотренное законом, которое, кроме того, выполнил не в интересах самого гражданина для его нужд, а для компании, удостоверив факт нахождения в определенном месте ее директора. Поэтому во всех подобных ситуациях суд признает выданное нотариусом свидетельство недопустимым доказательством (постановление ФАС Московского округа от 5.03.09 г. № КГ-А40/887–09), что не лишает заявителя возможности поставить вопрос о возврате уплаченных нотариусу денег за совершение не предусмотренного законом нотариального действия, так как выданный в его подтверждение документ не имеет юридической силы.

С целью формирования доказательственной базы по делу компании следовало использовать иные средства, тем более что для нее намного проще и бесплатно можно получить иные допустимые доказательства. В приведенном примере факт чинения препятствий в пользовании арендованным имуществом мог быть подтвержден письмами и свидетельскими показаниями иных арендаторов, клиентов арендатора и других лиц, его неоднократными обращениями к арендодателю, вызовом сотрудников полиции и т. п. Это касается любых нотариальных действий, вместо совершения которых можно использовать более простые и дешевые средства. Например, вместо передачи заявления и (или) иных документов (п. 11 ст. 35 Основ о нотариате) следует воспользоваться услугами почтового оператора, что, во-первых, будет намного дешевле, а, во-вторых, квитанция об отправке почтового отправления и опись вложения с оттиском почтового штемпеля будут иметь не меньшее доказательственное значение, чем оформленные нотариусом документы.

При отсутствии рисков и необходимости оперативно осуществить сделку, когда ее удостоверение по закону не является обязательным, от помощи нотариуса можно отказаться. Так, для подачи в суд заявления об отмене судебных решений, о признании гражданина умершим или безвестно отсутствующим совсем не обязательно оформлять у нотариуса свидетельство о факте нахождения гражданина в живых, так как можно использовать иные доказательства при желании не участвовать лично в процессе: документы об открытии в банке счета или получении кредита, при составлении которых банк идентифицирует личность гражданина; трудовой договор, оформляемый при трудоустройстве; свидетельские показания и др.

Некоторые нотариальные действия вообще не имеют никакого смысла.

Примером служит удостоверение тождественности гражданина с лицом, изображенным на фотографии (п. 9 ст. 35 Основ о нотариате), поскольку выданное нотариусом свидетельство не является документом об удостоверении личности гражданина, так как у нотариуса нет таких полномочий, тем более что для получения названного свидетельства гражданин в любом случае обязан предъявить паспорт или иной документ, удостоверяющий его личность. Поэтому такое свидетельство используется нечасто, например в случае пересылки по почте документов с фотографиями в учреждения и организации для различных целей. Возможны и иные обстоятельства, когда гражданину необходимо официальное подтверждение того, что на фотографии изображен именно он…

Из изложенного следует вывод о том, что перед обращением к нотариусу клиент должен предварительно ознакомиться с содержанием соответствующих нотариальных действий, чтобы не потратить время и деньги впустую. Кроме того, участники гражданского оборота также обязаны учитывать определенные риски обращения к нотариусу для совершения определенных нотариальных действий. Так, одним из них является внесение денежных средств в депозит нотариуса, которые он сам не хранит и по своему усмотрению передает в любой банк с действующей лицензией, даже если такой банк находится на последнем месте в рейтинге кредитных организаций.

Внесение денежных средств в депозит нотариуса

отсутствие кредитора или уполномоченного им лица принять исполнение в месте, где обязательство должно быть исполнено; недееспособность кредитора и отсутствие у него представителя; очевидное отсутствие определенности в том, кто является кредитором по обязательству, в частности, в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами; уклонение кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны; наличие соглашения между кредитором и должником.

Нотариус вправе принять денежные средства в депозит и тогда, когда должник не указал места своего жительства, или средства передаются на имя неустановленного лица (например, в случае осуществления операций по выкупу акций у миноритарных акционеров в соответствии с главой XI.1 Федерального закона от 26.12.95 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (п. 2 письма ФНП России от 18.06.13 г. № 1335/06–09 «О ряде вопросов, возникающих в нотариальной практике»).

Принимая и выдавая денежные средства с депозита, нотариус не проверяет причины возникновения прав кредитора и обязанностей должника, поскольку вопрос о принадлежности денежных средств, внесенных в депозит на имя указанного должником кредитора, и основаниях для выдачи денежных средств находится за пределами его компетенции. Нотариальные действия заключаются в формальном хранении денежных средств, подлежащих передаче лицу, на чье имя был открыт депозит (определение Приморского краевого суда от 13.01.15 г. № 33–342/2015).

После внесения денежных средств в депозит нотариуса должник утрачивает на них право собственности, что исключает возможность обращения на эти средства взыскания по его требованиям перед иными кредиторами (постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.12.15 г. № А40-92847/11). Предпочтительное получение конкретным кредитором денежной суммы в счет погашения долга можно оспорить только в рамках дела о банкротстве должника при наличии для этого оснований. Последующая подача должником в суд иска об оспаривании договора, из которого возникло его денежное обязательство перед кредитором и в счет исполнения которого он внес деньги в депозит, не является основанием для приостановления нотариусом совершения нотариального действия, что не лишает должника права истребовать у кредитора при их неосновательном получении, если оно действительно будет иметь место (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 23.06.15 г. № 33–10572/2015).

Несмотря на то что внесение денежных средств в депозит нотариуса с соблюдением требований ст. 327 ГК РФ признается надлежащим исполнением, при наличии возбужденного исполнительного производства до их реального получения взыскателем судебный пристав производства не заканчивает, поскольку он лишен возможности истребовать деньги от нотариуса (Апелляционное определение Московского городского суда от 22.05.15 г. № 33–17458/2015). Для должника это чревато тем, что до прекращения исполнительного производства судебный пристав вправе применять к нему исполнительские меры, включая арест денежных средств на счетах и иного имущества, ограничение на выезд за пределы РФ и др. Поэтому при наличии возбужденного исполнительного производства для должника более целесообразно внести деньги на депозитный счет судебного пристава, а не нотариуса.

После получения денег или ценных бумаг в депозит нотариус извещает об этом кредитора, затем до их истребования последним нотариус размещает деньги в банке, и у должника всегда есть право потребовать их возврата. Согласно сформированной судебной практике нотариус не несет никакой ответственности. Если у банка, в котором он разместил полученные в депозит деньги, отзывается лицензия на осуществление банковских операций, и в отношении его возбуждается дело о банкротстве (Определение ВС РФ от 15.05.12 г. № 5-В12-3).

В соответствии с п. 1 ст. 17 Основ о нотариате нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия, противоречащего законодательству РФ, или неправомерного отказа в совершении нотариального действия, а также разглашения сведений о совершенных нотариальных действиях. Вместе с тем лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась согласно характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства (абзац 2 п. 1 ст. 401 ГК РФ).

Поведение нотариуса можно считать противоправным, если при совершении нотариальных действий он нарушил правовые нормы, устанавливающие порядок осуществления таких действий, в результате чего было нарушено субъективное право. Принимая денежные средства должника в депозит и размещая их на депозитном счете в банке, имеющем лицензию на осуществление соответствующих банковских операций, нотариус выполняет публично-правовую обязанность в виде нотариального действия, предусмотренного ст. 87 Основ законодательства о нотариате. С момента внесения денежных средств в банк обязанность по их выдаче несет последний.

Указанная обязанность сохраняется у банка и в случае его банкротства в рамках процедуры удовлетворения требования кредиторов. На этом основании указанные денежные средства при соблюдении нотариусом требований абзаца 2 п. 1 ст. 401 ГК РФ не подлежат взысканию с нотариуса (ответ на вопрос № 2 Обзора судебной практики ВС РФ за III квартал 2011 г. , утвержденного Президиумом ВС РФ от 7.12.11 г.). Кредитору следует всегда сообщать должнику актуальную информацию о себе, имеющую значение для выдачи денежных средств, поскольку нотариус вносит в банк деньги, поступившие от должника, не сразу, а прежде направляя извещение кредитору, который должен по возможности оперативно их получить с предъявлением необходимых документов. Только после этого нотариус вносит денежные средства в выбранный им банк. Приведем пример: депозитный счет был открыт нотариусом города Москвы в банке, имеющем лицензию на осуществление соответствующих банковских операций на моменты открытия указанного счета и зачисления на него денежных средств, поступивших от должника для кредитора (акционера в счет стоимости выкупаемых у него акций). Нотариус не имел права отказать должнику истицы в совершении нотариального действия по принятию денежных средств в депозит.

Обязанность по извещению кредитора о поступлении денежных средств в депозит нотариус исполнил своевременно и надлежащим образом — путем направления извещения заказным письмом с уведомлением о вручении по адресу, указанному должником. Однако уведомление не было вручено, поскольку кредитор отсутствовал по названному адресу. При таких обстоятельствах суд не усмотрел оснований для возложения ответственности на нотариуса, поскольку он не должен нести риск отзыва у банка лицензии, если нотариальное действие выполнил с соблюдением установленной законом процедуры (определение Московского городского суда от 22.12.11 г. № 33–42989). При этом в случае выплаты денег кредитору из личных средств нотариуса он не сможет их себе вернуть, так как согласно ст. 23 Основ законодательства о нотариате денежные средства, находящиеся на депозитных счетах, не являются доходом нотариуса, занимающегося частной практикой (определение Московского городского суда от 12.03.12 г. № 33–7710).

Однако нотариуса можно привлечь к ответственности, если будут представлены доказательства его вины, в частности в виде грубой неосторожности при выборе кредитной организации, когда он должен был воздержаться от размещения поступивших к нему денежных средств в конкретном банке, в отношении которого в доступных источниках содержалась соответствующая информация.

Так, в одном из разбирательств суд исходил из того, что из-за совершенного нотариусом действия истец понес ущерб в виде неполучения причитающихся ему денежных средств. Нотариус не проявил должной осмотрительности в выборе банка, не удостоверился в его надежности, что повлекло неблагоприятные последствия для истца. Оценив представленные сторонами доказательства, в том числе факт того, что председатель правления банка, где открыт депозитный счет, был арестован, о чем нотариус мог знать, суд пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований (определение Московского городского суда от 6.12.11 г. № 4г/1–9018).

Денежные средства или ценные бумаги из депозита нотариуса могут быть истребованы по решению суда в пользу должника, который их передал ранее, а если на них был наложен арест — только после его снятия в установленном порядке (Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 17.06.15 г. № 33–3672/2015).

Сложнее обстоит дело в случае, когда лицо, ранее вносившее денежную сумму в депозит нотариуса, перестало существовать (ликвидировано), а кредитор не востребовал указанную сумму. В такой ситуации нотариус обязан в течение трех лет с даты внесения средств в депозит перечислить их в федеральный бюджет, что следует из п. 2 ст. 142 Федерального закона от 26.10.02 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Кроме того, из депозита нотариуса внесенная денежная сумма может быть истребована без согласия лица, на имя которого она была внесена, когда речь идет о перечислении платы за изымаемое в рамках проекта по присоединению к городу Москве отдельных территорий недвижимое имущество в пользу определенного лица, если в дальнейшем установлено, что никаких прав на такое имущество у него не было (ст. 83 Основ законодательства о нотариате и п. 10 ст. 13 Федерального закона от 5.04.13 г. № 43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

В иных случаях, не предусмотренных ст. 88 Основ законодательства о нотариате, нотариус на основании решения суда может только выдать денежную сумму из депозита, например, кредитору согласно ст. 87 Основ законодательства о нотариате либо иному лицу, право которого на обладание денежной суммой подтверждено решением суда.

Вместе с тем нотариус не вправе возвратить денежную сумму из депозита лицу, которое ее не вносило, в частности единственному участнику ликвидированного должника. Несмотря на то что после ликвидации должника его обязательства перед кредитором считаются погашенными, единственный участник должника не обладает правом на истребование денежной суммы из депозита нотариуса. В соответствии с законом невостребованная денежная сумма подлежит перечислению нотариусом в федеральный бюджет (определение Приморского краевого суда от 15.04.15 г. № 33–2973).

Порядок оспаривания нотариальных действий

Необходимо иметь в виду, что заявление против нотариуса в судебном порядке можно подать только в рамках процедуры, предусмотренной главой 37 ГПК РФ. Действия (бездействие) нотариуса нельзя обжаловать в порядке, установленном ГПК РФ для обжалования действий (бездействия) и решения публичных органов и их служащих, поскольку нотариус к их числу не относится (п. 6 постановления Пленума ВС РФ от 10.02.09 г. № 2 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих»).

В соответствии с главой 37 ГПК РФ подлежат обжалованию любые совершенные нотариусом нотариальные действия или отказ в их совершении, включая решение о приостановлении нотариального действия, а также бездействие нотариуса, выразившееся в том, что не были направлены запросы в компетентные органы и организации для сбора документов и информации, необходимых для совершения нотариального действия (Апелляционное определение Кировского областного суда от 30.06.15 г. № 33–2515/2015).

Постановление о приостановлении совершения нотариального действия нотариус может вынести только в ситуациях, предусмотренных законом. В случае ведения наследственного дела приостановление производства возможно только при условии получения судебного решения, в котором установлена данная обязанность нотариуса (п. 3 ст. 1163 ГК РФ). Данное основание приостановления нотариального действия отличается от указанного в п. 5 ст. 41 Основ законодательства о нотариате, согласно которому по заявлению заинтересованного лица, оспаривающего в суде право или факт, за удостоверением которого обратилось другое заинтересованное лицо, совершение нотариального действия может быть отложено на срок не более 10 дней. Если в течение этого срока от суда не будет получено сообщение о поступлении заявления, нотариальное действие должно быть совершено.

Для устранения такого противоречия (коллизии) в ст. 4 Федерального закона от 26.11.01 г. № 147-ФЗ «О введении в действие части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» определено, что до приведения законов и иных правовых актов, действующих на территории РФ, в соответствие с частью 3 ГК РФ, законы и иные правовые акты РФ применяются постольку, поскольку они не противоречат части 3 ГК РФ. Следовательно, при решении вопроса о вынесении постановления о приостановлении совершения нотариального действия нотариус должен руководствоваться данной нормой ГК РФ, предписывающей приостановить совершение нотариального действия при наличии уполномочивающего на такие действия судебного акта. В ином случае приостановление совершения нотариального действия является незаконным и ущемляет права обратившегося за его совершением лица, создавая ему препятствия в реализации своих законных интересов, что дает ему право обратиться в суд с соответствующим заявлением (Апелляционное определение Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 22.07.15 г. № 33–2584/2015).

Когда не стоит оспаривать нотариальные действия

Клиенту, своевременно подавшему заявление о вступлении в наследство при отсутствии иных наследников, целесообразно обратиться в суд с иском к ответчикам, которые заявляли о своих притязаниях, признании права на соответствующее наследственное имущество с привлечением к участию в деле нотариуса в качестве третьего лица. Закон не обязывает заявителя обжаловать действия (бездействие) нотариуса в ситуации, когда имеется спор о праве на имущество. В таком случае с целью процессуальной экономии и эффективной судебной защиты, разрешения спора о праве по существу заявителю следует в судебном порядке инициировать вопрос о принадлежности ему соответствующего имущества, и тогда ему уже не потребуется свидетельство о праве на наследство, поскольку правоустанавливающим документом станет вступившее в законную силу судебное решение.

Нельзя оспорить того, что нотариус не направил сообщения об открытии наследства, поскольку это не является нотариальным действием (Апелляционное определение Ростовского областного суда от 23.07.15 г. № 33–11032/2015), равно как и отказ нотариуса в предоставлении возможности ознакомиться с наследственным делом (Апелляционное определение Московского городского суда от 26.01.16 г. № 33–2218).

Заявление подается по месту нахождения нотариуса в течение 10 дней со дня, когда заявителю стало известно о совершенном нотариальном действии или об отказе в его совершении. В порядке особого производства не может рассматриваться спор о праве (например, о признании права собственности на наследственное имущество), который подлежит разрешению в порядке искового производства (Апелляционное определение Верховного суда Республики Крым от 23.09.25 г. № 33–7732/2015), так как нотариус совершает нотариальное действие только при бесспорности представленных доказательств (Апелляционное определение Севастопольского городского суда от 14.03.16 г. № 33–623/2016).

При рассмотрении поступившего заявления против нотариуса суд не должен действовать формально. Так, если заявитель ошибочно поименовал заявление исковым, данное обстоятельство само по себе не является основанием для его возвращения при очевидном материально-правовом интересе, который заявитель преследует (определение Приморского краевого суда от 23.09.15 г. № 33–8703), хотя всегда необходимо быть внимательнее при подготовке пакета документов для обращения в суд. Спор о праве, который подлежит рассмотрению в порядке искового производства, имеет место только в случае, когда заявлены какие-либо имущественные или иные притязания на какое-либо имущество (Апелляционное определение Омского областного суда от 15.07.15 г. № 33–4632/2015).

Если оспаривается исключительно само нотариальное действие (например, удостоверение доверенности без проверки нотариусом дееспособности доверителя) или отказ в его совершении, то здесь никакого спора о праве нет, и дело подлежит разрешению в порядке особого производства согласно главе 37 ГПК РФ (Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 3.03.15 г. № 33–1667).

Разбирательство осуществляется с участием заявителя и нотариуса, однако их неявка не является препятствием для проведения заседания. Если имеются основания, суд выносит решение, согласно которому нотариус обязывается совершить соответствующее нотариальное действие (ст. 310–312 ГПК РФ). Судебное решение, в соответствии с которым было установлено, что нотариальное действие являлось незаконным или у нотариуса отсутствовали основания для его совершения, может быть в дальнейшем использовано для привлечения нотариуса к дисциплинарной ответственности. Оценивая обоснованность заявления о признании отказа нотариуса совершить то или иное действие, суд учитывает, имелись ли у него законные основания для такого отказа.

Например, при обращении за свидетельствованием копии документа заявитель не обязан сообщать цель, которую он преследует, что не может быть основанием для отказа в совершении данного нотариального действия, поскольку в пп. 1.4 и 1.7 Методических рекомендаций по свидетельствованию верности копий документов и выписок из них, утвержденных решением Правления ФНП России от 26–27.03.03 г. (протокол № 03/03), это не названо в качестве возможной причины для отказа (Апелляционное определение Костромского областного суда от 28.12.15 г. № 33–2381/2015).

Перед подачей в суд заявления против нотариуса необходимо оценить свои шансы на успех, для чего следует понять, действительно ли со стороны нотариуса были допущены какие-либо нарушения, или его отказ совершить нотариальное действие был связан с неправомерным поведением самого заявителя. Так, нотариус не рассматривает поступившие к нему по почте заявления о совершении нотариальных действий в случае отказа клиента лично явиться к нему, так как при совершении любого действия нотариус устанавливает личность заявителя в соответствии со ст. 42 и 79 Основ законодательства о нотариате, и в данной ситуации он этого сделать не может (Апелляционное определение Московского областного суда от 15.06.15 г. № 33–11723/15).

Нотариус не сможет удостоверить согласие родителя на выезд несовершеннолетнего ребенка за границу, если заявителем не будет указан перечень государств, которые ребенок планирует посетить, а также сопровождающее лицо, что является нарушением ст. 20 Федерального закона от 15.08.96 г. № 114-ФЗ «О порядке выезда из Российской Федерации и въезда в Российскую Федерацию». Поскольку отказ в совершении нотариального действия в данном случае вызван неправомерными действиями самого заявителя, и вина нотариуса отсутствует, основания для обжалования указанного действия не имеются (Апелляционное определение Московского городского суда от 10.11.15 г. № 33–41198/2015).

Следует отметить, что указанное согласие родителя также нельзя оспорить по правилам о недействительных сделках, поскольку по своей правовой природе оно не является сделкой в гражданско-правовом смысле, а представляет собой акт волеизъявления в публично-правовом понимании, не порождающим, не изменяющим и не прекращающим какие-либо гражданские права и обязанности, а просто выражающим согласие на выезд ребенка за границу (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 22.09.15 г. № 32–716/2015).

Не стоит оспаривать нотариальное действие, если составленный по результатам его совершения документ в другом судебном деле был принят и оценен судом в качестве доказательства (например, нотариальное согласие супруга на сделку было принято и оценено судом при рассмотрении иска о взыскании задолженности с заемщика). В этом случае производство по делу должно быть прекращено, поскольку оно не подлежит разрешению в порядке особого производства (Апелляционное определение Московского городского суда от 10.06.15 г. № 33–15132). Формальных препятствий для проведения разбирательства, предусмотренных нормами главы 37 ГК РФ, в указанной ситуации не имеется, однако их можно применить, если установлена недобросовестность заявителя, который использует данную процедуру для усиления своей позиции по другому делу.

Клиентам не стоит подавать заявление об оспаривании действий нотариуса или отказа в их совершении в тех случаях, когда у него нет достаточных доказательств в подтверждение своей правоты. Если, положим, вместо одной доверенности с указанием троих представителей нотариус оформил несколько доверенностей на каждого из них, то уже сам факт их подписания доверителем свидетельствует о его принципиальном согласии с нотариальными действиями, так как в соответствии со ст. 44, 44.1 и 50 Основ законодательства о нотариате тексты доверенностей зачитывались ему вслух до удостоверения, все нотариальные действия были зарегистрированы в реестре, доверитель заплатил за правовую и техническую работу по каждому из них, получил на руки все экземпляры документов, за что расписался в журнале (Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 9.12.15 г. № 33–11799/2015).

Заявление об оспаривании нотариальных действий или отказа в их совершении не удовлетворяется, если указанные действия или отказ соответствовали закону. В одном из судебных дел троюродные сестры наследодателя пытались оформить наследство, в чем им было отказано нотариусом. Посчитав свои права нарушенными, они обратились за защитой в суд, который оставил их требования без удовлетворения на основании следующего.

Согласно п. 3 ст. 1145 ГК РФ братья и сестры более отдаленной степени родства (начиная с троюродных) к наследованию по закону не призываются, поскольку троюродные сестры не относятся ни к одной из очередей наследников по закону. Отказывая в удовлетворении заявления, суд исходил из того, что исчерпывающий перечень возможных наследников по закону перечислен в ГК РФ, из чего следует, что другие лица ими быть не могут.

Троюродных братьев и сестер наследодателя отделяет пять рождений, не считая рождение наследодателя; они являются родственниками шестой степени родства. При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что в соответствии со ст. 48 Основ законодательства о нотариате в совершении нотариального действия отказано правомерно (определение Московского городского суда от 4.04.11 г. № 33–6618).

В другом разбирательстве суд не усмотрел оснований для признания недействительным совершенного нотариального действия по удостоверению подписи руководителя компании на заявлении о внесении изменений в ЕГРЮЛ, не связанных с изменениями в учредительных документах. Решение о назначении руководителя, которым были подтверждены его полномочия, после совершения нотариального действия в судебном порядке было признано недействительным, однако данное обстоятельство суд посчитал недостаточным для признания незаконным нотариального действия, отметив, что на момент его совершения решение не было оспорено, и причин сомневаться в его действительности у нотариуса не имелось, само же нотариальное действие соответствует закону (Апелляционное определение Московского городского суда от 14.12.15 г. № 33–45028).

Более того, при подаче такого заявления права и интересы истца, добивающегося признания совершенного нотариального действия незаконным, не могут быть восстановлены, так как даже в случае удовлетворения указанных требований сведения о руководителе компании в период с даты их внесения в ЕГРЮЛ и до момента исключения из него в связи с вступлением в законную силу судебного постановления о признании решения о назначении руководителя недействительным в любом случае исключить нельзя. В этот период любые третьи лица добросовестно полагались на считающиеся публично достоверными данные ЕГРЮЛ о полномочиях руководителя компании. Поэтому оспорить заключенные им от имени компании сделки по мотиву отсутствия у него надлежащих полномочий не получится, равно как и нет смысла не соглашаться с решением регистрирующего органа, поскольку он, как и нотариус, действовал правомерно. Такой подход не нарушает права заявителя и не лишает его права защищать свои права и законные интересы иными способами, в частности путем предъявления иска о возмещении причиненных убытков к лицам, ответственным за их возникновение.

Как было отмечено, нотариус вправе совершать нотариальные действия только в случае представления ему бесспорных доказательств, поскольку в ином случае вопрос решается в иной процедуре. Если, например, в состав наследства входят имущественные права наследодателя как заимодавца, вытекающие из составленной в его пользу долговой расписки, то наследник не вправе требовать от нотариуса выдать ему свидетельство о праве на наследственное имущество в виде указанных прав, так как обязательственные требования к заемщику не являются бесспорными (Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 27.07.15 г. № 33–11067/2015). В этом случае наследник может обратиться в суд за взысканием долга, если заемщик уклоняется от его добровольного погашения.

Если в производстве нотариуса находится дело с несколькими претендентами на раздел наследства, а фактически остается один наследник, другой от своих притязаний отказывается путем подачи заявления об отказе от иска, данное обстоятельство еще не свидетельствует о том, что нотариус обязан выдать свидетельство о праве собственности на все имущество целиком.

Отказ от иска, несмотря на невозможность в дальнейшем обратиться в суд с такими же требованиями, к тому же ответчику и по тем же основаниям, тем не менее не является отказом от наследства. В связи с этим отказ нотариуса выдать одно свидетельство о праве собственности на все наследственное имущество не противоречит закону (Апелляционное определение Липецкого областного суда от 15.06.15 г. № 33-1550–2015) и не лишает заявителя права обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности на спорное имущество с привлечением нотариуса в качестве третьего лица по делу.

Нотариальный депозит при сделках с недвижимостью – что это такое, как оформляется

Всё чаще сделки по купле-продаже долей в ООО и недвижимости оплачиваются покупателями через депозит нотариуса.

Этот способ позволяет не только безопасно передать деньги от покупателя продавцу, но и обеспечить дополнительную защиту интересов сторон, так как нотариус выдает деньги продавцу только при подтверждении выполнения условий сделки (например, регистрации прав на недвижимость в Росреестре и т.п.)

Правовой механизм оплаты через депозит нотариуса

Депозит нотариуса урегулирован ГК РФ и Основами законодательства РФ о нотариате. Изначально данное нотариальное действие было внедрено как удобный и безоговорочный способ для должника выполнить свои обязательства перед кредитором.

Однако, на практике оказалось весьма удобно и безопасно применять этот инструмент для расчетов при заключении сделок. Тем более, сделки всё равно оформляются нотариально, поэтому привлечение нотариуса и для расчета – весьма логичное и удобное решение.

Механизм работает следующим образом:

• В договоре купли-продажи недвижимости или любом другом договоре, предполагающем сделку с отчуждением имущества на платной основе, предусматривается способ расчета – через депозит нотариуса.
• Также в тексте документа предусматриваются условия, при выполнении которых продавец приобретает право получить деньги с депозита, которые внес покупатель.
• До или после подписания сделки (зависит от договоренности сторон) покупатель вносит на депозит нотариуса необходимые средства, сумма которых указывается в тексте документа. Вносить деньги можно как по безналичному расчету, так и в наличной форме.
• Зачастую гражданин, получающий деньги по договору, должен осуществить необходимые действия. Например, предоставить документ, подтверждающий государственную регистрацию прав или внесение изменений в ЕГРЮЛ.
• После того, как нотариус удостоверился в соблюдении условий выдачи средств, с депозита производится перечисление той стороне договора, которой эти деньги причитаются.

В результате обеспечивается дополнительная защита интересов сторон, а также исключается целый ряд рисков, о которых мы расскажем далее.

Процедура оформления депозита нотариуса при совершении сделки

Механизм оформления сделки не слишком видоизменяется при внедрении расчетов через нотариальный депозит. Схематично этапы заключения сделки можно охарактеризовать следующим образом:

• Стороны договора посещают нотариальную контору вместе. Действие может совершаться лично или по доверенности.
• Нотариус проводит удостоверение личности и переходит к рассмотрению сделки по сути.
• Возможно предоставление собственного текста договора (если он был составлен предварительно) или получение услуги по подготовке текста от нотариуса. В этом случае необходимо будет сообщить специалисту все подробности и параметры планируемой сделки.
• Стороны изъявляют желание рассчитаться через депозит нотариуса, после чего им будет предложено определить порядок расчетов. Здесь необходимо определить два ключевых аспекта: порядок и сроки внесения средств на депозит, а также условия выдачи средств с него. Все эти вопросы регулируются договорным условием сторон и могут определяться по-разному, в зависимости от их договоренностей. Наиболее распространенный вариант – внесение депозита сразу после подписания сделки, а выдача по факту предоставления подтверждения факта совершения необходимых по сделке действий, например – государственной регистрации имущества.
• Также хорошей практикой является внесение условий отмены сделки и возврата средств с депозита нотариуса. Этот механизм позволяет защитить покупателя от «блокировки» своих средств и необходимости отстаивать свое право на возврат денег через суд.

В тексте договора обязательно должны быть указаны реквизиты сторон, на которые при необходимости нотариус перечисляет средства в безналичной форме.

Преимущества проведения сделок с помощью депозита нотариуса

Применяя данный механизм для передачи средств, стороны получают целый ряд преимуществ. В рамках этой статьи мы сравним депозит с двумя другими популярными способами расчетов по сделкам: депозитная ячейка в банке и безналичное перечисление средств.

• Минимальные издержки. Услуга депонирования у нотариуса обойдется намного дешевле, чем аренда банковской ячейки. А если речь о сделке с крупными суммами, то банковский перевод также может выйти весьма дорогостоящим из-за высокой комиссии.
• Отсутствие рисков для обеих сторон. Нотариус выступает независимой третьей стороной, которая определяет соблюдение условий передачи средств. Поэтому оплата по сделке осуществляется только в том случае, если все условия выполнены. Такой подход позволяет предотвратить мошеннические операции.
• Экономия времени. Как правило, все самостоятельные способы передачи денег сопряжены с затратами времени. В частности, для передачи через депозитную ячейку необходимо отправиться в банк, подписать договор аренды ячейки, заложить в нее деньги, на что уходит немало времени. Если же операция происходит через нотариуса, подписание сделки может быть синхронизировано с передачей денег.
• Гарантия доставки денег продавцу. Покупатель, передавая средства нотариусу, может не сомневаться в том, что он полностью выполнил свои обязательства. Нотариус гарантированно передаст средства продавцу.

Поэтому депозит – более выгодный и удобный способ передачи оплаты по договору.

Возможные условия выдачи средств продавцу с депозита

Важный элемент размещения средств на депозите нотариуса при оформлении сделки – условия выдачи активов. Необходимо предусматривать такие условия выплаты, которые могут быть подтверждены документально (в идеале – чтобы сведения вносились в государственные реестры). Наиболее распространенными являются следующие условия выплаты:

• Осуществление государственной регистрации перехода прав на недвижимость в Росреестре.
• Подписание акта приема-передачи на определенные товары или работы.
• Предоставление различных справок от компетентных органов. Например, если сделка касается жилой недвижимости, условием выдачи средств может быть предоставление справки, которая подтверждает отсутствие зарегистрированных в квартире лиц.
• Внесение изменений в ЕГРЮЛ. Это условие применяется при купле-продаже долей в ООО с оплатой через депозит нотариуса. Условие позволяет удостовериться в том, что доля действительно была официально передана.
• Прочие условия, которые могут быть подтверждены документально. В любом случае лицо, которое должно получить средства с депозита, приходит к нотариусу с подтверждающими документами.

Дополнительно в тексте документа могут быть прописаны определенные временные рамки. Например, у покупателя может быть 30 календарных дней на предоставление соответствующих документов, после чего сделка расторгается, и продавец получает право возвратить средства с депозита.

Как нотариус осуществляет операции с деньгами?

Многих интересует, как нотариус выполняет операции с передаваемыми ему средствами. Законом запрещено хранить материальные ценности в нотариальной конторе, так как данная контора не является учреждением, предназначенным для безопасного хранения материальных ценностей. Поэтому решается данный вопрос следующим образом:

• Для хранения средств, поступающих для расчетов сторон обязательства, нотариусы имеют специальные счета в банках — публичные депозитные счета, куда перечисляют эти средства. Хранение собственных средств нотариуса на данных счетах запрещено, они открыты исключительно с целью предоставления возможности для расчетов между третьими лицами

Безопасность является одним из ключевых приоритетов, поэтому вся работа организована таким образом, чтобы исключить риск потери переданных нотариусу активов по каким-либо причинам.

Отмена сделки: возможен ли возврат денег с депозита?

Средства, находящиеся на депозите, по закону принадлежат лицу, которое их на этом депозите разместило. Однако, согласно статье 88 Основ законодательства РФ о нотариате, возврат производится только при согласии получателя либо по решению суда. В этой статье мы не затрагиваем тему судебного возврата средств с депозита, а что касается согласия, тут может быть два варианта:

• Если условия возврата заранее прописаны в договоре, и стороны его подписали, контрагент считается априори согласным на возврат, если соблюдены указанные условия.
• Если стороны заключили дополнительное соглашение о возврате средств. К примеру, если было принято решение расторгнуть сделку.

В любом случае важно заранее позаботиться о том, чтобы в договоре был предусмотрен правовой механизм отмены сделки и возвращения депозита владельцу денег.

Пресс-центр
Дарственная на земельный участок у нотариуса

Как правильно должна быть оформлена дарственная земельного участка между родственниками, какую информацию следует обязательно указывать в таком документе, и нужно ли заверять дарственную на землю у нотариуса? Ответы на все эти вопросы вы найдете в нашей статье.

Нотариусы хоронят рейдеров и однодневки

Вчера исполнился ровно год, как вступили в силу поправки к Гражданскому кодексу, требующие нотариального заверения решений общих собраний участников хозяйственных обществ.

© 2019 Нотариус Лексакова Екатерина Олеговна

г. Москва, Дмитровский переулок дом 2 строение 1 м. «Театральная», «Чеховская», «Охотный ряд»

тел.: +7 (499) 670-19-00

Создано в «Нордор»

Депозит нотариуса при сделках с недвижимостью: что это по ГК РФ

Расчеты по договорам купли-продажи могут быть произведены наличностью или посредством безналичного перевода.

Альтернативный вариант – депозит нотариуса, при сделках с недвижимостью это позволяет увеличить уровень безопасности операций по приобретению дорогостоящего имущества.

При применении этого способа продавцу поступают деньги не напрямую от покупателя, а через посредника, в роли которого выступает нотариус. Форма расчета в этом случае всегда безналичная.

Порядок реализации сделок с нотариальным депозитом

Осуществление операций по приобретению объектов недвижимости характеризуется высокими рисками. Обусловлено это такими факторами:

• сумма платежей всегда значительная;
• может иметь место мошенничество продавца путем подделки правоустанавливающих документов;
• отсутствие гарантий безопасности и исполнения в полном объеме взятых обязательств всеми участниками сделки.

На первичном рынке минимизация рисков финансовых махинаций осуществляется тем, что расчеты реализуются напрямую. Компания-застройщик получает деньги и передает в собственность новую квартиру. На вторичном рынке безопасность и гарантированность расчетов обеспечивается несколькими способами:

1. Передача денежных средств через банковскую ячейку. Для этого покупатель должен оформить на свое имя депозит в финансовом учреждении, предоставить к нему доступ лицу, продающему недвижимость. Доступ открывается после завершения сделки купли-продажи.
2. Использование аккредитивной формы расчетов. В этом случае в проведении расчетов участвует посредник – банковская организация. Средства, которые подлежат уплате продавцу, находятся на хранении у банка. Выдача денег происходит при выполнении полного объема договорных условий – подтвердить это продавец должен документально.
3. Оформление нотариального депозита.

Недостатки первых двух методов в их высокой стоимости и трудозатратности.

Дополнительное препятствие для физических лиц – необходимость подготовки большого числа документов, для чего требуются специальные знания и понимание сути каждого этапа расчетов.

Нотариальная разновидность депозита отличается более низкой ценой и возможностью получения профессиональных разъяснений по каждому шагу (средняя стоимость услуги находится на уровне 1500 руб.).

Особенности процедуры

Участие в сделке нотариуса накладывает на стороны соглашения дополнительные обязательства:

• договор должен быть оформлен в нотариальном порядке;
• в тексте договорного документа имеется упоминание о проведении расчетов с применением депозита посредника – нотариуса;
• составляется отдельное соглашение об условиях передачи денежных средств – в нем детально прописывается каждый этап расчетов, их условия и сроки, документ подписывается заинтересованными лицами и удостоверяется нотариусом;
• переоформлением документов занимается продавец, факт перехода права собственности покупателю подтверждается нотариусом на основании предоставленных ему продающей стороной документов.

Перевод денег при выполнении обеими сторонами всех оговоренных условий осуществляется нотариусом. Продавцу выдается справка о реализованном платеже, которая должна быть обязательно заверена нотариусом. После этого сделка переходит в статус завершенных, а договор считается закрытым.

Депозит нотариуса – новый метод взаиморасчетов по сделкам с недвижимостью

Новости и публикации

09.08.16

В этой статье предст опыт нашей компании при проведении взаиморасчетов таким способом.

Что такое расчеты через депозит нотариуса

Если грубо, то расчет через депозит нотариуса – это смесь расчетов через депозитарную банковскую ячейку и через безотзывный банковский аккредитив.

От депозитарной ячейки взята гибкость в проведении расчетов, от аккредитива – открытость. Собственно, поэтому такие расчеты обладают некими плюсами и минусами, присущими обоим видам этих взаиморасчетов.

Я не буду в этой статье рассказывать, зачем вообще нужны какие-то способы передачи денег от покупателя к продавцу, и почему нельзя просто отдать эти деньги на сделке. Профессионалы и «опытные» любители и так знают ответ на этот вопрос. А тем, кто только интересуется сделками с недвижимостью, я рекомендую посмотреть выдержку о взаиморасчетах из нашего семинара «Как купить квартиру»

Как выглядит расчет через депозит нотариуса «в натуре»

Как минимум один договор в цепочке должен быть нотариально удостоверен. Причем это требование отличается у разных нотариусов, и некоторые нотариусы захотят удостоверения всех договоров купли-продажи, принимающих участие в одной сделке.

В договорах купли-продажи прописывается пункт о взаиморасчетах между сторонами посредством депозита нотариуса.

Между сторонами составляется соглашение (нотариально удостоверенное), в котором расписываются все нюансы предстоящих выплат: когда, кому, на какой расчетный счет и сколько денег будет переведено, и в случае наступления каких событий.

Данное соглашение – многостороннее, в зависимости от количества получателей и вносителей денежных средств. В качестве счета получателя можно указать счет в любом банке РФ.

После подписания всех вышеперечисленных документов покупатель (или покупатели) вносит средства на депозит нотариуса.

Обратите внимание на то, что средства на депозит лучше вносить, именно, после подписания договоров, так как многие банки хотят видеть реквизиты подписанных документов, и проверяют основание внесения денежных средств.

Теоретически этот факт может вызвать тревогу у продавца. Для снятия напряжения можно договориться о подаче документов на регистрацию перехода права только после поступления денег на депозит нотариуса.

Внесение денег на депозит нотариуса можно производить как безналичным переводом с имеющегося у покупателя счета, так и принести наличные в банк и занести их на счет. При этом перевод денег на счет условно-бесплатный, так как некоторые банки могут взять деньги за техническую работу. Поэтому этот момент лучше уточнить у своего банка.

После выполнения условий, указанных в соглашении о выплатах, сторона, желающая получить деньги, приходит к нотариусу и представляет ему документы, подтверждающие выполнение этих условий.

Нотариус, после проверки представленных документов, осуществляет перевод денег с депозита нотариуса на счет, который был указан в соглашении.

Данная операция не занимает много времени, а деньги «падают» на счет получателя на следующий банковский день.Перевод денег с депозита нотариуса – бесплатный. Но банк получателя может взимать комиссию за снятие наличных со счета. Рекомендую уточнить это в своем банке до сделки, и, при необходимости, выбрать другой банк.

После совершения вышеуказанной выплаты, покупатель получает от нотариуса справку о выдаче денег с депозита нотариуса. Эта справка заменяет расписку от продавца.

О плюсах

Как видно из вышеуказанного описания, расчеты через депозит нотариуса обладают рядом преимуществ, в сравнении с расчетами через банковскую ячейку, и тем более с расчетами через аккредитив.

Расчеты через аккредитив в основном не гибкие:

• через них нельзя провести выплату за альтернативу,
• нельзя «заложить» комиссионные риэлторам,
• провести удержание средств под выписку и т.п.

Я пишу здесь «в основном не гибкие», так как есть как минимум один банк, в котором можно сделать многое из вышеперечисленного, но раскрытие аккредитива будет происходить одновременно.

Т.е. если вы решите заложить часть денег под выписку, то это будет безыдейно, так как «удержанная» часть будет все равно переведена продавцу одновременно с остальной суммой. В противоположность этому с депозита нотариуса деньги могут быть переведены получателям в разное время.

Если же сравнивать депозит нотариуса и депозитарную ячейку, то видны следующие плюсы первого:

• прозрачность взаиморасчетов
• отсутствие проблем с получением расписки от продавца
• отсутствие споров о месте хранения ключа
• возможность проведения нотариального удостоверения договора купли-продажи и «закладки» денег в одном месте
• отсутствие проблем с получением денег в случае технических ошибок

При этом в качестве большого плюса нужно отметить стоимость расчета через депозит нотариуса

Например, в последней сделке совместно с технической работой, за которую взял деньги банк, наши покупатели заплатили 3800 рублей. При этом если бы мы «закладывались» стандартным образом, то нам бы пришлось арендовать три ячейки, и заплатили бы порядка 7500 рублей.

Вторая сторона медали

К сожалению, при расчете через депозит нотариуса есть не только плюсы. Так что поговорим о минусах.

В первую очередь, я бы отметил надежность. Надежность не нотариуса, а банка.

Речь идет о том, что расчет через депозит нотариуса – это, по сути, внесение средств на некий банковский счет. И все возможные проблемы с лицензией банка однозначно затронут и этот счет. Т.е. покупатель может запросто потерять все деньги, которые были внесены на депозит нотариуса.

Поэтому очень важно при использовании этого инструмента взаиморасчетов обращать внимание на то, в каком банке открыт депозитный счет нотариуса. И отдавать предпочтение тем нотариусам, у которых счет открыт в известных и надежных банках.

Второй минус – это возможная ненадежность самого нотариуса. Теоретически никто не мешает нотариусу снять все деньги с депозита в свою пользу и сбежать. Да, это, конечно же, чистой воды уголовное преступление. И все же, теоретически оно возможно. Поэтому обязательно обращайте внимание на надежность и известность самого нотариуса.

Следующие минусы – не совсем корректно относить именно к минусам, а скорее это некие технические моменты.

Например, расчет через депозит нельзя провести у любого нотариуса. Во-первых, не все нотариусы имеют депозитный счет. Во-вторых, не все готовы связываться с такими взаиморасчетами: ответственности много, а стоимость работы очень низкая. Поэтому чаще всего такие расчеты можно рассматривать как некий бонус от нотариуса за проведение сделки именно у него.

Ну, и собственно, если нет нотариального удостоверения хотя бы одного договора в цепочке – нет и возможности расчета через депозит нотариуса.

Так же обратите внимание на необходимость четкого указания в соглашении о взаиморасчетах того, что покупатель может отозвать деньги с депозита только в случае отказа или не регистрации перехода права собственности в какой-то срок. Если это не указать, то теоретически покупатель может потребовать возврата денег в любой момент.

Заключение

Лично мое мнение, что расчеты через депозит нотариуса – довольно интересный и удобный инструмент, который нашел свою нишу и постепенно завоевывает популярность на рынке недвижимости. Особенно, учитывая последние изменения законодательства, принудившие нас совершать большое количество сделок с удостоверением договора купли-продажи у нотариуса.

• Думаю, что если банки, выдающие ипотечные кредиты, так же начнут пользоваться этим инструментом, то в силу своих достоинств он займет значительную долю среди взаиморасчетов при сделках с недвижимостью.
• Константин Барсуков
  Генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»
• Автор выражает свою благодарность за помощь в написании этой статьи нотариусу города Москвы Федорченко Александру Вячеславовичу

Подпишитесь на нас в Telegram

Банковская ячейка или депозит

Сделка с недвижимостью — процесс волнующий, увлекательный и нервный; особенно в тот момент, когда речь заходит о денежных расчетах. Когда платить деньги за квартиру? В момент подписания договора? А если сделка не состоится? После регистрации перехода права собственности? А вдруг покупатель потом не заплатит, а квартира уже будет принадлежать ему?

За пределами Москвы и Санкт-Петербурга люди больше доверяют друг другу, а потому сделки чаще проходят на доверии: условия определяет либо продавец, либо покупатель.

В двух столицах, а также в некоторых других крупных городах России суммы при покупке недвижимости более внушительные — а люди более подозрительные.

Из-за этого участники сделок используют способы, позволяющие безопасно (как они считают) осуществлять расчеты, соблюдая баланс интересов покупателя и продавца. Рассмотрим плюсы и минусы наиболее популярных способов расчетов по сделкам.

Способ № 1: банковская ячейка

На сегодняшний день наличные деньги — это самый популярный способ расчетов по сделкам среди граждан России. Поэтому расчеты с использованием банковской ячейки встречаются наиболее часто.

Принцип следующий: покупатель и продавец совместно арендуют банковскую ячейку, закладывают в нее деньги, предназначенные для оплаты квартиры, и прописывают в договоре аренды особые условия доступа к ячейке.

Эти условия должен контролировать банк.

Например, первые 25 дней после размещения денег ячейку может вскрыть продавец, предъявив в банке паспорт и выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). В оставшиеся пять дней доступ к ячейке получает покупатель после предъявления собственного паспорта.

Все выглядит вроде бы просто и вроде бы надежно: если сделка состоялась, деньги получает продавец, если нет — покупатель. Но это на первый взгляд.

Продавец может подделать выписку из ЕГРП, чтобы получить деньги из ячейки — сделка при этом может не состояться. Это действительно возможно: подделать выписку довольно просто, так как у нее нет никаких степеней защиты.

В банке документы проверяет рядовой менеджер, который не является экспертом по фальсификации документов.

Если выписка предъявлена, банк должен допустить продавца к ячейке. Конечно, со стороны продавца это чистый криминал — против него можно возбудить уголовное дело, а банк попытаться привлечь к ответственности за ненадлежащую проверку документов. Правда, все это займет много времени и не факт, что деньги в итоге удастся вернуть.

В то же время покупателю нужна квартира, а не деньги — иначе он изначально не пошел бы на сделку. Соответственно, ему нужно будет сразу накладывать арест на квартиру и не допускать ее продажи третьему лицу. Может, деньги вернуть и не получится, но цель сделки — квартиру — отстоять возможно. Главное здесь — действовать быстро, решительно и юридически грамотно.

Вторая сложность — регистрацию могут приостановить на достаточно длительный срок, который перекрывает стандартный срок аренды банковской ячейки.

Здесь рецепт простой: сразу арендуйте ячейку на больший период времени, чтобы не переживать по поводу возможной приостановки, а также внимательно следите за ходом регистрации.

Можно прописать в договоре, что, если регистрация перехода права собственности не состоится в течение 45 дней, договор прекращает свое действие и стороны обязаны вернуть все полученное по сделке.

Третий сценарий — кража денег из ячейки. Такое тоже случается, но редко. Возможно, многие помнят нашумевшую историю, когда грабители проникли сквозь черный ход в хранилище одного крупного банка и похитили ценности из многих ячеек.

В нашей практике был случай, когда банк «по привычке» открыл ВИП-клиентке ячейку с деньгами по сделке, решив, что она вскрывает свою личную ячейку. Хорошо, что у клиентки не было намерения украсть деньги и все закончилось благополучно.

Так или иначе, инцидент показывает, что подобное изъятие денег в принципе возможно.

В стандартной ситуации банк не несет ответственности за содержимое ячейки — только за ее сохранность и ограничение доступа к ней. Иными словами, если продавец вскрывает ячейку и видит там пустоту, банк может сказать: «Вы туда ничего не клали». Спасти от такой ситуации может опись вложения, заверенная банком.

В этом случае банк будет нести ответственность не только за сохранность, но и за содержимое ячейки. К сожалению, не все банки предоставляют такую услугу, однако воспользоваться ею стоит.

Впрочем, опись вложения вряд ли устроит тех, кто не указывает в договоре полную стоимость недвижимости, передавая часть денег неофициально.

Способ № 2: аккредитив

Образно говоря, аккредитив — это банковская ячейка для безналичных денег. Банк обязуется перевести деньги со счета покупателя на счет продавца после предъявления определенных документов.

Например, той же самой выписки из ЕГРП. Риски, связанные с приостановкой регистрации и подделкой выписки из ЕГРП (либо других документов) существуют и здесь.

Правда, в ситуации с аккредитивом появляются и дополнительные риски.

Первый риск — отзыв лицензии. В случае приостановки банком расчетов или отзыва лицензии находящиеся на его счетах средства будут заморожены.

Если у банка не хватит денег на все выплаты, владельцы счета встанут в общую очередь кредиторов — причем обязательное страхование вкладов на средства на аккредитиве не распространяются.

Что делать? Использовать для аккредитивов только крупные банки, у которых точно не отзовут лицензию.

Второй риск — средства могут украсть. Деньги воруют не только из банковских ячеек.

Например, нашему клиенту — юридическому лицу, который находился на расчетно-кассовом обслуживании в банке — принесли фальшивый исполнительный лист, по которому банку следовало немедленно отправить в адрес неизвестного юридического лица 8,5 млн руб.

Только внимательность и обстоятельность сотрудников банка помогла избежать пропажи денег. Представители банка позвонили клиенту, а потом связались с судом и установили, что такой исполнительный лист не выдавался. Но могли и не позвонить.

Тем не менее при соблюдении определенных предосторожностей аккредитив можно назвать удобной формой расчетов. Не нужно возиться с инкассацией крупных сумм, проверять подлинность купюр и потом думать, не украдут ли деньги из ячейки.

Способ № 3: депозит нотариуса

Расчеты через депозит нотариуса стали более актуальными после внесения изменений в действующее законодательство. Речь идет о существенном расширении перечня сделок, которые теперь можно проводить только после удостоверения у нотариуса.

Депозит нотариуса очень похож на расчеты через аккредитив — только в этом случае функции банка выполняет нотариус.

После оформления договора купли-продажи покупатель недвижимости перечисляет деньги на депозитный счет нотариуса.

После регистрации права собственности продавец обращается с заявлением о передаче денег к этому же нотариусу — и тот передает деньги продавцу после того, как удостоверится, что со сделкой все в порядке.

Сейчас такая форма расчетов используется достаточно редко, так как, во-первых, не все о ней знают, а во-вторых, не каждая нотариальная контора предоставляет такую услугу. Несомненным плюсом является то, что нотариус более тщательно, чем менеджеры банка, проверит документы, подтверждающие успешное проведение сделки. Но и здесь есть один минус: это ответственность нотариуса.

Вам будет интересно  Что такое депозит и как он работает

Сейчас ответственность нотариуса обеспечивается всем принадлежащим ему имуществом, а также страховым возмещением по договору страхования гражданской ответственности. В денежном выражении это 5 млн руб.

Если этого страхового возмещения окажется недостаточно, то дополнительные деньги должны будут выделить нотариальная палата или компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты. Правда, выплаты из такого компенсационного фонда имеют существенные ограничения по одной сделке.

На практике это означает, что при наличии проблем компенсации может просто не хватить для покрытия убытков по крупной сделке.

У каждого из описанных способов проведения расчетов есть свои преимущества и недостатки. Любители наличных расчетов никуда не денутся от использования банковской ячейки. В этом случае желательно сделать опись вложения и выбрать нейтральный крупный банк.

При безналичных расчетах лучше использовать аккредитив в крупном финансово-устойчивом банке. Поклонники нотариальных сделок смогут воспользоваться сравнительно новым инструментом — расчет через депозит нотариуса.

Правда, при крупных сделках я бы все-таки отдал предпочтение аккредитиву в надежном банке.

Что такое нотариальный депозит в сделках недвижимости

Расчет через банковскую ячейку знаком каждому, кто хоть раз продавал или покупал недвижимость. До сих пор он остается самым популярным способом защиты от возможных махинаций контрагента.

Однако с января 2015 года для надежного сохранения денег при сделках с недвижимостью появилась серьезная альтернатива – депозит нотариуса.

Эксперты уже предсказывают, что благодаря ему банковская ячейка вскоре станет «дедовским» методом взаимозачета.

Нотариальный депозит – это денежный счет в банке, открытый на имя нотариуса, на который должник вносит деньги, предназначенные для кредитора. Это происходит:

• по соглашению сторон (если контрагенты доверяют нотариусу больше, чем друг другу);
• по инициативе должника, который не имеет возможности отдать долг кредитору.

Внимание! В момент перечисления денежных средств на нотариальный счет обязательство считается исполненным, и штрафных санкций в отношении должника не последует.

Использовать депозит нотариуса удобно заемщикам банка, прекратившим свою работу.

Если в период его санации или поиска нового владельца они не будут вносить обусловленные договором суммы, то это посчитают нарушением обязательства.

Спустя время у «лопнувшей» финансовой организации появится правопреемник, или он сам возобновит свою деятельность, и тогда не плативших взносы должников ожидают большие пени.

В этом случае нотариальный депозит – возможность продолжать своевременное погашение долга. Необходимые платежи будут приходить на счет нотариуса, а когда проблемный банк заработает вновь, то ему перечислят накопившееся взносы.

При покупке объекта недвижимости роль должника достается его приобретателю, а кредитором является продавец. Покупатель перечисляет сумму, зафиксированную в договоре купли-продажи, на депозит нотариусу. Она лежит там до тех пор, пока сделка не пройдет регистрацию в Росреестре.

После этого деньги будут списаны на банковский счет продавца или получены им в кассе банка, где размещен депозитный счет.

Такой механизм не только упрощает взаимозачет обязательств старого и нового собственников, но и защищает интересы каждой стороны. Покупатель лишается возможности сорвать многоцепочную сделку, передумав в последний момент.

В то же время продавцу будет сложно получить деньги, если он скрыл от покупателя существенную информацию, и тот решил отказаться от покупки, узнав об утаенных фактах после внесения суммы на счет (например, о наличии обременения у приобретаемой им квартиры).

Плюсы и минусы нотариального депозита

Нотариальный депозит при сделках с недвижимостью имеет положительные и негативные стороны, в том числе и в сравнении с банковской ячейкой. Основное отличие между этими формами расчетов состоит в том, что депозит – это безналичный способ рассчитаться с покупателем, а аренда индивидуального сейфа используется для наличных сделок.

Одно из свойств нотариального счета, которого лишена ячейка, – обеспечение прозрачности взаиморасчетов покупателя и продавца. В данном случае невозможна ситуация, когда в договоре прописывается одна сумма, а в ячейку банка закладывается другая.

Это не позволяет продавцу уклониться от налогов, дезинформируя ФНС о реальной стоимости проданной недвижимости.

Также это повышает безопасность сделки для покупателя, который при расторжении договора купли-продажи сможет вернуть полную сумму (а не ту, что он внес в договор по просьбе собственника жилья).

Другие плюсы и минусы счета нотариуса продемонстрированы в таблице.

Таблица 1. Преимущества и недостатки нотариального депозита перед банковской ячейкой

Особенности совершения сделки

При оформлении договора между покупателем квартиры и ее продавцом в документе необходимо зафиксировать несколько пунктов.

Расчеты за квартиру производятся через счет нотариуса.

1. Покупатель обязуется внести на нотариальный депозит определенную договором сумму.
2. Положенная на счет сумма будет отдана продавцу только после перехода права собственности на жилплощадь покупателю.
3. Внесенная на счет нотариуса сумма вернется покупателю:
4. • если в указанный в договоре срок он не станет собственником квартиры;
   • по иным законным основаниям.

После внесения денежной суммы на нотариальный депозит закон разрешает покупателю недвижимости истребовать свои деньги обратно при следующих обстоятельствах:

• между сторонами составлено соответствующее соглашение;
• продавец письменно разрешит ему это сделать;
• покупатель через суд добьется решения о возврате ему внесенной на депозит суммы.

Внимание! Покупатель недвижимости вправе положить деньги на счет нотариуса только по месту ее нахождения (если иное не оговорено договором купли-продажи). По общему правилу оно считается местом, где располагается отчуждаемое строение, квартира или земельный участок.

Нотариусы предпочитают иметь дело с надежными банками. Однако прежде чем принимать решение об использовании специального счета, следует уточнить, какому банку доверяются деньги клиентов. После этого следует общедоступными способами проверить его финансовые показатели и стабильность.

Деньги, хранящиеся на депозите нотариуса, выведены за пределы конкурсной массы. Если банк обанкротился, то размещенные на счете средства не будут задействованы для расчета с кредиторами. Когда назначен конкурсный управляющий, он вернет деньги нотариусу, после чего тот передаст их продавцу или покупателю недвижимости.

Как работает механизм нотариального депозита при сделках с недвижимыми объектами, каковы последствия передачи права с дефектом, рассказывает видеоконсультация действующего нотариуса:

Стоимость процедуры

Стоимость любого нотариального действия складывается из размера:

• госпошлины за оказанную услугу;
• УПТХ (услуг правового и технического характера).

Госпошлина устанавливается федеральными властями. Ее размер един на территории всей России. Однако в большинстве случаев это не фиксированная, а плавающая величина, зависящая от стоимости объекта сделки.

Таблица 2. Размер государственной пошлины (нотариального тарифа) за использование нотариального депозита

Обстоятельства уплаты	Размер тарифа
Передача на депозит денежных средств по нотариально удостоверенной сделке	1500 рублей
Передача на депозит денежных средств по сделке, не удостоверенной нотариусом	0,5% от суммы, переданной нотариусу для внесения на счет

Тарифы на УПТХ следует уточнять на сайтах региональных нотариальных палат, так как они устанавливают их размеры.

Депозит нотариуса (нотариальный депозит) в 2019 — что это такое, при сделках с недвижимостью, стоимость услуги

В общем случае, обязанность по уведомлению кредитора ложится на нотариуса. Если местонахождение кредитора известно, уведомление отправляется заказным письмом с уведомлением.

В случае невозможности определить место жительства кредитора, обязанность по розыску и/или уведомлению ложится на самого должника.

Кто платит пошлину

Государственная пошлина и нотариальный тариф, в данном случае – одно и то же. То есть размер пошлины составляет 0,5 % от размера сделки, но не меньше 1 тыс. рублей (или же в твердой сумме – 1,5 тыс. рублей, если и удостоверение сделки, и прием средств в обеспечение исполнения обязательств по ней производится одновременно).

Уплату государственной пошлины производит лицо, обращающееся за совершением нотариального действия.

В договоре сторон может быть предусмотрен иной порядок (например, что кредитор компенсирует издержки и расходы, связанные с оплатой услуг нотариального характера).

Договор

Договор между кредитором и должником, а также иные документы, свидетельствующие о наличии определенных правоотношений между сторонами процесса, предоставлять не нужно.

Нотариус, в силу положений закона, не обязан проверять факты возникновения обязательств, способы их исполнения и другие моменты.

Нотариус, в общем случае, руководствуется принципами добросовестности сторон, по умолчанию принимая все сведения от должника в качестве достоверных.

Тем не менее, должник может предоставить договор для целей простановки на нем отметки о погашении. Такое нотариальное действие производится исключительно по просьбе должника.

Судебная практика

В нашей стране сложилась противоречивая судебная практика по такому нотариальному действию, как принятие средств в депозит нотариуса. Дело в том, что деньги хранятся, вне зависимости от способа их принятия, на специальном банковском счете.

Если в отношении банка запускается процедура банкротства, кредиторы обязаны следовать стандартному порядку – писать заявление о включении в реестр кредиторов и ожидать удовлетворения требований в порядке очередности.

Однако многие кредиторы стремились обойти официальную процедуру и пытались, вместо банка, привлечь к ответственности нотариусов. Что самое интересное, судебная практика разделилась на два различных направления.

Случай № 1. 16.02.2011 года Мещанский районный суд Москвы вынес вердикт об отказе в удовлетворении исковых требований к нотариусу о взыскании денег, внесенных на депозит. Банк, в котором хранились средства, был признан несостоятельным.

В мотивировочной части вердикта суд указал, что деньги, размещенные на специальном счете нотариуса в банке – не его собственность.

Ответственность нотариуса наступает только при наличии вины и/или умысла, которые в представленном случае отсутствуют.

Кроме этого, нотариус не имеет возможности компенсировать убытки за счет средств, находящихся на счету в обанкротившемся банке – для этого нет правовых оснований.

Случай № 2. Буквально через непродолжительное время, 25.02.2011 года, уже Басманный районный суд Москвы по похожему делу (примечательно, что деньги лежали в том же банке) принял прямо противоположное решение. Ходатайства должника (истца) были удовлетворены.

В мотивировочной части решения суд постановил, что нотариус принял средства на банковский счет, тем самым распорядившись ими. Основанием для наказания является ущерб, который был причинен гражданину.

Суд при вынесении решения применил положения ГК РФ в отношении договорных обязательств (статьи 307, 309 и 310 ГК РФ).

В резолютивной части вердикта суд полностью удовлетворил исковые требования и постановил взыскать с лица, занимающегося нотариальной деятельностью, полную сумму вреда. Интересно, что кассационная структура оставила постановление без изменения.

Депозит нотариуса при сделках с недвижимостью

С 2019 года всех нотариусов наделили специальным правом по приему средств в депозит для целей осуществления расчетов между продавцами и покупателями недвижимого имущества.

Ранее контрагенты были вынуждены использовать банковские ячейки. Это было не слишком удобно – гражданину нужно было снять деньги с карты или счета, приехать в банк, где арендована банковская ячейка, заложить средства в нее.

После того, как договор купли-продажи был подписан, продавец являлся за деньгами в банк, где хранились средства.

Депозит нотариуса – это не только удобно, но и безопасно. Покупатель просто переводит деньги на депозитный нотариальный счет.

• Нотариус, который удостоверил сделку, самостоятельно переведет деньги продавцу недвижимости, после того, как все условия будут выполнены (зарегистрировано право собственности в Росреестре).
• Депозит нотариуса – это предусмотренная законодательством возможность по проведению расчетов между кредиторами и дебиторами.
• С недавних пор нотариальный депозит стал постепенно “вытеснять” банковскую ячейку, ведь первый способ более удобный и безопасный.
• Какие вклады предлагает банк Легион на 2019 год, читайте здесь.
• Про вклады Плюс банка узнайте в этой статье.

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Один из способов безопасного взаиморасчёта при сделках с недвижимостью – депозит нотариуса

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

Что это такое?

Нотариальный депозит при сделках с недвижимостью стал доступен гражданам с 2015 года как альтернатива банковской ячейке. Оба метода призваны максимально обезопасить продавцов и покупателей жилых объектов от финансового мошенничества.

Нотариальный депозит – своего рода безопасный денежный сейф для сторон, заключающих сделку. Нотариус открывает в банке счёт на своё имя.

При оформлении сделки с недвижимостью покупатель перечисляет сумму, указанную в договоре купли-продажи, на этот счёт.

В таком случае расчёт будет полностью безналичным. При желании продавец может получить деньги в кассе банка, в котором открыт депозитарный счёт.

Использовать в проведении сделки нотариальный депозит или нет, стороны решают сами. Такому виду расчётов можно предпочесть более классические:

• банковская ячейка;
• аккредитив;
• передача наличных.

Тем не менее у депозита имеется целый ряд преимуществ:

• прозрачность расчётов;
• безопасность для обеих сторон;
• относительная дешевизна в сравнении с другими способами.

Условия и требования

В соответствии с изменениями, внесёнными в №457-ФЗ «Об Основах законодательства РФ о нотариате» в 2015 году, любые граждане и организации могут воспользоваться депозитом нотариуса для осуществления взаиморасчетов. Это значит, что при любых обстоятельствах сделки купли-продажи стороны могут выбрать такую форму расчёта.

Тем не менее существует ряд правил при обращении к такому виду оплаты:

• Договор рекомендуется заверить у нотариуса.
• Процесс передачи денежных средств через депозит должен быть оговорен в договоре купли-продажи.
• Необходимо составить отдельное соглашение с подробным описанием процесса передачи денежных средств.

Если вам необходимо в короткие сроки получить выписку из ЕГРН – воспользуйтесь специальным предложением наших партнеров ниже.

Проведение финансовых расчётов через депозит не требует каких-то особых действий. Алгоритм выглядит следующим образом.

1. Продавец и покупатель записываются на прём к нотариусу. Запись необходима, чтобы не провести у кабинета весь день в ожидании своей очереди. В случае с нотариусом это совсем не редкость.
2. Нотариус консультирует клиентов об особенностях такого вида расчётов. У каждого специалиста могут быть частные требования к пакету документов для каждой сделки, их оформлению. Поэтому консультация нотариуса, с которым планируется сотрудничество, необходима во избежание затягивания сделки купли-продажи, траты лишнего времени и сил.
3. Стороны прописывают в договорах купли-продажи, что финансовый расчёт будет производиться через нотариальный депозит. В частности, в договоре указывается, что покупатель обязуется внести на безопасный счёт нотариуса определенную договором сумму. Более подробные условия передачи денег прописываются в Соглашении.
4. Составляется Соглашение об условиях взаиморасчёта через нотариуса. В данном соглашении подробно описывается весь процесс передачи денег: условия расчёта, сроки, конкретная сумма и т. п.

Согласно ГК РФ, покупатель вправе запросить свои средства обратно. В связи с этим нужно особо тщательно прописать все условия передачи денег в Соглашении.

Продавец и покупатель нотариально заверяют договоры купли-продажи и Соглашение о расчётах. Некоторые нотариусы не требуют нотариального заверения обеих копий договоров купли-продажи. Для осуществления сделки через депозит достаточно одного нотариально заверенного договора. Конкретные условия следует уточнять у своего специалиста.

Покупатель вносит средства на депозит нотариуса. Как правило, подписание договора происходит после перечисления денег на безоапасный счёт. В то же время многие банки для внесения средств на счёт требуют подписанные договоры, чтобы сверить реквизиты. Вносить деньги можно как наличным, так и безналичным способом.

Когда все условия Соглашения о расчётах выполнены, продавец может обратиться к нотариусу за получением денег. Необходимо предъявить все документы, подтверждающие выполнение этих условий. В частности, выписку из Росреестра.

После проверки документов нотариус перечисляет деньги продавцу. Конкретный способ зависит от пожеланий продавца. Это будет или безналичный перевод на банковский счёт, или получение денег в кассе банка, в котором открыт счёт нотариуса.

После получения денег нотариус передаёт покупателю справку о выдаче средств с депозита нотариуса. Эта справка заменяет расписку от продавца.

Единых требований к тексту договора купли-продажи не существует. Необходим лишь сам факт упоминания выбранной схемы расчётов в документе.

• «Расчет между сторонами будет произведен следующим образом:
• Покупатель вносит денежные средства в размере (конкретная сумма цифрами и прописью) на депозит нотариуса (город и ФИО) в течение (конкретный срок) после подписания и нотариального удостоверения настоящего договора».
• Дополнить текст можно любой формулировкой по желанию и необходимости.

Стоимость нотариальной услуги

Стоимость услуг нотариуса регламентирована законодательно. Она складывается из двух составляющих:

• Государственной пошлины за проведение правовых операций.
• Дополнительных услуг нотариуса (так называемые УПТХ, куда входят составление договоров и т.п.)

Размер госпошлины зафиксирован законом. Её сумма одинакова на всей территории РФ.

Тарифы за использование нотариального депозита:

• 1500 рублей – при нотариальном удостоверении сделки.
• 0,5% от суммы сделки (которая переводится на счёт) – для сделки, не удостоверенной нотариусом.

Тарифы на дополнительные услуги определяются каждым нотариусом отдельно.

Преимущества и недостатки

Плюсы нотариального депозита:

• Максимальное упрощение процесса взаиморасчёта.
• Безопасность для продавца и покупателя (сделку невозможно будет отменить или сорвать).
• Полная прозрачность взаиморасчётов.
• В случае расторжения договора покупатель гарантировано вернёт полную сумму (продавец не сможет указать в договоре нереальную стоимость жилья).
• Дешевизна депозита по отношению к другим способам расчёта.
• Невозможность провести мошеннические схемы.
• Возможность провести полностью безналичный расчёт.

Минусы такого способа:

• Потенциальные проблемы у банка, где расположен счёт (деньги хранятся на счёте в банке, выбранном нотариусом. В случае возникновения любых проблем в финансовой организации покупателю придётся озаботиться длительным возвращением своих денег).
• При расчётах по сделке можно использовать только рубли.
• Не все нотариусы имеют такие счета.

Возможные альтернативы

Нотариальные депозиты — лишь один из вариантов финансовых расчётов между продавцом и покупателем недвижимости. Другие активно используемые способы:

1. Банковская ячейка. Классический метод расчётов. Суть его в том, что стороны сделки арендуют ячейку в банке. Покупатель помещает средства в эту ячейку, все условия доступа к деньгам прописываются в договоре аренды. Любые операции проводятся под контролем банковского служащего.
2. Аккредитив. Используется для безналичных расчётов. Также осуществляется через банк, который обязуется перевести денежные средства со счёта покупателя на счёт продавцу. Перевод осуществляется на основании предоставленных документов (например, выписки из ЕГРП). Все конкретные условия прописываются в договоре купли-продажи.
3. Наличный расчёт. Используется сейчас не так часто. Как правило, в небольших городах, где сумма расчётов не так велика. Обычно производится в агентстве недвижимости при наличии свидетелей. После подписания всех документов и их проверки покупатель передаёт продавцу денежные средства, получая взамен расписку.

Таким образом, нотариальный депозит для проведения сделок с недвижимостью является отличной альтернативой классическим способам расчётов. При внимательном подходе он позволяет максимально обезопасить как продавца, так и покупателя.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

https://www.klerk.ru/law/articles/452041/
https://uk-34.ru/lgoty/notarialnyj-depozit-pri-sdelkah-s-nedvizhimostyu-chto-eto-takoe-kak-oformlyaetsya.html